Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 4 février 2026, n° 23/13045

TI Fréjus 25 juillet 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 4 février 2026

Arguments

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Rejeté
Absence d'astreinte prononcée à l'encontre de Mme [S]
La cour a constaté qu'aucune astreinte n'avait été prononcée à l'encontre de Mme [S], l'obligation de libérer le logement reposant uniquement sur M. [M].
Rejeté
Responsabilité de Mme [S] pour les dégradations
La cour a jugé que les dégradations constatées ne pouvaient pas être attribuées à Mme [S] et que certaines étaient de nature structurelle.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 4 févr. 2026, n° 23/13045
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/13045
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Fréjus, 25 juillet 2023, N° 11-22-0817
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Philippe FOURMEAUXFrançoise BOULANThierry DE SENA
Cabinet(s) :	LX AIX-EN-PROVENCEALPIJURIS COTE D'AZUR - ACAFOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 FEVRIER 2026

N° 2026 / 056

N° RG 23/13045

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMBN2

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

[Z]

[T] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Françoise BOULAN

M^e Jean Philippe FOURMEAUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 25 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-0817.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis à [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice, l’EURL ARGENS IMMOBILIER, ayant son siège social sis [Adresse 1] (VAR), elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

représentée par M^e Françoise BOULAN, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Thierry DE SENA, membre de la SELARL ALPIJURIS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Madame [T] [S]

née le 11 Février 1981 à [Localité 5] (54), demeurant Chez Mme [L] [S] [Adresse 2]

représentée par M^e Jean Philippe FOURMEAUX, membre de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [T] [S] était propriétaire d’un appartement formant le lot n°44 de la copropriété immobilière de l’immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 3].

Aux termes d’un contrat de location meublé signé le 6 mars 2019, Mme [S] a consenti la location de l’appartement à M.[M], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 575€ hors charges.

M. [P] [M] a été placé sous le régime de la sauvegarde de justice selon ordonnance du juge des tutelles de FREJUS en date du 19 janvier 2021, puis sous tutelle par ordonnance du même juge du 24 juin 2021.

Il a multiplié les incivilités.

Le syndicat des copropriétaires, après mises en demeures infructueuses, a saisi le Juge des contentieux et de la protection de Fréjus.

Par jugement du 8 juillet 2022, le Tribunal a décidé :

« DECLARE recevable l’intervention volontaire de l’association MSA 3A,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » recevable et bien fondé en son action oblique,

PRONONCE la résiliation du bail consenti par Mme [S] [T] à M. [M] [P] pour l’appartement sis [Adresse 3] et constituant le lot n°44 de l’état descriptif de division,

ORDONNE la libération des lieux loués par M.[M] [P] et tous occupants de son chef, sous astreinte journalière provisoire de deux cents euros (200 euros) commençant à courir à compter du prononcé de la présente décision et pendant une durée de deux mois, délai à l’issue duquel l’astreinte prononcée pourra être liquidée ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de M.[M] [P] et tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

Se RESERVE le contentieux de l’astreinte prononcée qui sera due uniquement au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] »,

CONDAMNE Mme [S] [T] et M. [M] [P] représenté par l’association MSA 3A à payer à ce dernier :

— Une indemnité de cinq mille euros (5 000 euros) à titre de dommages et intérêts,

— La somme de deux mille euros (2 000 euros) par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTE le demandeur pour le surplus de ses prétentions,

DEBOUTE Mme [S] [T] de l’intégralité de ses prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

CONDAMNE Mme [S] [T] et M. [M] [P] représenté par son tuteur aux entiers dépens de la procédure. »

Le 11 Octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires a assigné Mme [S] en liquidation d’astreinte devant le JCP de Fréjus.

Par jugement rendu le 25 juillet 2023, le Tribunal:

DECLARE recevable l’action du demandeur,

DEBOUTE le syndicat des coproprietaires de la résidence [Adresse 4] de l’intégralité de ses prétentions,

Le CONDAMNE à verser à Mme [S] [T] la somme de trois mille euros (3000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

CONDAMNE le demandeur aux entiers dépens de la procédure.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que mandat d’agir en justice, donné par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] le 4 novembre 2021, s’étend aux instances liées aux difficultés d’exécution du jugement du 8 juillet 2022, ayant condamné sous astreinte le locataire de Mme [S], copropriétaire, à libérer les lieux et donc aux instances en liquidation de l’astreinte, qui est, en conséquence, recevable.

Il retient que le jugement du 8 juillet 2022 n’a prononcé aucune astreinte à l’encontre de Mme [S], de sorte qu’il n’y a lieu ni à liquidation d’une astreinte, ni au prononcé d’une astreinte définitive.

Il juge que le spièces produites ne permettent pas de retenir une quelconque responsabilité du locataire et par ricochet de la bailleresse dans la survenance des désordres constatés.

Par déclaration au greffe en date du 20 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions.

Il sollicite:

CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a constaté la recevabilité de l’action,

REFORMER le Jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes, et en ce qu’il a accueilli favorablement les demandes formées par Mme [S] à titre reconventionnel,

STATUANT de nouveau,

CONSTATER que M. [M] n’a libéré les lieux que par suite de son décès,

Que Mme [S] n’a accompli aucune diligence pour exécuter son obligation de faire.

LIQUIDER l’astreinte à la somme de 200x60 = 12 0000 €,

CONDAMNER Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 000 € du chef de cette liquidation.

Vu les articles 1304 et suivants du Code civil,

CONDAMNER Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 575,71 € au titre de la remise en état des parties communes.

CONDAMNER Mme [S] aux entiers dépens de l’instance, ceux d’appel distraits au profit de Maître Françoise BOULAN, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, Avocats associés aux offres de droit, outre la somme 6 000 € par le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

ORDONNER que les sommes allouées au syndicat des copropriétaires porteront intérêts à compter du jour de l’assignation.

ORDONNER l’anatocisme ;

DEBOUTER Mme [S] de ses entières demandes, fins et prétentions.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que la recevabilité de son action est incontestable du fait du mandat renouvelé avec rétroactivité par l’AG du 17 novembre 2023,

— que Mme [S] n’a accompli aucune diligence pour exécuter le jugement du 8 juillet 2022 ordonnant la libération des lieux par son locataire,

— que la libération des lieux n’a eu lieu que du fait de l’hospitalisation en novembre 2022 du locataire, décédé en décembre 2022,

— qu’ainsi Mme [S] n’a pa srespecté l’obligation de faire qui avait été mise à sa charge,

— que l’obligation de libérer les lieux loués faite au locataire était doublée de la possibilité pour la bailleresse de faire procéder à son expulsion, sans que cette dernière n’engage aucune démarche,

— que suite à la libération des lieux les parties communes étaient dans un état déplorable, ce qui justifie que la bailleresse soit condamnée au montant des réparations,

— que le jugement du 8 juillet 2022 a retenu ces dégradations,

— que le lien de causalité entre les dégradations constatées par le commissaire de justice et es agissement de son locataire est établi par ce jugement,

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions Mme [S] conclut:

CONFIRMER le jugement prononcé par le tribunal de proximité de Fréjus le 25 juillet 2023 en ce qu’il a:

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de l’intégralité de ses prétentions,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à payer à Mme [S] [T] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du CPC,

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] aux entiers dépens de la procédure,

Y ajoutant,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à payer à [J] [S] [T] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du CPC en cause d’appel ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Elle soutient:

— qu’elle a été informée par le syndic des nuisances causées par son locataire fin 2020,

— que dès le 24 novembre 2020, elle lui notifiait une mise en demeure de mettre un terme à ces nuisances,

— qu’elle a informé le tuteur de sa volonté de résilier le bail et qu’elle a donné congé pour l’échéance du bail soit le 6 mars 2022,

— que la mesure d’astreinte n’était pas sollicitée par le syndicat des copropriétaires mais a été prononcée d’office par le juge,

— qu’elle a vendu le bien par acte du 24 février 2023,

— qu’aucune astreinte n’a été prononcée à son encontre,

— que si le jugement prévoit qu’à défaut de départ volontaire une expulsion pourra avoir lui ne signifie pas qu’une astreinte pourrait être mise à sa charge, si elle ne mettait pas en oeuvre cette expulsion,

— que le syndicat des copropriétaire est le seul bénéficiaire du jugement et disposait donc d’un titre exécutoire pour procéder à l’expulsion,

— qu’il n’est pas justifié de l’occupation du logement après le jugement du 8 juillet 2022,

— que l’appelant se fonde uniquement sur un procès verbal de commissaire de justice qui ne peut se prononcer sur l’imputabilité des désordres,

— qu’il n’est pas établi que les devis correspondent à des dégradations imputables au locataire,

— qu’un des devis concerne des désordres structurels non imputables au locataire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2025.

Suivant accord des parties, le rabat de l’ordonnance de clôture a été prononcée et la clôture est intervenue à l’audience avant tout débat au fond.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 et mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

Cette recevabilité n’est plus contestée en cause d’appel, puisqu’aucun appel incident à ce titre n’a été formulé par Mme [S].

Sur la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive

Aux termes des dispositions de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Par jugement du 8 juillet 2022, il a été ordonné la libération des lieux loués par M.[M] et tous occupants de son chef, sous astreinte journalière provisoire de 200 euros commençant à courir à compter du prononcé de la présente décision et pendant une durée de deux mois, délai à l’issue duquel l’astreinte prononcée pourra être liquidée.

La juridiction s’est réservée le contentieux de la liquidation de ladite astreinte.

Il convient de constater que le magistrat qui a prononcé cette astreinte et le même que celui qui a rendu le jugement dont appel, rejetant la demande de liquidation de cette astreinte.

Or, il a valablement constaté qu’aucune astreinte n’a été prononcée à l’encontre de Mme [S], l’obligation de libérer le logement reposant uniquement sur M.[M], le locataire.

D’ailleurs, ce jugement précise qu’à défaut de départ volontaire de M.[M], il pourra être procédé à la procédure d’expulsion, sans en faire en conséquence une quelconque obligation sous astreinte pour Mme [S].

Aussi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de liquidation de l’astreinte provisoire et de prononcé d’une astreinte définitive.

Sur la demande de remise en état

L’article 9 du code de procédure civile énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétairesa qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense même contre certains des copropriétaires, il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires poursuit la condamnation de Mme [S] en paiement d’une somme de 9 575,71€ au titre de travaux de remise en état des parties communes.

Pour ce faire, il verse au débat un procès-verbal de constat dressé le 24 novembre 2022 par un commissaire de justice (boîte aux lettres de M.[M] endommagée, traces de coulures sur jardinières et le long du mur, fissures sur jardinières), ainsi que des devis de nettoyage de jardinières et de façade avec pose d’un filet ainti pigeons et de réfection de balcons.

Si le jugement du 8 juillet 2022, devenu définitif, retient contre M.[M] des agressions verbales, des incivilités et dégradations sur la copropriété, le nourrissage régulier des pigeons, des tapages nocturnes et diurnes, un état d’ivresse dangereux, cela ne permet pas de lui attribuer la responsabilité des dégradations constatées, sans rapport avec ce qui a été retenu contre lui, d’autant que certaines concernent des désordres structurels, et donc de retenir par ricochet la responsabilité de Mme [S].

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires est condamné à 3 000€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 juillet 2023 par le Tribunal de proximité de FREJUS

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice l’EURL ARGENS IMMOBILIER à régler à Mme [S] la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice l’EURL ARGENS IMMOBILIER aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT