COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 FEVRIER 2026

N°2026/116

Rôle N° RG 25/06775 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO4EO

S.C.I. NATIONAL

C/

[D] [G]

S.A.S. FONCIA

S.A.S. FONCIA [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Yann PREVOST

M^e Benjamin NAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de MARSEILLE en date du 07 Mai 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02684.

APPELANTE

S.C.I. NATIONAL,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Yann PREVOST de la SELARL PREVOST & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Alicia BUSTO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Monsieur [D] [G],

demeurant [Adresse 2]

assigné à étude et non représenté

S.A.S. FONCIA,

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.S. FONCIA [Localité 1],

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et Madame Paloma REPARAZ, Conseillère.

M^me Angélique NETO, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété.

La SCI National est propriétaire du lot n° 1 consistant en un local commercial situé au rez-de-chaussée donné à bail à un centre dentaire.

M. [A] [Y] est propriétaire des lots n° 2 et 3 consistant en deux appartements situés au 1er étage.

M. [D] [G] est propriétaire des lots n° 4, 5, 6, 7 et 8 consistant en cinq appartements situés aux 2ème, 3ème et 4ème étages.

A la suite de nombreux désordres affectant les parties communes de l’immeuble, un arrêté de péril imminent sera pris par la ville de [Localité 1] le 27 juin 2013 avant que la mainlevée soit ordonnée le 6 septembre 2013.

Dans son rapport du 20 décembre 2023, dressé à la requête de la ville de [Localité 1], la société Massilia Ingénierie met en lumière un certain nombre de désordres affectant les parties communes de l’immeuble, et notamment la dégradation des poutres maîtresses, l’effondrement de dalles de plafond, la détérioration des bois d’enfustage, l’insalubrité de la structure et la nécessité de démolir les plafonds et faux plafonds des salles de bain de l’appartement en R + 2.

D’autres désordres constructifs seront relevés lors de la seconde visite de la ville de [Localité 1] du 10 janvier 2024.

La ville de [Localité 1] a conclu à la nécessité de réaliser les travaux nécessaires à la préservation de l’immeuble et à faire cesser les infiltrations d’eau sur les planchers.

Par courrier du 27 septembre 2024, elle a mis en demeure le syndic de la copropriété de lui transmettre dans un délai d’un mois un échéancier précis des travaux à entreprendre pour la sécurisation de l’immeuble.

Aucune assemblée générale ne sera réunie entre le 12 août 2019 et le 25 juillet 2024.

L’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 25 juillet 2024 a voté pour la réalisation d’un certain nombre de travaux urgents, de même que celle ordinaire du 2 octobre 2024, qui a en outre approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, et du 16 décembre 2024.

Lors d’une nouvelle visite contradictoire réalisée le 29 septembre 2025 par la ville de [Localité 1], la persistance d’un certain nombre de désordres était constatée.

Par ordonnance sur requête rendue le 19 avril 2024, le président du tribunal judiciaire de Marseille a autorisé Me [J], commissaire de justice, à se rendre dans les locaux appartenant à M. [G] afin de constater les désordres et malfaçons éventuels.

Dans son procès-verbal de constat dressé les 3 et 6 mai 2024, Me [J] met en évidence le défaut d’entretien et de réparation des lots privatifs de M. [G] à l’origine d’infiltrations et de dégâts des eaux affectant les autres parties de l’immeuble.

Se prévalant de l’inertie du syndic de la copropriété et de M. [G] de faire procéder aux travaux nécessaires, la société National a fait assigner, par actes de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, la SAS Foncia et M. [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille afin de contraindre M. [G] à remédier aux désordres affectant les parties communes, de le condamner à lui verser des provisions à valoir sur la réparation de ses préjudices et d’enjoindre au syndic de lui communiquer un certain nombre de documents et de convoquer dans les plus brefs délais une assemblée générale afin notamment de se prononcer sur les travaux à réaliser ainsi que leur financement.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 mai 2025, ce magistrat a :

— déclaré les demandes formulées à l’encontre de la société Foncia irrecevables ;

— reçu l’intervention volontaire de la SAS Foncia [Localité 1] ;

— déclaré recevables les demandes de la société National ;

— rejeté l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner à payer à M. [G] et la société Foncia, chacun, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il a considéré que l’origine des désordres affectant l’immeuble ne résultaient pas des pièces versées aux débats, de sorte que l’obligation pour M. [G] de réaliser des travaux et de régler des provisions était sérieusement contestable.

Par ailleurs, il a relevé que l’obligation du syndic de convoquer une assemblée générale était sérieusement contestable en l’état des assemblées générales des 25 juillet, 2 octobre et 16 décembre 2024, de même que son obligation de communiquer les comptes actuels de la copropriété dès lors que tous les éléments comptables étaient annexés à la convocation de l’assemblée générale du 2 octobre 2024 qui avait approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 et que, s’agissant de l’exercice 2024, le syndic n’avait pas l’obligation de transmettre les comptes avant la convocation de l’assemblée générale au titre de laquelle les comptes seraient soumis au vote.

Suivant déclaration transmise au greffe le 5 juin 2025, la société National a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a dit son action non prescrite et a accueilli l’intervention volontaire de la société Foncia [Localité 1].

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 5 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a dit son action non prescrite et a accueilli l’intervention volontaire de la société Foncia [Localité 1] ;

— statuant à nouveau,

— d’enjoindre à M. [G] de réaliser tout travaux dans ses lots n° 5, 6, 7 et 8 nécessaires à faire cesser les atteintes aux parties communes de l’immeuble, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard dès la signification de la décision sur une période de trois mois ;

— le condamner à régler les honoraires du maître d’oeuvre choisi par la requérante avec mission complète afin de superviser la réalisation des travaux et de s’assurer de leur conformité aux règles de l’art et qu’ils sont de nature à remédier aux atteintes causées aux parties communes ;

— le condamner à lui régler des provisions de 10 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral et 21 890,08 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel ;

— d’enjoindre à la société Foncia [Localité 1] de lui communiquer les comptes actualisés de la copropriété à la date de l’arrêt sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— de dire que le juge des référés se réservera la compétence de la liquidation des astreintes ;

— de condamner solidairement tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose notamment :

— avoir un intérêt à agir aux fins de sauvegarder les parties communes en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— avoir un intérêt à agir aux fins de faire cesser le trouble manifestement illicite affectant ses parties privatives et ses droits individuels de copropriétaire ;

— qu’alors même que l’immeuble est menacé de péril, M. [G] bloque et paralyse tous les votes de budgets liés aux travaux ;

— que l’origine des infiltrations et dégâts des eaux affectant les parties communes de l’immeuble et ses parties privatives résulte clairement des lots appartenant à M. [G], tel que cela ressort du rapport d’expertise dressé par la société Massilia Ingénierie le 20 décembre 2023 et des constatations faites par le commissaire de justice les 3 et 6 mai 2024 en raison du délabrement des équipements douche et sanitaire de l’appartement situé au R + 3 ;

— qu’il est donc nécessaire d’entrer dans les lieux, avec ou sans le consentement de M. [G], afin de faire réaliser les travaux nécessaires afin de faire cesser les fuites d’eau et rétablir l’étanchéité de l’immeuble dans son ensemble ;

— que le risque d’effondrement de l’immeuble lui cause un trouble de jouissance, un préjudice matériel et moral, faisant observer que sa locataire menace de quitter les lieux ;

— que les travaux de réparation des parties communes n’ont débuté que le 8 septembre 2025, soit quelques jours avant la visite des services de la ville de [Localité 1] du 29 septembre 2025 qui menaçait de prendre un arrêté de péril sur l’immeuble ;

— qu’elle n’a eu de cesse de multiplier les démarches et relances pour obtenir la réalisation de ces travaux, jusqu’à couvrir l’intégralité de leur montant à hauteur de 21 890,08 euros ;

— qu’elle justifie d’un motif légitime à obtenir les comptes actualisés de la copropriété afin de connaître l’origine du blocage ayant empêché la réalisation des travaux et agir à l’encontre soit du syndic s’il s’avère qu’il a négligé d’émettre les appels de fonds spécifiquement destinés aux travaux de réfection et empêché la constitution de la trésorerie nécessaire au financement soit de M. [G] s’il s’avère que c’est lui qui n’a pas jugé bon de régler les appels de fonds émis provoquant l’insuffisance de fonds disponibles pour réaliser les travaux ;

— que si les convocations des assemblées générales comportaient des pièces relatives aux exercices clos, ces dernières ne permettent pas d’apprécier l’état réel de trésorerie à jour, le montant des impayés et la capacité de la copropriété à financer les travaux urgents demandés par la ville de [Localité 1].

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, les sociétés Foncia et Foncia [Localité 1] sollicitent de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— déclare irrecevables les demandes formées à l’encontre de la société Foncia ;

— rejette les demandes formées à l’encontre de leur encontre ;

— condamne l’appelante à leur verser la somme de 5 000 euros, outre aux dépens de l’instance.

Elles estiment que la demande de communication des comptes actuels de la copropriété ne repose sur aucun motif légitime dès lors que :

— l’appelante a libre accès à l’extranet de la copropriété qui contient les informations qu’elle recherche ;

— les convocations et procès-verbaux des assemblées générales contiennent les pièces sollicitées ;

— les assemblées générales de 2024 se sont bien prononcées sur les modalités de financement des travaux votés, de sorte que l’appelante ne peut plus en contester le principe d’organisation en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ni même demander à une juridiction d’en revoir le principe ;

— l’assemblée générale d’octobre 2024 a validé les comptes des exercices de 2021 à 2023, sachant que toutes les pièces comptables ont été jointes à la convocation, que les pièces justificatives ont été mis à la disposition des copropriétaires pendant la période courant entre la convocation et la tenue des assemblées en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et que l’appelante a voté en faveur de ces comptes ;

— une assemblée générale a été convoquée pour le 24 juin 2025 afin d’approuver les comptes de l’exercice 2024, sachant que là encore toutes les pièces comptables ont été jointes à la convocation.

Régulièrement intimé par la signification de la déclaration d’appel, suivant acte remis à étude me 27 juin 2025, et des conclusions de l’appelante, suivant acte remis à étude le 11 septembre 2025, M. [G] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 décembre 2025.

Par soit-transmis en date des 16 et 21 janvier 2026, la cour a demandé au conseil de la société National de lui transmettre par la voie du RPVA et/ou de déposer au greffe la pièce n° 35 de son bordereau en intégralité, ce qui sera fait le 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les travaux sollicités pour faire cesser le trouble manifestement illicite

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

En l’espèce, la société National affirme subir des dommages personnels dans la jouissance de ses parties privatives et communes en raison des troubles anormaux de voisinage et des dommages collectifs causés par M. [G], autre copropriétaire de l’immeuble, faute pour lui de procéder aux travaux nécessaires dans ses parties privatives afin de remédier aux infiltrations affectant l’immeuble dans son ensemble.

L’examen des pièces de la procédure révèle que l’état de l’immeuble se dégrade depuis plusieurs années.

Alors même que la société National était propriétaire des deux appartements situés au 1er étage, qu’elle louait, ses locataires vont subir de nombreux dégâts des eaux dès 2008. Afin d’y remédier, il est alors demandé à M. [E], propriétaire des appartements situés au 2ème étage, de réaliser les travaux nécessaires dans ses parties privatives. En tant que syndic bénévole, il lui est également demandé de faire réaliser en urgence un certain nombre de travaux dans les parties communes.

Le bureau d’études PACT des Bouches-du-Rhône, mandaté par la ville de [Localité 1], relève, dans un rapport du 18 juin 2012, des dysfonctionnements affectant tant les parties communes que les deux appartements situés au 1er étage appartenant alors à la société National avant de préconiser un certain nombre de travaux. Concernant les parties communes, outre les travaux de toiture (réfection des tuiles, isolation thermique, reprise du système d’évacuation des eaux pluviales), il préconise d’effectuer un diagnostic concernant les fuites d’eaux dans la parties communes et un diagnostic portant sur la structure du plancher haut de l’appartement situé au 1er étage (appartenant alors à la société National) en raison de son humidité qui s’explique par les infiltrations d’eau provenant du logement situé au 2ème étage (appartenant déjà à M. [G]). Il préconise également de rénover les marches des escaliers et la cage d’escalier ainsi que de réaliser des travaux de reprise et de rénovation de la façade de l’immeuble. Concernant les appartements situés au 1er étage, il préconise notamment pour le lot n° 3 de rechercher les causes d’infiltrations dans l’appartement et d’y remédier, de remplacer le chauffe-eau et les sanitaires et de refaire les équipements sanitaires dans la salle de bains.

Par la suite, un arrêté de péril imminent sera pris par la ville de [Localité 1], le 26 juin 2013, interdisant toute occupation et utilisation des appartements des 3ème et 4ème étages sur rue de l’immeuble (appartenant à M. [G]). Cet arrêté s’explique par le fait que le plancher de salle de bain de l’appartement situé au 4ème étage menace de s’effondrer et, par voie de conséquence, le plafond de la salle de bain de l’appartement situé au-dessous au 3ème étage. Prenant acte de la réalisation des travaux attestés le 22 juillet 2013, la mainlevée de cet arrêté sera pris le 12 août 2013, ce qui a eu pour effet d’autoriser à nouveau l’accès aux appartements concernés. Or, suite à une visite technique réalisée le 19 septembre 2013, les services de la ville de [Localité 1] ont constaté que le plafond plâtre et les canisses de la salle de bain de l’appartement situé au 3ème étage n’avaient pas été purgés avec un risque à terme de chutes de matériaux sur les personnes.

En 2019, soit six ans après, la société National, alors propriétaire du seul local commercial situé au rez-de-chaussée et M. [A] [Y], devenu propriétaire des deux lots situés au 1er étage, qu’il va réunir pour en faire un seul appartement, vont se plaindre de nombreux dégâts des eaux affectant leurs parties privatives. Suivant procès-verbal de constat dressé le 15 mai 2019, l’huissier de justice constate, en se rendant dans l’appartement du 1er étage appartenant à M. [Y], que des morceaux de placoplâtre sont enlevés au niveau du plafond de la salle d’eau située côté Sud-Ouest de l’appartement et de la chambre attenante, qu’il y a des débris dans la douche et au sol et que le mur de la chambre présente d’importantes tâches de moisissures. Il relève également la présence de traces de moisissure au niveau du plafond de la deuxième salle de bain. En se rendant dans l’appartement situé au 2ème étage occupé par Mme [N], il relève de nombreuses traces de moisissure au niveau du plafond de la salle de bain et de la cuisine et la présence d’un trou derrière la cuvette équipant les lieux. En se rendant les appartements situés au 3ème étage, il relève les mêmes traces et de la peinture écaillée dans différentes pièces.

Le 22 novembre 2023, la société Ecores Fuite a procédé à une recherche de fuites suite à un dégât des eaux survenu dans l’appartement de M. [Y] situé au 1er étage. Cette société considère que ce sinistre a pour origine la salle d’eau de l’appartement de M. [Q] situé au-dessus au 2ème étage en raison de sa vétusté. Concernant le désordre constaté dans le hall d’entrée, elle relève la présence d’une fuite sur la colonne des eaux usées et pluviales mitoyenne.

Le 20 décembre 2023, soit plus quatre ans après, la société Massilia ingénierie, mandatée par le syndic de la copropriété, indique, dans son rapport, que l’incendie qui s’est déclaré dans la cuisine de l’appartement situé au 2ème étage n’a pas impacté le plancher haut, ni le poutres bois maitresses, les bois d’enfustage et la structure. En revanche, elle constate que le plafond de la salle de bain a été partiellement démoli, un dégât des eaux actif au droit de l’évacuation générale, une détérioration des bois d’enfustage, la nécessité de conforter les poutres bois maitresses pour des raisons de sécurité et de remplacer le bois d’enfustage. Elle estime que la douche et les sanitaires de l’appartement supérieur, à l’origine du dégât des eaux, doivent être rénovés. Il préconise par ailleurs la démolition complète des plafonds et faux plafond de la salle de bain de l’appartement situé au 2ème étage. A suite de ce rapport, le syndic a mis en demeure M. [G], les 12 janvier et 7 mars 2024, de démolir toute la salle de bain du 3ème étage afin de permettre à la copropriété de remplacer le plancher.

Suite à des visites techniques réalisées les 20 décembre 2023 et 10 janvier 2024, la ville de [Localité 1] indique au syndic, par courrier en date du 19 janvier 2024, avoir constaté différents désordres structurels touchant la solidité du bâtiment et des dysfonctionnements des équipements communs entraînant un risque sérieux pour la sécurité des occupants et du public. Dans l’appartement du 2ème étage, il est relevé une dégradation importante du plancher haut de la salle de bain ainsi qu’un pourrissement des enfustages au droit de la conduite d’évacuation des eaux usées avec un risque de chute de matériaux. Dans l’appartement droit du 3ème étage, des réparations sommaires ont été faites au niveau de l’évacuation des eaux usées du lavabo avec des risques de fuites et de dégradations de la structure à l’aplomb ainsi qu’un décrochement du chauffe-eau qui a été mis en sécurité par une sangle. La cage d’escalier souffre d’un affaissement et d’un défaut de planéité du palier du 1er étage ainsi que d’une désolidarisation de certains nez-de-marche et d’un décollement de tomettes. Le pan de la toiture sur rue présente de nombreux encombrants avec un risque de chute d’éléments sur la voie publique et les personnes. Par ailleurs, il est fait mention de réseaux humides avec des fuites des canalisations d’eau et d’un pourrissement des enfustages au droit des conduites d’évacuation des eaux usées par endroit ainsi qu’une installation électrique vétuste sans protection mécanique avec un risque de départ d’incendie et d’un piquage sauvage réalisé au 4ème étage.

Il est précisé que seuls les logements du 1er étage sur rue et du 4ème étage sur cour, outre les combles, n’ont pas été visités.

En conclusion, il est préconisé de missionner un homme de l’art qualifié afin de réaliser un diagnostic de l’état de conservation des planchers et de la première volée d’escaliers pour pouvoir établir les préconisations techniques nécessaires aux travaux de réparation définitifs ou de démolition et assurer le bon suivi des travaux, dont notamment la réparation des planchers impactés, le confortement des ouvrages dégradés, la cessation de l’origine des infiltrations d’eau constatées sur les planchers, la bonne gestion des eaux pluviales et la vérification de l’état des combles et des installations électriques des parties communes de l’immeuble.

Me [J], commissaire de justice, a été autorisé, par ordonnance sur requête rendue le 19 avril 2024, à pénétrer dans les appartements appartenant à M. [G] afin d’effectuer toutes constatations, investigations et recherches sur les désordres éventuels pouvant les affecter. Suivant procès-verbal de constat en date des 3 et 6 mai 2024, l’officier ministériel indique s’être rendu dans les quatre appartements situés aux 3ème et 4ème étage appartenant à M. [G]. Dans l’appartement gauche du 3ème étage occupé par Mme [W], il constate que le joint de dilatation du receveur de la douche est moisi, percé et hors d’usage, de sorte qu’il estime que de l’eau peut s’infiltrer à ce niveau dans le plancher. Il souligne également que le sol n’est pas au même niveau dans la cuisine et le séjour et qu’une portion du plafond du séjour présente un fléchissement avec une fissure et des petites traces de fuite. Dans l’appartement droite du 3ème étage occupé par M. et Mme [Q], il constate l’absence de joints entre le receveur et le tablier carrelé de la cabine de douche, de sorte que l’eau peut s’accumuler sous la cabine et s’infiltrer dans le plancher pour le saper. Il relève également que les joints entre les carreaux et la douche sont usagés et hors d’usage par endroit, que le mastic entre la fa’ence et le receveur est très usagé, que des réparations sommaires avec du ruban adhésif ont été réalisées sur la colonne d’alimentation des toilettes, la présence d’un petit récipient en plastique à l’aplomb de cette réparation et la fixation du cumulus par une sangle qui passe dans le mur, de sorte qu’il est donc possible que le cumulus qui était mal fixé au mur se soit décroché, ce qui a occasionné un dégât des eaux. Il relève que la chape au sol est un peu décroutée, que le revêtement du sol de la cuisine est assez fortement usagé et troué par endroit, que le plafond du séjour présente un petit fléchissement avec des traces d’infiltrations et que d’autres traces d’eau sont présentes près de la cloison avec la cuisine et de l’angle mur/plafond. Dans l’appartement gauche du 4ème étage occupé par M. [R], il constate un petit affaissement du sol dans la chambre près de la jonction avec la salle d’eau ainsi qu’au plafond de la pièce d’habitation en direction du centre. Il ne relève aucune trace de fuites visibles ni dans la salle d’eau ni dans les autres pièces. Il indique que le chauffe-eau qui est dans la cuisine est mal accroché. En se rendant dans l’appartement droite du 4ème étage, il relève un défaut d’étanchéité du receveur de la douche, de sorte que l’eau est susceptible de passer entre le sol et le support de la cabine par un interstice non jointé, outre le fait que tous les joints sont très usagés. Il ne constate aucune fuite sous le lavabo, ni même sous l’évier. Il indique que le chauffe-eau qui se trouve dans la cuisine est fixé correctement et que les plafonds présentent une petite incurvation.

Plusieurs assemblées générales se sont réunies dans le courant de l’année 2024. Le 25 juillet 2024, il a été décidé de confier au bureau d’études Massilia ingénierie d’expertiser le plancher et le palier du 1er étage. Le principe même de la phase de conception et de suivi des travaux a également été voté, à charge pour le syndic de rechercher un autre cabinet que le bureau d’études Massilia ingénierie. Des devis avec ce bureau d’études ont été acceptés le 12 août 2024. Le 2 octobre 2024, les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 ont été acceptés. Par ailleurs, l’assemblée des copropriétaires s’est prononcée en faveur du principe de la réalisation des travaux de révision de la toiture et de nettoyage en choisissant des entreprises pour y procéder. Le 16 décembre 2024, il a été décidé de l’exécution des travaux de confortement du plancher du logement situé au 2ème étage et du palier. En revanche, le plan pluriannuel de travaux a été rejeté par l’assemblée des copropriétaires du 24 juin 2025.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’état de vétusté de l’immeuble est tel que la ville de [Localité 1] est intervenue à plusieurs reprises afin de contraindre la copropriété à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant les parties communes, et en particulier la toiture, les planchers, les paliers et la cage d’escalier.

S’il est reproché à M. [G], en tant que copropriétaire, d’être à l’origine des infiltrations d’eau constatées au niveau des planchers, en raison de la vétusté des appareils sanitaires équipant les logements situés aux 2ème et/ou 3ème étage, la société National ne démontre pas que ce fait générateur, en plus de causer un préjudice collectif, porte atteinte à ses droits personnels en tant que copropriétaire.

Alors même qu’elle n’est propriétaire que du local commercial situé au rez-de-chaussée, depuis qu’elle a vendu à M. [Y], au moins depuis 2019, les deux lots situés au 1er étage, la preuve n’est pas rapportée d’infiltrations survenues dans son local ayant pour origine les parties privatives de M. [G] situées aux 2ème, 3ème et 4ème étages. En effet, la société National n’est pas fondée à se prévaloir, à titre individuel, de dégâts des eaux survenus dans les logements situés au 1er étage entre 2008 et 2012, à un moment où elle en était propriétaire, en sachant que des travaux ont été réalisés depuis par la société National elle-même, après injonction de la ville de [Localité 1], pas plus que de celles survenues en 2019 et 2023 alors qu’elle n’en était plus propriétaire. Elle ne peut davantage, pour justifier d’un préjudice personnel, d’infiltrations affectant les appartements situés au 2ème et 3ème étages appartenant à M. [G] dès lors que celles-ci ne causent aucun désordre à son lot situé au rez-de-chaussée.

En outre, si le locataire qui occupe le local commercial situé au rez-de-chaussée s’est plaint, par courriel en date du 21 octobre 2021, auprès de M. [X], gérant de la société National, de dégâts des eaux affectant les lieux loués, et en particulier de traces d’eau au plafond et d’une fuite apparue au sous-sol, rien ne prouve que ces désordres ont pour origine la vétusté des équipements sanitaires équipant les lots privatifs de M. [G]. Au contraire, dans son courriel, le locataire indique que la fuite d’eau du sous-sol proviendrait de la colonne commune à l’immeuble tandis que les traces d’eau au plafond seraient causées par l’appartement du-dessus situé au 1er étage appartenant à M. [Y]. Par ailleurs, les services techniques de la ville de [Localité 1] ont eux-mêmes relevé, lors des visites effectués les 20 décembre 2023 et 10 janvier 2024, la présence de réseaux humides avec des fuites des canalisations d’eau et d’un pourrissement des enfustages au droit des conduites d’évacuation des eaux usées par endroit pouvant également expliquer les désordres affectant les planchers et plafonds.

Or, alors même que les actions collectives ne peuvent être exercées que par le syndicat dès l’instant qu’elles ont pour but la sauvegarde de l’intérêt commun des copropriétaires, conformément à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire est également en droit d’agir à l’encontre du responsable des désordres aux mêmes fins, à titre individuel, qu’à la condition de rapporter la preuve d’un préjudice particulier, indépendamment du dommage collectif causé par le fait générateur, dans la propriété ou la jouissance de son lot.

En l’occurrence, même à supposer que le manque d’entretien par M. [G] de ses installations sanitaires affecte les parties communes de l’immeuble, ce qui n’est pas manifeste au regard de l’état de vétusté de l’immeuble dans son ensemble, en ce compris les réseaux de canalisations d’eau, le trouble en découlant pour la société National, justifiant qu’elle agisse à titre personnel à l’encontre de ce copropriétaire, n’a rien d’évident.

En effet, en l’absence d’atteinte causée aux droits de la société National se rapportant à son lot, cette dernière, qui ne peut se substituer au syndicat dans la défense des intérêts collectifs de l’immeuble, pas plus qu’à M. [Y] pour la défense de ses droits personnels en tant que copropriétaire, ne justifie d’aucun trouble personnel justifiant sa demande de travaux formée à l’encontre de M. [G].

Faute de trouble manifestement illicite causé par M. [G] à la société National, c’est à bon droit que le premier juge a considéré qu’il n’y avait pas lieu de faire droit à sa demande de travaux sous astreinte.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société National de ce chef.

Sur les demandes de provisions en réparation des préjudices subis

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen

En l’espèce, parallèlement aux procédures mises en oeuvre par la ville de [Localité 1] pour contraindre la copropriété à réaliser des travaux dans les parties communes de l’immeuble afin de remédier aux risques créés par le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements de l’immeuble, la société National entend engager la responsabilité de M. [G] pour trouble anormal de voisinage et atteinte aux intérêts collectifs.

Or, alors même que la société National doit apporter la preuve d’un manque d’entretien de ses parties privatives par M. [G] à l’origine de désordres et du préjudice personnel que cela lui cause, l’état de vétusté des parties communes l’immeuble est tel que la responsabilité de M. [G] pour dommages matériels et troubles de voisinage n’est pas évidente, l’origine des infiltrations constatées dans les parties privatives pouvant provenir des fuites constatées au niveau des canalisations, d’autant que la société National n’établit pas l’existence d’une atteinte qui serait causée dans la jouissance normale de son lot par suite d’un manquement de M. [G] à son obligation d’entretenir ses lots.

La responsabilité de M. [G] n’étant pas établie avec l’évidence requise en référé, son obligation de verser des provisions à valoir sur les préjudices allégués par la société National est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes de provisions de la société National

Sur la demande de communication de pièces formée à l’encontre du syndic

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires a été convoquée à plusieurs reprises en 2024 et 2025 afin notamment, d’une part, approuver les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 et voter les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025 et, d’autre part, se prononcer sur un certain nombre de travaux à réaliser.

Lors des convocations, il est acquis que les documents à notifier pour la validité des décision y étaient annexés. Il en est ainsi de l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général présentant les charges et produits de l’exercice, le projet de budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté et les conditions essentielles des contrats proposés. De plus, les autres documents à notifier pour l’information des copropriétaires ont également été notifiés. Il s’agit des annexes au budget prévisionnel, de l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération et le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire. En outre, conformément à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, les pièces justificatives des charges de copropriété ont été tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic.

Par ailleurs, lorsque des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et de ses éléments d’équipement ont été votés par l’assemblée générale, cette dernière s’est également prononcée sur les modalités de financement des travaux en question.

Il apparaît donc que toute action en responsabilité du syndic pour fautes relatives aux assemblées générales est manifestement vouée à l’échec, d’autant qu’aucune action en annulation n’a été exercée par la société National à l’encontre des décisions prises en 2024 et 2025.

En réalité, en sollicitant les comptes actualisés de la copropriété, la société National entend réunir des éléments de preuve tendant à établir des éventuelles carences financières du syndic dans le recouvrement des appels de fonds pour financer les travaux qui ont été votés et, à défaut, un manquement de M. [G] à son obligation de les régler.

Or, alors même que la société National ne démontre pas avoir été contrainte de régler des appels de fonds au lieu et place de M. [G], rien ne prouve que les modalités de financement des provisions qui ont été votées lors des différentes assemblées générales en 2024 et 2025 n’ont pas été respectées. En tout état de cause, si tel était le cas, la société National peut agir en responsabilité à l’encontre du syndic pour non recouvrement des charges sans avoir besoin d’autres documents que ceux qui lui ont notifiés lors des convocations aux assemblées générales et ceux qu’elle peut consulter sur le site extranet de la copropriété.

Dès lors, la mesure sollicitée ne se justifie par aucun motif légitime.

Il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société National de sa demande formée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société National, succombant en appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance et à verser à M. [G] et la société Foncia, chacun, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

Elle sera également condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande en outre de la condamner à verser à la société Foncia [Localité 1] la somme de 1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En tant que partie tenue aux dépens, la société National sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI National à verser à la SAS Foncia [Localité 1] la somme de 1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SCI National de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SCI National aux dépens d’appel.

La greffière La présidente