COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2026

N° 2026 / 141

N° RG 24/06962

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNDU4

[A] [F]

[P] [F]

C/

E.P.I.C. PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE

S.A. FAMILLE ET PROVENCE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Geneviève ADER-REINAUD

Association CM AVOCATS MARSEILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d’AIX-EN-PROVENCE en date du 22 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-0437.

APPELANTS

Madame [A] [F]

née le 22 Décembre 1964 à [Localité 1] (13),

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003942 du 10/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

Monsieur [P] [F]

né le 02 Mars 1963 à ALGERIE,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-007369 du 06/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

demeurant tous deux [Adresse 1]

représentés par M^e Geneviève ADER-REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉES

E.P.I.C. PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE

fusion absorption selon procès-verbal d’Assemblée Générale Extraordinaire en date du 13 juin 2025

représenté par M^e Patrick CAGNOL et M^e Audrey CIAPPA, membre de l’association CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE INTERVENANTE

S.A. FAMILLE ET PROVENCE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Patrick CAGNOL et M^e Audrey CIAPPA, membre de l’association CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 avril 1998, l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE, aux droits duquel vient la société FAMILLE ET PROVENCE, a donné à bail à M. [P] et Mme [A] [F] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 1]. Le bail a été résilié le 03 mai 2019 en raison d’impayés.

Eu égard au respect par les époux [F] de l’échéancier fixé, un nouveau bail a été régularisé le 17 janvier 2022. De nouveaux impayés sont apparus.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux appelants le 12 décembre 2022, pour une dette en principal de 5.300,17 euros.

Suivant un exploit de commissaire de justice du 17 mars 2023, l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE a fait assigner M. et Mme [F] aux fins de voir constater la résiliation du bail liant les parties, ordonner leur expulsion et les condamner à un arriéré locatif.

Suivant un jugement contradictoire rendu le 22 mars 2024, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a:

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 13 février 2023 ;

— rejeté la demande d’expertise ;

— ordonné l’expulsion de M. et Mme [F] ainsi que celle de tout occupant de leurs chefs des locaux loués situés à [Localité 1], laquelle ne pourra intervenir que dans le délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux prévus par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin le concours de la force publique ;

— dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

— fixé au dernier loyer augmenté de la provision pour charges et révisable aux conditions du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation des lieux soit à la somme actuelle de 689,91 euros et condamné M. et Mme [F] au paiement de ladite indemnité jusqu’à leur départ effectif des lieux et la restitution des clés ;

— condamné M. et Mme [F] à payer à l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE la somme de 14.860,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus entre le 31 décembre 2023, terme de décembre compris ;

— débouté l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné M. et Mme [F] aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que les locataires se sont abstenus de payer les loyers pendant plusieurs mois, la dette ne cessant de croître.

Il a relevé que les défendeurs n’avaient pas repris le paiement du loyer.

Par une déclaration reçue au greffe le 31 mai 2024, M. et Mme [F] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 13 février 2023 ;

— rejeté la demande d’expertise ;

— ordonné dès lors l’expulsion de M. et Mme [F] ainsi que celle de tout occupant de leurs chefs des locaux loués situés à [Localité 1], laquelle ne pourra intervenir que dans le délai de deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux prévus par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin le concours de la force publique ;

— dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

— condamné M. et Mme [F] à payer à l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE la somme de 14.860,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus entre le 31 décembre 2023, terme de décembre compris ;

— condamné M. et Mme [F] aux dépens.

Aux termes leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, M. et Mme [F] demandent à la cour de :

— débouter l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE de toutes ses demandes ;

— infirmer le jugement entrepris ;

Statuant de nouveau,

— faire droit à leur demande d’expertise afin de déterminer l’origine de la fuite ;

— accorder les plus larges délais pour apurer leur dette ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— condamner tout contestant aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils expliquent que suite à l’augmentation de leur consommation d’eau en 2021, ils ont sollicité de la bailleresse une intervention pour une recherche de fuite.

Ils indiquent que la bailleresse refuse de leur transmettre les documents en justifiant.

Ils ajoutent que depuis lors la consommation d’eau est revenue à la normale.

Ils expliquent être en capacité de respecter un échéancier et avoir repris le paiement des loyers.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE, aux droits duquel vient la société FAMILLE ET PROVENCE, demande à la cour de :

— juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société FAMILLE ET PROVENCE venant aux droits de PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE ;

— juger mal fondé l’appel interjeté par les époux [F] ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— condamner solidairement M. et Mme [F] à régler à la société FAMILLE ET PROVENCE la somme de 24.880,96 euros, provisoirement arrêtée au 09 avril 2025, au titre des loyers et charges dus;

— débouter M. et Mme [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement M. Et Mme [F] à régler à la société FAMILLE ET PROVENCE la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. et Mme [F] aux entiers dépens, de première instance et d’appel, distraits au profit de Maître Patrick CAGNOL.

A l’appui de ses demandes, elle relève qu’aucune pièce ne vient étayer leurs dires.

Elle ajoute qu’il a fait intervenir la société OCEA qui a indiqué en 2022 qu’il n’y avait aucune fuite après vérification de l’installation, de même que la société SPACE qui n’a pas trouvé non plus d’anomalie.

Elle relève que les locataires ont fait des réclamations en 2022 et 2023 alors que le compteur a été changé en 2021 et qu’ils affirment que depuis ce changement, il n’y a plus eu de fuite.

Elle estime que leurs revenus sont insuffisants pour permettre le règlement de leur dette ainsi que des échéances courantes, relevant que les derniers loyers courants n’ont pas été réglés en intégralité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 janvier 2026 et mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’à titre liminaire, l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE a consenti le contrat de location objet du litige à M. et Mme [F] ;

Qu’il avait donc qualité à agir à l’encontre de M. et Mme [F] en première instance ;

Que la SA FAMILLE ET PROVENCE justifie être venue aux droits de l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE consécutivement à une fusion absorption du 30 juin 2025, de sorte qu’elle a qualité à poursuivre l’instance d’appel initiée par l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE ;

Sur la demande d’expertise

Attendu que M. et Mme [F] sollicitent une expertise pour déterminer l’origine d’une fuite avant le compteur qui expliquerait l’augmentation de leur consommation d’eau à compter de l’année 2022 pour l’exercice de 2021 et seulement pour les exercices de 2021 et de 2022 ;

Qu’ils produisent des fiches et factures d’intervention du 13 décembre 2022 de la société OCEA et du mois de janvier et du mois de mai 2023 de la société SPACE, qui ne déclarent aucune fuite;

Que les requérants indiquent par ailleurs que leur consommation d’eau a diminué depuis et qu’elle est redevenue plus conforme à leur mode de vie et taille du ménage ;

Qu’en l’état de l’absence d’anomalie relevée et eu égard au rétablissement de la situation depuis l’exercice 2023, il apparaît que diligenter une expertise pour déterminer l’origine d’une fuite qui n’existe plus ou n’a jamais existé n’est pas opportun ;

Qu’il convient de débouter les appelants de leur demande, et partant de confirmer le jugement;

Sur la demande en délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ;

Attendu qu’en l’espèce, M. et Mme [F] sollicitent des délais de paiement ;

Qu’ils produisent des bulletins de salaire de Mme [F] datant de 2023 et de M. [F] jusqu’en mars 2025 à hauteur d’environ 1.100 euros, justifient de ce que Mme [F] perçoit une pension d’invalidité à hauteur de 397,55 euros par mois et versent aux débats des preuves de virement effectués à l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT dont le dernier est intervenu le 26 avril 2025 de même que le dernier acompte versé date du 14 mars 2025 ;

Qu’il n’est pas produit d’éléments de nature à éclairer la cour sur la situation financière actuelle des appelants, que M. [F] ne produit aucun élément de nature à établir que l’entreprise créée en avril 2025 lui apporte un complément de revenus, éléments de nature à justifier de ressources suffisantes pour honorer un éventuel échéancier, et qu’ils ne rapportent pas non plus la preuve du paiement régulier des loyers courants ;

Que, dans ces conditions, il convient de débouter M. et Mme [F] de leur demande, et partant de confirmer le jugement ;

Sur l’actualisation de la dette locative

Attendu que l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE sollicite l’actualisation de sa créance locative et produit à cette fin un décompte actualisé au 09 avril 2025 ;

Que sur le décompte, un unique versement de 50 euros effectué auprès du commissaire de justice n’apparaît pas, qu’il convient alors de déduire du solde débiteur ;

Que, par voie de réformation du jugement entrepris, il y a lieu de condamner solidairement Madame [A] [F] et Monsieur [P] [F] à régler à la société FAMILLE ET PROVENCE la somme de 24.830,96 euros, selon décompte arrêté au 09 avril 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, terme de mars compris ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu qu’aux termes des dispositions de l’article 696, alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que M. et Mme [F], qui succombent, supporteront les dépens d’appel ;

Que le jugement dont appel sera par ailleurs confirmé sur ce point ;

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit notamment que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement rendu et de condamner solidairement M. et Mme [F] à régler à la société FAMILLE ET PROVENCE la somme de 500 euros sau titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M. et Mme [F] à payer à l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE la somme de 14.860,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus entre le 31 décembre 2023, terme de décembre compris, chef duquel il sera réformé ;

Statuant à nouveau du chef réformé et y ajoutant,

JUGE recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société FAMILLE ET PROVENCE venant aux droits de l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE ;

DEBOUTE Mme [A] [F] et M. [P] [F] de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme [A] [F] et M. [P] [F] à régler à la société FAMILLE ET PROVENCE la somme de 24.830,96 euros, selon décompte arrêté au 09 avril 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, terme de mars compris;

DEBOUTE la société FAMILLE ET PROVENCE venant aux droits de l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme [A] [F] et M. [P] [F] à régler à la société FAMILLE ET PROVENCE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [A] [F] et M. [P] [F] aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de Maître Patrick CAGNOL.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT