COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/133

Rôle N° RG 25/03988 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOT6A

[V] [H]

C/

S.A. UNICIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Z’hor BOULAHBAL

M^e Christophe JERVOLINO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 20 Février 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02911.

APPELANTE

Madame [V] [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2025-2928 du 20/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

née le 10 Février 1982 à [Localité 3] (SENEGAL), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Z’hor BOULAHBAL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. UNICIL,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2015, la société [Adresse 3]

aux droits de laquelle vient la société anonyme (SA) Unicil a donné à bail à Madame [V] [H] un appartement sis [Adresse 4], à [Localité 4] moyennant un loyer initial de 412,71euros, outre 86,92 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, la société Unicil a fait délivrer à Mme [H] un commandement de payer la somme principale de 1 720,36 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, la société Unicil a fait assigner Mme [H], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 février 2025, ce magistrat a :

— déclaré recevable la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 décembre 2023 ;

— ordonné à Mme [H] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Unicil pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la société Unicil ;

— condamné Mme [H] à verser à la société Unicil :

— la somme provisionnelle de 5 317,98 euros, décompte arrêté au 28 novembre 2024 incluant la mensualité d’octobre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

— une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 459,46 euros, à compter de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné Mme [H] aux depens ;

— rejeté la demande de la société Unicil au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais d’exécution forcée.

Ce magistrat a, notamment, considéré que Mme [H] n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai de six semaines ou deux mois suivant sa délivrance, le contrat de bail était résilié.

Par déclaration transmise le 1er avril 2025, Mme [H] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la société Unicil ;.

Par conclusions transmises le 24 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [H] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 26 décembre 2023 ;

— ordonné l’expulsion de Madame [H] et celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

— condamné Mme [H] à payer à la société Unicil la somme provisionnelle de 5 317,98 euros au titre d’un arriéré locatif, comptes arrêtés au 28 novembre 2024 ;

— condamné Mme [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au

montant du dernier loyer en cours ;

— rejeté le surplus des demandes ;

Statuant à nouveau,

— lui accorder les plus larges délais, soit trente-six mois, pour apurer sa dette locative ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés ;

— dit n’y avoir lieu à la condamnation d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société Unicil ;

— condamner la société Unicil aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Par conclusions transmises le 28 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Unicil demande à la cour de :

— rejeter l’ensemble des demandes de Mme [H] ;

— débouter Mme [H] de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, ou encore de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

— confirmer l’ordonnance déférée dans toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— juger que les effets de la clause résolutoire sont acquis ;

— ordonner la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de Mme [H] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans terme ni délai ;

— juger que Mme [H] est occupante sans droit ni titre ;

— condamner Mme [H] au paiement de :

— la somme de 5 987,70 euros correspondant aux loyers, charges, frais et indemnités d’occupation dûs suivant décompte arrêté au 25 juillet 2025 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du dernier loyer dument indexé et charges couvrant la période s’écoulant entre le 26 octobre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire et la libération effective des lieux par la remise des clés par la locataire ;

— ordonner que cette indemnité soit indexée annuellement, selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

— condamner Mme [H] au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 5 janvier 2026.

Le 15 janvier 2026, Mme [H] a transmis de nouvelles conclusions par lesquelles elle sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture avec une nouvelle clôture au jour de l’audience afin de justifier d’un nouveau paiement.

Par soit transmis en date du 26 janvier 2026, la cour a informé les parties qu’elle s’interrogeait, au regard des dispositions des articles 542 et 562 du code de procédure civile, sur la possibilité pour la société Unicil de solliciter la condamnation de Mme [H] au paiement de la somme de provisionnelle de 5 987,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 25 juillet 2025 alors que celle-ci n’a pas demandé l’infirmation ou réformation de l’ordonnance entreprise sur la provision accordée à ce même titre. Elle leur a laissé un délai expirant le 2 février 2026, à midi, pour lui faire parvenir leurs éventuelles observations sur ce point par le truchement d’une note en délibéré.

Par note transmise le 27 février 2026, le conseil de la société Unicil indique que le cas échéant, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer, outre les sommes réclamées dans l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 914-3 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 914-4 du même code dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Interrogés sur ce point à l’audience, lors de l’appel des causes, l’ensemble des avocats des parties, présents ou représentés, ont indiqué qu’ils ne s’opposaient pas au rabat de l’ordonnance de clôture aux fins d’admission aux débats des conclusions transmises, le 15 janvier 2026, par Mme [H].

La cour a donc, avant l’ouverture des débats et de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

— Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Suivant l’alinéa 1 de l’article 915-2 de ce code, l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel et les premières conclusions, s’agissant de l’appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

L’appelant, qui poursuit la réformation de l’ordonnance dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d’une part, mentionner qu’il en demande l’infirmation ou la réformation et, d’autre part, demander à la cour de 'statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d’appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s’agissant de celles de la partie adverse).

En l’espèce, si Mme [H] a interjété appel du constat de la résiliation du contrat de bail, de l’expulsion et des condamnations au paiement de provisions au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation mensuelle, elle ne sollicite plus, dans le dispositif de ses dernières conclusions, que des délais de paiement avec la suspension subséquente de la clause résolutoire et qu’il soit dit n’y avoir lieu à la condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

Parallèlement, la société Unicil sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. Elle ne formule aucune demande d’infirmation, suivie d’un 'statuant à nouveau'.

Certes, elle réactualise la dette de loyers, charges, frais et indemnités d’occupation au 25 juillet 2025 et demande la condamnation de Mme [H] au paiement de cette dette réactualisée. Cependant, le dispositif ne comporte aucune demande d’infirmation de la condamnation prononcée en première instance à ce titre. Or, la réactualisation de la dette intègre la provision déjà allouée au titre de la dette locative arrêtée au mois de novembre 2024 de sorte qu’elle nécessite l’infirmation de la décision de première instance sur ce chef de demande.

L’effet dévolutif de l’appel, limité, ne permet pas d’ouvrir, devant la cour, un quelconque débat relatif à la condamnation de l’appelant au paiement de la somme provisionnelle de 5 987,70 euros au titre des loyers, charges, frais et indemnités d’occupation arrêtés au 25 juillet 2025.

La cour doit statuer sur les demandes formulées dans le dispositif des conclusions, en tenant compte de l’effet dévolutif de l’appel. Elle n’a pas à modifier leur contenu même si elles ne sont pas formulées correctement.

Aussi, l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a :

— déclaré recevable la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 décembre 2023 ;

— condamné Mme [H] à verser à la société Unicil la somme provisionnelle de 5 317,98 euros, décompte arrêté au 28 novembre 2024 incluant la mensualité d’octobre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

— Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est r éputée n e pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Mme [H] justifie percevoir des allocations familiales de 151,05 euros, une prime d’activité de 145,36 euros et un salaire de l’ordre de 1 036,90 euros soit une somme mensuelle totale de 1 333,31 euros. Elle a deux enfants à charge âgés de 13 et 9 ans.

Par ailleurs, elle justifie avoir réalisé des virements au profit de la société bailleresse ( 1 130 euros le 7 février 2025, 570 euros le 18 mars 2025, 730 euros le 1er avril 2025, 680 euros le 29 avril 2029, 630 euros le 27 mai 2025, 50 euros les 4 septembre et 4 novembre 2025, 360 euros le 22 décmebre 2025 et 232 euros le 8 janvier 2026).

L’attestation de paiement de la Caisse d’allocations familiales permet aussi de constater que des rappels importants de l’aide personnalisée au logement ont été versés à la société bailleresse ( 808,44 euros en juillet 2025, 3 367,98 euros en août 2025, 86,99 euros en octobre 2025).

Ainsi, même en l’absence de production d’un décompte actualisée de la dette locative, étant précisé que la pièce intitulée avis d’échéance de décembre 2025 que Mme [H] invoque ne mentionne aucun solde ( ils’agit d’une capture d’écran du compte Unicil de Mme [H] permettant l’accès aux avis d’échéances mais sans ouverture du fichier correspondant ), la dette locative a manifestement diminuée.

Les deux derniers paiements réalisés par Mme [H] permettent de retenir que celle-ci a repris le paiement du loyer courant.

En l’état, Mme [H] démontre s’être mobilisée pour régler sa dette, tout en reprenant le paiement du loyer courant.

Elle apparaît ainsi être une débitrice de bonne foi et en mesure de s’acquitter de sa dette locative par rééchelonnement.

Dès lors, il doit être accordé à Mme [H] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, conformément aux modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Subséquemment, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a :

— ordonné à Mme [H] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Unicil pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [H] à verser à la société Unicil une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 459,46 euros, à compter de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [H] aux dépens et rejeté la demande présentée par la société bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société Unicil est donc déboutée de sa demande de ce chef.

Mme [H], succombant à l’instance, devra supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle a révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— déclaré recevable la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 décembre 2023 ;

— condamné Mme [H] à verser à la société Unicil la somme provisionnelle de 5 317,98 euros, décompte arrêté au 28 novembre 2024 incluant la mensualité d’octobre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

— condamné Mme [H] aux depens ;

— rejeté la demande de la société Unicil au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais d’exécution forcée ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde à Mme [V] [H] des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter de cette somme ;

Dit que Mme [V] [H] est autorisée à se libérer de la provision de 5 317,98 euros à valoir sur sa dette locative arrêtée au 28 novembre 2024, en 23 règlements mensuels de 120 euros euros et une 24ème mensualité soldant la dette en principal, frais et accessoires, en sus des loyers et charges courants, le premier règlement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Suspend, pendant le cours de ce délai, les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [V] [H] se libère de cette somme dans le délai précité en sus du paiement du loyer et charges courants ;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de cet échéancier en plus du loyer et des charges courants :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [V] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [V] [H] sera tenue, jusqu’à parfaite libération des lieux, au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges locatives qu’elle aurait dû acquitter en cas de poursuite du contrat de bail ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel ;

Condamne Mme [V] [H] aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,