COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT MIXTE

DU 05 JUIN 2026

N° 2026 / 91

Rôle N° RG 21/05472

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHITV

S.A. AXA FRANCE IARD

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS – MAF -

C/

S.C.I. IMMOSUD

S.A.R.L. AVR FRANCE

S.A.S. JDS CONSTRUCTION

S.E.L.A.F.A. MJA

Mutuelle L’AUXILIAIRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Maud

DAVAL-GUEDJ

— M^e Joseph

MAGNAN

— M^e Sandra

JUSTON

— M^e Christophe

DELMONTE

— Me [Localité 1]

CHERFILS

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 04 mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04712.

APPELANTES

S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Jean-Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Sylvie GHIGO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS – MAF – prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assisté de M^e Marc FLINIAUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMÉES

S.C.I. IMMOSUD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis C/ SARL SEMERIA & ASSOCIES – [Adresse 3]

S.A.R.L. AVR FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis C/ SARL SEMERIA & ASSOCIES – [Adresse 3]

représentées par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistées de M^e Véronique SAURIE, avocat plaidant au barreau de NICE, plaidant

S.A.S. JDS CONSTRUCTION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christophe DELMONTE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

Mutuelle L’AUXILIAIRE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 5]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Françoise BOULAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Aurelie BEFVE, avocat au barreau de MARSEILLE

S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [C] [P] ès qualité de mandataire judiciaire de la société DESIGN URBANISME ARCHITECTURE

sise [Adresse 6]

Signification déclaration d’appel le 29/06/2021 : à étude

Signification conclusions le 27/07/2021 : à étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 mars 2026 en audience publique.

Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Marianne FEBVRE, présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente rapporteure,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Véronique MÖLLER, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Flavie DRILHON et greffière lors du délibéré : Madame Christiane GAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026 prorogé au 12 juin 2026, ayant pu être avancé au 05 juin 2026.

En qualité respectivement de maître d’ouvrage et maître d’ouvrage délégué, les sociétés Immosud et AVR France ont, par le biais d’un contrat en date du 18 décembre 2006, confié à la société Design Urbanisme Architecture (DUA), assurée auprès de la Mutuelle des Architectes de France (la MAF), une mission de conception et d’exécution de quatre maisons d’habitation à [Localité 2].

Les travaux de gros 'uvre ont été réalisés par la société JDS Construction, assurée auprès de la compagnie Axa France Iard (Axa) jusqu’au 31 décembre 2014, puis auprès de la compagnie l’Auxiliaire à compter du 1er janvier 2015.

La villa n°1 a vu son chantier arrêté en janvier 2012 du fait de difficultés relatives au permis de construire, lesquelles ont fait l’objet d’une procédure judiciaire distincte.

Quant à eux, les travaux de la villa n°4 se sont poursuivi jusqu’en mars 2012. Ils n’ont fait l’objet d’aucune réception expresse

Concernant cette dernière villa, des désordres d’infiltrations, des remontées d’humidité en rez-de-chaussée (chambre, couloir, dégagement, séjour) et des salissures en façades ont été constatés dans un procès-verbal dressé par un huissier de justice le 12 mai 2014.

Par actes des 5 et 14 novembre 2014, les sociétés Immosud et AVR France ont assigné les sociétés DUA et JDS Construction ainsi que la compagnie Axa en référé expertise. Cette demande a été accueillie par une ordonnance du 21 janvier 2015 désignant M. [T] [B] en qualité d’expert et, par une nouvelle ordonnance rendue le 29 juillet 2015, la mesure a été déclarée commune et opposable à la MAF.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 29 mars 2017, dans lequel il a constaté':

— que les travaux litigieux présentent des non-conformités aux normes techniques en vigueur relatives à l’étanchéité des ouvertures et toitures terrasses,

— que les salissures et les humidités proviennent d’erreur de conception, de défaut ou d’erreur d’exécution des étanchéités et des menuiseries extérieures, et susceptibles de provenir également d’une mauvaise surveillance de chantier,

— qu’il n’existe pas dans la procédure de justificatif d’un achèvement des travaux, d’une réception ou d’une prise de possession,

— que la maison n’est pas achevée et n’est pas habitable,

— que les désordres sont révélés par le constat d’huissier de justice du 12 mai 2014,

— qu’il n’est pas fait état d’une notification aux architectes et aux entreprises et qu’il n’existe aucun justificatif d’intervention en réparation,

— que les désordres d’humidité rendent impropres à destination la chambre Ouest et le séjour de l’habitation,

— que le coût des travaux de reprise peut être évalué à 82'650 euros et leur durée estimée à 4 semaines et 6 mois de préparation.

Par actes des 22 mai, 24 mai, 29 mai et 6 juin 2017, les sociétés Immosud et AVR France ont assigné la société MJA prise en la personne de Maître [C] [P] ès qualité de mandataire judiciaire de la société DUA placée en liquidation judiciaire, la MAF, la société JDS Construction et la compagnie Axa en réparation de leurs préjudices.

Par acte en date du 5 octobre 2018, la société JDS Construction a mis en cause son nouvel assureur, la société L’Auxiliaire, et les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction par une ordonnance du juge de la mise en date du 18 janvier 2019.

La société JDS Construction a par ailleurs sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation des société Immosud et AVR à lui payer une somme au titre du solde du chantier (131 516,43 euros).

***

Par jugement rendu le 4 mars 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a':

— déclaré la société DUA et la société JDS Construction responsables des désordres subis par la société Immosud et la société AVR France au titre de leur responsabilité contractuelle,

— dit que le préjudice occasionné par les désordres au titre des salissures en façade, infiltrations de la chambre ouest et infiltrations du séjour s’élève à':

— la somme de 82'650'euros hors taxe, somme à laquelle s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date d’exécution des travaux,

— la somme de 14'000'euros TTC au titre du préjudice de jouissance,

— condamné la MAF à garantir son assurée la société DUA dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l’application d’une franchise,

— débouté la MAF de ses demandes au titre de la réduction proportionnelle et d’être relevée et garantie de condamnation, en tout ou en partie, par la société Immosud et la société AVR France,

— condamné la société Axa France IARD à garantir son assurée la société JDS Construction,

— condamné in solidum la société JDS Construction, la MAF, la société Axa France IARD à payer à la société Immosud et la société AVR France au titre de la réparation des désordres la somme de 82'650'euros hors taxe, somme à laquelle s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date d’exécution des travaux et qui sera actualisée en fonction de l’indice BT01 depuis le 29 mars 2017 jusqu’à la date du présent jugement puis assortie d’intérêts au taux légal à compter du jugement,

— fixé au passif de la société DUA, représentée par la SELAFA MJA prise en la personne de Me [P] ès-qualités de mandataire judiciaire, la somme de 82'650 euros hors taxe au titre de la réparation des désordres subis par la société Immosud et la société AVR France,

— condamné in solidum la société JDS Construction, la MAF et la société Axa France IARD à payer à la société Immosud au titre du préjudice de jouissance la somme de 14'000'euros TTC, somme portant intérêts au taux légal à compter du jugement,

— fixé au passif de la société DUA, représentée par la SELAFA MJA prise en la personne de Me [P] ès-qualités de mandataire judiciaire, la somme de 14'000'euros TTC au titre du préjudice de jouissance de la société Immosud,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante':

— la société DUA': 70'%,

— la société JDS Construction': 30'%,

— débouté la société Immosud et la société AVR France du surplus de leurs demandes et de leur demande de condamnation in solidum à l’égard de la société L’Auxiliaire,

— débouté la société JDS Construction de sa demande d’être relevée et garantie de sa condamnation par la société L’Auxiliaire,

— condamné la société JDS Construction et la société Axa France IARD à relever et garantir la MAF des condamnations prononcées à son encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée,

— condamné la MAF à relever et garantir la société JDS Construction et la société Axa France IARD des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée,

— déclaré irrecevable en raison de la prescription extinctive les demandes de paiement formées par la société JDS Construction contre la société Immosud et la société AVR France,

— condamné in solidum la société JDS Construction, la MAF et la société Axa France IARD aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— dit que les dépens seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Giovannangeli, de la SCP Robert & Fain-Robert, de la SCP Imavocats et de la SELARL Rousse et Associés,

— condamné in solidum la société JDS Construction, la MAF et la société Axa France IARD à payer à la société Immosud et la société AVR France la somme de 5'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société JDS Construction, la MAF et la société Axa France IARD à payer à la société L’Auxiliaire la somme de 2'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera répartie au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes.

***

La cour est saisie des appels de':

— 'la MAF, suivant déclaration enregistrée au greffe le 14 avril 2021 (RG 21/05472) et intimant la société Immosud, la société AVR France, la société JDS Construction, la compagnie Axa, la société MJA prise en la personne de Me [P] en qualité de mandataire judiciaire de la société DUA ainsi que la compagnie L’Auxiliaire,

— 'la société Axa, par une déclaration d’appel enregistrée au greffe le 30 avril 2021 (RG 21/06558) intimant la MAF, la société JDS Construction, la société Immo Sud, la société AVR France, la société MJA prise en la personne de Me [P] en qualité de mandataire judiciaire de la société DUA ainsi que la société L’Auxiliaire.

Elle est également saisie des appels incidents des sociétés Immosud et AVR France ainsi que de la société JDS Construction, régularisés par le biais de leurs premières conclusions respectives, en date des 21 septembre et 7 octobre 2021.

Vu l’ordonnance de jonction rendue le 8 décembre 2021,

Vu les dernières conclusions notifiées le 20 février 2026 pour la MAF, en qualité d’assureur de la société DUA, qui demande en substance à la cour de':

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— a’déclaré la société DUA et la société JDS Construction responsables des désordres subis par les sociétés Immosud et AVR France au titre de leur responsabilité contractuelle,

— dit que le préjudice occasionné par les désordres au titre des salissures en façade, infiltrations de la chambre ouest et infiltration de la chambre ouest et infiltration du séjour s’élève à la somme de':

—  82'650'euros HT à laquelle s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date d’exécution des travaux,

—  14'000'euros TTC au titre du préjudice de jouissance,

— l’a condamnée à garantir son assuré la société DUA dans les termes et limites de la police souscrite laquelle prévoit l’application d’une franchise,

— l’a déboutée de ses demandes au titre de la réduction proportionnelle et d’être relevée et garantie des condamnations en tout ou partie par la société Immosud et la société AVR France,

— l’a condamnée in solidum avec la société JDS Construction et la société Axa France Iard à payer aux sociétés Immosud et AVR France au titre de la réparation des désordres la somme de 82.650'euros HT auquel s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date d’exécution des travaux avec actualisation en fonction de l’indice BT01 depuis le 29 mars 2017 jusqu’à la date du jugement puis assorti d’intérêt aux taux légal à compter du jugement,

— fixé au passif de la société DUA représentée par la SELAFA MJA la somme de 82'650'euros HT au titre de la réparation des désordres subis par les sociétés Immosud et AVR France,

— l’a condamnée, in solidum avec la société JDS Construction et la société Axa France Iard à payer à la société Immosud au titre du préjudice de jouissance la somme de 14'000'euros TTC avec intérêt au taux légal à compter du jugement,

— a fixé au passif de la société DUA représentée par la SELAFA MJA la somme de 14'000'euros TTC au titre du préjudice de jouissance de la société Immosud,

— a dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante':

— la société DUA': 70%,

— la société JDS Construction': 30%,

— l’a condamnée à relever et garantir la société JDS Construction et la société Axa France Iard des condamnations prononcées à leur encontre à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée,

— l’a condamnée in solidum avec la société JDS Construction et la société Axa France Iard aux dépens de l’instance en ceux compris les frais d’expertise judiciaire et à payer’les indemnités suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  5 000'euros aux sociétés Immosud et AVR France,

—  2'000'euros à la société L’Auxiliaire,

— dit que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera répartie au prorata des responsabilités retenues par le tribunal,

Statuant à nouveau,

Vu la vente de la villa n°4 intervenue le 26 mars 2021,

— déclarer la société Immosud irrecevable faute de qualité à agir au titre de sa demande de 82'650'euros HT augmentée de la TVA avec application de l’indice du coût de la construction BT01 relatif aux travaux de réparation,

— déclarer la société Immosud irrecevable en ses demandes,

Par voie de conséquence (sic),

— débouter la société Immosud de sa demande en condamnation de la somme de 82'650'euros HT augmentée de la TVA avec indexation sur l’indice du coût de la construction BT 01,

Subsidiairement,

— juger que la part de responsabilité de la société DUA ne saurait excéder 20%,

— juger que les sociétés Immosud et AVR France devront garder à leur charge 30% des dommages,

— limiter la réparation du dommage matériel à la somme de 77'300'euros HT,

— débouter la société Immosud de sa demande de paiement de la somme de 14'000'euros en raison du trouble de jouissance pendant les travaux de reprise,

— débouter la société Immosud de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 164'000'euros,

A défaut,

— limiter l’indemnisation du préjudice de jouissance à la date du 12 septembre 2017, date de signature du marché avec l’Entreprise Construction & Immobilier,

— débouter la société Immosud de sa demande de condamnation de la MAF au titre du trouble de jouissance,

— limiter sa garantie à 56% des condamnations prononcées à l’encontre de la société DUA en application de l’article L'113-9 du code des assurances,

— condamner la société JDS Construction et la société Axa à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

A défaut,

— condamner la société L’Auxiliaire à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— juger que sa garantir s’appliquera dans les limites et conditions de la police qui contient une franchise opposable aux tiers lésés au titre des garanties facultatives, recouvrant les dommages immatériels et les désordres de nature non décennale,

— condamner solidairement les sociétés Immosud et AVR France à 5'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, distraits au profit de la SCP Magnan,

Vu les dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2026 pour la compagnie Axa, en qualité d’assureur de la société JDS Construction, qui demande à la cour en substance de':

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a':

— condamnée in solidum avec la société JDS Construction et la MAF, à payer aux sociétés Immosud et AVR France au titre de la réparation des désordres, la somme de 82'650'euros hors taxe, somme à laquelle s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date d’exécution des travaux et qui sera actualisée en fonction de l’indice BT01 depuis le 29 mars 2017 jusqu’à la date du présent jugement puis assortie d’intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamnée in solidum avec la société JDS Construction et la MAF payer à la société Immosud au titre du préjudice de jouissance la somme de 14'000'euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamnée avec la société JDS Construction à relever et garantir la MAF des condamnations prononcées à son encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée,

— condamnée in solidum avec la société JDS Construction et la MAF aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamnée in solidum avec la société JDS Construction et la MAF à payer aux sociétés Immosud et AVR France la somme de 5'000'euros et à la société L’Auxiliaire celle de 2'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— la mettre purement et simplement hors de cause et débouter l’ensemble des parties de leurs demandes fins et conclusions à son encontre,

Plus subsidiairement encore sur le recours de la concluante en cas de condamnation':

— condamner la MAF prise en sa qualité d’assureur du maître d''uvre DUA à la relever et garantir à hauteur de 75% de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle en principal, frais, intérêts, dépens et article 700 du code de procédure civile,

En toute hypothèse,

— condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 1'500'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

Vu les dernières conclusions notifiées le 17 février 2026 pour les sociétés Immosud et AVR France, qui demandent en substance à la cour de':

— réformer le jugement dont appel, sauf en ce qui concerne le montant des travaux, les responsabilités, les garanties de la MAF et de la société Axa, l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Statuant à nouveau,

— après avoir le cas échéant constaté une réception tacite intervenue sans réserve au mois de mars 2012 ou prononcé une réception judiciaire sans réserve au mois de mars 2012, mais néanmoins en toute hypothèse, condamner in solidum Me [P] ès qualité de liquidateur de la société DUA, la société JDS Construction et leurs assureurs respectifs, la MAF, la société Axa et la société l’Auxiliaire à':

— payer à la société Immosud la somme de 82 650'euros HT augmentée du taux de TVA de 20% indexée,

— indemniser le préjudice de jouissance et/ou la perte de chance de jouir de la villa n°4, subi par la société Immosud par l’allocation d’une somme de 164 000'euros sur la période du 12 mai 2014 au 26 mars 2021, outre la somme de 14 000'euros spécifique à l’absence de jouissance pendant les travaux de reprises (d’une durée fixée par l’expert à 7 mois),

En tout état de cause,

— rejeter toutes prétentions dirigées à leur encontre,

— condamner in solidum Maître [P] ès qualité de liquidateur de la société DUA, la société JDS Construction et leurs assureurs respectifs, la MAF, la société Axa et la société l’Auxiliaire à leur payer une indemnité de 5'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, sous distraction de M^e Laurence Cressin-Bensa, avocat au barreau de Nice, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions notifiées le 18 février 2026 pour la société JDS Construction, qui demande à la cour en substance de':

A titre principal,

— réformer la décision en date du 4 mars 2021 en ce qu’elle l’a déclarée responsable des désordres subis par les sociétés Immosud et AVR France,

Statuer à nouveau,

— débouter les sociétés Immosud et AVR France – responsables de la situation actuelle – de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— réformer la décision en date du 4 mars 2021 en ce qu’elle a écarté la réception tacite de l’ouvrage,

— condamner la MAF en qualité d’assureur de la société DUA en liquidation judiciaire à la relever et garantir de toutes condamnations en principal, dépens et article 700 du code de procédure civile,

— condamner également les compagnies l’Auxiliaire et Axa à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourrait intervenir à son encontre, tant pour les désordres matériels que pour les préjudices immatériels,

A titre reconventionnel,

— réformer la décision intervenue en ce qu’elle a déclaré prescrite sa demande en paiement,

Statuer à nouveau,

— condamner solidairement les sociétés Immosud et AVR France au paiement de la somme de 131'516,43'euros au titre du solde du chantier, outre intérêts de retard et anatocisme, à compter du trentième jour à compter de l’émission de la facture correspondante,

En tout état de cause,

— débouter toutes parties de demandes plus amples ou contraires,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 10'000'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Imavocats, avocat sur son affirmation de droit.

Vu les dernières conclusions notifiées le 5 janvier 2026 pour la société l’Auxiliaire, en qualité d’assureur de la société JDS Construction, aux fins de':

A titre principal,

— confirmation du jugement et rejet des demandes de la MAF, la société Axa, la société Immosud, la société AVR France et tout autre à son encontre,

A titre subsidiaire,

— limitation du préjudice de jouissance subi par la société Immosud à la somme de 2'000'euros,

— condamnation de la MAF à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— application de la franchise déduite, s’agissant d’une garantie facultative,

En tout état de cause,

— condamnation de la MAF ou tout succombant à régler la somme de 5'000'euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la Selarl Lexavoué Aix-en-Provence, avocat aux offres de droit,

Bien que régulièrement mise en cause notamment par des actes délivrés les 29 juin 2021 et 27 juillet 2021 à étude’lui notifiant la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appel, la SELAFA MJA prise en la personne de Me [P] en qualité de mandataire judiciaire de la société DUA ' désignée pour poursuivre les instances en cours suite à la clôture pour insuffisance d’actif de cette société par un jugement du tribunal de commerce en date du 17 février 2016 – n’a pas constitué avocat.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 7 janvier 2026, sa révocation par une ordonnance du 23 janvier 2026 et la nouvelle ordonnance de clôture prononcée le 24 février 2026,

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions écrites susvisées.

Appelée à l’audience du 5 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026. Les parties ont été avisées par le greffe du prorogé de ce délibéré au 12 juin 2026.

SUR CE :

Sur la qualité à agir des sociétés Immosud et AVR France au titre des travaux de reprise :

Faisant référence à l’acte de vente du 26 mars 2021 par lequel la société Immosud a cédé la villa n°4 à M. [I] et Mme [H] ' acte produit pour la première fois en cause d’appel et dans les conclusions des sociétés Immosud et AVR France notifiées le 15 janvier 2026 (pièce 27 de leur bordereau), la MAF demande désormais à la cour, en premier lieu, de déclarer la première irrecevable à agir pour défaut de qualité s’agissant des travaux de réparations.

La compagnie d’assurance appelante souligne que l’acte notarié stipule en page 15 que :

« Garantie et responsabilité : l’acquéreur bénéficie de la garantie accordée dans le cadre de la responsabilité décennale prévue par l’article 1792 du code civil. Cette responsabilité d’une durée de dix ans s’étend à tous les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rend impropre à sa destination’ ».

Et qu’il est ajouté « Débiteurs : les débiteurs des diverses garanties dont l’acquéreur peut bénéficier à la suite de l’achat sont :

a/ Le vendeur constructeur pour la totalité de la construction ;

b/ Les entrepreneurs ayant réalisé les travaux pour le compte du constructeur ».

Elle en déduit que seuls les acquéreurs bénéficient de la possibilité de poursuivre les constructeurs et leurs assureurs pour les désordres relevant de l’article 1792 du code civil mais également pour tous les autres désordres, tandis que la SCI Immosud et la société AVR (maître d’ouvrage délégué) sont irrecevables à solliciter l’octroi d’une indemnité pour réaliser des travaux sur un immeuble dont elles ne sont plus propriétaires.

Dans leurs dernières conclusions, ces dernières soulignent ' dans l’exposé du litige, en page 7 – que la société Immosud ayant financé les travaux de reprise des désordres avant la vente de la villa, elle a intérêt et qualité à agir « alors que le refus d’assortir le jugement de première instance de l’exécution provisoire l’a contrainte à avancer les fonds pour ce faire ».

Outre qu’elle ne tire de ces éléments aucun moyen dans la partie «'discussion'» de ses conclusions ni aucune prétention dans le dispositif de ces écritures, cette affirmation est contredite par la chronologie des événements': En effet, les travaux invoqués par la SCI Immosud ont fait l’objet d’une réception le 14 juillet 2020, de sorte qu’ils ne peuvent être liés à l’absence d’exécution provisoire dans le jugement, qui date du 4 mars 2021.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que la réalisation de ces travaux est véritablement en lien avec la réparation des désordres en litige.

D’une part, le tribunal a rendu sa décision après des débats à l’audience du 10 décembre 2020 sans avoir eu connaissance de la vente de la villa concernée et de ces travaux, lesquels n’ont étonnamment jamais été évoqués par la SCI Immosud et la société AVR France avant leurs conclusions du 17 février 2026.

D’autre part, le fait que l’acte de vente mentionne (en pages 13 et 14) que, « en 2015, le tribunal a nommé un expert qui a fait sa propre évaluation indépendante et a présenté son rapport final en mars 2017 » et que « sur la base de ce rapport, qui indiquait les remèdes aux vices de construction, la SCI Immosud a donné mandat à Construction & Immobilier pour remédier aux vices précités et, dans le même temps, a poursuivi l’action civile contre JDS Construction (dont la première audience est prévue pour décembre prochain) » est insuffisant pour établir à l’égard des constructeurs qui sont tiers à ce contrat, la preuve d’un lien entre les travaux engagés à l’initiative de la société Immosud et les préconisations de l’expert judiciaire.

En outre, l’acte de vente indique également que « les travaux de réparation des vices ont été terminés par Construction & Immobilier en 2019, dans le cadre des travaux d’achèvement du bien, conformément au contrat signé le 12 septembre 2017 et sus visé » et il n’est pas démontré que ces travaux correspondent aux réparations des désordres objet de la présente procédure.

En page 29 et suivantes de son rapport, M. [B] préconisait en effet les réparations suivantes, en précisant que ces travaux nécessitaient en préalable la réparation de la toiture terrasse à l’origine tant des salissures que de l’humidité pour certaines pièces':

1/ Salissures de façade :

— Décroutage des enduits du mur bahut ;

— Nettoyage à la brosse des contre-marches ;

— Façon d’enduit ;

— Nettoyage des sols ' traitement complémentaire.

2/ Humidité dans la chambre Ouest :

— Réaliser une étanchéité de toutes les constructions enterrées ;

— Rebâtir la fenêtre et son appui, la porte-fenêtre et son seuil ;

— Réaliser un nouvel embellissement de l’habitation.

3/ Humidité dans le séjour :

— Réparer l’étanchéité de la toiture terrasse ;

— Rebâtir les portes fenêtres et seuil ;

— Réaliser un nouvel embellissement de l’habitation.

Or les travaux décrits dans l’acte authentique de vente en page 15 comme réalisés par la Société Construction & Immobilier, sont notamment les suivants : « Amélioration système de drainage de l’eau, vidange, évacuation et système d’assainissement installation d’un nouveau système de climatisation et manutention du système électrique (') » ce que l’on ne retrouve pas dans le rapport d’expertise et ne permet pas de considérer que la condition préalable (la réparation de la toiture terrasse) a été respectée. En outre, le marché de travaux du 12 septembre 2017 en annexe de l’acte authentique signé par l’entreprise Construction & Immobilier ne renseigne pas la nature des travaux et mentionne un montant de 203 000 euros HT, sans rapport avec le coût des travaux préconisés par l’expert (82 650 euros), tandis que le procès-verbal de réception des travaux signé le 14 juillet 2020 vise exclusivement – pour la villa n°4 – des « travaux de rénovation de la villa internes et rénovation piscine ' travaux d’assainissement ».

Il s’agissait donc davantage de travaux d’amélioration et d’achèvement du bien existant dans la perspective de sa revente, et il n’est pas démontré que les réparations des désordres déterminées par l’expert judiciaire étaient intégrées dans les prestations ainsi réalisées par l’entreprise mandatée par la société Immosud avant la vente de la villa n°4.

Cette société n’avait donc plus qualité, une fois le bien vendu, pour agir à l’encontre du maître d''uvre, que ce soit sur le fondement de la garantie décennale ou sur celui de la responsabilité contractuelle, telle que retenue par le tribunal en l’absence de réception ou pour demander la garantie de son assureur, la MAF, au titre des travaux de réparation comme pour le préjudice d’immobilisation pendant le temps nécessaire pour l’exécution de ces travaux de reprise (14'000 euros correspondant à 2'000 euros x les 7 mois retenus par l’expert)

Il en est de même de la société AVR France, maître de l’ouvrage délégué qui, sauf convention particulière dont il n’est pas fait état, était lié au maître de l’ouvrage par un contrat de mandat au sens de l’article 1984 du code civil s’agissant d’un marché de travaux privés (3e Civ., 15 septembre 2010, pourvoi n° 09-13.442, Bull. 2010, III, n°'161) et qui, à ce titre, ne justifie d’une qualité spécifique à agir seul à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs (cf. 3e Civ., 27 mai 1999, pourvoi n° 97-19.599) ou à défendre seul à une action contractuelle (3e Civ., 12 mars 2026, pourvoi n° 24-14.087).

Par suite, la cour déclarera irrecevables les demandes des sociétés Immosud et AVR contre la MAF au titre du préjudice matériel et immatériel immédiatement consécutif à l’exécution de travaux de reprise, sans qu’il soit besoin de statuer sur les demandes

Le défaut de qualité étant une fin de non-recevoir d’ordre public que l’article 125 du code de procédure autorise le juge à soulever d’office, la question se pose de son extension ' par application de l’article 553 du même code ' aux autres parties présentes à la procédure, constructeur et assureurs, qui se sont abstenue de l’invoquer eu égard à l’indivisibilité de la matière (1re Civ., 8 février 2017, pourvoi n° 15-26.133, Bull. 2017, I, n° 39).

Néanmoins, l’article 16 du code de procédure civile et le principe de la contradiction impose à la cour d’inviter les parties à présenter leurs observations sur cette question (2e Civ., 28 mai 1990, pourvoi n° 88-15.257, Bull. 1990 II n° 118'; 15 mars 1995, pourvoi n° 93-14.164, Bull. 1995 II n° 91).

Il sera donc sursis à statuer sur les demandes des sociétés Immosud et AVR, tendant à la condamnation in solidum des autres parties (sachant qu’elles sont par ailleurs irrecevables à demander la condamnation du liquidateur judiciaire de la société DUA, bien que cette dernière n’ait pas constitué avocat)

Sur le préjudice de jouissance :

La MAF n’oppose aucune fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité aux sociétés Immosud et AVR France s’agissant de leur demande de réparation d’un préjudice de jouissance subi durant une période de 82 mois courant du 12 mai 2014 (date du constat d’huissier) au 26 mars 2021 (date de la signature de l’acte de vente), à savoir le paiement d’une indemnité de 164'000'euros.

L’assureur de la société DUA en liquidation judiciaire demande la confirmation du jugement qui a rejeté cette demande comme infondée en l’absence de justificatif et au vu des constatations de l’expert judiciaire ayant relevé que la maison n’était pas habitable et que rien n’attestait d’une prise de possession par la société Immosud, ni d’une mise en location ou d’une mise en vente (avant la réception des travaux d’amélioration et d’achèvement).

Elle oppose également que sa garantie n’est contractuellement due que dans l’hypothèse d’une perte financière caractérisant le dommage immatériel, ce qui n’est pas le cas du préjudice invoqué, résultant d’une gêne dans la jouissance normale de l’habitation et dépourvue de lien avec une perte financière.

La société Immosud et AVR demandent à la cour, au soutien de leur appel incident, de condamner les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs à leur payer une indemnité en réparation de la perte de jouissance de la villa depuis la date du PV de constat au 12 mai 2014 sur la base d’une somme de 2'000 euros mensuels jusqu’à la vente du bien au 26 mars 2021.

Elles affirment que ce bien était achevé en avril 2012 (l’électricité et la plomberie ayant été réalisées à 100%), qu’il avait fait l’objet d’une réception tacite et qu’il était habitable, mais qu’il est devenu inhabitable en raison des non-conformités et des désordres l’affectant à compter du 12 mai 2014, date à partir de laquelle il n’était plus possible de l’occuper, ni de la louer ou encore de la vendre sauf à perte. A tout le moins, ces désordres rendant la villa inhabitable ont généré une perte de chance d’en jouir, ce qui constitue un préjudice est certain et direct s’agissant d’une villa destinée à être occupée ou rentabilisée par une vente ou une location notamment en période estivale.

Pour autant, aucun élément justificatif ne vient corroborer les affirmations de ces parties, sur lesquelles pèse la charge de la preuve du préjudice dont elles demandent réparation et, bien au contraire, les pièces versées aux débats (expertise, acte authentique de vente, marché de travaux et procès-verbal de réception des travaux réalisés avant la vente) mettent en évidence que la villa n’était ni habitable ni achevée au moins jusqu’à la réception des travaux d’amélioration confiés à l’entreprise Construction & Immobilier.

Le jugement mérite donc d’être confirmé sur le rejet des prétentions des sociétés Immosud et AVR France au titre du préjudice de jouissance.

Sur la recevabilité de la demande en paiement d’une somme au titre du solde du chantier :

Au soutien de son appel incident, la société JDS Construction demande la réformation du jugement qui a déclaré prescrite sa demande en paiement de la somme de 131'516,43'euros au titre du solde du chantier et sollicite la condamnation solidaire des sociétés Immosud et AVR France au paiement de cette somme, majorée des intérêts de retard à compter du trentième jour à compter de l’émission de la facture correspondante et avec anatocisme.

Le tribunal a retenu que':

— les factures numéros 14, 16 et 17 fournies par cette société sont datées du 28 juin 2011, du 26 avril 2012 et du 11 septembre 2012 et que les deux autres factures de 2011 se rapportent à « l’opération 4 villas » sans qu’il soit possible de déterminer si elles se rapportent effectivement à la seule villa n° 4,

— la société JDS Construction n’établit pas à quelle date les maîtres de l’ouvrage ont eu connaissance de chacune des factures, de sorte que le point de départ du délai de prescription doit être fixé à la date de chaque facture,

— cette société n’établit pas davantage, tant pour les factures qu’elle produit que pour celles référencées par l’expert judiciaire en page 32 de son rapport, des actes d’exécution ayant interrompu le délai de prescription,

— il doit être considéré que les factures, dont la dernière en date est la n° 17 du 11 septembre 2012, sont toutes atteintes par la prescription extinctive au plus tard le 11 septembre 2017,

— les premières demandes visant à recouvrer les paiements de ces factures remontent aux conclusions de la société JDS Construction en date du 5 janvier 2018, dans lesquelles elle présente une demande reconventionnelle en ce sens.

Au soutien de son appel incident, la société JDS Construction fait valoir que la prescription de son action en paiement n’était pas acquise à la date du 11 septembre 2017, le délai ayant été suspendu conformément à l’article 2239 du code civil par l’ordonnance de référé du 21 janvier 2015 qui fait état de cette demande et qui fixe, dans les missions confiées à l’expert judiciaire, le soin de « proposer un compte entre les parties ».

Les sociétés Immosud et AVR France objectent cependant à juste titre que l’effet suspensif de l’article 2239 du code civil ne s’applique pas en l’espèce, à défaut d’interruption par le biais d’une demande de provision adressée au juge des référé par une partie et tendant à préserver ses droits pendant le délai d’exécution de la mesure d’instruction.

En l’espèce, la société JDS Construction n’a pas formulé de demande de provision devant le juge des référés, dont la décision n’a donc pas eu d’effet suspensif quant au cours du délai de prescription.

Le jugement sera donc également confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes :

En l’état de l’invitation faite aux parties de présenter leurs observations sur la question de l’extension de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité des sociétés Immosud et AVR France à l’égard de la MAF, assureur de la société DUA en liquidation judiciaire, aux autres parties présentes à la procédure, il sera sursis à statuer sur les demandes accessoires, dont celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe le 05 juin 2026, dans les limites de sa saisine :

— Infirme le jugement rendu le 4 mars 2021par le tribunal judiciaire de Draguignan en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il':

— 'déboute les sociétés Immosud et AVR France de leur demande de paiement d’une indemnité en réparation de leur préjudice de jouissance,

— 'déclare irrecevable en raison de la prescription extinctive la demande reconventionnelle de la société JDS Construction en paiement d’une somme au titre d’un solde de factures';

— Le confirme de ces derniers chefs';

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

— 'Déclare irrecevables pour défaut de qualité à l’égard de la MAF les demandes des sociétés Immosud et AVR France tendant au paiement d’indemnités de 82'650'euros hors taxe et 14'000 euros en réparation de préjudices matériels en lien avec la réparation de non conformités et désordres de construction constatés sur la villa n°4 ainsi que d’un préjudice immatériel consécutif à la réalisation de ces travaux de réparation';

Avant dire droit sur le surplus,

— Ordonne la réouverture des débats ;

— 'Invite les parties à présenter leurs observations sur une éventuelle extension aux autres parties à l’instance, de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité des sociétés Immosud et AVR France à l’égard de la MAF, assureur de la société DUA en liquidation judiciaire, s’agissant de demandes indemnitaires en lien avec la réalisation de travaux de reprise, compte tenu de l’indivisibilité du litige ;

— Dit que les intimés devront conclure sur ce point au plus tard le 20 juillet 2026 et les appelantes, au plus tard le 10 septembre 2026 et que la nouvelle clôture interviendra le 15 septembre 2026';

— 'Renvoie la cause et les parties à l’audience collégiale du 1er octobre 2026 à 14h00 en salle G au Palais

Verdun ;

— 'Dit que la présente décision vaut convocation ;

— 'Sursoit à statuer sur toutes les demandes et prétentions des parties et réserve les dépens.

Signé par Madame Marianne FEBVRE, présidente et Madame Christiane GAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente