Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 7 mai 2025, n° 21/08504

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande du syndicat en paiement des charges
- Sur la Commune de [Localité 25] (Essonne) [Localité 25] [Adresse 27], constitu...
- Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
- Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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CA Paris
Infirmation partielle 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la SCI devait payer les charges de copropriété en raison de son obligation légale de contribuer aux charges communes, et a fixé le montant dû.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a estimé que certains frais étaient nécessaires et a condamné la SCI à les rembourser.
Rejeté
Mauvaise foi de la SCI
La cour a jugé que le syndicat n'avait pas prouvé la mauvaise foi de la SCI, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 7 mai 2025, n° 21/08504
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/08504
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Muguette ZIRAH RADUSZYNSKIAymeric TEDALDIEric SIMONNET
Cabinet(s) :	CABINET SIMONNET
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 29 ], son syndic c/ S.C.I. [ Adresse 29 ]

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 MAI 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08504 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDTFO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n° 20/03609

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 29] représenté par son syndic, le CABINET PRECLAIRE, SARL immatriculée au RCS d’EVRY COURCOURONNES sous le numéro 533 489 977

C/O CABINET PRECLAIRE

[Adresse 2]

[Localité 26]

Représenté par M^e Eric SIMONNET et plaidant par Maître Aymeric TEDALDI de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0839

INTIMEE

S.C.I. [Adresse 29]

immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le numéro 514 015 973

[Adresse 9]

[Localité 18]

Représentée par M^e Muguette ZIRAH RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1032

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère,

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

**********

FAITS & PROCÉDURE

La société civile de construction vente SCI [Adresse 29] est propriétaire des lots n° 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76 et 77 au sein de la [Adresse 29] située [Adresse 14] à [Localité 25].

Il s’agit d’emplacements de parking, chacun affecté de 6 tantièmes généraux doit un total de 114 / 10.000èmes.

Par acte du 17 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à [Localité 25] a assigné la société [Adresse 29] devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes selon la procédure accélérée au fond.

Il sollicite, au visa des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

— sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

11 612,50 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er juillet 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2020, date de la mise en demeure,

347,03 euros (1 x 347,03) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, approuvé par l’assemblée générale du 28 mars 2019 (résolution numéro 7),

9,28 euros (1 x 9,28) correspondant aux appels de fonds travaux devenus exigibles, dus sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, approuvé à l’assemblée générale du 28 mars 2019 (résolution numéro 12),

2 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231 du code civil,

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— sa condamnation aux dépens de l’instance,

— que l’exécution provisoire soit ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 février 2021, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné la société [Adresse 29] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29], la somme de 7 039,47 euros au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 1er juillet 2020, appel du 3e trimestre 2020 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2020, date de la mise en demeure, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— condamné la société [Adresse 29] aux dépens,

— condamné la société [Adresse 29] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à [Localité 25] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à [Localité 25] du surplus de ses demandes,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à [Localité 25] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 avril 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 17 décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à [Localité 25], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

condamné la société [Adresse 29] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29], la somme de 7 039,47 euros au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 1er juillet 2020, appel du 3e trimestre 2020 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2020, date de la mise en demeure, et ce, jusqu’à parfait paiement,

condamné la société [Adresse 29] aux dépens,

condamné la société [Adresse 29] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à [Localité 25] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à [Localité 25] du surplus de ses demandes,

et, statuant à nouveau,

— condamner la société dénommée société [Adresse 29] à lui payer les sommes suivantes :

15 293,77 euros au titre des charges de copropriété arriérées pour la période du 1er janvier 2018 au 23 juillet 2021, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 18 mai 2020, date de la mise en demeure,

2 500 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231 du code civil,

3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société [Adresse 29] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, la société [Adresse 29] aux dépens de l’instance ;

Vu les conclusions notifiées le 30 septembre 2021 par lesquelles la société civile de construction vente SCI [Adresse 29], intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1231 du code civil, et 564 à 567 du code de procédure civile, à :

à titre principal,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à [Localité 25] irrecevable en sa demande nouvelle de paiement de la somme de 15 293,77 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2018 au 23 juillet 2021,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à [Localité 25] de sa demande de paiement de dommages et intérêts,

— la déclarer recevable et fondée en son appel incident,

ce faisant,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à [Localité 25] à la rembourser la somme de 2 927,55 euros, à titre de trop perçu à la suite de l’exécution du jugement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à [Localité 25] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à [Localité 25] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

En première instance la demande du syndicat portait sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020 et s’élevait à la somme de 12.118,99 ', étant précisé qu’à la date du 31 décembre 2017 le compte de la SCI [Adresse 29] était créditeur de 124,26 '.

Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande en cause d’appel pour la période courant du 1er janvier au 23 juillet 2021 et sollicite la somme de 15.293,77 ' pour l’ensemble de la période du 1er janvier 2018 au 23 juillet 2021, 3ème appel trimestriel 2021 inclus.

L’actualisation de la demande du syndicat au titre de l’arriéré des charges du 1er janvier au 23 juillet 2021 est recevable au regard de l’article 566 du code de procédure civile aux termes duquel 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

La somme de 15.293,77 ' revendiquée par le syndicat comprend des frais de recouvrement et des frais de syndic à hauteur de 370 '. Il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement.

La demande du syndicat au titre des charges proprement dites s’élève à la somme de 15.293,77 ' – 370 = 14.923,77 '.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI [Adresse 29],

— les procès verbaux des assemblées générales des :

14 mai 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017 (pièce n° 15),

28 mars 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

9 décembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et le compte des travaux de Vikiks

21 juillet 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020,

— les appels de fonds du 1er janvier 2018 au 23 juillet 2021,

— les relevés de charges générales de 2018 à 2020,

— le décompte des sommes dues,

— les justificatifs des frais,

— le règlement de copropriété (pièce n° 9).

— le contrat de syndic

— les justificatifs des frais.

La SCI [Adresse 29] ne conteste pas devoir les sommes suivantes :

— appel de fonds du 1er janvier 2018 : 12,95 ',

— facture Vigic : 12,95 '

— appel sur budget du 1er trimestre 2018 : 295,15 '

— appel sur budget du 1er avril 2018 : 295,15 '

— appel sur budget du 1er juillet 2018 : 309,14 '

— appel sur budget du 1er octobre 2018 : 309,14 '

— appel du 1er janvier 2019 : 302,33 '

— appel du 1er avril 2019 : 374,43 '

— appel du 1er juillet 2019 : 374,43 '

— appel du 1er octobre 2019 : 327,45 '

— appel du 1er janvier 2020 : 328,40 '

— appel du 1er avril 2020 : 328,40 '

— appel du 1er juillet 2020 : 328,40 '

— appel du 1er octobre 2020 : 328,40 '

— appel du 1er janvier 2021 : 328,40 '

— appel du 1er avril 2021 : 328,40 '

— appel du 1er juillet 2021 : 328,40 '

soit un total de 4.911,92 '.

Bien que le budget prévisionnel 2021 n’ait pas été voté et que le syndicat ne justifie pas de l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021, la SCI [Adresse 29] ne conteste donc pas devoir les 3 appels trimestriels 2021.

En revanche, la SCI [Adresse 29] conteste en premier lieu devoir payer les sommes suivantes :

—  1.241,90 ' le 31 décembre 2018 sous l’intitulé 'Servitude 2016/2017' (pièces syndicat n° 3 et 8),

—  1.985,27 ' le 1er janvier 2019 sous l’intitulé 'Reprise quote-part servitude 2019' (pièces syndicat n° 3 et 13),

—  2.853,50 ' le 1er janvier 2019 sous l’intitulé 'Quote-part servitude 2018/2019' (pièces syndicat n°3 et 13),

—  1.297,05 ' le 31 décembre 2019 sous l’intitulé 'Quote-part servitude 2018/2019' (pièces syndicat n° 3 et 11),

—  752,03 ' le 31 décembre 2020 sous l’intitulé 'Quote-part servitude 2020'(pièces syndicat n° 3 et12).

Cependant le syndicat des copropriétaires justifie par les pièces produites de ce que ces dernières sommes sont dues en application d’un acte reçu par Maître [G], notaire à [Localité 28], le 4 octobre 2011, dont une copie authentique a été publiée au premier bureau des hypothèques de [Localité 25] le 2 novembre 2011 (volume 2011P numéro 9874) littéralement rapporté en pages 14 et 15 du règlement de copropriété du 22 décembre 2011 qui stipule une servitude de passage véhicules et piétons au profit, d’une part, des parcelles cadastrées section AC numéros [Cadastre 8], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] désignées 'futur îlot 4D’ et, d’autre part, des parcelles cadastrées section AC numéros [Cadastre 22] désignée 'îlot 4AB'. 'pièce syndicat n°9 : règlement de copropriété : pages 8 à 15).

L’acte authentique du 4 octobre 2011 stipule :

'Le propriétaire du fonds servant sera responsable de l’entretien du passage de manière qu’il soit normalement praticable en tous temps par les véhicules et les piétons. Toutefois, le propriétaire du fonds dominant (futur îlot 4D et îlot 4AB) et du fonds servant (Ilot 4C) et leurs propriétaires successifs s’acquitteront d’une participation proportionnelle au nombre de véhicules, pour chacun des îlots, susceptibles d’emprunter l’aire de circulation concernée soit une répartition suivante :

— Ilot 4C (fonds servant:) : 36%

— Ilot 4AB (fonds dominant) : 44%

— Ilot 4D (fonds dominant) : 20%'.

Il résulte d’un acte reçu par Maître [I], notaire à [Localité 28], le 24 octobre 2019, conclu entre le syndicat des copropriétaires et la SCI [Adresse 29] (pièce syndicat n° 10) que cette dernière est désignée expressément comme propriétaire des lots constituant le 'futur îlot 4D’ dans le règlement de copropriété :

'Désignation îlot 4-2B (D)

3.1.3. Désignation

Sur la Commune de [Localité 25] (Essonne) [Localité 25] [Adresse 27], constituant l’îlot 4-2B (D) de la [Adresse 30], cadastré, savoir :

Section N° Lieudit Surface

AC [Cadastre 23] [Adresse 12] 0 ha 02 a 99 ca

AC [Cadastre 24] [Adresse 13] 0 ha 03 a 26 ca

AC [Adresse 16] 0 ha02 a 01 ca

AC [Cadastre 17] [Adresse 11] 0 ha 00 a 51 ca

AC [Cadastre 19] [Adresse 1] 0 ha 05 a 46 ca

AC [Cadastre 20] [Adresse 10] 0 ha 01 a 29 ca

Total contenance cadastrale 0 ha 15 a 52 ca

Rappel des divisions cadastrales

La parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 15] provient de la division de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 5].

La parcelle cadastrée section [Cadastre 17] provient de la division de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 7].

La parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 19] provient de la division de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 3].

La parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 20] provient de la division de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 4].

Les parcelles cadastrées section AC numéros [Cadastre 23] et [Cadastre 24] proviennent, savoir :

— S’agissant de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 23] de la division d’une parcelle de plus grande importance anciennement cadastrée section AC numéro [Cadastre 6],

— S’agissant de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 24] de la division d’une parcelle de plus grande importance anciennement cadastrée section AC numéro [Cadastre 8],

Le tout, ainsi qu’il résulte d’un document d’arpentage numéro 3085M vérifié et numéroté le 9 septembre 2019 en cours de publication au service de la publicité foncière de Corbeil 1er'.

En outre, l’acte du 24 octobre 2019 désigne expressément la SCI [Adresse 29] comme propriétaire des lots constituant l’îlot 4AB dans le règlement de copropriété :

'Aux termes d’un acte reçu par Maître [G], notaire à [Localité 28], le 4 octobre 2011, la société dénommée SCI [Adresse 29], ci-dessus plus amplement nommée, alors propriétaire de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 22], et l’établissement dénommé Grand [Localité 28] Aménagement (anciennement dénommé Agence Foncière et Technique de la région Parisienne), propriétaire des parcelles cadastrées section AC numéros [Cadastre 15] et [Cadastre 19], ont convenu de la création d’une servitude de cour commune non altius tollendi (NGF 77.20M) et de la création d’une servitude de vues directes concernant pour partie la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 21] (îlot 4C) et pour partie les parcelles cadastrées section AC numéros [Cadastre 15] et [Cadastre 19] (partie du futur îlot 4D)'.

Les charges d’entretien du passage sont approuvées à l’occasion de l’approbation annuelle des comptes du syndicat (pièces syndicat n°4 et 5). Il a été vu plus haut que les comptes des exercices 2017, 2018, 2019 et 2020 ont été approuvés. En revanche, les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016 n’ont pas été approuvés et le syndicat ne justifie pas du vote du budget prévisionnel 2016. Il convient donc de retirer de la créance du syndicat la somme de 584,64 ' correspondant à la 'quote-part charges servitudes’ de l’année 2016.

Il résulte de ce qui précède que l’imputation à la société [Adresse 29] de 20 % (îlot 4AB) et 40 % (îlot 4D) du montant des charges d’entretien du passage est justifiée (pièces syndicat n°8, 11, 12, 13 et 16).

En second lieu la SCI [Adresse 29] conteste devoir payer les sommes suivantes :

— une facture des Etablissements Lucchi pour 646,77 ' au motif qu’il n’est pas indiqué ce qu’elle représente : en réalité il résulte de la facture qu’il s’agit de travaux réalisés dans les parties privatives des lots de la SCI [Adresse 29] ; cette somme sera retenue ;

— une facture travaux ECF au motif qu’il s’agit de la fourniture et la pose de trappe d’accès pour 2.360,60 ' alors qu’elle est propriétaire de 19 emplacements de parkings extérieurs : en réalité il résulte de la facture qu’il s’agit de travaux réalisés dans les locaux de la SCI [Adresse 29] dans l’îlot 4AD ; cette somme sera retenue ;

— une facture d’honoraires du syndic pour la pose de compteurs pour 94,80 ' : il résulte de la facture qu’il s’agit de pose de compteur dans les locaux de la SCI [Adresse 29] ; cette somme sera retenue.

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné la société [Adresse 29] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29], la somme de 7 039,47 euros au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 1er juillet 2020, appel du 3e trimestre 2020 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2020, date de la mise en demeure, et ce, jusqu’à parfait paiement.

La pièce du syndicat n° 3 indiquée dans la liste des pièces annexées à ses conclusions du 17 décembre 2021 comme étant le 'décompte arrêté au 23 juillet 2021' ne figure pas dans le dossier du syndicat remis à la cour. La pièce n° 3a du dossier du syndicat est en réalité l’extrait de compte du 1er décembre 2016 au 1er juillet 2020.

Il convient donc de se référer à la pièce n° 6 d du syndicat qui est l’appel de fonds du 21 juin 2021 pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2021 (3ème appel trimestriel 2021 qui mentionne un solde débiteur de 7.454,30 ' tenant compte du versement par la SCI [Adresse 29] le 11 juin 2021 d’une somme de 7.839,47 '.

La créance du syndicat au titre de l’arriéré des charges de la période du 1er janvier 2018 au 23 juillet 2021, 3ème appel trimestriel 2021 inclus, s’établit à 14.923,77 ' – 584,64 – 7.839,47 ' = 6.499,66 '.

La SCI [Adresse 29] doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.499,66 ' au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2018 au 23 juillet 2021, 3ème appel trimestriel 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

La SCI [Adresse 29] doit donc être déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 2.927,55 ' à titre de trop perçu.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite les sommes suivantes :

—  18 septembre 2018 : mise en demeure : 25 ',

—  22 octobre 2018 : lettre après mise en demeure : 35 ',

—  4 décembre 2018 : mise en demeure : 25 ',

—  28 février 2019 : mise en demeure : 25 ',

—  14 juin 2019 : mise en demeure : 25 ',

—  13 décembre 2019 : relance : 25 ',

—  21 janvier 2020 : relance : 35 ',

—  23 juillet 2020 : constitution dossier avocat : 150 ',

—  12 octobre 2020 : suivi dossier transmis à l’avocat : 25 ',

total : 370 '.

Les frais de 'constitution dossier avocat’ et 'suivi dossier transmis à l’avocat’ font partie des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété. Ils doivent ici rester à la charge du syndic compte tenu de la déficience dans la constitution du dossier et dans le suivi de ce dossier (pièce transmises en appel alors qu’elles auraient déjà dû l’être en première instance, pièces non transmises devant la cour).

Les mises en demeure et relances trop proches les unes des autres ne sont pas davantage des frais nécessaires, mais apparaissent comme frustratoires.

Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité les frais de mise en demeure des 18 septembre 2018, 28 février 2019 et 14 juin 2019 et la relance du 13 décembre 2019 soit 25 x 4 = 100 '.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais nécessaires.

La SCI [Adresse 29] doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 ' au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat

L’article 1231-6 du code civil, dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distinct de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires, a omis de communiquer l’ensemble des justificatifs de sa créance, tant en première instance qu’en appel, ne justifie pas de la mauvaise foi de la SCI [Adresse 29].

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Adresse 29], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat la somme supplémentaire de 2.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI [Adresse 29].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société [Adresse 29] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] la somme de 7 039,47 euros au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 1er juillet 2020, appel du 3e trimestre 2020 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2020, date de la mise en demeure, et ce, jusqu’à parfait paiement et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société civile de construction vente SCI [Adresse 29] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29], sise [Adresse 14] à [Localité 25] la somme de 6.499,66 ' au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2018 au 23 juillet 2021, 3ème appel trimestriel 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Condamne la société civile de construction vente SCI [Adresse 29] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29], sise [Adresse 14] à [Localité 25] Essones (91100) la somme de 100 ' au titre des frais nécessaires ;

Déboute la société civile de construction vente SCI [Adresse 29] de sa demande de remboursement de la somme de 2.927,55 ' à titre de trop perçu ;

Condamne la société civile de construction vente SCI [Adresse 29] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29], sise [Adresse 14] à [Localité 25] la somme supplémentaire de 2.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE