COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2026

N° 2026/250

N° RG 23/09525

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLUTB

[K] [A]

[R] [X]-[S]

C/

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE TERREFIAL

S.A.S. CABINET JEAN JACQUES CHAMPION

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO

M^e Serge BERTHELOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de GRASSE en date du 21 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03440.

APPELANTS

Monsieur [K] [A]

né le 01 Août 1950 à [Localité 1] (91),demeurant [Adresse 1]

Monsieur [R] [X]-[S]

né le 01 Février 1961 à [Localité 2] (94) demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Agnès ERMENEUX membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés par M^e Tanguy CARA membre de la SELARL CABINET CARA, avocat plaidant au barreau de GRASSE

INTIMÉES

Le Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE TERREFIAL

sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet VESTA’S IMMOBILIER sis [Adresse 4] à [Localité 3], lui même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège.

représentée par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO membre de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Marie-Cécile RAGON, avocat plaidant au barreau de GRASSE

LE CABINET JEAN-JACQUES CHAMPION (CABINET CHAMPION)

SAS immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 432 084 762, ayant son siège social sis [Adresse 5], [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Serge BERTHELOT membre de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Carole MENDOZA, Conseillière a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffiere auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

M.[A] et M.[X]-[S] sont propriétaires depuis le 14 décembre 2019 au sein d’un ensemble immobilier organisé en copropriété

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE TERREFIAL a eu pour syndic de copropriété la SAS Cabinet Champion, jusqu’à une assemblée générale du 06 juin 2022.

Le 28 juin 2021 s’est déroulée une assemblée générale par le biais d’un vote par correspondance, en application de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020.

Par acte d’huissier du 27 juillet 2021, MM.[A] et [X]-[S], évoquant diverses irrégularités, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SAS Cabinet Champion aux fins principalement d’annulations de résolutions de l’assemblée générale du 28 juin 2021.

Par jugement contradictoire du 21 juin 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture du er décembre 2022 avec effet différé au 2 février 2023 et prononcé la clôture au 21 février 2023 ;

— débouté M.[K] [A] et M.[R] [X]-[S] de l’intégralité de leurs demandes ;

— débouté le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE TERREFIAL et le Cabinet JEAN-JACQUES CHAMPION SAS de l’intégralité de leurs demandes ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné in solidum M. [K] [A] et M. [R] [X]-[S] à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE TERREFIAL et le Cabinet JEAN JACQUES CHAMPION SAS chacun la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M.[K] [A] et M.[R] [X]- [S] aux entiers dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Le premier juge a rejeté la demande d’annulation des résolutions 6, 15, 20, 30 et 40 en relevant que les motifs d’annulation soulevés ne concernaient ni une violation de la loi du 10 juillet 1965 ni des grands principes gouvernant les assemblées générales mais relevaient de l’opportunité des décisions prises, les demandeurs se plaignant essentiellement du caractère inapproprié, injustifié ou inadapté des décisions querellées.

Il a rejeté leurs demandes au titre d’un préjudice économique qu’ils disaient avoir subi, en raison d’une absence de démonstration d’une faute démontrée du syndic et d’un préjudice personnel.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SAS CABINET CHAMPION en l’absence de démonstration d’un préjudice de réputation.

Par déclaration du 18 juillet 2023, MM.[A] et [X]-[S] ont relevé appel de la décision en ce qu’elle les a déboutés de leurs demandes, en ce qu’elle les a condamnés au versement d’une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE TERREFIAL a constitué avocat et formé un appel incident.

La SAS CABINET CHAMPION a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter, MM.[A] et [X]-[S] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de rejeter les fins, moyens et conclusions du syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE TERREFIAL et du cabinet Jean-Jacques CHAMPION,

— d’annuler les résolutions n° 6, 15, 20, 30 et 40 de l’assemblée générale du 28 juin 2021 de la communauté immobilière les JARDINS DE TERREFIAL,

— de juger que la responsabilité du CABINET Jean-Jacques CHAMPION est engagée dans le cadre de sa gestion de la copropriété LES JARDINS DE TERREFIAL,

— de juger que le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE TERREFIAL et le président du Conseil Syndical en ne s’opposant pas à la gestion du CABINET Jean-Jacques CHAMPION ont également engagé leurs responsabilités,

En tout état de cause,

— de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE TERREFIAL et 1e Cabinet Jean-Jacques CHAMPION a payer une indemnité de 30.000 euros à M. [K] [A] et M. [R] [X]-[S] à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique,

— de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE TERREFIAL et le Cabinet Jean-Jacques CHAMPION apayer une indemnité de 10.000 euros à M. [K] [A] et

M.[R] [X]-[S] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de condamner solidairement 1e syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE TERREFIAL et le Cabinet Jean-Jacques CHAMPION aux entiers dépens en ce compris les sommes auxquelles le commissaire de justice instrumentaire pour avoir droit en vertu des dispositions de l’article 444-32 du code du commerce.

Ils exposent avoir fait partie du conseil syndical et se plaignent de la gestion opaque de la copropriété dont les dépenses ne sont pas faites dans l’intérêt collectif. Ils précisent que la copropriété ne comporte que 18 copropriétaires, dont trois copropriétaires sont des SCI, certains copropriétaires n’y résidant que de façon occasionnelle.

Ils indiquent contester diverses résolutions de l’assemblée générale du 28 juin 2021 :

— n° 6 (portant approbation des comptes pour la période du premier janvier 2020 au 12 décembre 2020),

— n° 15 (portant sur la délégation octroyée au conseil syndical)

— n° 20 (portant approbation du budget prévisionnel de l’exercice du premier janvier 2021 au 31 décembre 2021),

— n° 30 (portant approbation d’un contrat biennal d’entretien souscrit avec la société JARDIN COLLET)

— n° 40 (portant sur la réalisation d’une étude de structure sur la coursive d’accès au cabanon-lot n° 165)

Ils soulèvent l’annulation de ces résolutions pour les raisons suivantes :

— abus de droit puisque la résolution n° 15 donne une autorisation de dépense de 4000 euros sans restriction au conseil syndical,

— existence de devis validés dans le cadre de la délégation donnée au conseil syndical, hors décision de l’assemblée générale et sans caractère d’urgence,

— montant excessif du budget prévisionnel qui n’est pas un budget de fonctionnement, si bien que la délégation de 4000 euros au conseil syndical est excessive,

— délégation de pouvoir au conseil syndical qui est trop large et constitue un dépassement des pouvoirs de l’assemblée générale,

— difficulté à contrôler les comptes de la copropriété, notamment en ce qui concernent les charges communes générales d’électricité, celle du salaire de l’employé de l’immeuble et celles relatives à la consommation d’eau et d’électricité d’un cabanon (lot n° 165) appartement à l’épouse d’un ancien président du conseil syndical,

— existence d’erreurs de gestion, d’anomalies et d’incohérences dans les comptes,

— existence d’avantages octroyés aux présidents successifs du conseil syndical, au mépris de l’intérêt général et des autres copropriétaires,

— facturation abusive du contrat souscrit auprès de la société JARDINS COLLET, qui prévoit en outre des tailles d’arbres ne faisant pas partie de la copropriété,

— travaux sur le cabanon et sa coursive concernant une partie privative, dont l’entretien n’incombe qu’au seul copropriétaire qui en est le propriétaire,

— fraude aux droits des copropriétaires qui ont voté la résolution n° 30, au seul bénéfice de la copropriétaire du cabanon.

Ils estiment engagée la responsabilité du syndic. Ils précisent avoir agi en qualité de membres du conseil syndical. Ils évoquent notamment les fautes suivantes :

— l’existence d’un devis CRE payé et non voté en assemblée générale, destiné à des travaux d’une terrasse privative des consorts [G],

— la validation et le paiement du devis de la société JLB JARDINS du 12 février 2021 sans consultation ni validation par l’assemblée générale,

— la prise en compte d’une facture de la société JLB JARDINS du 10 décembre 2019 qui aurait dû être prise en charge par l’assureur multi risques,

— les erreurs des documents mis à disposition sur l’extranet, certains appartenant à d’autres copropriétés,

— des devis contestables présentés pour des travaux qui concernaient faussement des parties communes,

— l’absence de définition du poste d’employé de l’immeuble et l’absence de contrôle des tâches mentionnées dans le contrat de travail, outre d’autres irrégularités, avec des paiements de primes non contractuelles et des missions qui ne devraient pas lui être confiées,

— les irrégularités dans les mentions des conditions particulières du contrat d’assurance.

Ils estiment également que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité en se rendant complice du syndic. Ils font observer qu’il a accepté des dépenses conséquentes pour satisfaire aux exigences des présidents successifs du conseil syndical. Ils font notamment état d’erreure sur le calcul des indemnités de départ à la retraite de l’employé, M.[Z].

Ils ajoutent être victimes de représailles et de harcèlements ; ils expliquent subir le vol de leurs courriers, alléguant d’une intention malveillante du syndicat des copropriétaires, aidé en cela par l’employé M.[Z]. Ils ajoutent subir également des attitudes méprisante ainsi que des propos diffamatoires.

Ils sollicitent la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et de la SAS CABINET CHAMPION en raison du préjudice qu’ils ont subi lié au temps consacré à l’analyse des documents, au paiement de charges supplémentaires engendrées par une gestion anarchique et aux sommes qu’ils ont dû engager dans le cadre de cette procédure.

Ils contestent pour leur part avoir commis des fautes et s’étonnent des plaintes récemment déposées à leur encontre, alors qu’ils ont toujours agi avec sincérité et dans l’intérêt de la copropriété.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2026 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE TERREFIAL demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— de condamner in solidum M.[A] et M.[X]-[S] à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts,

— de modifier la décision de première instance en allouant pour cette dernière la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de prononcer une amende civile,

— de condamner in solidum M.[A] et M. [X]-[S] au versement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— de condamner in solidum M.[A] et M.[X]-[S] aux dépens de première instance et d’appel.

Il conteste tout motif d’annulation des résolutions critiquées.

Il indique :

— que les copropriétaires ont approuvé la résolution n° 6 (approbation des comptes) en toute connaissance de cause et que les dépenses et comptes sont réguliers, le syndic devant rendre compte au syndicat et non à chaque copropriétaire pris individuellement,

— qu’en 2020, le conseil syndical s’est réuni à sept reprises et qu’un cabinet d’expertise comptable a effectué un audit des comptes de l’année 2020 qui a conclu à leurs cohérence et concordance,

— que la délégation de pouvoir votée par la résolution n° 15 n’est pas irrégulière, qu’elle est conforme à l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que la somme prévue est cohérente avec le montant du budget prévisionnel,

— que les résolutions votées ne sont pas contraires à l’intérêt collectif,

— que le vote du budget prévisionnel de la résolution n°20 est conforme aux dépenses de fonctionnement de la copropriété,

— que le vote sur la souscription d’un contrat d’entretien biennal pour les espaces verts (résolution n° 30) n’est pas irrégulier, n’est pas contraire aux intérêts collectifs, concerne la copropriété et n’est pas constitutif d’un abus de droit,

— que les travaux décidés dans la résolution n° 40 porte sur une partie commune, s’agissant de la coursive d’accès au cabanon.

Il ajoute n’être pas responsable de la gestion comptable et financière de la copropriété, mission qui incombe au syndic.

Il conteste tous travaux financés par la copropriété au bénéfice d’une partie privative.

Il fait état du comportement d’obstruction systématique de M.[A] et [X]-[S].

Il estime abusive la procédure intentée à son encontre et sollicite des dommages et intérêts. Il ajoute que des propos diffamatoires portant sur des copropriétaires qui ne sont pas appelés en la cause entachent les conclusions des appelants. Il souligne que le caractère inacceptable de la procédure et des accusations portées contre certains copropriétaires ont amené ces derniers à déposer plainte.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2026 auxquelles il convient de se reporter, la SAS CABINET CHAMPION demande à la cour :

— de dire et juger que M. [A] et M. [X]-[S] irrecevables en leurs demandes à l’encontre de la SAS CABINET CHAMPION en ce qu’elles tendent à engager sa responsabilité au titre de prétendues fautes de gestion relevant du mandat confié par le syndicat des copropriétaires;

— de dire et juger qu’aucune faute, aucun préjudice personnel distinct, ni aucun lien de causalité ne sont caractérisés à l’encontre de la SAS CABINET CHAMPION ;

Par conséquent,

— de confirmer le jugement déféré en ce que celui-ci a débouté M.[K] [A] et M. [R] [X]-[S] de leurs demandes, en ce qu’il les a condamnés in solidum à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— de débouter MM. [K] [A] et [R] [X]-[S] de leurs demandes,

— de condamner conjointement et solidairement MM.[K] [A] et [R] [X]-[S] à payer à la SAS CABINET CHAMPION la somme de 8000 euros (HUIT MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner conjointement et solidairement MM. [K] [A] et [R] [X]-[S] à payer les entiers dépens, en ce compris les émoluments du commissaire de justice en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir, conformément à l’article L 111-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle estime irrecevables les demandes formées à son encontre puisque l’action en responsabilité contre le syndic pour des fautes de gestion appartient au syndicat des copropriétaires et non aux copropriétaires pris individuellement, faute pour eux de démontrer un préjudice personnel.

Subsidiairement, elle considère n’avoir commis aucune faute au sens de l’article 1240 du code civil.

Elle indique que MM.[A] et [X]-[S] ne justifient d’aucune violation d’un texte, d’aucune irrégularité, d’aucune faute comptable ni d’aucun manquement. Elle ajoute qu’ils ne justifient par ailleurs d’aucun préjudice ni d’aucun lien de causalité.

Elle fait observer que ces derniers ne démontrent pas la violation de règles justifiant l’annulation des résolutions critiquées. Elle relate que ces résolutions ne peuvent être annulées au motif d’un dysfonctionnement technique de l’extranet et conteste toute gestion opaque.

De façon plus précise, elle expose :

— qu’ils ne démontrent, pour la résolution n° 6 critiquée (approbation des comptes) aucune erreur d’imputation, aucun double paiement, aucune absence de justificatif ni d’incohérence comptable, ni de défaut d’information des copropriétaires,

— que la délégation consentie au conseil syndical dans le cadre de la résolution n° 15 est conforme aux articles 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 26-1 du décret du 17 mars 1967, qu’elle s’inscrit dans le cadre du budget prévisionnel et que l’assemblée générale est souveraine s’agissant des besoins de gestion de la copropriété,

— que l’absence de tenue de registre des décisions prises par le conseil syndical n’emporte pas l’annulation de la résolution n° 15,

— qu’aucune irrégularité n’entache le vote de la résolution n°20 relative au budget prévisionnel,

— qu’aucune irrégularité ne frappe le vote de la résolution n° 30 relative au contrat biennal d’entretien des espaces verts, alors même que celui-ci a fait l’objet d’un appel d’offres et d’une mise en concurrence, le devis le moins disant ayant été retenu,

— que la résolution n°40 porte sur des travaux sur une partie commune, s’agissant de la désagrégation d’un talus (partie commune) situé sous une coursive d’accès à un cabanon, partie privative.

Elle conteste toute faute commise dans la gestion du poste de gardien de l’immeuble. Elle relève que l’article 31 du décret du 17 mars 1967 donne pouvoir au syndic pour gérer le personnel du syndicat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 mars 2026.

MOTIVATION

Les votes des résolutions de l’assemblée générale du 28 juin 2021 ont été uniquement effectués par le biais de vote par correspondance.

MM.[A] et [X]-[S] ont été désignés en qualité de membres du conseil syndical par l’assemblée générale du 10 mars 2020.

Ils n’ont pas été reconduits dans ces fonctions lors de l’assemblée générale du 28 juin 2021.

***

L’abus de majorité s’entend d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou bien d’une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou bien d’une décision prise dans l’intention de nuire à certains copropriétaires. Une décision d’assemblée générale de copropriété peut donc être annulée pour abus de majorité dès qu’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, pour favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des copropriétaires minoritaires.

Sur l’annulation de la résolution n° 6 (portant approbation des comptes pour la période du premier janvier 2020 au 12 décembre 2020)

L’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes au regard notamment des clauses de répartition de charges du règlement de copropriété, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (pièce 4) qu’étaient annexés à la convocation :

— l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

— le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté ;

— le compte de gestion pour les opérations courantes et pour le budget prévisionnel de l’exercice 2022;

— le compte de gestion pour les travaux de l’article 14-2 et les opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel;

— une note du président du conseil syndical, M.[G], qui relevait que le conseil s’était réuni 7 fois avec le syndic, deux visites ayant été annulées (en raison des confinements d’avril et novembre) pour assurer l’exécution et le suivi des travaux votés en assemblée générale, dans le respect des budgets, la note n’évoquant pas de difficulté relative aux comptes de l’exercice 2020 ;

— un audit des comptes de l’exercice 2020 (avant répartition des charges) par un expert comptable, qui ne faisait état d’aucune difficulté ni anomalie et concluant au fait que rien ne s’opposait à ce que l’assemblée générale donne quitus au syndic pour sa gestion comptable de l’année 2020 ;

Lors de l’assemblée générale du 18 mars 2020, MM.[X] et [A] ont été élus en qualité de membres du conseil syndical. Lors de cette même assemblée, a été votée l’autorisation donnée au conseil syndical de décider de certaines dépenses à caractère d’urgence jusqu’à un montant maximum de 4000 euros HT pour l’exercice en cours et sans avoir recours à une assemblée générale extraordinaire convoquée dès la signature du marché. Aucun copropriétaire présent ne s’est opposé à cette résolution qui est devenue définitive. Lors de cette même assemblée, a été voté le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire (résolution n° 13) ainsi que les travaux de réfection du mur de soutènement du jardin attenant au lot n° 155 (sans opposant), résolution devenue définitive, qui décidait de procéder aux travaux par l’entreprise [Adresse 6] pour un montant de 17.116 euros TTC, sans assurance dommage ouvrage, financés en charges générales.

Il ne ressort pas des pièces produites :

— l’existence de violation des formalités prescrites à l’occasion des convocations, des règles de votes ou du déroulement de l’assemblée générale qui s’est tenue par votes par correspondance,

— que les copropriétaires auraient voté l’approbation des comptes sans avoir eu l’ensemble des pièces nécessaires à la validité de la résolution n°6,

— que l’assemblée générale, en votant l’approbation des comptes, aurait commis un excès de pouvoir,

— que des irrégularités entacheraient des comptes de l’exercice 2020, qui ont été validés par un expert comptable,

— que le vote de cette résolution serait entaché d’un abus de majorité, la charge de cet abus de majorité reposant sur MM.[A] et [X]-[S],

— que MM.[A] et [X]-[S] n’auraient pu avoir accès aux pièces justificatives, puisqu’ils discutent de la pertinence de tel ou tel devis ou de certaines factures.

Le jugement déféré qui a rejeté leur demande d’annulation de cette résolution sera confirmé.

Sur l’annulation de la résolution n° 15 autorisant le conseil syndical à dépenser des fonds pour un montant maximum de 4000 euros pour mettre en oeuvre sa délégation de pouvoir.

L’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que sans préjudice des dispositions du a de l’article 25, lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.

La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

L’article 21-2 de la loi précitée stipule que l’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en 'uvre sa délégation de pouvoirs.

En application de l’article 21-3 de la loi précitée, cette délégation conventionnelle peut être accordée pour une durée maximale de deux ans.

Selon l’article 26-1 du décret du 17 mars 1967, (qui s’appliquent aux assemblées générales tenues à compter du 31 décembre 2020), un montant spécifique est alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l’exercice de sa délégation de pouvoirs.

La résolution n° 15 adopte le principe selon lequel l’assemblée générale délègue au conseil syndical le pouvoir de prendre toute décision entrant dans le champ de la délégation relevant de la majorité des voix exprimées à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Le conseil syndical est autorisé à dépenser des fonds pour un montant maximum de 4000 euros pour mettre en oeuvre sa délégation de pouvoir. A ce titre, le montant alloué au conseil syndical pour mettre en oeuvre sa délégation de pouvoirs en application de l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 est inclus dans le budget prévisionnel, sauf lorsqu’il porte sur des dépenses non comprises dans ce budget. Cette délégation est accordée pour une durée de 24 mois et ne pourra être mise en oeuvre que lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres. Le syndicat donne mission au syndic pour souscrire, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile.

Le fait que la délégation de pouvoir ne mentionne plus, comme l’année précédente, que l’autorisation d’engagement de dépense à caractère d’urgence n’est pas contraire à la loi. L’objet de la délégation prévu à l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur le pouvoir à donner au conseil syndical par l’assemblée générale, de prendre des décisions relevant de la majorité simple de l’article 24 de la loi précitée, la délégation de pouvoir ne pouvant porter sur l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires.

Les règles prescrites par les articles ont été respectées et MM.[A] et [X]-[S] ne démontrent pas l’existence d’un abus de majorité dans le cadre du vote de cette résolution. En effet, il ne démontre pas que cette résolution serait contraire aux intérêts collectifs, ou qu’elle lèserait un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun, s’agissant d’un procédé qui vise à plus de souplesse et qui ne s’applique que si le conseil syndical est composé d’au moins trois membres.

Il n’est pas démontré d’irrégularités et les reproches soulevés par MM.[A] et [X]-[S] concernent en réalité l’opportunité de cette décision. Ces derniers ne justifient d’aucun motif d’annulation de cette résolution ni l’existence d’un abus de majorité.

Leur demande tendant à voir annuler cette résolution sera en conséquence rejetée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur l’annulation de la résolution n° 20 (portant approbation du budget prévisionnel de l’exercice du premier janvier 2021 au 31 décembre 2021)

Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Aucun motif d’annulation n’est valablement soulevé pour voir prononcer la résolution n° 20. En effet, MM.[A] et [X]-[S] évoquent les dépenses de l’année 2020 pour critiquer la résolution n° 20 et en demander l’annulation. Or, leurs demandes tendant à voir prononcer l’annulation de la résolution n° 6 portant sur l’approbation des comptes de l’exercice 2020 a été rejetée. Il ne démontre pas, par ailleurs, que cette résolution n° 20 serait constitutive d’un abus de majorité, en favorisant les présidents du conseil syndical au détriment de l’intérêt collectif.

Le jugement déféré qui a rejeté leur demande d’annulation de cette résolution sera confirmé.

Sur l’annulation de la résolution n° 30

Cette résolution porte sur la souscription d’un contrat biennal d’entretien pour les espaces verts avec l’entreprise SARL COLLET JARDINS, pour un montant de 7200 euros TTC par an pour deux tailles par an (cyprès et lauriers).

Il ressort de la résolution n° 27 que le conseil syndical avait sollicité trois entreprises et que deux ont répondu aux demandes, leurs propositions étant annexées à la convocation.

Il ressort du vote de la résolution n° 30 que c’est l’entreprise COLLET JARDINS, pour un montant de 7200 euros TTC /an pour deux tailles annuelles (sauf palmiers, oliviers et magnolia) qui a été retenue, pour deux tailles par an (cyprès et lauriers). Les copropriétaires bénéficiaient dans leur convocation du contrat d’entretien proposé et ont pu voter en toute connaissance de cause ; ce contrat d’entretien portait sur la taille de haie de cyprès et de lauriers. Il était en outre évoqué dans le contrat des palmiers et des oliviers. Le fait que la taille de palmiers et d’oliviers soit précisé également dans le contrat proposé, qui était le moins cher, n’entraîne aucune irrégularité puisque les copropriétaires ont pu se prononcer en toute connaissance de cause et qu’il n’est pas justifié d’un abus de majorité.

Il n’est pas plus démontré que cette résolution aurait été adoptée en fraude des droits des copropriétaires et qu’elle aurait eu pour objet de récupérer le budget des espaces verts pour être utilisé au seul profit du propriétaire du cabanon. Il n’est pas démontré que ce devis porterait sur une autre copropriété.

Le jugement déféré qui a rejeté la demande d’annulation de cette résolution sera confirmé.

Sur l’annulation de la résolution n° 40

Selon l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, reste susceptible d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manoeuvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun. Il appartient aux copropriétaires qui soulèvent un abus de majorité d’en rapporter la preuve.

La résolution n°40, votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, porte sur la réalisation d’une étude de structure sur la coursive d’accès au cabanon-lot n° 165.

La résolution critiquée mentionne : 'l’assemblée générale est informée que le talus situé sous la coursive d’accès au cabanon se délite de plus en plus. Afin d’établir un diagnostic et de mandater s’il y a lieu des travaux de confortement, l’assemblée générale décide de réaliser une étude de structure et vote pour ce faire un budget de 2500 euros TTC et donne mandat au conseil syndical pour le choix du prestataire. Cette étude sera financée en charges générales et fera l’objet d’un appel de fonds mis en recouvrement le premier octobre 2021".

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; (…)

Il n’est pas contesté par les parties que lot n° 165 est une partie privative.

Le règlement de copropriété n’évoque ni le talus situé sous la coursive d’accès ni la coursive d’accès à ce lot.

En application de l’article 3 de la loi précitée, le sol et les voies d’accès sont communes.

Dès lors, l’assemblée générale, qui a voté une étude de structure sur la coursive d’accès au lot n° 165 n’a pas commis un excès de pouvoir et cette résolution ne peut être annulée puisqu’il n’est pas démontré l’existence d’un abus de majorité ; en effet, il n’est pas démontré que cette résolution serait contraire à l’intérêt collectif, s’agissant de vérifier la solidité d’une partie commune, ni qu’elle aurait été prise pour des motifs autre de l’intérêt collectif, au seul bénéfice des copropriétaires majoritaires.

Le jugement déféré qui a rejeté la demande d’annulation de cette résolution sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par MM.[A] et [X]-[S] à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la SAS CABINET CHAMPION

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

MM.[A] et [X]-[S] soulève des fautes qu’auraient commises la SAS CABINET CHAMPION dans le cadre de sa mission de syndic, qui leur aurait causé un préjudice personnel. Dès lors, leur demande est recevable.

L’article 1240 du code civil stipule que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Ainsi, le syndic est habilité à accomplir seul tous les actes entrant dans la gestion courante de l’immeuble pour faire face aux nécessités concrètes de la vie quotidienne

MM.[A] et [X]-[S] doivent rapporter la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic. Ils doivent également, s’agissant d’une demande de condamnation solidaire avec le syndicat des copropriétaires, démontrer que ce dernier aurait : soit manqué à son obligation de faire respecter le règlement de copropriété, soit aurait commis (par le biais de son mandataire) des fautes de gestion.

Les résolutions précédemment critiquées n’ont pas été annulées. MM.[A] et [X]-[S] ne peuvent en conséquence s’appuyer sur les critiques qu’ils ont soulevées pour faire valoir l’annulation de ces résolutions pour mettre en jeu la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Ils reprochent au syndic d’avoir validé un devis de la société CRE qui n’était pas celui retenu lors de l’assemblée générale du 18 mars 2020. Or, l’assemblée générale du 18 mars 2020 a voté des travaux de réfection d’un mur de soutènement du jardin attenant au lot n° 155 pour un montant de 17.116 euros TTC, marché confié à la société CRE ; cette décision est devenue définitive et les pièces produites par MM.[A] et [X]-[S] ne permettent pas de conclure que le devis qui a été validé (leur pièce 114) ne correspondait pas aux travaux votés lors de cette assemblée générale.

Ils ne démontrent pas plus que le paiement de la facture JLB JARDINS du 22 février 2020 aurait dû faire l’objet d’un vote particulier de l’assemblée générale, étant précisé qu’il leur avait été indiqué qu’il s’agissait d’une dépense de fonctionnement de la copropriété ; cette dépense entre dans les comptes de celle-ci et les comptes sont soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

S’agissant de la prise en compte d’une facture du 10 décembre 2019 d’un montant de 2400 euros émanant de la société JLB JARDINS sur lequel est apposée la mention sinistre, ils ne démontrent pas l’existence d’une faute du syndic dans le cadre de la gestion de cette situation. Ils ne démontrent pas plus leur préjudice personnel lié, selon eux, aux déclarations inexactes ou aux omissions du syndic dans le cadre des conditions particulières du contrat d’assurance. Il en est de même pour les dysfonctionnements de l’extranet du syndic puisqu’il ne démontre pas la faute commise liée aux dysfonctionnements allégués ni le préjudice qui aurait été le leur.

L’article 31 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

MM.[A] et [X]-[S] ne démontrent pas de fautes commisse dans la gestion de l’employé de l’immeuble ; la rémunération de ce dernier est consigné dans les comptes qui peuvent ou non être approuvés par l’assemblée générale. Ils ne justifient d’aucune faute qui leur aurait créé un préjudice personnel, commis par la SAS CABINET CHAMPION, lors de sa mission.

Dès lors, défaillant dans la démonstration de fautes commises par le syndicat des copropriétaires et la SAS CABINET CHAMPION qui leur aurait créé un préjudice personnel, MM.[A] et [X]-[S] seront déboutés de leur demande tendant à voir condamner ceux-ci à leur verser des dommages et intérêts en réparation d’un préjudice économique qu’il évalue à 30.000 euros. Le jugement déféré qui a rejeté leur demande sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires au titre d’une procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant justifier l’allocation de dommages et intérêts que dans le cas de faute caractérisée de son auteur.

La constatation de l’existence d’une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice ouvre droit à réparation, si la preuve est rapportée de l’existence d’un préjudice en lien de causalité direct et certain avec la faute et du caractère définitif, non aléatoire ou hypothétique de ce préjudice.

Même si l’action de MM.[A] et [X]-[S] n’a pas abouti, il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires que l’action intentée par ces derniers aurait dégénéré en abus de droit. En conséquence, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

MM.[A] et [X]-[S] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Ils seront déboutés de leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE TERREFIAL et à la SAS CABINET CHAMPION les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné in solidum MM.[A] et [X]-[S] aux dépens et au versement de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires et au versement de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SAS CABINET CHAMPION sera confirmé.

MM. [A] et [X]-[S] seront condamnés in solidum à verser :

-4.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par le syndicat des copropriétaires,

-3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par la SAS CABINET CHAMPION.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE in solidum M.[K] [A] et M.[R] [X]-[S] à verser la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE TERREFIAL ;

CONDAMNE in solidum M.[K] [A] et M.[R] [X]-[S] à verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par la SAS CABINET CHAMPION ;

REJETTE les demandes de M.[K] [A] et M.[R] [X]-[S] au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE in solidum M.[K] [A] et M.[R] [X]-[S] aux dépens de la présente procédure.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE