COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

Rôle N° RG 22/02192 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI3NS

Etablissement CAISSE D’EPARGNE

C/

SCI [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée

le : 5 Février 2026

à :

M^e Paul GUILLET

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 16 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04881.

APPELANTE

Etablissement CAISSE D’EPARGNE

, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Salomé MESSAADIA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

SCI [Adresse 4]

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Gilles SADOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026,

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 67 B 3 B est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 2] à Marseille (13009), qu’elle a donné à bail à la société Caisse d’épargne (CEPAC), locataire, par acte authentique du 15 janvier 2002.

L’immeuble loué à la CEPAC était une maison élevée d’un étage sur rez-de-chaussée comprenant un local commercial au rez-de-chaussée et un appartement de quatre pièces principales située en partie au rez-de-chaussée et en partie à l’étage.

Le local était livré vide et brut de décoffrage à la banque preneuse.

Concernant les travaux à venir pour rendre le local exploitable commercialement, le bail commercial prévoit que la CEPAC devra effectuer préalablement à son installation divers travaux.

Le bail, initialement conclu pour une durée de neuf années, s’est prorogé par tacite reconduction à partir du 31 décembre 2010.

Par acte extra-judiciaire en date du 28 janvier 2013, la société CEPAC a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle période de neuf années.

Les parties ont ainsi conclu, le 5 décembre 2013, un nouveau bail commercial prenant

effet à compter du 1 er janvier 2013.

Par acte d’huissier en date du 28 juin 2018, la société CEPAC a signifié à la SCI 67 B 3 B son intention de quitter les locaux loués au 31 décembre 2018, soit pour le terme de la seconde période triennale.

Un litige se nouait entre les parties au sujet de l’état des locaux restitués et du montant des indemnités de remise en état.

La bailleresse faisait établir plusieurs constats de l’état des lieux par actes d’huissier de justice, les 12 juillet 2018 et 8 janvier 2019 (ce dernier étant l’état des lieux de sortie contradictoire), 20 décembre 2019.

Par acte d’huissier de justice signifié le 15 avril 2019, la SCI 67 B 3 B faisait assigner la société CEPAC devant le tribunal judiciaire de Marseille pour obtenir des indemnités d’occupation et au titre des réparations locatives résiduelles.

Aux termes de son jugement du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille se prononçait en ces termes :

— condamne la Caisse d’épargne Provence Alpes Corse à payer à la SCI 67 B 3 B la somme de 87 848,48 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019 date de la sommation de payer,

— condamne la Caisse d’épargne Provence Alpes Corse à payer à la SCI 67 B 3 B la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts,

— condamne la Caisse d’épargne Provence Alpes Corse à payer à la SCI 67 B 3 B la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse aux entiers dépens,

— déboute la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse de toutes ses demandes,

Le 14 février 2022, la société Caisse d’épargne CEPAC formait un appel en intimant la SCI 67 B 3 B.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée :'Appel limité aux chefs de jugement critiqués ci-après reproduit, en ce que le tribunal a :

— condamné la Caisse d’épargne Provence Alpes Corse (CEPAC) à payer à la SCI 67 B 3 B la somme de 87 848,48 €avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019 date de la sommation de payer,

— condamné la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse (CEPAC) à payer à la SCI 67 B 3 B la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts,

— condamné la Caisse d’épargne Provence Alpes Corse (CEPAC) à payer à la SCI 67 B 3 B la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Caisse d’épargne Provence Alpes Corse(CEPAC) aux entiers dépens,

— débouté la Caisse d’épargne Provence Alpes Corse (CEPAC) de toutes ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 18 novembre 2025.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2022, la SA Caisse d’épargne CEPAC demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 16 décembre 2021, en ce qu’il a :

— condamné la Caisse d’épargne Provence Alpes Corse (CEPAC) à payer à la SCI 67 B 3 B la somme de 87 848,48 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019 date de la sommation de payer,

— condamné la Caisse d’épargne Provence Alpes Corse (CEPAC) à payer à la SCI 67 B 3 B la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts,

— condamné la Caisse d’épargne Provence Alpes Corse (CEPAC) à payer à la SCI 67 B 3 B la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse (CEPAC) aux entiers dépens,

— débouté la Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse (CEPAC) de toutes ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

statuant de nouveau,

vu les articles 1231 et suivants du code civil,les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

à titre principal,

— débouter la SCI 67 B 3 B de toutes ses demandes,

à titre subsidiaire,

— réduire les demandes formées par la SCI 67 B 3 B à de plus justes proportions, compte tenu de ce que certains travaux sont des travaux d’amélioration et non de réparation, qui ne sauraient être supportés par la société Caisse d’épargne,

en tout état de cause,

— condamner la SCI 67 B 3 B à payer à la CEPAC la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2022, la SCI 67 B3B demande à la cour de :

vu les articles 605 et 606, 1194, 1231-1, 1731, 1732 du code civil, les anciens articles 1135 et 1147 du même code,

— confirmer le jugement en ce qu’il a:

condamné la CEPAC à payer à la SCI 67B 3 B la somme de 87.848,48 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019 date de la sommation de payer,

condamné la CEPAC à payer à la SCI 67 B 3 B la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

condamné la CEPAC à payer à la SCI 67 B 3 B la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

et recevant la SCI 67 B 3 B en son appel incident, reformant pour le surplus et statuant de nouveau,

— condamner la société CEPAC à payer à la SCI 67 B 3 B les sommes de:

29.472,56 euros HT soumis à TVA de 20 % représentant le montant de six mois d’indemnités d’occupation découlant de l’application de l’article 20 du bail commercial,

1.912,49 euros représentant le montant de six mois d’impôt foncier relatif au local loue (évaluation 2019 sur avis d’imposition 2018),

5000 euros de dommages et intérêts complémentaires pour procédure d’appel abusive

— débouter en toutes hypothèses la CEPAC de toutes ses demandes fins et conclusions et notamment ses demandes infondées de réduction des condamnations mises à sa charge par le jugement entrepris,

— condamner la CEPAC au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, ceux d’appel distraits au profit

de M^e Badie-Juston, avocat aux offres de droit.

MOTIFS

1-sur la demande de la bailleresse en indemnisation des réparations locatives

L’article 1731du code civil dispose : S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code ajoute :Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1754 dispose enfin :Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées,

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre,

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés,

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu,

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Aux termes de l’article 1728 du code civil :Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Concernant les clauses du bail commercial liant les parties, utiles à la résolution du litige, il s’agit de celles-ci :

— s’agissant de l’entretien des lieux, l’article 3 du bail commercial initial du 15 janvier 2022 stipule : 'Le preneur devra user des lieux loués en bon père de famille, les entretenir et les rendre en fin de bail en bon état d’entretien et de réparation de toute nature.Le preneur s’engage en outre à prendre à sa charge les réparations prévues aux articles 606 du Code civil. étant ici précisé pour l’application de cette clause, que le propriétaire conservera à sa charge, les gros travaux affectant les murs et la couverture, les autres réparations restant à la charge du locataire.Le preneur devra entretenir et remplacer sous son entière responsabilité toutes les installations à son usage personnel y compris vitrines, devantures et rideaux métalliques etc.Le preneur devra aviser immédiatement avec confirmation écrite le bailleur, de toute réparation incombant à ce dernier, sous peine d’être tenu responsable de toute aggravation ou dommage résultant de son silence ou de son retard »,

— l’article 4 du bail commercial initialement conclu en date 15 janvier 2002 indique 'La CEPAC devra effectuer préalablement à son installation divers travaux, et est dès présent autorisée parle bailleur à effectuer dans le local loué, les travaux d’aménagement et de transformation qu’elle jugera nécessaires à l’exercice de son activité et sa sécurité (notamment distributeur de billets,enseigne lumineuse, aménagement de l’accès pour les convoyeurs de fonds et protection anti-bélier )',

— l’article 17 du contrat de bail renouvelé en date du 5 décembre 2013 stipule : « Le bailleur s’oblige à tenir l’immeuble loué clos et couvert selon l’usage et plus généralement à assurer l’entretien foncier de l’immeuble au sens de l’article 606 du code civil mais le preneur devra entretenir les lieux loués en état de réparations locatives ou de menu entretien et supporter tous les frais de réparation, nettoyage, réfection et remplacement qui deviendraient nécessaires au cours du bail à la devanture, aux glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture, appareils sanitaires, robinetterie, canalisation d’eau, de gaz éventuellement, tuyaux de vidange etc. sans que cette liste soit exhaustive à l’exception des parties communes. Il est précisé que le ravalement de façade est considéré comme une réparation d’entretien.

— concernant le droit d’accession du bailleur, l’article 16 de l’avenant de renouvellement au bail commercial en date du 05 décembre 2013 mentionne :'tous les travaux qui pourraient être autorisés, embellissements et décors quelconques, ainsi que toutes canalisations d’eau, de gaz et d’électricité et autres branchements, qui seraient faits par le locataire, resteront au départ du preneur, de quelque manière et à quelque époque qu’elle arrive, la propriété du bailleur sans indemnité’ (…) De convention expresse,et sauf accord contraire, le bailleur ne pourra exiger du preneur qu’il procède à son départ à la remise des lieux dans leur état primitif comme à l’enlèvement ou à la démolition des agencements réalisés en cours de bail (cloisonnement, climatisation, réseaux »

Concernant l’état dans lesquel les lieux doivent être restitués par la CEPAC à la SCI 67 B3 B, l’avenant du 5 décembre 2013 au bail commercial comprend les stipulations contractuelle suivantes :

— l’article 14 du bail commercial stipule que le preneur : « rendra les lieux loués, à la fin du bail, en état d’usage, pourvus de fermetures efficaces, le bailleur ne pouvant exiger de sa part aucune remise dans l’état d’origine »,

— l’article 16 du même bail précise quant à lui que « sauf accord contraire le bailleur ne pourra exiger du preneur qu’il procède à son départ à la remise des lieux dans leur état primitif comme à l’enlèvement ou à la démolition des agencements réalisés en cours de bail ».

Pour s’opposer à toute condamnation à des dommages-intérêts au titre des travaux de remise en état ou au titre de la perte des biens qui appartenaient à la bailleresse par suite de l’application de la clause d’accession, la locataire appelante estime avoir parfaitement respecté ses obligations d’entretien et de travaux.

L’appelante précise :

— aux termes du bail commercial initial, conclu le 15 janvier 2002, il est indiqué que la société CEPAC a réalisé des travaux d’aménagement du local commercial, ainsi que des travaux dans le local commercial voisin situé au [Adresse 3] qu’elle avait également pris à bail. Les plans sont annexés à l’acte authentique,

— s’il est exact que pour les baux commerciaux conclu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, la présomption de l’article 1731 du code civil trouve à s’appliquer, il ne s’agit pas pour autant d’une présomption irréfragable,

— le local a été livré vide et brut de décoffrage,

— d’importants travaux ont été réalisés par la CEPAC lors de son entrée dans les lieux,

— le locataire précédent exerçait une activité de garage avec un atelier, ce qui a entraîné nécessairement une certaine dégradation des sols,

— l’obligation qui est faite à la société Caisse d’épargne est seulement de rendre les lieux en état d’usage, pourvus de fermetures efficaces,

— le bien a été loué pendant plus de 15 ans, et après une telle durée, il est parfaitement normal que des travaux soient entrepris par le propriétaire avant la remise en location de son bien.

Pour dire que sa demande en indemnisation au titre de la remise en état des lieux loués et au titre des pertes locatives alors qu’elle avait accédé à la propriété des travaux réalisés par la preneuse, est justifiée, la bailleresse intimée rétorque :

— la SCI 67 B 3 B n’a jamais exigé une remise des locaux dans l’état d’origine mais seulement en bon état de réparation locative soit en état d’usage locatif normal tel que le prévoit l’article 14 du bail commercial,

— à l’occasion d’une visite des lieux loues, la SCI 67 B 3 B a constaté que les locaux n’étaient plus

conformes à leur situation initiale.

— les supposés travaux imaginaires supplémentaires dont la CEPAC indique qu’ils ont été réalisés postérieurement au passage de l’huissier de justice pour un montant total de 6296,40 euros n’ont jamais été exécutés puisque la SCI 67 B 3 B a été contrainte d’engager des travaux colossaux suite aux dégradations volontaires que la CEPAC a commises dans les lieux,

— la CEPAC n’a nullement entretenu le local loué conformément aux obligations d’entretien,

— la CEPAC a laissé l’étage du local dans un total abandon (pendant près de 20 ans) ayant entraîné de très sérieux dégâts auxquels il y a lieu désormais d’apporter des réparations, en ce y compris la toiture,

— le local a été laissé dans un total état d’abandon et de délabrement par la CEPAC sans s’assurer un minimum que les locaux soient sécurisés pour une éventuelle relocation ou ne serait-ce qu’une simple visite,

— il y avait donc péril en la demeure du fait de sa dangerosité résultant de l’installation électrique déposée ou arrachée de manière anarchique et absolument scandaleuse.

En l’espèce, il résulte de l’avenant de renouvellement bail commercial que, concernant ses obligations au titre de la restitution des lieux en fin de bail, il pesait seulement sur la preneuse une obligation de rendre les lieux loués, à la fin du bail, 'en état d’usage,' pourvus de fermetures efficaces', étant précisé que ce même avenant indique aussi ' le bailleur ne pouvant exiger de sa part aucune remise dans l’état d’origine'.

Ainsi, la SCI bailleresse ne pouvait pas exiger de la preneuse qu’elle procède, à son départ, à la remise des lieux dans leur état primitif mais seulement qu’elle les rende en état d’usage.

Ensuite, concernant l’état des lieux remis au départ par la bailleresse à la preneuse, la présomption réfragable de l’article 1731 s’applique en l’espèce, faute d’un état d’entrée des lieux, c’est à dire que la banque preneuse est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire.

La banque preneuse estime rapporter cette preuve contraire selon laquelle les lieux ne lui auraient pas été remis en bon état.

Il est admis par les deux parties que les lieux ont été livrés brut de décoffrage. En outre, toujours concernant l’état réel dans lequel les lieux ont été remis à la société preneuse, il résulte du rapport de diagnostic amiante et du constat d’état parasitaire, annexés au bail commercial initial, que:

— il n’existe ni faux plafond, ni calorifugeages, ni flocages,

— à l’intérieur de l’immeuble le sol est en ciment et les murs sont en pierre et enduits de ciment, les escaliers se trouvent à l’extérieur, les murs et les plafonds à l’étage sont en plâtre,

— les bois de la charpente présentent des traces d’humidité.

La bailleresse admet que le local a été loué tel quel, nu et sans fioriture à charge pour la CEPAC, pour les besoin de son activité commerciale, de réaliser des travaux aux fins d’exploitation dans de bonnes conditions.

Par ailleurs, il résulte aussi de ce même bail commercial initial que la bailleresse s’était engagée à réaliser les travaux suivants, décrits à l’annexe 3 du bail commercial initial, dont il n’est pas contesté, comme l’indique d’ailleurs ladite annexe 3, qu’ils ont bien été réalisés par la propriétaire des lieux :

— démolition et percements des parois et ouvrage ne devant pas être maintenus

— reprise en sous oeuvre

— construction toiture terrasse partie arrière

— mise à niveau de l’ensemble des 3 locaux y compris dépose carrelage

— modification de la façade sur rue y compris reprise en sous oeuvre

— reprise des enduits sur la totalité du rez-de-chaussée côté rue

— mise en attente alimentation et évacuation [Localité 6].EV

Si ces éléments mis en exergue par la banque appelante établissent que les lieux lui ont bien été livrés bruts de décoffrage, nus, sans fioritures, sans faux plafonds, avec ciment et plâtres apparents et aussi que le bois de charpente présentait des traces d’humidité, il n’est pas en revanche établi que les mêmes locaux lui auraient été remis en mauvais état, insalubres, avec des dégradations avérées.

Par ailleurs, s’il existe une clause d’accession à la propriété stipulée en faveur de la bailleresse, celle-ci prévoit seulement qu’elle ne produira effet qu’à la date du départ de la preneuse (et non pas à la fin du bail commercial ou bien au fur et à mesure de l’exécution des travaux), de sorte qu’il ne saurait être reproché à la société locataire d’avoir pu détruire des embellissements et travaux effectués par elle-même avant son départ ou bien d’avoir pu enlever des équipements installés et financés par elle-même (en revanche, elle serait tenue d’indemniser la bailleresse pour les dégradations causées à l’immeuble en lien avec la reprise des éléments qu’elle a pu installer).

L’état d’usage dans lequel les locaux devaient être restitués couvre tant les locaux remis à la preneuse à son entrée dans les lieux mais aussi l’ensemble des aménagements qui ont été réalisés par la preneuse au cours du bail, s’ils sont bien devenus la propriété de la bailleresse dans les conditions stipulées par la clause d’accession à la propriété.

Pour déterminer si la preneuse a manqué à ses obligations légales, il convient de procéder à la comparaison entre l’état des lieux d’origine tel que décrit précédemment (lieux remis en bon état de réparations locatives avec les réserves précédemment émises) et l’état de sortie des lieux tel que résultant des divers constats d’huissier de justice diligentés par les parties.

— sur la dégradation des plafonds :

Tout d’abord, il résulte des pièces précédemment visées et notamment de l’étude sur les parasites que le bien proposé à la location par SCI 67 B 3 B, à la CEPAC, en 2002 était alors un local brut, dépourvu de faux plafonds, avec un plafond qui est alors un plancher en bois.

Ensuite, la cour relève que la preneuse ne conteste pas qu’elle a posé des plafonds, lorsqu’elle a aménagé les locaux. En application de la clause d’accession à la propriété (prévoyant que le propriétaire des lieux accédé à la propriété des aménagements réalisés par la preneuse au moment du départ de cette dernière), la bailleresse est donc devenue propriétaire des plafonds au départ de la CEPAC.Ainsi, la CEPAC devait restituer les plafonds en état d’usage, quand bien même c’est elle qui les a posés et financés.

Or, les pièces versées aux débats par la bailleresse établissent des dégradations des plafonds imputables à la banque, dans la mesure où certains plafonds des locaux loués ont été restitués en très mauvais état et non pas en état d’usage contrairement aux obligations contractuelles de la preneuse.

Ainsi, le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 08 janvier 2019 indique en particulier concernant l’état des plafonds restitués :

— dans la pièce noire : le plafond est habillé de plaques minérales dont cinq sont détériorées,

— dans le couloir de distribution: le plafond est habillé de plaques minérales dont quatre sont détériorées,

— dans le couloir technique 1 : le plafond est habillé de plaques minérales dont cinq sont détériorées,

— dans le couloir technique 2 :le plafond est habillé de plaques minérales dont quatre sont détériorées, une est déplacée,

— dans les sanitaires :le plafond est habillé de plaques minérales dont deux sont détériorées,

— dans le hall de distribution :Le plafond est crevé, des portions menacent de tomber,le bailleur, M. [X] demande à M. [M] (représentant de l’établissement bancaire) s’il était au courant du fait que le plafond de cette pièce était détruit, laissant paraître la charpente du toit et pour quelle raison le bailleur n’a jamais été tenu au courant de cet état de fait. M. [M] ne formule pas de réponse à sa question.

— sur les câbles d’alimentation électrique :

Concernant les travaux effectués par la preneuse en cours de bail et le droit d’accession de la bailleresse sur lesdits travaux, il convient de rappeler que l’article 16 de l’avenant de renouvellement au bail commercial en date du 05.12.2013 dispose :'tous les travaux qui pourraient être autorisés, embellissements et décors quelconques, ainsi que toutes canalisations d’eau, de gaz et d’électricité et autres branchements, qui seraient faits par le locataire, resteront au départ du preneur, de quelque manière et à quelque époque qu’elle arrive, la propriété du bailleur sans indemnité’ »

Il résulte du débat et des pièces produites que la preneuse a réalisé et financé au cours du bail des travaux de mise en place d’une installation électrique. Or, rien ne permet d’affirmer que la CEPAC aurait enlevé et repris ladite installation avant son départ, au moment où elle en était encore la seule propriétaire. En conséquence, conformément à la clause d’accession du bail, ces travaux sont devenus la propriété de la bailleresse au départ de la preneuse, laquelle lui doit donc une indemnisation notamment au titre des équipements électriques soustraits à la bailleresse et au titre des mêmes équipements dégradés.

Le constat d’huissier de justice du 8 janvier 2019 relève de très importantes dégradations de l’installation électrique et aussi des dégradations causées par l’enlèvement anarchique de certains des éléments.Il indique en ce sens :

— les câbles d’alimentation et d’évacuation ont été sectionnés à ras, sans aucune forme de mise en sécurité,

— les murs comportent (…) d’importantes traces de salissures, de chocs, le spectre d’un appareil électrique qui a été déposé, dont les câbles ont été sectionnés à ras, sans aucune forme de mise en sécurité,

— dans le local technique : il y a des câbles dépourvus de toute forme de mise en sécurité,

— sur le palier :une arrivée technique en plafond dont les fils sont dénudés, un néon mural qui ne fonctionne pas,

— dans le bureau sur cour : de nombreux fils électriques courent librement sans aucune forme de mise en sécurité.

La preneuse reconnaît d’ailleurs une responsabilité minimale concernant l’installation électrique, admettant, dans ses conclusions que les travaux de remise en état devraient en particulier consister en une mise en sécurité de l’installation électrique.

Postérieurement au dernier constat d’huissier de justice diligenté par la bailleresse sur l’état des lieux à la sortie, la preneuse a cependant réalisé quelques travaux concernant l’installation électrique. En effet, la facture du 17 janvier 2019 met en exergue la création de points lumineux, d’un interallumage, la réalimentation des prises de courant existantes dans le bureau avec alimentation pour le WC sanibroyeur, la création dans le bureau 3 d’un tableau avec protection et alimentation du tableau avec câble 16 en attente, la réalisation d’un piquet de terre, la reprise d’alimentation des coffres existants et ajustement de l’ensemble.

Le coût desdits travaux s’est élevé à environ 2800 euros pour la CEPAC. Il en sera tenu compte dans l’évaluation des dommages-intérêts.

— sur la climatisation et sur le système de réfrigération

La bailleresse intimée soutient que la CEPAC n’a pas simplement déposé les climatisations existantes dans le local mais les a aussi arrachées de manière sauvage et anarchique. Elle ajoute que les améliorations (climatisation et système de réfrigération) apportées par la preneuse au local auraient dû devenir sa propriété, en vertu de la clause d’accession prévue au bail.

Concernant la climatisation et le système de réfrigération, la preneuse répond que si l’on s’en réfère au devis produit par la société Sanitor, il apparaît que les travaux proposés sont des travaux d’installation d’une climatisation, qui n’est pas nécessaire à l’utilisation des locaux. Elle ajoute que si les constats opérés par l’huissier de justice à l’occasion de la remise des clés attestent d’une dépose de l’installation de climatisation mise en place par la société CEPAC,les travaux de remise en état devraient au plus consister en un rebouchage des trous de cheville et en une mise en sécurité de l’installation électrique.

En l’espèce, la CEPAC ne conteste pas que la clause d’accession à a joué en faveur de la bailleresse concernant ses travaux d’installation d’une climatisation et d’une réfrigération, ne prétendant pas qu’elle aurait enlevé lesdits équipements avant son départ au moment où ils n’étaient pas encore devenus la propriété de la SCI 67 B3B.

Ainsi, la SCI 67 B3B avait accédé à la propriété des systèmes de climatisation et de réfrigération qui n’auraient donc pas du être emmenés par la CEPAC et auraient dû au contraire lui être rendus en état d’usage. En raison de la clause d’accession à la propriété stipulée par le bail commercial, il importe peu de savoir que lesdits travaux effectués n’étaient pas nécessaires à son activité d’agence bancaire ou à l’utilisation des locaux en général.

En l’espèce, concernant l’état de la climatisation et du système de réfrigération, il ressort du procès-verbal de constat du 08 janvier 2019 que :

— il existe un split de climatisation dont les alimentations et évacuations ont été sectionnées à raz,

— dans le local technique 2, il existe un spectre d’un split de climatisation.

Toujours concernant l’état des systèmes de réfrigération et de climatisation, la CEPAC ne conteste pas les dires de la SCI 67 B3B selon lesquels 'Rappelons que la CEPAC n’a pas simplement déposé les climatisations existantes dans le local mais a arraché de manière sauvage et anarchique les climatisations existantes dans le local'.

Enfin, la CEPAC ne produit aucun justificatif sur de vrais travaux de reprises qu’elle aurait pu effectuer après le constat d’huissier de justice du 8 janvier 2019, la facture du 17 janvier 2019 de la coopérative des techniques du bâtiment mentionnant seulement : 'bouchage des trous des clims'.

— sur l’entrée dans le local

La preneuse ne devant restituer les lieux qu’en état d’usage, la bailleresse ne saurait exiger la remise en état de deux marches en béton réalisées par la CEPAC, quand bien même celles-ci ne répondent pas aux normes d’accessibilité pour personnes à mobilité réduite.

S’agissant de la porte et la vitrine, qui ont été posées par la CEPAC dans le cadre de la remise en état partielle des locaux, celles-ci sont devenues la propriété de la bailleresse par application de la clause d’accession reportant le transfert de propriété au départ de la preneuse.

Ces éléments devaient donc être restitués en état d’usage à la bailleresse, ce qui n’a pas été le cas, puisque l’huissier de justice relève :' Le local est clos par une double porte vitrée à encadrement en aluminium dont le châssis n’est pas fixé en partie inférieure'. L’article 14 du bail commercial stipule d’ailleurs que le preneur : « rendra les lieux loués, à la fin du bail, en état d’usage, pourvus de fermetures efficaces'.

— sur le rez-de-chaussée du local

Pour la bailleresse, il revient à la preneuse de l’indemniser au titre de la dalle de ciment que cette dernière a fait poser et qui a eu comme conséquence de supprimer ou masquer le revêtement du sol, imposant désormais la pose d’un nouveau revêtement. Elle ajoute que cette dalle en ciment qu’à fait poser la preneuse, a eu pour conséquence de masquer le carrelage existant qui était en parfait état et impose, des lors, la pose d’un nouveau carrelage.

Il n’est pas contesté par la preneuse que le rez-de-chaussée du local loué comportait un carrelage, ni qu’elle a fait poser sur ce carrelage une dalle de ciment.

Le constat d’huissier de justice du 8 janvier 2019 relève d’ailleurs sur ce point :

— dans la pièce principale du rez-de-chaussée : le sol est à l’état brut, composé d’une dalle de béton,

— M. [M] indique qu’il s’agit de la conséquence d’un ragréage qui vient d’être réalisé dans les jours qui précèdent et ce afin de mettre au même niveau l’ensemble des pièces du rez-de-chaussée suite à la suppression du bati de protection et du distributeur de billets externe,

— M. [X] précise que cet aménagement a eu pour conséquence malheureuse de masquer le carrelage existant qui était en parfait état et d’imposer la nécessité de la pose d’un nouveau carrelage.

Si la preneuse était contractuellement autorisée par le bail commercial à faire tous les travaux d’aménagement et de transformation jugés nécessaires à 1'exercice de son activité et pour sa sécurité, la CEPAC ne démontre pour autant pas en quoi elle ne pouvait pas poser du carrelage sur la dalle en béton rendue nécessaire par le ragréage du rez-de-chaussée. La preneuse sera tenue d’indemniser la bailleresse à ce titre.

Sur le premier étage du local

Le constat d’huissier de justice relève :' on y accède depuis le rez-de-chaussée par un escalier métallique dépourvu de rampes et de garde-corps .M.[X] précise que cet escalier vient d’être posé par la CEPAC après qu’elle ait réalisé une trémie d’accès au premier étage, aménagement qui existait lors de la prise à bail et qui avait par elle été supprimé, interdisant notamment l’accès au bailleur de la partie du local située au premier étage.'

Dans la mesure où les lieux devaient seulement être rendus en état d’usage et que le bailleur n’est pas en droit d’exiger leur remise en l’état d’origine, le bailleur ne saurait imputer un quelconque coût à la preneuse au titre de cet escalier, qui n’est pas rendu dégradé.

L’huissier de justice relève que M. [X] demande à M. [M] 'pour quelle raison la CEPAC a fait réaliser dans les jours qui précèdent, le remplacement de fenêtres existantes par ces châssis fixes non ouvrants équipés de vitres opaques'. Une fois encore, dans la mesure où les lieux devaient seulement être restitués à l’état d’usage 'pourvus de fermetures efficaces', que le bailleur n’est pas en droit exiger de la part de la preneuse une restitution des lieux dans l’état d’origine, que la preneuse était autorisée à 'effectuer dans le local loué, les travaux d’aménagement et de transformation qu’elle jugera nécessaires à l’exercice de son activité et sa sécurité', aucune indemnité ne saurait être mise à la charge de la CEPAC au titre des châssis fixes non ouvrants installés au premier étage des lieux loués.

— sur les sanitaires du local

Pour la SCI 67 B3B, l’ensemble des sanitaires ont été laissés dans un état total d’abandon, avec salissures, dégradations, trous de cheville. Elle précise qu’ils ont été rendus dans un état très sale et hors d’état de fonctionnement.

Concernant l’état des sanitaires du local loué, le constat d’huissier de justice du 8 janvier 2019 relève ceci : le sol est recouvert de tomettes en terre cuite anciennes dont plusieurs sont cassées, les murs sont percés de multiples trous de cheville, la peinture se décolle par plaque à plusieurs endroits, le tout est très sale et hors d’état de fonctionnement.

En outre, les clichés photographiques pris par l’huissier de justice le 8 janvier 2019 mettent en exergue des toilettes très sales, avec des gravats abandonnés, des équipements sanitaires cassés, dévissés, hors d’état d’usage.La société preneuse ne conteste pas les énonciations de la bailleresse selon lesquelles certains équipements tels que les VMC, le chauffe-eau, la cuvette avec chasse dorsale ne sont plus en état d’usage et n’ont pas été remplacés par la CEPAC.

Il convient de rappeler l’article 17 du contrat de bail, énonçant en particulier : ' le preneur devra entretenir les lieux loués en état de réparations locatives ou de menu entretien et supporter tous les frais de réparation, nettoyage, réfection et remplacement qui deviendraient nécessaires au cours du bail à la devanture (…), appareils sanitaires, robinetterie, canalisation d’eau (…)sans que cette liste soit exhaustive'.

Le coût de la remise en état des murs, du ménage, de la réparation de tous les éléments des sanitaires (ou remplacement) qui dysfonctionnement doit être mis à la charge de la société CEPAC (en revanche, la CEPAC n’a pas à indemniser la bailleresse pour ce qui relève de l’état d’usage, comme les quelques tomettes détériorées ainsi que les trous de cheville).

Selon la facture du 17 janvier 2019 versée aux débats par la CEPAC, cette dernière a fait réaliser quelques travaux concernant les WC et sanitaires postérieurement au constat d’huissier de justice du 8 janvier 2019, notamment les suivants : 'mise en peinture de l’accueil, mur doublissimo, WC (…)porte WC'. Il en sera tenu compte dans l’évaluation des indemnités à accorder à la bailleresse à ce titre.

— sur la toiture du local

Selon l’article 606 du code civil :Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d’entretien.

L’article 17 du contrat de bail en date du 5 décembre 2013 stipule : «Le bailleur s’oblige à tenir l’immeuble loué clos et couvert selon l’usage et plus généralement à assurer l’entretien foncier de l’immeuble au sens de l’article 606 du code civil.

Selon l’article 3 du bail commercial:'Le preneur devra user des lieux loues en bon père de famille, les entretenir et les rendre en fin de bail en bon état d’entretien et de réparation de toute nature.Le preneur s’engage en outre a prendre à sa charge les réparations prévues aux articles 606 et 606 du code civil.étant ici précisé pour l’application de cette clause, que le propriétaire conservera à sa charge, les gros travaux affectant les murs et la couverture, les autres réparations restant à la charge du locataire.

Le même article 3 prévoit enfin :'Le preneur devra aviser immédiatement avec confirmation écrite le bailleur, de toute réparation incombant à ce dernier, sous peine d’être tenu responsable de toute aggravation ou dommage résultant de son silence ou de son retard'.

La bailleresse estime que la preneuse doit prendre à sa charge les frais de réparation de la toiture, qui aurait été laissée à l’état d’abandon. Elle soutient avoir dû payer les réparations de l’intégralité de la toiture dont le montant s’élève à 225.152 euros TTC . La bailleresse ajoute que la preneuse a manqué à son obligation de la prévenir résultant de l’article 3 du bail commercial selon lequel :'Le preneur devra aviser immédiatement avec confirmation écrite le bailleur, de toute réparation incombant à ce dernier, sous peine d’être tenu responsable de toute aggravation ou dommage résultant de son silence ou de son retard.'

Sur ce point, la bailleresse précise que si la CEPAC avait, dans les temps, déclaré le sinistre a son bailleur, le préjudice n’aurait pas existé et les menues réparations nécessaires à l’origine auraient permis d’éviter un remplacement de la toiture si elles avaient été faites.

Pour la preneuse appelante, les frais de réparation de la toiture ne lui incombent nullement. La CEPAC précise que dès la signature du premier bail commercial en 2002, le diagnostiqueur indiquait que le bois de la charpente présentait déjà des traces d’humidité. Elle ajoute que la réfection de la toiture n’a donc pas été rendue nécessaire du fait de sa présence dans les lieux mais bien en raison de la vétusté de la toiture elle-même. Pour elle, ces travaux ne relèvent non pas de l’entretien locatif mais de l’entretien foncier au sens de l’article 606 du code civil, travaux qui incombent au bailleur.

Les clauses du bail commercial, précédemment reproduites, mettent à la charge de la bailleresse :'les gros travaux affectant les murs et la couverture, les autres réparations restant à la charge du locataire.' et stipulent en outre : 'Le bailleur s’oblige à tenir l’immeuble loué clos et couvert '

Concernant l’état de la toiture à l’origine, la présomption de l’article 1731 du code civil du code civil, de remise de la toiture en bon état de réparations locatives s’applique. Cependant, comme déjà indiqué, les annexes au bail initial mentionnent tout de même que, lors de l’entrée dans les lieux de la CEPAC 'le bois de la charpente présente des traces d’humidité »,.

Ensuite, le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 20 décembre 2019, établi par Me [O], huissier de justice relève :'Depuis l’intérieur du bâtiment on aperçoit la structure de la toiture.De nombreuses tuiles sont cassées, laissant s’infiltrer 1'eau de pluie à l’intérieur du local.L’intégralité des panes et lambourdes comportent des traces d’infiltration d’eau anciennes. Le long des murs, il y a d’importantes traces de coulures d’eau anciennes(…)la gouttière de la pente sur rue est remplie d’une végétation dense et menace de céder sous son poids'.

Enfin, toujours concernant l’état de la toiture à la sortie de la preneuse des lieux loués, l’attestation du 15 décembre 2020 de la société ISSHO,qui a procédé aux réparations de la toiture, mentionne :'Le manque d’entretien de la toiture de vos locaux, situés [Adresse 5] a nécessité le remplacement d’éléments porteurs de type chevrons et des linteaux, ainsi qu 'une grosse partie des tuiles et des solins plomb.Les solins en plomb de faîtage et de rives étaient soulevés.La trappe d’accès à la toiture était défectueuse.Le cheneau en façade complètement bouché par de 1a végétation. Des tuiles cassées à divers endroits.Et des relevés d’étanchéité décollés.Ce manque d’entretien a précipité la détérioration de la couverture dans son ensemble à divers endroits'.

En l’espèce, une partie des dégradations affectant la toiture,démontrées par la bailleresse sont à la charge de cette dernière (comme par exemple le remplacement des tuiles, les chevrons et les solins en plomb, la reprise de la charpente). Une autre partie doit être payée par la preneuse, dans la mesure où cette dernière, en outre, ne justifie pas avoir avisé la bailleresse des dégradations affectant la toiture (telles que les dépenses d’entretien des chenaux, les dépenses de débouchage des gouttières).

Par ailleurs, la CEPAC n’établit pas avoir repris les désordres affectant la toiture des lieux, postérieurement au constat d’huissier de justice du 20 décembre 2019 diligenté par la bailleresse.

Enfin, c’est à juste titre que la bailleresse allègue que, de façon plus générale,que les locaux ont été rendus en mauvais état par la CEPAC, et non pas en état d’usage contrairement aux exigences contractuelles, concernant notamment les murs

sur les indemnités de remise en état

Il ressort des factures produites que la SCI 67 B 8 B a payé les sommes suivantes pour remettre en état les lieux à la sortie de la preneuse :

-8800 euros HT : honoraires de maîtrise d’oeuvre société Pardes promotion en date du 24.04.2020

-25.907,50 euros HT : 3 factures de la société AMCL en date des 04.12.2019,05.02.2020, 04.03.2020

—  8.569.57 euros HT: facture de la société Sanitor en date du 11.08.2020

—  20.960 euros HT: 2 factures de la société ISSHO en date des 8 décembre 2019 et 06 février 2020 (réfection de la toiture)

—  9.950 euros HT: 2 factures de la société ISSHO en date des18.12.2019 et 06.02.2020 (réfection du local)

-1.500 euros HT : note d’honoraires Cohibeo en date du 18 décembre 2019

—  2.520 euros HT : facture mandat de location Agence Cardinal en date du22.11.2019

— sur la facture de l’agence Cardinal du 22 novembre 2019

La CEPAC remet en cause la facture acquittée par la bailleresse auprès de l’agence Cardinal d’un montant de 3.024 euros TTC . Selon elle, ladite facture correspondrait à un mandat de location et non à des frais liés à la réfection de l’immeuble.

La SCI 67 B 3 B conteste l’analyse de la CEPAC puisque, selon elle, le mandat donné à l’agence Cardinale pour trouver un locataire dans les lieux plus qu’insalubres et délabrés laissés par la CEPAC doit être supporté au titre du remboursement des factures de travaux entrepris.

En l’espèce, la facture émise par l’agence Cardinal, d’un montant de 3 024 euros TTC, représentant la rémunération d’un mandat de location, n’entre pas dans les préjudices réparables au titre des frais de remise en état. En tout état de cause, la rémunération de l’agent immobilier pour trouver un locataire ne constitue pas un préjudice indemnisable, faute pour la bailleresse de démontrer en quoi il est lié aux fautes contractuelles de la preneuse (même si les locaux avaient été rendus en état d’usage, la bailleresse aurait pu choisir de recourir aux services d’une agence immobilière pour relouer son bien).

Il ne saurait être fait droit à la demande de la bailleresse d’indemnité à ce titre.

— sur la facture Sanitor :

Pour la preneuse appelante, la facture Sanitor d’un montant de 10 315,50 euros ne permet pas de savoir quels sont les travaux exacts qui sont facturés. Il est exact que les factures Sanitor versées aux débats par la bailleresse intimée sont illisibles et inexploitables, étant précisé que le coût relatif à la climatisation reste indemnisable. Il en sera tenu compte dans l’évaluation de l’indemnité.

— sur les trois factures de la société AMCL à hauteur d’un montant total de 25.907,50 euros HT en date des 04.12.2019,05.02.2020, 04.03.2020

La CEPAC estime encore que les factures de la société AMCL portent sur la pose d’un carrelage sur toutes les surfaces du premier étage, ce qui constitue un choix purement esthétique, poste évalué à un montant de 9.936 € HT, ne sauraient être mises à sa charge. La CEPAC ajoute que la pose de doublage et de laine de verre sur les murs tant au rez-de-chaussée qu’au premier étage, qui constitue des travaux de renforcement de l’isolation du bâtiment, ne sont pas nécessaires à la remise en location de l’immeuble.

Concernant la pose d’un carrelage sur toutes les surfaces du premier étage, il est exact que dés lors qu’il n’est pas démontré par la bailleresse qu’il y avait un carrelage sur lesdites surface à l’arrivée dans les lieux de la CEPAC, celle-ci n’est pas tenue d’assumer le coût du carrelage posé sur tout le premier étage. Il en sera tenu compte dans l’évaluation de l’indemnité à allouer à la bailleresse.

Il en est de même concernant la pose d’un doublage et de laine de verre sur les murs, la CEPAC n’a pas à payer les frais liés à ces travaux, les lieux ne lui ayant pas été remis à l’origine avec une isolation .La CEPAC évalue le montant des dépenses correspondantes, qui ne peuvent pas être mises à sa charge, à hauteur de la somme totale de 10 215 € HT. Il en sera tenu compte dans l’évaluation de l’indemnité à allouer à la bailleresse.

— sur les factures de la société ISSHO

Concernant les factures de la société ISSHO, la preneuse appelante soutient que le seul devis produit est celui concernant la mise en sécurité d’une charpente et de sa couverture, ce qui ne correspond pas aux factures produites. Cependant, en l’espèce, les factures ISSHO portent sur des dépenses qui doivent au moins pour partie être mise à la charge de la preneuse, comme par exemple les travaux de réfection de la toiture.

Il résulte de tout ce qui précède qu’une indemnité de 34 800 euros réparera entièrement le préjudice subi par la banque appelante, au titre des travaux de remise en état résiduels incombant à la preneuse appelante.

La cour, infirmant le jugement, condamne la CEPAC à payer à la SCI 67 B3B au remboursement de la somme de 34 800 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019, date de la sommation de payer.

2-sur la demande de la bailleresse de dommages-intérêts au titre du laxisme et de l’inertie des plus coupables de la preneuse

Au soutien de sa demande en indemnisation à hauteur de 10 000 euros, la société bailleresse met en avant le laxisme, l’inertie des plus coupables de l’intimée. Elle précise que face au laxisme et à la mauvaise foi de son locataire, elle a dû engager de nombreux frais de procédure (trois constats d’huissier de justice, dénonciation de PV avec sommation etc.)

En l’espèce, il est exact que pour démontrer la réalité de ses prétentions et la nécessité d’engager des dépens pour remettre en état les lieux, la bailleresse intimée a dû exposer des frais liés à ses différents constats d’huissier de justice en particulier. En revanche, les autres préjudices mis en avant par la bailleresse sont déjà réparés par l’arrêt.

Il sera donc alloué à la SCI 67 B3B une somme de 1500 euros de dommages-intérêts au titre des dépenses exposées non couverts par les dépens et la créance d’article 700 (somme fixée au regard notamment des coûts des constats d’huissier de justice).

Infirmant le jugement sur le montant des dommages-intérêts, la cour condamne la CEPAC à payer à la SCI 67 B3B une indemnité ramenée à 1500 euros.

3-sur la demande de la bailleresse de dommages-intérêts fondée sur l’article 20 du bail commercial

Selon l’article 20 de l’avenant de renouvellement du 1er janvier 2013 au bail intitulé ' droit de visite’ : Le preneur devra laisser le bailleur ou son architecte visiter l’immeuble loué au moins une fois par an pendant tout le cours du bail afin de lui permettre de s’assurer de son état. Le preneur devra laisser le bailleur visiter par les amateurs éventuels, accompagnés du propriétaire ou de son représentant, à toute période en cas de mise en vente et pendant les six derniers mois de jouissance du bail en cas de relocation ».

La bailleresse sollicite la condamnation de la preneuse à lui payer la somme de 29.472,56 euros HT soumise à TVA de 20 % représentant le montant de six mois d’indemnités d’occupation découlant de l’application de l’article 20 du bail commercial.

Au soutien de cette demande indemnitaire, la bailleresse précise :

— les travaux de remise en état n’ayant pas été réalisés dans les temps par la CEPAC ont privé la société bailleresse de tout accès à son local par sa propre façade,

— de la même manière, pour accéder au premier étage du local, l’escalier n’existant plus, cela a contribué à priver la société bailleresse de toute possibilité de proposer ses locaux a la relocation,

— les locaux n’étaient ni louables ni visitables, ils étaient au contraire insalubre, dangereux et impraticables,

— l’entrée principale ainsi que l’accès au premier étage du local étaient inaccessibles,

— l’indemnité doit courir pendant le délai de 6 mois à compter de la réception des travaux de remise en état.

Pour s’opposer à toute indemnisation de la bailleresse au titre de la violation de l’article 20 de l’avenant de renouvellement, la société preneuse rétorque :

— la SCI 67 B 3 B invoque le laxisme de la CEPAC, alors qu’elle a elle-même fait preuve de négligence dans la gestion de son patrimoine immobilier,

— la SCI 67 B 3 B disposait de la faculté de visiter à tout moment l’immeuble donné à bail, la CEPAC occupant l’immeuble litigieux depuis le 1 er janvier 2002.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, pendant un certain temps, la CEPAC avait obturé l’accès au premier étage, ce qui a bien constitué un frein à l’exercice par la bailleresse de son droit de visite prévu à l’article 20 précédemment reproduit. Toutefois, les pièces produites ne permettent pas de déterminer avec précision, en dehors de la période d’impossibilité de monter au premier étage, pendant combien de temps, de façon plus globale, l’accès aux locaux loués a réellement été rendu impossible pour le public. Sur ce point, il convient de préciser que la seule obligation de la CEPAC était de laisser la bailleresse exercer son droit de visite, à tout moment, dans les six derniers mois de la jouissance des lieux et non pas de présenter aux candidats à la relocation des locaux entièrement remis en état avant son départ des lieux. Même si un agent immobilier atteste que le chantier de remise en état était dangereux et insalubre, il n’en demeure pas moins que la CEPAC était en droit de remettre en état les lieux avant son départ.

En tout état de cause, la bailleresse ne produit pas de justificatifs précis sur le nombre des visites empêchées, sachant qu’il n’est pas certain qu’à l’issue desdites visites, il y aurait nécessairement eu une relocation du bien.

Il existe bien une violation par la preneuse de son obligation de laisser la bailleresse exercer son droit de visite conformément à l’article 20 du bail commercial, le préjudice en résultant étant complètement réparé par l’allocation d’une somme de 1000 euros de dommages-intérêts.

Infirmant le jugement en ce qu’il rejette la demande indemnitaire de la SCI 67 B3B au titre de la violation de l’article 20 de l’avenant du bail commercial, la cour condamne la CEPAC à payer à cette dernière une somme de 1000 euros de dommages-intérêts.

4-sur la demande de la bailleresse en remboursement de la taxe foncière

Concernant le sort de la taxe foncière, l’article 10 intitulé 'charges » de l’avenant au bail commercial du 5 décembre 2013 stipule :'Le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière (…) sur présentation de l’avis de mise en recouvrement correspondant établi chaque année par l’administration fiscale et au prorata des surfaces louées'.

S’appuyant sur l’article 10 du bail commercial, précédemment reproduit, la bailleresse sollicite la condamnation de la CEPAC à lui payer la somme de 1.912,49 euros représentant le montant de six mois d’impôts fonciers relatifs au local loué (évaluation 2019 sur avis d’imposition 2018).

Si la SCI 67 B3B ne produit pas de justificatifs des taxes foncières par elle acquittées, la société CEPAC ne développe toutefois aucun moyen de droit ou de fait, dans le corps de ses conclusions, pour s’opposer à la demande de la bailleresse en paiement de ladite somme.

En conséquence, la cour condamne la CEPAC à payer à la SCI 67 B3B la somme de 1.912,49 euros représentant le montant de six mois d’impôt foncier relatifs au local loué (évaluation 2019 sur avis d’imposition 2018).

5-sur la demande de l’intimée de dommages-intérêts pour procédure abusive

La demande de la bailleresse intimée de dommages-intérêts pour procédure abusive, ne peut qu’être rejetée.

Aucun abus de la Caisse d’épargne n’est démontré, sachant que ce n’est pas elle qui a pris l’initiative de la procédure et qu’elle avait le droit de former un appel pour se défendre. En outre, la cour reconnaît qu’une partie des indemnités qui lui ont été allouées en première instance était excessive.

6-sur les frais du procès

A hauteur d’appel, si le montant de la condamnation de la preneuse appelante au titre des dégradations est bien réduite, celle-ci reste en revanche redevable de sommes très importantes envers la bailleresse intimée, laquelle n’a en revanche aucune dette à l’égard de la preneuse.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il condamne la Caisse d’épargne Provence Alpes Corse à payer à la SCI 67 B 3 B la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la CEPAC, qui reste la débitrice de la société SCI 67 B 3 B, sera condamnée aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au bénéfice de l’intimée.

La société SCI 67B3B est déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que concernant les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ses chefs concernant l’article 700 et les dépens, lesdits chefs étant confirmés,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamne la société Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse à payer à la SCI 67 B3B:

34800 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019, au titre des frais résiduels de remis en état des lieux,

1500 euros de dommages-intérêts au titre des dépenses exposées non couvertes par les dépens et la créance d’article 700 du code de procédure civile,

1000 euros de dommages-intérêts au titre de la violation de l’avenant au bail commercial,

1.912,49 euros représentant le montant de six mois d’impôt foncier relatifs au local loué (évaluation 2019 sur avis d’imposition 2018),

— rejette la demande de la SCI 67 B3B de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamne la société Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse à payer à la SCI 67 B3B la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse aux entiers dépens d’appel incluant ceux exposés par la société 67 B3B.

Le Greffier, La Présidente,