COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 JUIN 2026

N° 2026/236

Rôle N° RG 21/16145 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIMZW

[E] [V] [D]

C/

[U] [W]

[R] [W]

[M] [S] épouse [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Hervé BOULARD

M^e Jean-françois JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 09 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05119.

APPELANT

Monsieur [E] [V] [D]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat postulant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Anne BRIHAT-JOURDAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant M^e Christophe DUPONT, avocat au barreau de NICE pour avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [U] [I] [W]

né le 18 Juin 1995 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [R] [Q] [W]

né le 13 Février 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Madame [M] [S] épouse [W]

née le 01 Mars 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Tous les trois représentés par M^e Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026 puis prorogé au 02 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2026.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Sancie ROUX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 février 2026 au visa des articles 1130 et suivants du Code civil, 564 et suivants, 954 du code de procédure civile, M. [E] [V] [D], demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé la vente conclue, ordonné la restitution de la somme de 77 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, condamné aux dépens et à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du même code,

Statuant à nouveau,

débouter les consorts [W] de l’ensemble de leurs demandes,

Sur l’appel incident,

A titre principal,

juger irrecevables les demandes nouvelles formulées en cause d’appel par les consorts [W],

A titre subsidiaire,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de paiement des frais de la vente et des pertes de loyers jusqu’à la restitution du bien formulée par les consorts [W],

En tout état de cause,

condamner solidairement les consorts [W] au paiement d’une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de M^e Jean-François Jourdan aux offres de droit.

Par conclusions transmises le 20 février 2026 au visa des articles 1130 et suivants du Code civil, les époux [W] et M. [U] [W], demandent à la cour de :

Sur l’appel principal,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé la vente du 17 novembre 2016 et ordonné la restitution du prix aux concluants,

débouter M. [V] [D] de l’intégralité de ses demandes,

Sur l’appel incident,

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté leur demande de paiement des frais de la vente et des pertes des loyers jusqu’à la restitution du bien par M. [V] [D] à leur profit,

condamner M. [V] [D] à leur payer :

la somme de 6 924,85 euros au titre des frais d’acte,

la somme de 21 921,38 euros au titre des intérêts sur le prêt Caisse d’Epargne,

la somme de 14 058,26 euros au titre des accessoires dudit prêt,

la somme de 3 273 euros au titre de la taxe foncière 2017 à 2026 sous réserve de la compléter,

la somme de 13 083,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2026, sous réserve de compléter,

et de celle de 49 200 euros au titre de la perte de loyers,

le tout à titre de dommages et intérêts,

assortir les condamnations aux intérêts au taux légal à compter de l’assignation devant le tribunal judiciaire du 5 novembre 2018,

condamner M. [V] [D] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

La cour observe à titre liminaire que les intimés avaient en première instance fondé leur action à titre principal sur la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire, sur l’erreur ou le dol vices du consentement. Si le tribunal a retenu la nullité de la vente pour erreur sans examiner à titre principal sa résolution au titre de la garantie des vices cachés, les consorts [W] demande la confirmation du jugement en ce qu’il a annulé la vente et ne forme appel incident que sur le rejet de leur demande de dommages et intérêts en découlant, de sorte que seule l’annulation de la vente sur le fondement du vice du consentement sera à nouveau examinée.

1-Sur la nullité de la vente

1.1 Moyens des parties

M.[E][V] [D] fait valoir qu’il n’existe aucune erreur ayant vicié le consentement des intimés sur le caractère habitable du bien et précise que seule la location à titre gracieux onéreux était impossible. Il ajoute qu’il n’a jamais été stipulé à l’acte de vente que le bien litigieux pouvait faire l’objet d’une telle location ou que les consorts [W] souhaitaient réaliser un investissement locatif. Ainsi, dès lors que les intimés peuvent occuper personnellement le bien litigieux son caractère inhabitable n’est pas démontré et c’est à tort que le tribunal a retenu une erreur viciant leur consentement. Enfin, leur demande principale étant infondée, leur demande au titre de la fixation des intérêts au taux légal à compter de l’assignation est dépourvue de fondement juridique.

Les époux [W] et M. [U] [W] en réponse soutiennent qu’il existe bien une erreur ayant vicié leur consentement sur le caractère habitable du bien, car l’acte de vente mentionne que le bien était loué et qu’ils se substituaient à l’ancien propriétaire dans les droits et obligations de ce dernier ; qu’ils pouvaient donc raisonnablement penser qu’ils auraient la jouissance du bien par la perception de loyers; que le vendeur est resté silencieux sur le caractère inhabitable du bien et sur l’arrêté préfectoral. Ils ont ainsi pris connaissance de l’arrêté préfectoral du 7 juillet 2008 que postérieurement à la vente, que l’ARS leur a notifié le 25 mars 2019 « qu’en dépit des travaux effectués, le local ne répondait toujours pas aux normes d’habitabilité » et ils ont été contraints de résilier un bail d’habitation qu’ils avaient déjà consentis en 2019. Ils considèrent que cette erreur porte sur les qualités essentielles du bien puisque la mise en location était une condition essentielle de leur consentement et a été à ce titre contractuellement prévue.

1.2 Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1130 du Code civil que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1132, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou celles du cocontractant.

L’appelant soutient que les intimés ne rapportent pas la preuve de l’erreur sur liée à l’impossibilité de mettre en location le bien acquis.

Toutefois, il résulte des mentions de l’acte de vente que :

« Propriété -jouissance

Monsieur et Madame [R] [W] d’une part, et Monsieur [U] [W] d’autre part, seront propriétaires à compter de ce jour de l’immeuble présentement vendu, les premiers pour l’usufruit et le second pour la nue-propriété.

Ils en auront la jouissance, savoir :

Monsieur et Madame [R] [W], à compter d 'aujourd’hui et jusqu’au jour du survivant d’eux, par la perception des loyers, Le bien vendu étant loué ainsi qu''il est dit au paragraphe occupation du bien.

L 'acquéreur déclare être parfaitement informé des conditions de cette location et se reconnaît subroger purement et simplement dans les droits et obligations du vendeur à cet égard. »

Il mentionne également :

« Occupation du bien

Le vendeur déclare :

— Que le bien vendu est libre de toute location ou occupation de personne ou d 'objet, réquisition ou préavis de réquisition ;

— Qu 'il n’a délivré aucun congé en vue de la libération du bien vendu. »

Ces dispositions contractuelles si elles ne démontrent pas avec certitude que les consorts [W] ont acquis le bien dans la seule intention de le louer, elles prouvent à tout le moins que pour eux celui-ci pouvaient l’être puisque l’acte mentionne qu’il l’était au moment de la vente et que l’acquisition du bien les subroger dans les droits et obligations du vendeur. Les mentions sur l’occupation du bien sont par ailleurs source d’erreur car ambigües en notant tout à la fois que le bien est libre et qu’aucun congé n’a été donné. Ils peuvent ainsi raisonnablement avoir fait une erreur sur l’aptitude du bien à être loué, celui-ci étant désigné comme « une unité d’habitation » qui au jour de la vente était décrit comme loué, étant précisé que l’erreur doit être appréciée au jour de la vente.

Or, il ne saurait être contesté que l’Agence régionale de santé par courrier du 25 mars 2019 leur a notifié, alors qu’ils avaient loué le bien et demandé que l’arrêté préfectoral de juillet 2008 soit levé, que ce bien malgré les travaux réalisés, devait toujours être considéré comme impropre à l’habitation.

Ainsi quand bien même cette impropriété devrait être entendue au seul sens de l’article L 1331-22 du code de la santé publique qui dispose que 'les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, et leur permettraient de l’habiter eux-mêmes, aucune disposition contractuelle ne les informait tant de l’arrêté du préfet du 7 juillet 2008 que des précédentes mesures préconisées par l’ARS qui se sont révélées de toute façon insuffisantes. C’est donc l’impossibilité de louer effectivement ce bien qui leur a été révélé postérieurement à l’acte notarié de vente et peu importe que l’inhabitabilité ne soit pas absolue dès lors qu’ils avaient acheté un bien loué leur laissant penser que cette location était possible et que son habitabilité pour ce faire était un élément déterminant de leur consentement. La cour observe à ce titre qu’ils produisent bien un contrat de bail du bien meublé datant d’avril 2018.

Dans ces conditions, c’est avec raison que le tribunal a jugé que leur consentement a été vicié par une erreur, qui lui aurait été révélée postérieurement à la vente sur le caractère habitable de l’immeuble, de sorte que la nullité de la vente est encourue.

La nullité de la vente emporte son effacement rétroactif, et a pour effet de remettre les parties dans leur situation initiale. C’est donc avec raison que le tribunal a ordonné la restitution du prix de vente aux consorts [W]. Les consorts [W] demandent au surplus que cette restitution soit accompagnée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure et il sera fait droit à cette demande en application de l’article 1344-1 du Code civil.

Le jugement déféré mérite confirmation de ces chefs sauf à préciser que les intérêts produit par cette somme courront à compter de l’assignation valant mise en demeure.

2-Sur la demande de dommages et intérêts

2.1 Moyens des parties

M. [E][V] [D] soutient que la demande de condamnation de paiement des frais de vente et des pertes de loyer jusqu’à restitution du bien est irrecevable, car se présente comme une demande nouvelle en cause d’appel. Subsidiairement, il considère que les demandes indemnitaires formées par les intimés sont infondées, car ils ne rapportent ni la preuve d’un vice du consentement lié à l’impossibilité de mettre en location le bien acquis, ni de l’impossibilité d’occuper le bien; que le préjudice invoqué au titre de la perte des loyers n’est pas certain, né et actuel et que l’allocation d’une telle somme constituerait un enrichissement sans cause. Il ajoute que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, les intimés ne rapportent la preuve d’aucune faute qu’il aurait commise.

Les intimés en réponse font valoir que leur demande indemnitaire n’est pas une demande nouvelle formée en cause d’appel, celle-ci tendant aux mêmes fins que la demande soumise en première instance, quand bien même son fondement juridique et son chiffrage sont différents.

Sur l’enrichissement sans cause invoqué par l’appelant, ils répliquent que la nullité du contrat de vente emporte l’anéantissement rétroactif du contrat et par conséquent, la restitution du prix et du bien, ouvrant également droit à l’indemnisation au titre des frais afférents à la vente. Ils ajoutent que l’appelant a engagé sa responsabilité en dissimulant l’impossibilité de mettre en location le bien litigieux, leur causant directement un préjudice indemnisable au titre des frais de vente, des intérêts bancaires et des taxes foncières versées mais également des loyers qu’ils auraient pu percevoir en louant le bien.

2.2 Réponse de la cour

— sur la recevabilité de la demande

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise toutefois que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, l’article 566 du même code prévoit que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

En l’espèce, la cour observe en premier lieu que si la demande de condamnation au titre des frais de la vente et des loyers perdus n’était pas chiffrée en première instance elle en était pour le moins formulée, le tribunal ayant estimé toutefois qu’il ne pouvait utilement statuer. En second lieu, il doit être considéré que cette demande en réparation des préjudices subis est l’accessoire et le complément de celle présentée au premier juge de sorte qu’elle est recevable.

— sur le bien fondé

L’erreur commise par les consorts [W] est en lien avec la non révélation par le vendeur aux acquéreurs d’informations qui leur auraient permis de comprendre du fait de son inhabitabilité l’impossibilité de louer le bien, constitutive d’une faute qui engage sa responsabilité et justifie sa condamnation à indemniser les acquéreurs de l’ensemble des préjudices subis en lien de causalité directe avec cette faute.

A ce titre les frais de la vente dépensés en pure perte constituent un préjudice indemnisable qui s’élèvent, selon les justificatifs produits, à la somme de 6 924,85 euros.

S’agissant des intérêts bancaires au titre du prêt contracté et de ses accessoires, il sera observé que l’emprunt immobilier contracté survit à l’annulation prononcée, l’organisme prêteur n’étant pas en cause ; que la restitution du prix de vente peut permettre aux consorts [W] de payer le prêt par anticipation réduisant d’autant le montant des intérêts à percevoir de sorte que le préjudice invoqué n’est pas certain.

Les consorts [W] demandent également le paiement des taxes foncières et des charges de copropriétés. Il est établi que depuis le 25 mars 2019 le bien n’a plus été loué et il n’est pas démontré qu’ils l’ont habité. Ils se sont ainsi acquittés sans aucune contrepartie à compter de cette date, d’impôts et de charges de copropriété en lien avec le bien et ses dépenses constituent un préjudice indemnisable toutefois justifié à hauteur de 1 308 euros s’agissant des impôts payés et de 3 296 euros s’agissant des charges de copropriété.

Enfin sur la perte de loyers, celle-ci ne peut être certaine en ce qu’elle présente un aléa et s’analyse donc en une perte de chance. En effet, les consorts [W] font état d’un bail signé au mois d’avril 2018 pour un loyer de 600 euros mensuel mais ils n’étaient pas assurés de louer ce bien de manière continue. Ainsi la cour retiendra une perte de percevoir des loyers calculée sur la base du montant du loyer de 600 euros mensuel constituant l’assiette du loyer du préjudice et d’un taux de 50% soit sur la période d’avril 2019 à avril 2026 : (600 euros x 12 mois x 7 ans)x 50% = 25 200 euros.

M.[E][V] [D] sera ainsi condamné à payer aux consorts [W] à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

-6 924,85 euros au titre des frais de la vente,

-1 308 euros au titre des impôts payés,

—  3 296 euros au titre des charges de copropriété,

-25 200 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,

Soit un total de 36 728,85 euros assortis des intérêts légaux à compter de la présente décision et le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.

3-Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante à titre principal, M.[E] [V] [D] supportera la charge des dépens d’appel et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche d’allouer à M.[R] [W], Mme [M] [S] épouse [W] et M.[U] [W] ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable les demandes de condamnations de M.[E][V] [D] a des dommages et intérêts au titre des frais de la vente, des intérêts bancaires, des impôts et charges de copropriété et des pertes de loyers formées par M.[R] [W], Mme [M] [S] épouse [W] et M.[U] [W] ;

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a :

— ordonné la restitution de la somme de 77 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement par M. [E][V] [D] au profit des époux [W] et M. [U] [W],

— rejeté la demande de paiement des frais de la vente et des pertes de loyers jusqu’à la restitution du bien par M. [E][V] [D] au profit de des époux [W] et de M. [U] [W] ;

Le confirme pour le reste sauf à préciser que la décision portant annulation de ladite vente immobilière sera publiée, au service de la publicité foncière dans le délai impératif d’un mois à compter du jour où le présent arrêt sera devenu définitif';

Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés et y ajoutant,

Ordonne la restitution de la somme de 77 000 euros et dit que cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance ;

Condamne M.[E] [V] [D] à payer à M.[R] [W], Mme [M] [S] épouse [W] et M.[U] [W] à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

-6 924,85 euros au titre des frais de la vente,

-1 308 euros au titre des impôts payés,

—  3296 euros au titre des charges de copropriété,

-25 200 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,

Soit un total de 36 728,85 euros assortis des intérêts légaux à compter de la présente décision ;

Condamne M.[E] [V] [D] à supporter la charge des dépens d’appel et le déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamne à payer à M.[R] [W], Mme [M] [S] épouse [W] et M.[U] [W] ensemble, la somme de 3000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

La Greffière, La Présidente,