COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 09 AVRIL 2026

N° 2026/202

Rôle N° RG 25/08394 N° Portalis DBVB-V-B7J-BO7QJ

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

C/

[O] [A]

[P] [A]

[I] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 1] en date du 04 Juillet 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 25/01241.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice le Cabinet BORNE & DELAUNAY, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e Bastien CAIRE de la SELARL NEOJURIS, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Pamela DESVIGNES, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [O] [A]

né le 03 Mars 1956 à [Localité 2] (ALPES MARITIMES),

demeurant [Adresse 4]

Madame [P] [A]

née le 07 Mars 1996 à [Localité 3] (ALPES MARITIMES),

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [I] [A]

né le 01 Décembre 1993 à [Localité 3] (ALPES MARITIMES),

demeurant [Adresse 4]

Tous représentés et plaidant par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Céline CHAAR, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Joëlle TORMOS, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

[P] [A] et [I] [A] sont nus-propriétaires, à raison d’un quart chacun, des lots suivants au sein de la copropriété Palais Donadei située à [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8]':

n° 310 consistant en un appartement situé au 3ème étage,

n° 319 un local mansardé au 5ème étage, portant le n° 12 du règlement de copropriété,

n° 320 un local mansardé au 5ème étage, portant le n° 13 du règlement de copropriété,

n° 322, une cave en sous-sol.

[O] [A] est usufruitier d'1/2 de ces lots.

Le 6 avril 2022 et le 21 juillet 2022, les consorts [A] ont assigné le syndicat des copropriétaires par-devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir l’annulation des résolutions n° 13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 6 janvier 2022, l’annulation des résolutions n° 4 à 11, sa condamnation à leur payer la somme de 50000 euros à titre de dommages et intérêts et la fixation d’une astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à réinstaller à ses frais, les éléments d’équipement communs dont bénéficient les autres logements, à savoir : l’attribution et la pose d’une boîte aux lettres, l’attribution, la pose et le raccordement d’un interphone, l’alimentation d’une canalisation en eau indépendante.

Par jugement du 10 décembre 2024, le tribunal judiciaire a notamment':

Annulé les résolutions n° 4 à 11 de l’assemblée générale du 5 avril 2022 ;

Condamné le syndicat des copropriétaires dans l’immeuble dénommé «[Adresse 9], sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir, passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, à réinstaller à ses frais au bénéfice des lots n° 319 et 320, les éléments d’équipement dont bénéficient les autres logements de l’immeuble, à savoir : l’attribution et la pose d’une boîte aux lettres, l’attribution, la pose et le raccordement d’un interphone, la pose d’un compteur et l’alimentation d’une canalisation d’eau indépendante et autonome.

Le jugement a été a été signifié le 23 décembre 2024 et n’a pas fait l’objet d’appel.

Relevant que la pose d’un compteur et que l’alimentation d’une canalisation d’eau indépendante et autonome n’avaient pas été réalisées, les consorts [A] ont saisi le juge de l’exécution le 27 mars 2025 en liquidation de l’astreinte.

Par jugement du 5 juillet 2025, le juge de l’exécution de [Localité 1] a':

Liquidé l’astreinte provisoire fixée par le jugement contradictoire rendu en premier ressort en date du 10/12/2024 par le tribunal judiciaire de Nice à la somme de 10000 euros, pour la période du 24/01/2025 à la date du jugement,

Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à [O] [A], [P] [A] et [I] [A] la somme de 10000 euros au titre de l’astreinte provisoire ainsi liquidée pour la période du 24/01/2025 à la date du jugement,

Déboutée [O] [A], [P] [A] et [I] [A] de leur demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

Condamnée le syndicat des copropriétaires à payer à [O] [A], [P] [A] et [I] [A] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelé le caractère exécutoire de plein droit du présent jugement par application de l’article R. 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Borne & Delaunay a formé appel du jugement par déclaration d’appel du 9 juillet 2025.

Par conclusions notifiées en leur dernier état, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], demande à la cour de':

Infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a débouté les consorts [A] de leur demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

Statuant à nouveau de

Débouter les consorts [A] de leurs demandes,

Y ajoutant de,

Les condamner à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,

Les condamner à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires expose en substance qu’il a fait réaliser les travaux ordonnés dès le mois de janvier 2025 soit moins d’un mois après la décision de condamnation, que la somme mise à sa charge au profit des consorts [A] leur a également été payée, que seuls les travaux commandés à la société Internorm concernant l’alimentation en eau n’ont pu être réalisés dans les délais en raison de l’impossibilité d’accéder au lot dans lequel un bar 'le Glam’ est exploité, qu’il a fallu trouver une autre solution pour faire passer les canalisations par l’extérieur du bâtiment ce qui est constitutif d’une cause étrangère à la volonté du syndicat des copropriétaires qui a agi avec diligence.

Le syndicat ajoute que cette procédure lui cause un préjudice qu’il convient de réparer.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 novembre 2025, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du Code de procédure civile, [O] [A], [P] [A] et [I] [A] demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens d’appel.

Ils exposent que le syndicat des copropriétaires ne s’est pas heurté à une cause étrangère, que c’est seulement en raison de leur intervention que les travaux ont pu être réalisés, que le simple fait de mandater une entreprise ne dispensait pas le syndicat d’entreprendre les démarches pour lui permettre d’intervenir notamment en agissant contre les occupants ou le propriétaire du lot dans lequel est exploité le bar '[Adresse 11]'.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de liquidation de l’astreinte provisoire,

Selon les dispositions de l’article L 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte définitive ou provisoire est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Il appartient au juge saisi d’une demande de liquidation d’astreinte, d’apprécier également le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit, en examinant de façon concrète s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

Selon l’article 1353 du Code civil, il appartient au débiteur de l’obligation de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation de faire.

En l’espèce par le jugement du 10 décembre 2024 le tribunal judiciaire de Nice a notamment condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à réinstaller à ses frais au bénéfice des lots n°319 et 320 les éléments d’équipement dont bénéficient les autres logements de l’immeuble à savoir':

L’attribution et la pose d’une boîte aux lettres,

L’attribution, la pose et le raccordement d’un interphone,

La pose d’un compteur et l’alimentation d’une canalisation d’eau indépendante et autonome,

Et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement.

Ce jugement a été signifié le 23 décembre 2024 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].

L’astreinte a donc commencé à courir le 24 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] justifie avoir exécuté les obligations tendant à l’attribution et la pose d’une boîte aux lettres, et à l’attribution, la pose et le raccordement d’un interphone, dans le délai imparti ce qui n’est pas contesté par les consorts [A].

S’agissant de l’obligation tendant à la pose d’un compteur et l’alimentation d’une canalisation d’eau indépendante et autonome, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] expose avoir pris contact avec une entreprise, la société Internorm, aux fins de réaliser ces travaux dès le 7 janvier 2025, que la phase finale des travaux de raccordement a été empêchée par l’existence de contraintes techniques ce qui était connu des consorts [A], à savoir l’impossibilité de contacter le responsable du bar Le Glam par les locaux duquel les canalisations du raccordement devait passer.

La notion de cause étrangère, au sens de l’article L. 131-4, alinéa 3, du Code de procédure civile est plus large que celle de force majeure et s’étend à tous les cas dans lesquels le débiteur s’est trouvé dans l’impossibilité, pour une raison quelconque, de se conformer à l’injonction du juge.

Il appartient au débiteur de l’obligation d’établir la cause étrangère ou les difficultés auxquelles il a été confronté et qui l’ont empêché d’exécuter son obligation.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pour justifier des circonstances invoquées, produit des courriels échangés entre [I] [A] et le responsable de la société Internorm sur la période allant du 29 janvier 2025 au 20 février 2025.

Cependant l’absence d’implication du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] dans les démarches tendant à permettre la réalisation des travaux, ressort de ces messages. En effet seuls [I] [A] et la société Internorm sont intervenus auprès du responsable du bar Le [Adresse 12] en vue d’obtenir l’accès au local et de faciliter la réalisation des travaux. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ne verse au débat aucun document montrant qu’il a tenté de faire réaliser les travaux dans les délais notamment en cherchant une autre solution, ce qui a été fait au mois de juin 2025, trois mois après la délivrance de l’assignation devant le juge de l’exécution aux fins de liquidation de l’astreinte.

Faute d’existence d’une cause étrangère ou de difficultés pouvant justifier l’inexécution de l’obligation mise à la charge du syndicat des copropriétaires c’est à bon droit que le juge de l’exécution a prononcé la liquidation de l’astreinte prononcée le 10 décembre 2024.

Le montant de l’astreinte liquidée n’est pas utilement critiqué par l’appelant. Il a été fixé au regard de l’inexécution établie au 24 janvier 2025 et ce jusqu’au jugement et en tenant compte de l’exécution des autres obligations mises à la charge du syndicat des copropriétaires dans le même jugement.

Ce montant de 10000 euros est proportionné à l’atteinte au droit de propriété par le syndicat des copropriétaires et à l’enjeu du litige qui consiste à rétablir les droits de propriété des consorts [A] qui ne pouvaient disposer de leurs locaux à usage d’habitation en l’absence du rétablissement du raccordement des eaux qui avait été supprimé par des résolutions d’assemblée générale annulées.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte':

L’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que «Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.».

L’astreinte se définit par sa finalité, elle est une menace de condamnation pécuniaire accessoire à la condamnation qu’elle assortit en vue de faire pression sur le débiteur pour l’amener à exécuter lui-même la décision qui emporte une obligation à sa charge, et d’assurer le respect du droit à cette exécution.

L’astreinte ne répond pas à l’idée de réparation car elle est étrangère au mécanisme de la responsabilité civile. Elle n’est pas non plus une sanction ni une mesure d’exécution forcée.

Il appartient au demandeur à l’astreinte d’établir les circonstances faisant apparaître la nécessité d’assortir une décision judiciaire d’une astreinte.

Aucun élément du débat ne permet de retenir la nécessité d’assortir les obligations imposées. Le jugement rendu le 10 décembre 2024 n’ayant pas limité dans le temps le cours de l’astreinte prononcée.

Il n’y a donc pas lieu à prononcer une nouvelle astreinte

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

— Sur les demandes dommages et intérêts :

La solution apportée au litige justifie le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

— Sur les demandes accessoires:

Les frais irrépétibles et les dépens ont été justement appréciés par le premier juge qui sera confirmé sur ce point.

Il convient, en cause d’appel, d’accorder à [O] [A], [P] [A] et [I] [A], contraints d’exposer des frais pour se défendre, une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après. Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera débouté de sa demande de ce chef et supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y Ajoutant,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] de ses demandes;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] à payer à [O] [A], [P] [A] et [I] [A], pris en semble, la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE