[I] [H]

C/

S.C.I. STB

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 25 FEVRIER 2025

N° RG 24/00254 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GLUF

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 décembre 2023,

rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] – RG : 11-23-183

APPELANTE :

Madame [I] [H]

née le 03 Août 1977 à [Localité 7] (33)

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-714 du 08/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représentée par M^e Emilie CAMPANAUD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 26

INTIMÉE :

S.C.I. STB

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Florence BOSSE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 140

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 25 Février 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon bail d’habitation du 25 juillet 2022, la SCI STB a donné en location à Mme [I] [H] un logement sis à [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 300 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 5 euros, payables d’avance.

Par acte du 27 février 2023, visant la clause résolutoire du bail, la SCI STB a fait délivrer à Mme [H] un commandement de payer la somme de 864,17 euros correspondant aux loyers et charges impayés, échus au 31 janvier 2023.

Par acte du 10 juillet 2023, la SCI STB a fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection de Beaune aux fins essentiellement d’obtenir la résiliation du bail, la restitution des lieux, au besoin via l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail.

Mme [H] n’a pas comparu devant le premier juge.

Par jugement du 15 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Beaune a :

— déclaré recevable l’action initiée par la SCI STB,

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à compter du 28 avril 2023,

— condamné Mme [H] à libérer le logement, et à défaut d’exécution spontanée, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec en tant que de besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dit qu’il appartiendra à la SCI STB de séquestrer les meubles et les effets appartenant à la locataire restée dans le logement pris à bail dans tout garde-meuble de son choix aux frais et risques de la locataire,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à la date de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et des charges, éventuellement révisés, qui aurait été payés si le bail avait perduré,

— condamné Mme [H] à payer lesdites indemnités d’occupation,

— condamné Mme [H] à payer à la SCI STB, la somme de 3 761,68 euros outre les intérêts de droit à compter de l’assignation, au titre de l’arriéré locatif arrêté en novembre 2023,

— condamné Mme [H] à payer à la SCI STB la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [H] aux dépens.

Ce jugement a été signifié à Mme [H] par acte du 18 janvier 2024.

Par déclaration du 16 février 2024, Mme [H] a interjeté appel de ce jugement, dont elle critique expressément toutes les dispositions.

Aux termes du dispositif de ses conclusions n°3 notifiées le 8 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, Mme [H] demande à la cour de réformer le jugement dont appel et statuant à nouveau, de :

' à titre principal, au visa des articles 56 du code de procédure civile et 6 de la Convention européenne des droits de l’homme,

— prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 10 juillet 2023,

— prononcer la nullité du jugement dont appel,

— débouter la SCI STB de l’intégralité des demandes,

— condamner la SCI STB aux entiers dépens et à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' à titre subsidiaire, au visa des articles 3-3 et 6 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version applicable au 25 juillet 2022, et de l’article 1231-1 du code civil,

— juger que le logement donné à bail le 25 juillet 2022 ne répond pas aux normes de décence,

— juger que la SCI STB n’a pas respecté ses obligations contractuelles à son égard,

— condamner la SCI STB à indemniser ses préjudices et à lui payer les sommes suivantes :

. 5 500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

. 1 000 euros au titre de son préjudice moral,

. 432,15 euros au titre du remboursement des frais de constat d’huissier,

— débouter la SCI STB de sa demande d’indemnité d’occupation pour les mois de juin et juillet 2024,

— débouter la SCI STB de ses demandes plus amples ou contraires,

— ordonner, le cas échéant, la compensation de 'cette somme’ avec toute somme à laquelle elle pourrait être condamnée dans le cadre de la procédure,

— condamner la SCI STB aux entiers dépens de l’instance et à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 11 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SCI STB demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— enjoindre à Mme [H] de communiquer sa nouvelle adresse ,

— débouter Mme [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamner Mme [H] à payer la somme de 5 822,88 euros au titre des loyers et charges dus au 24 juin 2024, date de reprise des lieux,

— condamner Mme [H] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, la cour constate que :

— Mme [H] a libéré les lieux que lui louait la SCI STB et en a restitué les clefs ; elle demeure désormais [Adresse 3] à [Localité 5],

— figurent dans le dossier de Mme [H] des conclusions d’appelant n°4 qui n’ont jamais été remises au greffe ou notifiées à l’intimée ; il n’en sera tenu aucun compte.

Sur la nullité de l’acte de saisine du premier juge

Il résulte de l’article 56 du code de procédure civile que l’assignation doit à peine de nullité contenir diverses mentions parmi lesquelles les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée.

Mme [H] fait valoir que 'ni le bailleur, ni l’huissier de justice n’ont pris la peine de faire figurer en caractère apparent la date et l’heure d’audience de manière à attirer (son) attention sur le fait qu’elle devait se présenter le 9 novembre 2023 à 14 heures au tribunal’ de proximité de Beaune.

Cette argumentation suffit à révéler que l’assignation du 10 juillet 2023 respecte les dispositions de l’article 56 du code de procédure civile lesquelles ne précisent pas que les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire doit être appelée doivent être mentionnés en caractère très apparent, étant observé en outre qu’en l’espèce, ces mentions étaient inscrites en caractères gras, en première page de l’acte.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’annuler l’assignation du 10 juillet 2023 et par voie de conséquence le jugement dont appel.

Sur la résiliation du bail

En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier, et d’ailleurs non contesté par Mme [H], que :

— à compter du mois de novembre 2022, elle a cessé de payer son loyer,

— au 27 février 2023, date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, sa dette locative s’élevait à 864,17 euros, sans considérer le loyer et la provision sur charges du mois de février 2023 mais en tenant compte de la somme de 50,83 euros payée le 5 février 2023,

— dans les deux mois qui ont suivi le 27 février 2023, elle n’a ni réglé les causes du commandement, ni repris le paiement des loyers et charges courants.

C’est en vain qu’elle oppose à la SCI STB l’inexécution de son obligation de délivrance d’un logement décent, dès lors que les conséquences des désordres et imperfections qu’elles allèguent n’avaient pas pour conséquence de rendre le logement inhabitable.

Ainsi, il convient de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail à effet du 28 avril 2023,

— ordonné à Mme [H] de libérer les lieux et autorisé la SCI STB à procéder à son expulsion,

— condamné Mme [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, exigible à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur la créance de la SCI STB

Il ressort des écritures de Mme [H] et des procès-verbaux établis à sa requête le 31 mai 2024 et à la requête de l’intimée le 24 juin 2024 qu’à la date du 1er juin 2024, la SCI STB était en mesure de reprendre possession de son bien, les lieux ayant été intégralement libérés par Mme [H] et leurs clefs effectivement restituées.

En conséquence, c’est à bon droit que Mme [H] soutient qu’aucune indemnité d’occupation ne peut lui être réclamée au titre du mois de juin 2024, le délai qui s’est écoulé entre le 1er juin et le 24 juin 2024, date à laquelle la SCI STB a fait établir un procès-verbal de reprise des lieux, ne pouvant pas être imputé à l’appelante.

Il ressort du décompte le plus récent produit aux débats, que Mme [H] ne discute pas en ce qui concerne les sommes figurant à son crédit, que :

— au jour de la résiliation du bail, la dette de loyers et charges au titre des mois de novembre 2022 à avril 2023 s’élevait à 1 677,51 euros, soit (305 euros x 6) – (50,83 euros x 3)

— au titre des mois de mai 2023 à mai 2024, la dette d’indemnités d’occupation est de 3 854,17 euros, en considérant les paiements effectués en juillet 2023, janvier et février 2024, à hauteur respectivement de 50,83 euros, 50 euros et 305 euros.

Ainsi, Mme [H] reste devoir la somme globale de 5 531,68 euros, dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 350 euros qu’elle avait payé.

La créance de la SCI STB est donc de 5 181,68 euros, outre intérêts au taux légal à compter :

— du 27 février 2023, date du commandement sur le principal de 864,17 euros,

— du 10 juillet 2023, date de l’assignation sur le principal de 813,34 euros,

— du 15 décembre 2023, date du jugement dont appel, sur le principal de 2 448,17 euros,

— de ce jour, sur le solde de 1 056 euros.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [H]

' Selon l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment :

— le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation,

— un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Mme [H] expose que la SCI STB ne lui a pas fourni un tel dossier.

La SCI STB lui oppose l’article 1.9 du bail selon lequel un tel dossier était annexé au bail, ainsi que le reconnaissait expressément la locataire.

Toutefois, le diagnostic produit par l’intimée en pièce 13 de son dossier, dont elle soutient qu’il était annexé au bail, était périmé depuis le 9 avril 2020, alors que le bail a été signé en juillet 2022.

En conséquence, la cour retient que la bailleresse a effectivement manqué à son obligation, ce malgré les stipulations contractuelles.

Mme [H] soutient que l’absence des éléments d’information qui auraient été contenus dans le dossier de diagnostic technique lui a été gravement préjudiciable car elle a été confrontée à un logement ne répondant pas aux normes de décence.

La cour ne peut faire sien un tel raisonnement. Ainsi que l’indique l’appelante, la SCI STB ne lui a pas permis d’être informée notamment sur les performances énergétiques du logement loué. Le seul préjudice susceptible d’être en lien de causalité avec un tel manquement est une perte de chance de ne pas louer le bien litigieux.

Or, Mme [H] ne réclame pas réparation d’un tel préjudice.

' Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, la SCI STB, bailleresse, était tenue de remettre à Mme [H] un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il résulte des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 dans sa version applicable en l’espèce, qu’un logement décent doit notamment présenter les caractéristiques suivantes :

— il assure le clos et le couvert et il est protégé contre les infiltrations d’air parasites, ses portes et fenêtres présentant une étanchéité à l’air suffisante

— il est doté d’une installation permettant un chauffage normal,

— il permet une aération suffisante, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation étant en bon état et permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Mme [H] rappelle dans ses conclusions ce qu’elle a dénoncé pour la première fois à la bailleresse par courrier recommandé du 23 janvier 2024, c’est-à-dire postérieurement à la résiliation du bail, soit :

— une insuffisance du chauffage assuré par un seul convecteur électrique

— des infiltrations d’air froid par la porte d’entrée du logement et par les grilles d’air installées aux fenêtres

— le fait que la VMC placée à proximité du radiateur fonctionne en continu et aspire l’air chaud et contribue au refroidissement du logement.

Elle soutient en outre pour la première fois dans ses écritures qu’elle a été contrainte de vivre dans un appartement envahi par les moisissures, ce qui révèle que le système de ventilation n’était 'visiblement’ pas adapté au logement.

Au soutien de ces griefs, Mme [H] produit un constat qu’elle a fait réaliser le 31 mai 2024, juste avant de restituer les clefs du logement : cf pièce 8 de son dossier.

La cour relève qu’aucune des constatations effectuées par le commissaire de justice mandatée par l’appelante ne porte sur les infiltrations d’air, le fonctionnement ou le positionnement de la VMC, ou sur les caractéristiques du radiateur chauffant le logement.

Le constat se borne à relever en de multiples endroits des moisissures. Les causes de tels désordres peuvent être multiples. Elles ne signifient pas nécessairement une insuffisante aération du logement, ce d’autant qu’en l’espèce, les constatations ont été faites alors que Mme [H] avait, selon ses propres affirmations, quitté le logement fin février, si bien qu’il n’a pas été chauffé sur la fin de l’hiver 2023 / 2024 et qu’il n’avait pas été aéré pendant trois mois.

Mme [H] produit par ailleurs ses factures d’électricité qui révèlent certes une consommation plus élevée durant les mois d’hiver, mais qui ne suffisent pas à établir que le logement n’était pas décent au sens des dispositions rappelées ci-dessus, étant observé que Mme [H] ne s’est pas manifestée auprès de la bailleresse au cours de la première période de chauffe, fin 2022, alors pourtant que sa consommation au cours des mois de novembre 2022 à février 2023 a été sensiblement plus élevée qu’au cours des mois de novembre 2023 à février 2024.

Au regard des éléments du dossier, il ne peut donc pas être retenu que la SCI STB a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. Dès lors, la cour ne peut que rejeter les demandes indemnitaires présentées par Mme [H] en réparation d’une part de troubles dans la jouissance de ce logement et d’autre part d’un préjudice moral caractérisé par le fait qu’il a été éprouvant de vivre dans ce logement.

Sur les frais de procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance, comprenant le coût du commandement du 27 février 2023, et d’appel doivent être supportés par Mme [H]. Ces derniers seront recouvrés conformément aux règles applicables à l’aide juridictionnelle.

Mme [H] ne peut donc pas prétendre bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle doit ainsi garder à sa charge tous les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, parmi lesquels les frais du constat qu’elle a fait établir le 31 mai 2024, alors qu’elle avait déjà obtenu le bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Dans les circonstances particulières de l’espèce, la cour déboute la SCI STB de toutes ses demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déboute Mme [I] [H] de sa demande tendant à l’annulation de l’assignation du 10 juillet 2023 par laquelle le premier juge a été saisi,

Confirme le jugement dont appel sauf en ses dispositions ayant condamné Mme [H] au paiement

— d’une part de la somme de 3 761,68 euros outre intérêts au titre de l’arriéré locatif,

— d’autre part de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur ces chefs et ajoutant,

Constate qu’à la date du 1er juin 2024, les lieux litigieux étaient libérés par Mme [I] [H] et leurs clefs restituées à la SCI STB,

Condamne Mme [I] [H] à payer à la SCI STB la somme de 5 181,68 euros au tire des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mai 2024, déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter :

— du 27 février 2023 sur le principal de 864,17 euros,

— du 10 juillet 2023 sur le principal de 813,34 euros,

— du 15 décembre 2023 sur le principal de 2 448,17 euros,

— de ce jour, sur le solde de 1 056 euros,

Déboute la SCI STB de ses plus amples demandes,

Déboute Mme [I] [H] de toutes ses demandes indemnitaires,

Condamne Mme [H] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle,

Déboute les parties de toutes leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président