COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

Rôle N° RG 22/00877 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIW5L

S.A.R.L. S.M. [Localité 9]

C/

S.A.S. IMMAUCOM [Localité 10]

S.A.S. NHOOD SERVICES FRANCE (ANCIENNEMENT TRIMOGEST)

E.U.R.L. SM [Localité 7]

S.A.R.L. AJ ASSOCIES

S.E.L.A.R.L. [X] MJ

S.E.L.A.R.L. ASTEREN

Copie exécutoire délivrée

le : 5 Février 2026

à :

M^e Elie MUSACCHIA

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 29 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04225.

APPELANTE

S.A.R.L. S.M. [Localité 7]

venant aux droits de la SARL SM [Localité 9] suite à une fusion-absorption

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Amandine SAHAL, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

S.A.S. IMMAUCOM [Localité 10]

, demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Romain CHERFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Sophie BERTHIER-ROHOU, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Siham AADSSI, avocat au barreau de LYON

S.A.S. NHOOD SERVICES FRANCE (ANCIENNEMENT TRIMOGEST)

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Romain CHERFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Sophie BERTHIER-ROHOU, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Siham AADSSI, avocat au barreau de LYON

PARTIES INTERVENANTES

E.U.R.L. SM [Localité 7]

venant aux droits de la société SM [Localité 9] par suite d’une fusion-absorption de la société SM [Localité 9] (société absorbée) au profit de la société SM [Localité 7] (société absorbante) à compter du 1er juin 2025

Intervenant volontairement

, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Amandine SAHAL, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. AJ ASSOCIES

prise en la personne de Maître [D] [U], es qualité de commissaire à l’exécution du plan de l’EURL SM AMIENS, désignée à ces fonctions par jugement rendu le 31 octobre 2024 par le Tribunal de commerce de BOBIGNY.

Intervenant volontairement

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Amandine SAHAL, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. [X] MJ

prise en la personne de Maître [P] [X], es qualité de Commissaire à l’exécution du plan et en sa qualité de mandataire judiciaire de l’EURL SM AMIENS, désignée à ces fonctions par jugement rendu le 31 octobre 2024 par le Tribunal de commerce de BOBIGNY

Intervenant volontairement

, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Amandine SAHAL, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. ASTEREN

prise en la personne de Maître [Z] [W], es qualité de mandataire judiciaire de l’EURL SM AMIENS, désignée à ces fonctions par jugement rendu le 16 novembre 2023 par le Tribunal de commerce de BOBIGNY

Intervenant volontairement

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Amandine SAHAL, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026,

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 septembre 2008, la SAS Immochan France, aux droits de laquelle est venue la société Immaucom [Localité 10], a donné à bail à la société SM [Localité 9] un local à usage commercial représentant le lot n° 139 dépendant de la galerie marchande du centre commercial Auchan situé à [Adresse 8], pour l’exercice d’une activité de prêt à porter enfant à titre principal et de vente de produits accessoires se rapportant à l’activité principale exploitée sous l’enseigne [A] [G].

Le bail a pris effet le 1er décembre 2008 pour une durée de dix années entières et consécutives, pour se terminer le 30 novembre 2018.

Il a été consenti moyennant un loyer proportionnel égal à 7,23 % hors taxes du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur, assorti d’un loyer minimum garanti fixé à 460 € hors taxes et hors charges par m² et par an, indexé sur la base de l’indice INSEE du coût de la construction.

Suivant avenant n° 1 du 5 mars 2009, les parties ont remplacé l’indice INSEE du coût de la construction par l’indice INSEE des loyers commerciaux.

Par avenant n°2 du 3 mai 2016, le bailleur a consenti au preneur des allégements sur le loyer minimum garanti pour les années 2016 et 2017 à hauteur de:

—  30 % pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2016,

—  15% pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2017,

L’avenant précise qu’en cas de congé donné par le preneur, celui-ci sera déchu du bénéfice de ces réductions de loyer minimum garanti.

Par un dernier avenant n° 3 du 12 mars 2018, le bailleur a consenti au preneur une nouvelle réduction du loyer minimum garanti de:

—  25% pour la période du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2017, cette réduction annulant et remplaçant celle de 15% consentie pour ce même trimestre par l’avenant n° 2

—  25 % pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2018.

L’avenant n° 3 prévoit également qu’en cas de congé signifié par le preneur, ce dernier serait déchu du bénéfice de la réduction du loyer octroyée ci-dessus.

Le 17 avril 2018, la société SM [Localité 9] a fait signifier au bailleur un congé des lieux loués pour le 30 novembre 2018.

Le 14 novembre 2018, la société Immaucom [Localité 10] a fait sommation à la société SM [Localité 9] de lui payer, sous un délai de huit jours, la somme de 45.732,52 € au titre des loyers et charges impayés.

Un état des lieux de sortie a été effectué le 30 novembre 2018.

Par acte du 19 août 2019, la société Immaucom Nice, représentée par la société Trimogest et la société Trimogest ont fait assigner la société SM [Localité 9] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de:

— dire que la société SM [Localité 9] a gravement manqué à ses obligations légales et contractuelles,

— condamner la société SM [Localité 9] au paiement des sommes de:

* 24.032,23 € au titre du solde restant dû au titre du remboursement des allégements du loyer minimum garanti consenti par le bailleur en application de l’avenant n° 2, arrêté au 15 juillet 2019,

* 86,92 € au titre de la sommation de payer,

* 2.403,22 € au titre de l’indemnité forfaitaire de frais de contentieux prévue par le bail,

* 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dans l’exécution de ses obligations contractuelles,

* 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 29 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a:

— condamné la société SM [Localité 9] à payer à la société Immaucom [Localité 10] la somme de 24.032,23 € au titre du solde restant dû au titre du remboursement des allégements du loyer minimum garanti consentis par le bailleur en application de l’avenant n° 2, arrêté au 15 juillet 2019,

— condamné la société SM [Localité 9] à payer à la société Immaucom [Localité 10] la somme de 2.403,22 € au titre de l’indemnité forfaitaire de frais de contentieux prévue par le bail,

— condamné la société SM [Localité 9] à payer à la société Immaucom [Localité 10] la somme de 1.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté la société SM [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société SM [Localité 9] à payer à la société Immaucom [Localité 10] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société SM [Localité 9] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais de sommation de payer.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu, notamment, que:

— le litige porte sur l’interprétation de l’avenant n° 2, la société SM [Localité 9] prétendant que le remboursement des allégements de loyer consentis pour les années 2016 et 2017 n’est dû qu’en cas de congé donné pour la troisième période triennale et non en cas de congé donné en fin de bail,

— la locataire se fonde sur l’article 2 du contrat de cet avenant, aux termes duquel la contrepartie des réductions de loyer consenties par le bailleur est la renonciation par le preneur à sa faculté de résiliation triennale, soit pour le 30 novembre 2017,

— il n’en demeure pas moins que l’article 1 dudit avenant est très clair et ne souffre d’aucune ambiguïté imposant une quelconque interprétation alors qu’il prévoit qu’en cas de signification du congé par le preneur, il devra rembourser au bailleur, en sus des sommes prévues au bail, la totalité de la réduction calculée de la prise d’effet de l’avenant jusqu’à la date de signification du congé, le loyer de base étant dû en totalité à compter de la signification du congé sans qu’aucune réduction ne soit applicable,

— la société preneuse a donné congé par acte extra-judiciaire du 17 avril 2018 pour le 30 novembre 2018, de sorte qu’en application du contrat et de son avenant n° 2, elle doit rembourser au bailleur la totalité de la réduction calculée dans les conditions prévues à la clause susvisée,

Par déclaration en date du 20 janvier, la société SM [Localité 9] a interjeté appel de ce jugement.

A la suite d’un projet de fusion- absorption avec effet au 1er juin 2025, la société SM [Localité 7] vient désormais aux droits de la société SM [Localité 9], société absorbée.

Par jugement du 31 octobre 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté un plan de redressement au profit de la société SM [Localité 7] pour une durée de treize ans.

Par ce même jugement:

— la SELARL AJ associés, prise en la personne de Me [D] [U] et la SELARL [X] MJ, prise en la personne de Me [P] [X], ont été désignées en qualité de commissaires à l’exécution du plan de redressement de la société SM [Localité 7],

— la SELARL [X] MJ, prise en la personne de Me [P] [X] et la SELARL Asteren, prise en la personne de Me [Z] [W], ont été maintenues en qualité de mandataires judiciaires de la société SM [Localité 7].

Aux termes de leurs dernières notifiées et déposées le 16 octobre 2025, la société SM [Localité 7], venant aux droits de la société SM [Localité 9], la SELALR AJ associés, prise en la personne de Me [D] [U], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société SM [Localité 7], la SELARL [X] MJ, prise en la personne de Me [P] [X], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan et de mandataire judiciaire de la société SM [Localité 7] et la SELARL Asteren, prise en la personne de Me [Z] [W], ès qualités de mandataires judiciaires de la société SM [Localité 7], demandent à la cour de:

— recevoir la société SM [Localité 7] venant aux droits de la société SM [Localité 9] en son intervention volontaire,

— recevoir la SELARL AJ associés, prise en la personne de Me [D] [U] et la SELARL [X] MJ, prise en la personne de Me [P] [X], en qualité de commissaires à l’exécution du plan de redressement de la société SM [Localité 7],

— recevoir la SELARL [X] MJ, prise en la personne de Me [P] [X] et la SELARL Asteren, prise en la personne de Me [Z] [W], en qualité de mandataires judiciaires de la société SM [Localité 7],

les déclarer recevables et bien fondés en leurs interventions forcées,

Vu les articles 1158, 1161 et 1162 du code civil dans leur version en vigueur au jour de la signature de l’avenant n° 2,

Vu les articles 1188 et 2268 du code civil,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 29 novembre 2021,

Et statuant à nouveau,

— juger la société SM [Localité 9] recevable et bien fondée en ses demandes,

— juger que la société SM [Localité 7] venant aux droits de la société SM [Localité 9] n’est pas redevable des remboursement des allégements de loyers réclamés par société Immaucom [Localité 10] à hauteur de 24.032,23 € en application de l’avenant n° 2 du 6 mai 2016,

— juger en conséquence que la société SM [Localité 7] venant aux droits de la société SM [Localité 9] n’est redevable d’aucune indemnité forfaitaire de frais de contentieux tels que prévus par le bail à l’égard de la société Immaucom [Localité 10],

— juger que la société SM [Localité 7] venant aux droits de la société SM [Localité 9] a exécuté l’ensemble de ses obligations contractuelles de bonne foi et qu’elle n’est donc redevable d’aucune somme à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à l’égard de la société Immaucom [Localité 10],

En tout état de cause,

— débouter de la société Immaucom [Localité 10] et la société Nhood Services France ( anciennement Trimogest) de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Immaucom [Localité 10] à payer à la société SM [Localité 7] venant aux droits de la société SM [Localité 9] la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Immaucom [Localité 10] aux entiers dépens.

La SAS Immaucom [Localité 10], représentée par la SAS Nhood Services France et la société Nhood Services France ( anciennement dénommée Trimogest), suivant leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 27 mars 2024, demandent à la cour de:

— confirmer le jugement entreprise en ce qu’il a:

* reconnu l’existence d’une créance détenue par la société Immaucom [Localité 10] sur la société SM [Localité 9] au titre du solde restant dû au titre du remboursement des allégements du loyer minimum garanti consentis par le bailleur en application de l’avenant n° 2, arrêté au 15 juillet 2019,

* reconnu la résistance abusive opposée par la société SM [Localité 9] à exécuter ses obligations contractuelles,

— débouté la société SM [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes,

Et statuant de nouveau,

— fixer la créance détenue par la société Immaucom [Localité 10] sur la société SM [Localité 9] à la somme de:

* 20.588,91 € au titre du remboursement des allégements du loyer minimum garanti consentis par le bailleur en application de l’avenant n° 2, arrêté au 15 juillet 2019,

* 2.403,22 € au titre de l’indemnité forfaitaire de frais de contentieux prévue par le bail,

* 1.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En tout état de cause,

— débouter la société SM [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société SM [Localité 9] à payer à la société Immaucom [Localité 10] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure collective.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 novembre 2025.

MOTIFS

Il y a lieu, à titre liminaire, de recevoir:

— la société SM [Localité 7], venant aux droits de la société SM [Localité 9] par suite d’une fusion absorption, en son intervention volontaire,

— la SELARL AJ associés, prise en la personne de Me [D] [U] et la SELARL [X] MJ, prise en la personne de Me [P] [X], en qualité de commissaires à l’exécution du plan de redressement de la société SM [Localité 7], la SELARL [X] MJ, prise en la personne de Me [P] [X] et la SELARL Asteren, prise en la personne de Me [Z] [W], en qualité de mandataires judiciaires de la société SM [Localité 7], en leurs interventions forcées.

Au visa des articles 1156, 1158 et 1164 anciens du code civil, la société SM [Localité 7] fait grief au premier juge d’avoir considéré à tort que les termes de l’avenant n° 2 étaient clairs et ne nécessitaient aucune interprétation de quelque sorte que ce soit avec pour conséquence que le terme 'congé’ recouvrirait tout congé donné par le preneur, tant pour la troisième période triennale que pour la fin de bail, alors que:

— le mot 'congé’ est ambigu et plutôt que de s’arrêter au sens littéral, il convient de s’interroger sur le sens et la portée que les parties ont entendu donner à ce terme,

— s’agissant de l’avenant n° 3, elle reconnaît qu’il n’y a pas d’interprétation possible, le terme 'signification de congé par le preneur’ ne pouvant désigner que l’hypothèse d’un congé pour la fin du bail, puisque lorsqu’il a été signé la date de la troisième triennale était dépassée, expliquant qu’elle n’a pas contesté les sommes qui lui étaient réclamées au titre de cet avenant,

— l’article 2 de l’avenant n°2 précise expressément que la contrepartie des réductions de loyers consenties pour les années 2016 et 2017 est la renonciation par le preneur à sa faculté de résiliation triennale à la fin de la troisième période triennale, soit pour le 30 novembre 2017,

— ce n’est donc qu’en cas de résiliation, congé ou cession des locaux pour la fin de la troisième période triennale que les réductions de loyer consenties au titre de l’avenant n° 2 doivent être remboursées au bailleur, mais en aucun cas si la preneuse délivrait un congé pour la fin du bail, à savoir le 30 novembre 2018,

— cet article 2 correspond à la commune intention des parties ainsi qu’il en ressort d’un mail du 18 mars 2016 de la société Immochan

— cette interprétation de l’avenant n° 2 correspond aussi aux usages et à la pratique en matière de baux commerciaux, à savoir que le bailleur consent des franchises ou des allégements en cours de bail moyennant renonciation à sa faculté de donner congé pour la période triennale correspondant aux réductions de loyers consenties mais pas pour la période de congé suivante.

La société intimée ne partage pas une telle analyse rappelant que l’article 1er de l’avenant litigieux vise le cas de 'la signification de congé au preneur’ , à savoir qu’elle oblige le preneur, en cas de congé, à rembourser la totalité des réductions de loyers consenties par le bailleur sans aucune autre condition. Elle relève que le terme de 'congé’ opportunément désigné comme litigieux, est également employé dans l’avenant n° 3, que l’appelante a pourtant exécuté sans soulever la moindre contestation. Elle estime que si les parties n’ont pas jugé utile d’apporter une quelconque précision à ce sujet, c’est que le terme de 'congé’ s’entendait d’un acte émanant du preneur destiné à mettre fin au bail et que si la société SM [Localité 9] avait le moindre doute sur son engagement, elle n’aurait pas manqué de solliciter une rédaction plus précise de cette clause. Elle conteste, enfin, la portée du mail rédigé deux mois avant l’avenant.

Le présent litige porte exclusivement sur la portée de l’avenant n° 2 en date du 3 mai 2016 , en vertu duquel le bailleur a consenti au preneur des allégements sur le loyer minimum garanti pour les années 2016 et 2017.

Les parties ne contestent pas que cet avenant ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, à savoir le 1er octobre 2016, il convient de faire application de la loi ancienne, selon laquelle conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1156 dispose que l’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

En vertu l’article 1188, les termes susceptibles de deux sens doivent être pris dans le sens qui convient le plus à la matière du contrat.

Enfin, selon l’article 1161, toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.

En l’espèce, le bail commercial litigieux a pris effet le 1er décembre 2008 pour une durée de dix années entières et consécutives, pour se terminer le 30 novembre 2018.

Aux termes de l’avenant n° 2 du 3 mai 2016, le bailleur a consenti une réduction de loyer par dérogation aux dispositions de l’article 4 du bail comme suit ( article 1):

— du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, une réduction d’un montant correspondant à 30 % du loyer minimum garanti annuel indexé alors en vigueur et ce nonobstant l’application du loyer variable dans les conditions de l’article 48 des stipulations particulières du bail,

— du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, une réduction d’un montant correspondant à 15 % du loyer minimum garanti annuel indexé alors en vigueur et ce nonobstant l’application du loyer variable dans les conditions de l’article 48 des stipulations particulières du bail.

Cet article 1 stipule également que ' Enfin, les parties conviennent expressément à titre de condition déterminante et essentielle pour le bailleur qu’en cas de:

— résiliation du bail pour quelque cause que ce soit au cours de la troisième période triennale,

— cession par le preneur de son fonds de commerce pendant la troisième période triennale,

— signification de congé du preneur,

Le preneur sera déchu du bénéfice de la réduction de loyer octroyée sans aucune autre formalité.

En conséquence, le preneur devra:

— en cas de résiliation du bail pour quelque cause que ce soit au cours de la troisième période triennale: rembourser au bailleur en sus des sommes prévues au bail, la totalité de la réduction calculée de la date de prise d’effet du présent avenant jusqu’à la date effective de départ,

— en cas de cession du fonds de commerce pendant la troisième période triennale: rembourser au bailleur préalablement à la cession et en sus des sommes prévues au bail, la totalité de la réduction calculée de la date de prise d’effet du présent avenant jusqu’à la date effective de la cession ( le paiement constituant un préalable à la cession); le loyer de base étant dû en totalité par le cessionnaire à compter de la date effective de la cession sans qu’aucune réduction ne soit applicable,

— en cas de signification de congé du preneur: rembourser au bailleur en sus des sommes prévues au bail, la totalité de la réduction calculée de la date de prise d’effet du présent avenant jusqu’à la date de signification du congé, le loyer de base étant dû en totalité par le preneur à compter de la date de signification du congé sans qu’aucune réduction ne soit applicable.

L’article 2 de ce même avenant intitulé ' durée du bail du 10 septembre 2008" énonce que:

' En contrepartie des réductions de loyer consenties à l’article 1 du présent avenant et par dérogation aux dispositions de l’article 9D des stipulations générales du bail, le preneur renonce expressément à sa faculté de résiliation triennale à la fin de troisième période triennale, étant rappelé que ledit bail a pris effet le 1er décembre 2008. Ainsi de convention expresse entre les parties, le preneur ne pourra donner congé qu’à l’expiration du bail, dans les conditions de forme et de délai de l’article L 145-9 du code de commerce. Il est précisé quand cas de renouvellement de bail, le preneur aura de nouveau la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale conformément au même article.'

Conformément à l’article 1161 du code civil, il est nécessaire d’interpréter l’article 1 de l’avenant du 3 mai 2016 en fonction des autres clauses de cette même convention et notamment son article 2.

S’il est exact que l’article 1 parle de 'signification de congé’ sans plus de précision, l’article 2 précise que la contrepartie des réductions de loyer consenties par le bailleur est la renonciation par le preneur à sa faculté de résiliation à la fin de la troisième triennale, soit pour le 30 novembre 2017 mais que celui-ci conserve la possibilité de donner congé pour la fin du bail, à savoir le 30 novembre 2018, conformément à l’article L 145-9 du code de commerce, moyennant un préavis de six mois.

En d’autres termes, l’article 2 opère bien une distinction entre le congé donné pour la troisième période triennale et le congé donné pour l’expiration du bail, qui ont des traitements et des objets différents:

— le preneur s’engage à ne pas exercer sa faculté de résiliation triennale pour la fin de la troisième période triennale ( soit le 30 novembre 2017), sauf à renoncer aux réductions de loyer octroyées par le bailleur et donc à lui rembourser,

— le preneur peut toujours librement donner son congé pour la fin du bail sous réserve de respecter un préavis de six mois mais sans versement d’une quelconque somme, l’article L 145-9 du code de commerce prévoyant la possibilité pour le preneur de donner alors congé, sans aucune motivation et quel qu’en soit le motif.

L’article 1 de l’avenant en ce qu’il mentionne 'Enfin, les parties conviennent expressément à titre de condition déterminante et essentielle pour le bailleur qu’en cas de: (…)

— signification de congé du preneur,

Le preneur sera déchu du bénéfice de la réduction de loyer octroyée sans aucune autre formalité.' doit d’entendre comme la signification d’un congé donné par le preneur au cours de la troisième période triennale.

En effet,

— cette interprétation correspond à la rédaction des deux autres motifs de déchéance du bénéfice de la réduction de loyer octroyée et ainsi rédigée:

'- résiliation du bail pour quelque cause que ce soit au cours de la troisième période triennale,

— cession par le preneur de son fonds de commerce pendant la troisième période triennale'

mettant en évidence la volonté des parties de lier l’octroi des réductions de loyers accordées pour les années 2016 et 2017, soit pendant à la troisième période triennale, à la poursuite du bail par le preneur durant cette troisième période triennale,

— il n’existe aucune explication raisonnable à subordonner l’octroi des réductions de loyer à une absence de résiliation ou de cession de bail pendant la période triennale, soit pour le 30 novembre 2017 mais à prévoir un régime différent pour un autre motif de cessation anticipée du bail, à savoir le congé signifié par le preneur, qui pour cette seule hypothèse, serait déchu du bénéfice des allégements de loyer que ce congé soit donné pour le 30 novembre 2017 ( fin de la période triennale) ou pour le 30 novembre 2018 ( fin du bail),

— cette interprétation est en outre parfaitement conforme à la rédaction de l’article 2 de l’avenant qui prévoit que la contrepartie des réductions de loyer est la renonciation du preneur à exercer sa faculté de résiliation pendant la troisième période triennale, soit pour le 30 novembre 2017, tout en conservant la liberté de donner congé pour la fin du bail fixé au 30 novembre 2018,

— lors de la rédaction de l’avenant n° 2, le 3 mai 2016, les parties ont prévu des réductions de loyers sur 2016-2017 en contrepartie de la renonciation par le preneur à la prochaine échéance triennale, soit pour le 30 novembre 2017, mais pas pour le terme du bail du 30 novembre 2008, sinon les parties auraient négocié une réduction du loyer 2018 dans ce même avenant.

Cette interprétation correspond de surcroît à la commune intention des parties, ainsi qu’il en ressort du courriel du 18 mars 2016 de Mme [E] [M], responsable commerciale d’Immochan adressé à M. [S] [C], directeur du développement de [A] [G], au cours des discussions qui ont précédé la signature de l’avenant litigieux, par lequel elle précisait que:

' En résumé, nous serions d’accord sur l’accord global suivant:

—  1. Réduction de loyer de 30% sur l’année 2016,

— réduction de loyer de 15% sur l’année 2017;

En contrepartie, [A] [G]:

1. Acte de report de la prochaine triennale,

2. Renonce à tout départ au 30/11/2017 et [A] [G] ne pourra donc pas délivrer son congé avant le 30/11/2018 .

Cet accord devra être formalisé par avenant et comporter une clause de remboursement des allégements accordés si [A] [G] ne respecte pas ses engagements.'

Enfin, comme l’avance à juste titre l’appelante, il est d’usage en matière de baux commerciaux, que le bailleur consente des franchises ou allégements de loyers en cours de bail moyennant renonciation du preneur à sa faculté de donner congé pour la période triennale qui correspond aux réductions de loyer consenties mais pas pour la période congé suivante s’il ne bénéficie pas d’une réduction corrélative de loyer sur cette période. Or, en l’espèce, par l’avenant n°2, le bailleur ne consent qu’à des réductions pour les années 2016 et 2017, de sorte que la renonciation au preneur de sa faculté de donner ne peut porter que sur la période triennale, à savoir au 30 novembre 2017.

Quant à l’avenant n° 3, il convient de rappeler qu’il a été signé le 1er mars 2018, de sorte que le terme 'signification de congé par le preneur’ ne peut viser que l’hypothèse du congé donné pour l’expiration du bail, soit le 30 novembre 2018, le terme de la troisième triennale, à savoir le 30 novembre 2017, étant par définition dépassée au moment de sa conclusion. En outre, cet avenant ne comporte pas un article 2 venant préciser et expliciter les contreparties des réductions de loyer consenties par le bailleur, de sorte qu’il ne peut être tiré aucune conséquence du règlement par l’appelante des sommes réclamées dans le cadre de l’avenant n° 3 dont la portée n’est pas la même que celle de l’avenant n° 2.

La société SM [Localité 9] n’a donc pas manqué à ses obligations au titre de l’avenant n° 2, le remboursement des réductions de loyer consenties n’étant applicable qu’en cas de congé signifié pour la troisième période triennale, à savoir pour le 30 novembre 2017 et non pas pour la fin de bail, soit le 30 novembre 2018.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Reçoit la société SM [Localité 7], venant aux droits de la société SM [Localité 9] par suite d’une fusion absorption, en son intervention volontaire,

Reçoit la SELARL AJ associés, prise en la personne de Me [D] [U] et la SELARL [X] MJ, prise en la personne de Me [P] [X], en qualité de commissaires à l’exécution du plan de redressement de la société SM [Localité 7], la SELARL [X] MJ, prise en la personne de Me [P] [X] et la SELARL Asteren, prise en la personne de Me [Z] [W], en qualité de mandataires judiciaires de la société SM [Localité 7], en leurs interventions forcées.

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Nice déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que la société SM [Localité 9], aux droits de laquelle se trouve la société SM [Localité 7], n’est pas redevable des remboursements des réductions de loyers réclamées par la SAS Immaucom [Localité 10] en application de l’avenant n° 2 du 6 mai 2016,

Déboute, en conséquence, la SAS Immaucom [Localité 10] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société SM [Localité 9], aux droits de laquelle se trouve la société SM [Localité 7],

Condamne la SAS Immaucom [Localité 10] à payer à la société SM [Localité 7] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile,

Condamne la SAS Immaucom [Localité 10] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,