R.G. : N° RG 25/00712 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUSY

ARRÊT N°

du : 28 avril 2026

APDB

Formule exécutoire le :

à :

la SCP RCL & ASSOCIES

la SELARL HBS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 28 AVRIL 2026

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 28 avril 2025 par le tribunal judiciaire de REIMS (RG 23/00034)

S.C.I. Lanalex, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 920.390.572, prise en la personne de son gérant en exercice , ayant son siège social

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Gauthier LEFEVRE de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE :

TOURBIERES ET GREVIERES DE CHAMPAGNE, Société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de REIMS sous le uméro 342.946.076, agissant en qualité de sous-locataire de locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2], prise en la personne de son Président en exercice, ayant son siège social

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Nicolas HÜBSCH de la SELARL HBS, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 9 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lozie SOKY, greffier placé, lors des débats et lors de la mise à disposition,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 octobre 1983, M. [N] [C] et son épouse, Mme [H] [C], ont donné à bail à titre commercial à M. [M] [S] et son épouse, divers locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] (Marne).

Ce bail a été renouvelé successivement les 9 décembre 1992, 27 décembre 2006 et 9 mars 2011. Il a en outre été cédé à plusieurs reprises les 26 novembre, 13 décembre 1984, 27 décembre 2006 et 14 janvier 2014.

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2012, la SARL actions et conseils de Vesle, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SCI Lanalex a donné à bail en sous-location commerciale à la société Tourbières et Grévières de Champagne jusqu’au 31 décembre 2019, les locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à Reims cadastré section IM n°[Cadastre 1], d’une superficie d’environ 52 m2, se trouvant à droite de l’entrée commune de l’immeuble avec vitrines sur rue, comprenant des sanitaires et un droit d’accès aux communs de l’immeuble moyennant le paiement d’un loyer annuel de 16 800 euros hors charges, payable mensuellement et d’avance, le bail contenant une clause d’indexation annuelle du loyer sur l’indice du coût de la construction.

Le bail commercial de sous-location a été reconduit tacitement à son échéance.

Par exploit du 15 novembre 2021, la société Tourbières et Grévières de Champagne a fait signifier à la société Grand Ormes, venue aux droits de la SARL actions et conseils de Vesle, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SCI Lanalex, une demande de renouvellement du bail commercial de sous-location pour une durée de 9 années, à compter du 1er janvier 2022.

Par exploit du 12 février 2022, la société Grand Ormes a donné son accord pour le renouvellement du bail commercial de sous-location en demandant que le loyer soit conventionnellement fixé à la somme de 18 600 euros par an à compter du 1er janvier 2020.

La société Tourbières et Grévières de Champagne ayant refusé la proposition de fixation du loyer de renouvellement à hauteur de 18 600 euros hors taxes et hors charges, par courrier du 5 octobre 2022, la SCI grand Ormes a sollicité l’application de la clause d’indexation prévue au bail commercial et la fixation du nouveau loyer à la somme de 20 238 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 novembre 2022, la société Tourbières et Grévières de Champagne a notifié à la SCI Lanalex un mémoire aux termes duquel elle a sollicité la fixation du loyer renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme de 15 000 euros hors charges par an au titre de la valeur locative du local.

Suivant exploit du 6 février 2023, la société Tourbières et Grévières de Champagne a fait assigner la SCI Lanalex devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Reims.

Par jugement du 5 octobre 2023, ce juge a constaté l’accord des parties sur le renouvellement à compter du 1er janvier 2022 du bail commercial relatif aux locaux dépendant de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 2] pour une nouvelle durée de 9 ans et ordonné avant-dire droit une expertise confiée à M. [J] [A], lequel a déposé son rapport le 6 mars 2024.

Par mémoire notifié par lettre recommandée du 4 juin 2024 à la société Lanalex, la société Tourbières et Grévières de Champagne a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 12 900 euros hors charges par an à compter du 1er janvier 2022.

Par jugement du 28 avril 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Reims a':

— débouté la SCI Lanalex de l’intégralité de ses demandes tendant au déplafonnement du loyer renouvelé, à la fixation du loyer à la somme annuelle de 20 238 euros hors charges, et à l’organisation d’une nouvelle mesure d’expertise,

— fixé la valeur locative du local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 2] à la somme annuelle de 12 900 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2022,

— fixé en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI Lanalex et la société Tourbières et Grévières de Champagne pour le local commercial situé [Adresse 5] à Reims à la somme annuelle de 12 900 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er janvier 2022, les autres stipulations demeurant inchangées,

— rappelé que le jugement vaudra bail à défaut d’accord des parties sur la rédaction d’un nouveau contrat et dans les conditions de l’article L. 145-57 du code de commerce,

— condamné la SCI Lanalex à rembourser à la société Tourbière et Grévières de Champagne les sommes perçues au-delà de ce montant pour les loyers échus depuis le 1er avril 2012,

— condamné la SCI Lanalex à payer à la société Tourbières et Grévières de Champagne la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,

— rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 13 mai 2025, la SCI Lanalex a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 4 août 2025, elle demande à la cour de':

— la juger recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— désigner un expert judiciaire dont la mission sera de fournir les éléments susceptibles de déterminer la valeur locative des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 2], rez-de-chaussée,

— mettre à la charge de la société Tourbières et Grévières de Champagne les frais d’expertise judiciaire,

à titre subsidiaire,

— constater le déplafonnement du loyer commercial,

— fixer le loyer annuel relatif au local sis [Adresse 5] à [Localité 2] à la somme de 20 238 euros hors charges à compter du 1er janvier 2022,

— débouter la société Tourbières et Grévières de Champagne de l’ensemble de ses demandes,

en tout état de cause,

— la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que le jugement entrepris a statué au-delà des demandes de la société intimée en la condamnant à lui rembourser les sommes perçues au-delà de ce montant pour les loyers échus depuis le 1er avril 2012, l’objet de la demande étant de statuer sur les loyers à compter du 1er janvier 2022.

Elle fait valoir que faute d’accord sur le loyer et si la fixation judiciaire du loyer ne lui convient pas, le bailleur dispose d’un droit d’option et peut revenir sur l’acceptation initiale du renouvellement du bail renouvellement du bail ce qu’il entend faire en l’espèce.

Elle affirme qu’il y a lieu d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire compte tenu des erreurs et approximations du précédent rapport relevant que':

— l’expert a retenu une valeur inférieure de plus de 10 % à celle revendiquée par le preneur,

— son appréciation sur l’absence d’enseignes d’envergure est incompréhensible,

— la surface du local servant de base de calcul est erronée,

— les exemples de loyer donnés par l’expert ne sont pas pertinents avec les locaux en cause,

— il n’a pas tenu compte de la situation géographique particulièrement favorable des locaux,

— il conclut à une baisse de loyer alors que les indices de référence en la matière n’ont fait qu’augmenter au cours des dernières années.

Elle refuse en conséquence de donner son accord au renouvellement du bail, celui-ci étant conditionné à un accord sur le loyer et non à sa baisse de près de 30 %.

Elle ajoute que le fait qu’elle n’ait pas émis de dires lors des opérations d’expertise ne la prive pas de la possibilité de contester le rapport d’expertise.

Subsidiairement, elle conclut à l’application de l’indexation du loyer rétroactivement au 1er janvier 2022 en contestant le rapport de l’agent immobilier saisi par le preneur, qui préconise une valeur locative moindre. Elle qualifie ce rapport d’incomplet faute de refléter la réalité du marché et de comparaison avec les divers locaux commerciaux situés à proximité.

Elle affirme démontrer un déplafonnement du loyer commercial en évoquant l’évolution de plusieurs facteurs locaux de commercialité (arrivée du tramway, piétonnisation de certains axes, arrivée de nouvelles enseignes).

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 octobre 2025, la SAS Tourbières et Grévières de Champagne demande à la cour de':

— juger la société Lanalex mal fondée en son appel,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter la société Lanalex de l’ensemble de ses demandes,

y ajoutant,

— la condamner à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens.

Elle conclut au rejet de la demande de contre-expertise présentée par l’appelante affirmant que ses griefs à l’encontre du premier rapport ne sont pas fondés. Elle relève pour ce faire que':

— l’appelante n’a fait valoir aucune observation à la suite du pré-rapport,

— l’expert s’est prononcé sans contradiction sur la ville de [Localité 2] puis sur les facteurs locaux de commercialité au sein de celle-ci,

— les valeurs locatives des locaux voisins retenues pour évaluer celle de ceux en cause sont pertinentes,

— le rapport permet un débat contradictoire effectif entre les parties s’agissant notamment de l’application d’un coefficient de pondération ou de la pertinence des références de comparaison.

S’agissant de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, elle affirme que la valeur locative du local litigieux est inférieure au loyer plafond de sorte qu’il doit être fixé à la valeur locative retenue par l’expert.

Elle fait valoir que la société Lanalex ne justifie d’aucun motif de déplafonnement, aucune évolution notable des éléments de la valeur locative mentionnés par les dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce et aucun impact favorable sur le commerce du preneur n’étant intervenus pendant la durée du bail en cause.

Elle dit que, en tout état de cause, il n’y a pas lieu de s’interroger sur l’existence d’une cause de déplafonnement dans la mesure où la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafond.

Elle argue enfin que la société’aux droits de laquelle l’appelante vient, a consenti au principe du renouvellement du bail de sous-location pour une durée de 9 ans de sorte qu’elle ne peut plus s’y opposer.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de nouvelle expertise

La société appelante conteste le rapport d’expertise de M. [A], qui selon elle, est affecté de multiples erreurs, contradictions et approximations.

Il est cependant relevé qu’aucune observation, contestation ni demande de nullité n’a été formée contre celui-ci. Aucun dire n’avait par ailleurs été formulé après le dépôt du pré-rapport.

Vainement, l’appelante affirme que l’expert se contredit concernant l’usage commercial du site. Son rapport analyse en effet, sans contradiction, d’abord la situation générale de la ville de [Localité 2] (page 5), qu’il qualifie de bonne pour un usage commercial, puis la situation particulière de la [Adresse 6] de cette ville (page 6) qu’il juge secondaire pour ce même usage.

Les développements de l’expert concernant la situation géographique du local et les facteurs locaux de commercialité, comme ceux concernant les exemples de loyer, qui ne lient pas la cour, sont documentés et étayés. Ils permettent un débat contradictoire entre les parties s’agissant notamment du coefficient de pondération et des références de comparaison, les deux sociétés ayant pu verser toute pièce utile pour éclairer la cour, en complément du rapport, sur ces points. Les critiques de l’appelante, qui ne constituent pas un fait nouveau, sont donc insuffisantes pour justifier une nouvelle mesure d’expertise.

Quant à la mesure des surfaces du local, s’il existe une différence entre celle mentionnée dans la synthèse du dossier de diagnostic technique (56 m2) (pièce 7 de l’appelante) et celle calculée par l’expert (49,83 m2 sans pondération et 43 avec) (page 8 du rapport), celle-ci n’a jamais été signalée à l’expert avant la clôture de ses opérations afin qu’il puisse s’expliquer sur ce point, sachant que la société Diagamter, chargée du diagnostic, dont la mission ne comportait pas celle de mesurer les lieux, a pu utiliser une méthode distincte de celle de l’expert lequel explique avoir fait application des modalités de la charte en expertise immobilière pour retenir les pondérations mentionnées. En tout état de cause, cet élément n’est pas nouveau et ne peut fonder, à lui seul, une nouvelle mesure.

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a débouté la SCI Lanalex de sa demande de nouvelle expertise.

— Sur le renouvellement du bail et la fixation du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En l’espèce, il résulte de l’exploit du 12 février 2022 (pièce 3 de l’intimée) intitulé «'accord du bailleur sur la demande de renouvellement'» que la SCI grand Ormes, aux droits de laquelle se trouve la SCI Lanalex, a consenti au principe du renouvellement du bail de sous-location pour une durée de neuf ans.

Si, faisant application des dispositions de l’article L. 145-11 du code de commerce, elle a fait part, dans ce même acte, de son désir d’obtenir une modification du prix du bail, afin qu’il soit porté à 18600 euros, le défaut d’accord sur le loyer ne remet pas en cause, malgré les affirmations de l’appelante, l’acceptation du renouvellement du bail, le prix devant alors être fixé conformément aux règles de l’article L. 145-34 de ce même code comme stipulé dans l’exploit.

Au surplus, par jugement du 5 octobre 2023 (pièce 8 de l’intimée), le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Reims a notamment constaté l’accord des parties pour le renouvellement à compter du 1er janvier 2022 du bail commercial relatif aux locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] à Reims pour une nouvelle durée de 9 ans. Cette décision, qui n’a pas été constatée, a autorité de la chose jugée sur ce point.

C’est donc par une juste appréciation des éléments en cause que le premier juge a relevé que la SCI Lanalex ne pouvait plus s’opposer au renouvellement du bail de sous-location et l’a déboutée de sa prétention formée à ce titre.

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 – Les caractéristiques du local considéré ;

2 – La destination des lieux ;

3 – Les obligations respectives des parties ;

4 – Les facteurs locaux de commercialité ;

5 – Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

L’article L. 145-34 énonce pour sa part qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Le prix du bail renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative si celle-ci est inférieure au montant du loyer plafonné.

Lorsque le preneur soutient que la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le juge ne peut retenir le loyer plafond sans déterminer préalablement la valeur locative.

En l’espèce, la valeur locative de marché du local en cause retenue par l’expert est inférieure au montant résultant de l’indice et du loyer acquitté ce que conteste la société appelante laquelle sollicite le déplafonnement du loyer.

En vertu de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Il résulte de l’article R.145-6 de ce même code que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Selon l’article R. 145-7, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Pour fixer la valeur locative du bien en cause à 12 900 euros/an, soit 300 euros par m2, l’expert retient (page 12) une surface pondérée utile de 43 m2.

L’appelante, tout en critiquant la mesure de la surface, avant pondération, par référence au rapport de diagnostic sus-évoqué, ne verse aucune mesure alternative à celle retenue par l’expert.

Elle conteste par ailleurs le coefficient de pondération de 0,8 appliqué par l’expert concernant la salle 2 du local. Ce dernier précise (page 8) que cette pondération résulte d’un manque de luminosité (absence de lumière directe) et de son accessibilité limitée par deux étroits passages. Il relève (page 7) que cette seconde salle est utilisée à usage de réserves et qu’un aménagement différent pourrait la rendre partiellement utilisable en surface de vente. Le manque d’accessibilité de cette pièce résulte clairement du plan schématique inséré en page 15 du rapport de diagnostic technique et repris par l’expert. Il n’est au demeurant pas contesté par l’appelante tout comme le manque de luminosité signalé. Le coefficient retenu est en outre conforme à la charte en expertise immobilière jointe au rapport (page 14) qui prévoit un coefficient de 0,80 à 1,00 pour les 2èmes zones de vente de 5 m de profondeur (entre 5 m et 10 m de la vitrine) comme en l’espèce.

Au vu de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a retenu la surface pondérée de 43 m2 fixée par l’expert.

S’agissant des autres critères fixés par les textes susvisés, il ressort du rapport d’expertise (page 7) que le local commercial est situé au rez-de-chaussée (à droite de la porte d’entrée principale) d’un immeuble élevé d’un rez-de-chaussée, de deux étages et de combles, l’ensemble en état moyen d’entretien. Il possède une large vitrine sur rue d’environ 10 mètres de linéaire avec accès direct depuis la rue par une porte manuelle. Il se compose d’une salle principale avec accès par la rue et une porte donnant accès aux parties communes de l’immeuble, d’une seconde salle, à usage de réserves, séparée par une cloison et possédant deux accès, de sanitaires avec lavabo et WC et un droit d’accès aux communs de l’immeuble. Il ajoute, concernant les prestations et équipements, que le tout est simplement traité avec PVC imitation parquet aux sols, plafond technique, peinture murale. Il note un bon état général et la présence de traces d’infiltration d’eau sur le plafond de l’arrière salle.

Quant à la destination des lieux autorisée par le bail, l’expert relève que le preneur devra utiliser le local dans le cadre de l’activité administrative et commerciale de sa société d’extraction de carrières, de vente de matériaux et de gestion administrative du patrimoine de l’entreprise et de fabrication d’articles de bijouterie fantaisie et articles similaires (création, achat, vente, réparation d’ouvrages en métaux précieux, importation en pierre naturelles).

Ces éléments ne sont pas contestés par les parties.

Vainement, l’appelante soutient que les exemples de loyers donnés par l’expert (page 11) sur la base de référence [Localité 3] (base notariale) ne sont pas pertinents.

Il est en effet constant, comme le relève l’expert, que la [Adresse 6] est une rue secondaire du centre ville à la commercialité relativement faible, sans enseigne nationale ou internationale. C’est donc à tort que l’appelante soutient que le local bénéficie d’une situation géographique particulièrement favorable.

L’expert note par ailleurs, sans production par les parties d’éléments le contredisant, que bien que située à 50 mètres de la [Adresse 7], principale artère commerçante du centre-ville, la rue en cause ne bénéficie pas d’un afflux de clients, le chaland demeurant sur la [Adresse 7] et s’aventurant rarement sur les rues perpendiculaires. La présence d’enseignes plus connues à proximité est donc sans incidence sur la commercialité du local.

En outre, l’installation progressive de commerces «'moins valorisés'» dans cet axe est confirmée par une attestation versée par l’intimée (sa pièce 6) d’une résidente de la [Adresse 6] qui signale par ailleurs un manque d’hygiène dans la rue lié au public qui la fréquente à présent.

La référence de comparaison avec des locaux situés [Adresse 8] et [Adresse 9] apparaît donc pertinente, s’agissant d’artères situées dans le même périmètre que la [Adresse 6] et connaissant une commercialité secondaire.

Les locaux cités, situés au [Adresse 10] correspondent à deux cellules':

— l’une d’une superficie de 23 m2 dont le loyer annuel en 2020 s’élève à la somme de 7 620 euros euros soit 331 euros'/m2,

— l’autre, faisant l’angle avec la [Adresse 7], de 109 m2 dont le loyer annuel en 2020 s’élève à 2 2169 euros, soit 203 euros/m2.

Le second dispose d’une large vitrine en angle, de sorte qu’il peut être utilement comparé, malgré les affirmations contraires de l’appelante, avec le local en cause qui dispose d’une vitrine sur rue de 10 mètres linéaire.

Quant au commerce situé [Adresse 11], mentionné par l’expert comme autre point de comparaison, il concerne un local de 89 m2 dont le loyer annuel s’élève en 2020 à 17 735 euros, soit 199 euros/m2. Il comporte, tout comme le local en cause, une grande vitrine linéaire et est situé à proximité d’enseignes de «'luxe accessible'» connues du grand public de sorte que le choix de celui-ci comme référence locative est pertinent.

Au contraire de l’appelante qui ne verse aucune pièce comparative, l’intimée produit un bail commercial du 28 août 2023 (sa pièce 12) consenti sur un local commercial avec vitrines situé au [Adresse 12], soit à proximité immédiate du local en cause, d’une superficie d’environ 52 m2 et dont le loyer s’élève à la somme de 9 480 euros/an, ce qui vient confirmer la cohérence des exemples choisis par l’expert pour comparer la valeur locative des locaux situés dans le même périmètre.

L’argument de l’appelante selon lequel la baisse de loyer retenue par l’expert est erronée puisqu’en contradiction avec l’augmentation significative, au cours des dernières années, de l’indice des loyers commerciaux est écarté. Outre le fait qu’aucun dire sur ce point n’a été transmis à l’expert afin qu’il puisse s’en expliquer, ces éléments ne sont aucunement corroborés sur le secteur géographique concerné et contredits par le contexte économique national actuel, non contestable, de perte d’attractivité commerciale des centres ville.

Dans ce contexte, c’est par une juste appréciation des éléments du dossier que le premier juge a retenu que la valeur locative du local en cause devait être fixée à 300 euros/m2 et, relevant que cette valeur était inférieure à celle du loyer plafond, fixé le montant annuel du loyer à la somme de 12 900 euros hors taxe et charge sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’existence d’une cause de déplafonnement. Le jugement est confirmé de ce chef.

La compétence du juge des loyers, qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive de toute condamnation.

Il s’en déduit que le juge des loyers statuant en principal sur la fixation du prix du bail ne peut pas, à titre additionnel, prononcer la condamnation au paiement du loyer fixé, aux rappels et aux intérêts.

La demande de la société Tourbières et Grévières de Champagne tendant à la condamnation de la SCI Lanalex à lui verser le trop-perçu de loyers, calculé sur le différentiel entre les sommes de 12 900 euros hors charges par an et le loyer réglé à compter du 1er janvier 2022 excède donc le pouvoir du juge des loyers commerciaux.

La demande de condamnation formée contre la société appelante est rejetée. Le jugement est infirmé en ce sens.

Aucune pièce n’est par ailleurs versée à hauteur de cour permettant d’arrêter le compte entre les parties.

— Sur les frais de procédure et les dépens

Le jugement est confirmé s’agissant des dépens et des frais de procédure de première instance.

La SCI Lanalex, qui succombe en son recours, est condamnée aux dépens d’appel. Déboutée de ses demandes, elle ne peut prétendre à une indemnité pour les frais de procédure exposés à hauteur d’appel.

L’équité commande d’allouer à la société intimée une somme, telle que fixée au dispositif, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement querellé sauf en ce qu’il a condamné la SCI Lanalex à rembourser à la SAS Tourbière et Grévières de Champagne les sommes perçues au-delà de ce montant pour les loyers échus depuis le 1er avril 2012 ;

Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant,

Rejette la demande de la société Tourbières et Grévières de Champagne tendant à la condamnation de la SCI Lanalex à lui verser le trop-perçu de loyers, calculé sur le différentiel entre les sommes de 12 900 euros hors charges par an et le loyer réglé à compter du 1er janvier 2022';

Condamne la SCI Lanalex aux dépens d’appel';

Condamne la SCI Lanalex à payer à la SAS Tourbières et Grévières de Champagne la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

La déboute de sa demande formée à ce titre.

Le greffier La présidente de chambre