COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2026

N° 2026/50

Rôle N° RG 22/14176 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKHB2

[J] [P]

C/

Syndic. de copro. LA VIGIE

S.C.I. [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ariane DE GUILLENCHMIDT GUIGNOT

M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES

M^e Pierre VARENNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 06 Octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03042.

APPELANT

Monsieur [J] [P]

né le 22 Septembre 1958 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ariane DE GUILLENCHMIDT GUIGNOT de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE assisté de M^e Eloïse BRIE, avocat au barreau de NICE

INTIME

Syndic. de copro. LA VIGIE Représenté par son Syndic en exercice, la SARL ANA, dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-

même agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE assisté de M^e Olivier TAFANELLI avocat au barreau de NICE

PARTIE INTERVENANTE

La SCI [Z], société civile immobilière, immatriculée au RCS de NICE sous le n°902 477 124, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pierre VARENNE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame MENDOZA, Conseiller rapporteur a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

M.[J] [P] est copropriétaire au sein d’un immeuble situé à [Localité 10].

La SCP [H], (dont M.[X] est l’associé) et M.[L] sont également copropriétaires au sein de cet ensemble immobilier.

Une assemblée générale s’est tenue le 30 juin 2020.

Par exploit du 08 septembre 2020, M.[P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux fins principalement de voir annuler l’assemblée générale du 30 juin 2020 et subsidiairement, aux fins de voir annuler diverses résolutions.

Par jugement contradictoire du 06 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— débouté M.[J] [P] de ses demandes,

— condamné M.[J] [P] aux dépens,

— condamné M.[P] au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le premier juge a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2020 ; il a noté avoir la preuve de l’existence des pouvoirs si bien que l’assemblée générale ne pouvait être remise en cause ; il a constaté que la copie du procès-verbal était certifiée conforme à l’original signé par le président, le scrutateur (M.[P]) et le secrétaire de séance.

Il a rejeté la demande d’annulation des résolutions 13 et 14 (création d’une tranchée en vue de l’installation d’un portail et d’un système de vidéophone ; honoraires versés au syndic pour les travaux y afférents), en indiquant que le refus du permis de construire n’entraînait pas leurs nullités et que la preuve du caractère somptuaire des travaux n’était pas rapportée.

Il a rejeté la demande d’annulation des résolutions 15 et 16 (réfection des sols et des peintures de la cage d’escalier pour un montant de 59.992 euros), en faisant valoir que la preuve du caractère somptuaire des travaux n’était pas rapportée.

Il a rejeté la demande d’annulation des résolutions 17 et 18 (travaux de réfection de l’étanchéité et du drain des garages situé à l’extérieur de l’immeuble; honoraires du syndic afférents à ces travaux) en soulignant que ces travaux ne portaient pas atteinte aux parties privatives de M.[P], puisque la partie du niveau supérieur du garage est une partie commune.

Il a rejeté la demande d’annulation des résolutions 23 et 24 (installation d’un vidéophone et honoraires du syndic y afférents), en notant que les règles de majorité de vote n’avaient pas été violées, celles-ci se rapportant à l’article 25 de la loi du 18 juillet 1965 et que les dispositions du code de l’urbanisme n’avaient pas d’incidence sur la validité des résolutions,

Il a rejeté la demande d’annulation des résolutions 27, 28, 29 et 30 (travaux de réfection de la voirie, de l’éclairage de la voirie et des honoraires du syndic y afférents), en précisant que la preuve du caractère somptuaire de ces travaux n’était pas rapportée.

M.[P] a vendu ses lots à la SCI [Z] le 16 mai 2022.

Par déclaration du 25 octobre 2022, M.[P] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

La SCI [Z] est intervenue volontairement à la procédure.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[P] demande à la cour :

— de juger recevables ses conclusions en cause d’appel,

— de juger recevable l’intervention volontaire de la SCI [Z],

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

*à titre principal ,

— d’annuler l’assemblée générale tenue le 30 juin 2020 en toutes ses résolutions sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 12 et suivants du Décret du 17 mars 1967,

À titre subsidiaire,

— d’annuler les résolutions 13, 14 de l’assemblée générale du 30 juin 2020 pour :

* Défaut de permis de construire,

*abus de majorité,

*défaut de mise en concurrence,

*imprécision

— d’annuler les résolutions 15, 16 de l’assemblée générale du 30 juin 2020 pour :

* abus de majorité,

*annulation de ces résolutions par l’assemblée générale du 09 juillet 2025,

*défaut de mise en concurrence,

* imprécision.

— d’annuler les résolutions 17, 18, de l’assemblée générale du 30 juin 2020 pour :

*abus de majorité,

*atteinte aux parties privatives,

*défaut de mise en concurrence,

*imprécision de la résolution.

— d’annuler les résolutions 23, 24, de l’assemblée générale du 30 juin 2020 pour :

* abus de majorité,

*annulation de ces résolutions par l’assemblée générale du 09 juillet 2025,

*défaut de mise en concurrence,

*défaut de permis de construire,

*défaut de majorité requise,

— d’annuler les résolutions, 23 et 24, de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 30 juin 2020 pour annulation de la résolution 23 lors de l’assemblée générale de 2021 et du 16 décembre 2024,

— d’annuler les résolutions 27, 28, de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 30 juin 2020 pour

*abus de majorité,

*annulation de ces résolutions par l’assemblée générale du 09 juillet 2025

*défaut de mise en concurrence,

*défaut de permis de construire,

* imprécision de la résolution.

— d’annuler les résolutions 29, 30 de l’assemblée générale du 30 juin 2020 pour abus de majorité pour :

*abus de majorité,

*annulation de ces résolutions par l’assemblée générale du 09 juillet 2025

*défaut de mise en concurrence.

— d’annuler les résolutions 27, 28, 29, 30 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 30 juin 2020 pour atteinte aux droits des usagers du chemin commun,

A titre encore plus subsidiaire :

— de déclarer inopposables les résolutions n°13, 14, 15, 16, 17, 18 à M. [J] [P],

En toute hypothèse,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 6.000 euros au titre de

l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d’appel.

Il explique que l’affaire, initialement fixée au 11 juin 2025, a été renvoyée pour permettre au syndicat des copropriétaires de conclure, ce qu’il n’a pas fait.

Il précise ne pas s’opposer à l’intervention volontaire de la SCI [Z] puisqu’elle est concernée par les assemblées générales, notamment celle qui est contestée.

En introduction, M.[P] expose que M.[X] a pour objectif d’acquérir l’ensemble des lots composant la copropriété.

Il précise qu’au jour de ses conclusions, les copropriétaires de l’ensemble immobilier sont la SCI [Z], M.[X] et Mme [Y] (associés de la SCP PODEBA, dissoute) et M.[L].

Il sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2020 en raison :

— d’un procès-verbal qui mentionne de façon inexacte la présence de la SCP [H],

— de la violation des règles de représentation de la SCP [H], puisque la qualité et le pouvoir de M.[X] pour représenter la SCI [H] dont il n’est pas gérant ne sont pas justifiés,

— de l’impossibilité de régulariser a posteriori l’existence et la réalité du pouvoir donné à M.[X],

— de l’absence de signature du procès-verbal par le président, le secrétaire ou le scrutateur.

Subsidiairement, il sollicite l’annulation de plusieurs résolutions en faisant état de diverses irrégularités.

Il estime que les résolutions 13 et 14 (portant sur l’installation d’un portail et d’un système de vidéo-surveillance), encourent la nullité en raison d’un défaut de permis de construire. Il ajoute que ces résolutions ont été annulées par une assemblée générale du 16 décembre 2024. Il soulève également un abus de majorité lié au fait que l’un des copropriétaires, M.[L], vote systématiquement en faveur de la SCP [H] ; il indique que les travaux sont faits dans le seul intérêt de M.[X] et ne sont pas conformes à l’intérêt collectif. Il fait état d’un détournement des règles de réduction de vote de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Il soulève enfin un défaut de mise en concurrence ; il précise que la société MARCAP, dont le seul devis a été présenté, est en liquidation judiciaire et ne peut plus effectuer les travaux. Subsidiairement, il considère que ces résolutions lui sont inopposables en raison du caractère somptuaire des travaux.

Il soulève la nullité des résolutions 15 et 16 (travaux de réfection de la cage d’escalier, sols et peintures) pour abus de majorité, en raison d’une majorité factice obtenue par M.[X], alors que les travaux sont contraires à l’intérêt collectif, s’agissant de travaux somptuaires, et pour défaut de mise en concurrence en l’absence de vote sur chaque devis proposé et pour imprécision sur la nature des travaux envisagés. Subsidiairement, il considère que la résolution n° 15 lui est inopposable en raison du caractère somptuaire des travaux.

Il soulève la nullité des résolutions 17 et 18 (travaux de réfection de l’étanchéité et du drain des garages) pour abus de majorité, alors qu’elles sont contraires à l’intérêt collectif, pour atteinte à ses parties privatives puisqu’il jouit privativement d’un jardin aménagé situé au-dessus des garages et que les travaux d’étanchéité des garages vont entraîner une dégradation importante de son jardin, pour absence de mise en concurrence et pour imprécision.

Il fait observer que les résolutions 23 et 24 (installation d’une vidéo -surveillance) encourent la nullité pour abus de majorité, défaut de mise en concurrence, défaut de permis de construire, violation des règles de vote, la résolution 23, votée à la majorité de l’article 25, devant en réalité être votée à la majorité de l’article 26, s’agissant des modalités d’ouverture des portes d’accès de l’immeuble. Il note qu’en tout état de cause, la résolution n° 23 a été annulée par une assemblée générale du 16 décembre 2024.

Il soulève la nullité des résolutions 27 et 28 (travaux de réfection de la voirie) pour abus de majorité, défaut de permis de construire, défaut de mise en concurrence, imprécision et atteinte au chemin commun, qui est une propriété privée n’appartenant pas au syndicat des copropriétaires.

Il soulève la nullité des résolutions 29 et 30 (travaux d’éclairage de la voirie) au titre d’une atteinte au chemin commun, abus de majorité et défaut de mise en concurrence. Il demande subsidiairement que ces travaux lui soient déclarés inopposables, pour être somptuaires.

Il fait état de l’assemblée générale du 09 juillet 2025 qui a annulé certaines résolutions qu’il critique (résolutions 13 et 14; 15,16, 17, 27 et 28, 29 et 30).

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025 auxquelles il convient de se référer, la SCI [Z] demande à la cour :

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable son intervention volontaire,

— de déclarer son intervention volontaire recevable,

— d’infirmer le jugement déféré,

statuant à nouveau,

vu l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 18 septembre 2024,

— de dire recevables et bien fondées ses demandes,

— de dire recevables et bien fondées les demandes de M.[P] en cause d’appel,

*à titre principal:

— d’annuler l’assemblée générale du 30 juin 2020,

* à titre subsidiaire :

— d’annuler les résolutions 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 23, 24, 27, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 30 juin 2020 pour abus de majorité,

— d’annuler les résolutions 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 23, 24, 27, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 30 juin 2020 pour défaut de mise en concurrence,

— d’annuler les résolutions 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 23, 24, 27, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 30 juin 2020 pour imprécision,

— d’annuler les résolutions 13, 14, 15, 16, 23, 24, 27, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale du 30 juin 2020 en raison de leur annulation par la résolution n° 1 de l’assemblée générale du 09 juillet 2025,

— d’annuler les résolutions, 23, 24, 27, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale du syndicat des

copropriétaires du 30 juin 2020 eu égard à de la résolution 23 lors de l’assemblée générale de 2021 et du 16 décembre 2024,

— d’annuler les résolutions 27 et 28, de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 30 juin 2020 pour atteinte aux droits des usagers du chemin commun,

— de condamner le syndicat des copropriétaires « [Adresse 6] Vigie » à la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens d’appel.

Elle indique avoir acquis les lots de M.[P] le 16 mai 2022 et sollicite la recevabilité de son intervention volontaire. Elle soutient que les résolutions querellées portent atteinte à ses droits et auront un impact sur sa propriété.

Elle souligne la cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 septembre 2024, avait déclaré recevable son intervention volontaire.

Elle précise que l’affaire, précédemment audiencée au 11 juin 2025, avait été renvoyée pour permettre au syndicat des copropriétaires de conclure après ses propres conclusions du 25 mai 2025, ce qu’il n’a pas fait. Elle note avoir conclu, tout comme M.[P], notamment pour évoquer l’assemblée générale du 09 juillet 2025.

Elle fait observer ne formuler aucune prétention distincte, s’appuyant uniquement sur les demandes formulées par M.[P].

Elle soulève l’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2020 et subsidiairement l’annulation des résolutions 13, 14, 15, 16,17, 18, 19, 23, 24, 27, 28, 29 et 30, pour les mêmes motifs que ceux exposés par M.[P].

Elle ajoute qu’une assemblée générale du 09 juillet 2025 a annulé certaines résolutions de l’assemblée générale du 30 juin 2020 qui devront en conséquence être annulées.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] demande à la cour :

— de juger irrecevable comme tardive l’intervention volontaire de la SCI [Z],

— de débouter M.[P] et la SCI [Z] de leurs demandes,

— de confirmer le jugement déféré,

— de condamner M.[P] et la SCI [Z] chacun à lui verser la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M.[P] aux dépens.

Il estime irrecevable l’intervention volontaire de la SCI [Z] au motif qu’elle était copropriétaire avant que le jugement de première instance ne soit rendu. Il fait observer qu’elle avait la possibilité d’intervenir en première instance. Il ajoute que son intervention volontaire en appel est tardive et que son comportement est déloyal. Il considère qu’elle ne peut soutenir l’action de M.[P] ni solliciter l’annulation de résolutions, puisqu’elle n’était pas copropriétaire lors de l’assemblée générale critiquée. Il souligne qu’elle n’a pas, de ce fait, agi dans les délais de la contestation.

Il conteste toute nullité de l’assemblée générale du 30 juin 2020. Il expose que le moyen de nullité soulevé par M.[P], lié au pouvoir de représentation, est relevé sans texte à l’appui.

Il ajoute que l’obligation faite au syndic de délivrer au copropriétaire la copie des procès-verbaux et de ses annexes n’est pas sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale. Il soutient que M.[P] ne démontre pas que les règles de la représentation à l’assemblée auraient été méconnues et note justifier du pouvoir donné par M.[L] à M. [E], de la représentation de la SCP [H] par M.[X], celui-ci bénéficiant d’un pouvoir qui lui avait été donné par M.[I], gérant de cette société.

Il conteste la nullité des résolutions critiquées. Il écarte l’argument du caractère somptuaire de certains travaux. Il évoque la nécessité de procéder à l’étanchéité des garages, travaux qui ne portent pas atteinte aux parties privatives de M.[P], ce dernier ne disposant que d’un droit de jouissance privative sur une partie commune. Il conteste l’argument selon lequel les résolutions 23 et 24 auraient dû être adoptées à la majorité de l’article 26, s’agissant de l’installation d’un vidéophone et non des modalités d’ouverture des portes d’accès.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 novembre 2025.

Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 19 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA VIGIE demande à la cour :

— d’ordonner le rejet des conclusions et des pièces n°17 à 20 notifiées le 31 octobre 2025 dans les intérêts de M. [P], dont la communication est manifestement tardive,

— d’ordonner le rejet des conclusions notifiées le 31 octobre 2025 dans les intérêts de la SCI [Z], dont la communication est manifestement tardive.

Il fait état des nouvelles écritures de M.[P] et de l’intervenante volontaire du 31 octobre 2025, alors qu’il n’a lui-même pas reconclu. Il leur reproche d’avoir développé de nouveaux moyens, tardivement, ne lui permettant pas d’y répliquer. Il soulève la violation du principe de contradiction.

MOTIVATION

Sur le rejet des conclusions notifiées le 31 octobre 2025 par M.[P] et par la SCI [Z]

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

L’ordonnance de clôture était initialement prévue le 28 mai 2025. Elle n’a pas été rendue à cette date, après que le conseil du syndicat des copropriétaires, par note du 27 mai 2025, a indiqué au conseiller de la mise en état que M.[P] avait notifié de nouvelles conclusions le 19 mai 2025 avec de nouvelles pièces et que la SCI [Z] avait déposé le 23 mai 2025 des conclusions d’intervention volontaire.

Le syndicat des copropriétaires a notifié des conclusions le 10 juin 2025. Par note datée du même jour, intitulée 'demande de renvoi', il a indiqué avoir reçu le même jour de nouvelles conclusions de l’appelant avec une pièce supplémentaire, ainsi que de nouvelles conclusions de la SCI [Z]. Il soulignait qu’il se verrait contrait de solliciter le bénéfice d’un renvoi à la mise en état.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2025.

L’appelant a conclu le 31 octobre 2025. Il a produit quatre nouvelles pièces depuis ses conclusions du 10 juin 2025 (pièce n° 17': courrier à la cour d’appel du 24 octobre 2025 ; pièce n° 18': non-appel du jugement du 22 juin 2023 ; Pièce n° 19': jugement de liquidation judiciaire de la société MARCA ; Pièce n°20': procès-verbal d’assemblée générale du 9 juillet 2025) et développé un nouveau moyen d’annulation pour les résolutions 15 ,16, 23, 24, 27, 28, 29 et 30 tenant à des résolutions adoptées lors d’une assemblée générale du 09 juillet 2025.

La SCI [Z], dans ses conclusions du 31 octobre 2025, a produit une nouvelle pièce (celle de M.[P] relative à l’assemblée générale du 09 juillet 2025) et développé un nouveau moyen de nullité lié à des résolutions adoptées lors de l’ assemblée générale du 09 juillet 2025.

Le syndicat des copropriétaires n’a finalement jamais reconclu après le 10 juin 2025. Il avait le temps, à compter de cette date, de répondre aux arguments adverses. Il avait le temps de répondre, entre le 31 octobre 2025 et l’ordonnance de clôture, sur le seul nouveau moyen soulevé par ses adversaires, tenant aux résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 09 juillet 2025 et qui auraient pour conséquence immédiate d’annuler certaines décisions de l’assemblée générale du 30 juin 2020.

Le principe du contradictoire n’a pas été violé.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les dernières conclusions de M.[P] et de la SCI [Z] et leurs pièces supplémentaires.

Sur la demande de recevabilité de l’intervention volontaire de la SCI [Z]

L’article 554 du code de procédure civile énonce que peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

L’article 329 du même code dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 du code précité stipule que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

La SCI [Z] a acquis les lots de M.[P] après l’assemblée générale du 30 juin 2020 et après l’ordonnance de clôture du jugement de première instance.

La SCI [Z], n’élève pas de prétentions à son seul profit ; elle appuie les demandes de M.[P] en annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2020 et en annulations subsidiaires de certaines résolutions. Elle justifie avoir intérêt à appuyer les demandes M.[P] puisque ce dernier évoque, au soutien de la critique de certaines résolutions, un risque de dégradation de son jardin et des travaux contraires à l’intérêt collectif.

En conséquence, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de cette dernière.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2020

Selon l’article 42 de la loi du 19 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

L’article 42 de la loi du 19 juillet 1965 est d’ordre public.

M.[P], présent lors de l’assemblée générale du 30 juin 2020, est irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2020 puisqu’il apparaît qu’il a voté favorablement à certaines résolutions, qu’il s’est abstenu pour certaines et qu’il n’était donc pas opposant ou défaillant pour l’intégralité des résolutions prises.

Il est donc irrecevable à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2020. Le jugement déféré qui a rejeté la demande d’annulation de cette assemblée générale sera confirmée, sauf à préciser que la demande était irrecevable.

Sur la demande d’annulation des résolutions 13, 14, 15, 16, 23, 24, 27, 28, 29, 30 au motif de résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 09 juillet 2025.

Une résolution s’applique jusqu’à ce qu’elle soit annulée. L’assemblée générale du 09 juillet 2025 ne mentionne pas précisément annuler les résolutions critiquées de l’assemblée générale du 30 juin 2020. En tout état de cause, s’il est possible à l’assemblée générale de revenir sur le vote de résolutions antérieures, la conséquence n’en est pas l’annulation ipso facto de ces résolutions antérieures. Tout au plus pourrait-on soulever le défaut d’intérêt à agir, ce que ne fait pas M.[P] ni l’intervenante volontaire qui appuie ces demandes ; cette fin de non-recevoir ne pourrait d’ailleurs pas aboutir puisque l’assemblée générale du 09 juillet 2025 a fait l’objet d’une contestation.

Il convient en conséquence de rejeter ce motif d’annulation.

***

Aux termes de l’article 11 1.- 3 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, à peine de défaut de validité de la décision, « 3 °Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés… »

Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale fixe, à la majorité de l’article 25, un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. Dès lors que le montant des travaux dépasse le montant fixé pour la mise en concurrence, le non-respect de cette obligation entraîne la nullité de la décision.

Si l’assemblée générale a fixé un seuil au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire, alors plusieurs devis doivent être soumis au vote de cette assemblée.

La résolution n° 18 de l’assemblée générale du 07 juillet 2016, votée à l’unanimité des copropriétaires, a décidé de fixer à la somme de 2000 euros le montant des contrats et marchés à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire. Ni les assemblées générales du 22 juin 2017 et du 18 décembre 2019 n’ont écarté ce principe. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le principe adopté en juillet 2016 ait été écarté jusqu’à l’assemblée générale du 30 juin 2020 ; la résolution n° 35 de cette assemblée générale, votée par tous les copropriétaires présents et représentés, a décidé de fixer à la somme de 5000 euros le montant des contrats et marchés à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire.

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L’abus de majorité s’entend d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou bien d’une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou bien d’une décision prise dans l’intention de nuire à certains copropriétaires. Il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l’abus commis.

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L’allégation d’une fraude dans le but de tourner les prescriptions d’ordre public de l’article 22 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 réduisant le nombre de voix attribuées au copropriétaire majoritaire et qui a pour conséquence d’entacher de nullité les délibérations d’assemblée générale incombe à M.[P].

***

Sur l’annulation des résolutions 13 et 14

La résolution 13 critiquée énonce que 'lors de l’assemblée générale du 22 juin 2017 (points n° 12, 13, 14) et du 07 juillet 2016 (point n° 15), il a été voté l’installation d’un portail et d’un système de visiophone. Ces travaux nécessitent la réalisation d’une tranchée, non comprise dans les devis des entreprises. Afin d’éviter plusieurs interventions, une seule tranchée sera réalisée pour la totalité des travaux. L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiées, de l’avis du conseil syndical et après avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants :

— réalisation d’une tranchée pour le portail et le réseau d’eau

L’assemblée générale autorise le syndic à signer tout marché pour les travaux objet de la présente résolution, dans le cadre d’une enveloppe budgétaire d’un montant de 5000 euros.

(…)

L’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds suivants les modalités ainsi définies :

— montant : 5000 euros exigibilité au premier septembre 2020.'

L’obligation de mise en concurrence n’a pas été violée puisque le montant des travaux s’élevait à la somme de 5000 euros.

Les travaux susvisés sont la conséquence d’une décision portant sur l’installation d’un portail et d’un système de visiophone.

Le fait qu’une assemblée générale aurait annulé ces travaux n’entraîne pas la nullité de cette décision.

Il n’est pas démontré que les travaux de la résolution n° 13, qui sont la conséquence de travaux précédemment votés, seraient contraires à l’intérêt collectif ou auraient été votés dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment du copropriétaire minoritaire ou dans le seul but de lui nuire.

M.[P] ne démontre ni l’existence d’une fraude à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, lié à la réduction des voix, ni l’existence d’un abus de majorité. Le fait que M.[L] vote en faveur des résolutions proposées par la SCP [H] n’est pas suffisant à démontrer la fraude.

Comme l’indique avec pertinence le premier juge, le fait que la Ville de [Localité 10] a fait opposition au projet relatif à la création d’un portail par décision du 14 juin 2021 n’entraîne pas la nullité de la résolution 13.

Dès lors, le jugement déféré qui a rejeté la demande d’annulation des résolutions 13 et 14 (celle-ci découlant de la précédente), sera confirmé sur ce point.

M.[P] ne démontre pas le caractère somptuaire de cette dépense. Il sera en conséquence débouté de sa demande tendant à lui voir déclarer inopposables les résolutions 13 et 14. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la nullité des résolutions 15 et 16

M.[P], appuyé par la SCI [Z], ne démontre pas que les travaux votés dans la résolution 15 (réfection des peintures et des sols de la cage d’escalier) seraient contraires à l’intérêt collectif ou auraient été votés dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment du copropriétaire minoritaire ou dans le seul but de lui nuire.

M.[P], appuyé par la SCI [Z] ne démontre ni l’existence d’une fraude à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, lié à la réduction des voix.

La résolution n° 15 est ainsi libellée :

'l’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiées, de l’avis du conseil syndical et après en avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux de réfection des peintures et des sols de la cage d’escalier.

L’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise BEI MARBRERIE prévue pour un montant de 35.277 euros TTC pour la réfection des sols de la cage d’escalier et la proposition présentée par l’entreprise PIROMALI prévue pour un montant de 24.715, 42 euros TTC pour la réfection des peintures.

Le démarrage des travaux est prévu à partir du mois de septembre 2020 (…)'.

Une mise en concurrence pour ces travaux était obligatoire, compte tenu du coût des travaux envisagés.

L’assemblée générale (dans sa résolution 35), n’a pas fixé les conditions de la mise en concurrence.

La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats, autres que le contrat du syndic, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises, en application de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967.

La mise en concurrence impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée générale.

Il n’est pas contesté que plusieurs devis ont été annexés à la convocation.

Toutefois, à défaut de vote sur les devis soumis à l’assemblée générale, la résolution 15 sera annulée. La résolution 16, qui en est la conséquence, sera également annulée. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur l’annulation des résolutions 17 et 18

La résolution 17 porte sur des travaux de réfection de l’étanchéité et du drain des garages.

Elle précise que l’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise MARCAP pour un montant de 42.724 euros TTC.

Il n’est pas démontré d’abus de majorité pour ces travaux ni de fraude à la loi.

La mise en concurrence s’imposait compte tenu du montant des travaux.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer qu’il y a eu plusieurs devis portés à la connaissance des copropriétaires. M.[P] indique qu’un seul devis était annexé à la convocation. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’inverse.

En conséquence, en application de l’article 11 1.- 3 du décret du 17 mars 1967, il convient d’annuler la résolution 17 et la résolution 18 qui en est la conséquence.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur l’annulation des résolutions 23 et 24

La résolution 23 porte sur des travaux de mise en place d’un vidéophone.

L’assemblée générale indique retenir la proposition présentée par l’entreprise For You interactive pour un montant de 26.652 euros TTC.

Il n’est pas démontré d’abus de majorité pour ces travaux ni de fraude à la loi.

La mise en concurrence s’imposait compte tenu du montant des travaux.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer qu’il y a eu plusieurs devis portés à la connaissance des copropriétaires. M.[P] indique qu’un seul devis était annexé à la convocation. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’inverse.

En conséquence, en application de l’article 11 1.- 3 du décret du 17 mars 1967, il convient d’annuler la résolution 23 et la résolution 24 qui en est la conséquence.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur l’annulation des résolutions 27 et 28

La résolution 27 porte sur des travaux de voirie.

Il est mentionné que la voirie privée menant de la voie publique jusqu’au bâtiment principal de la copropriété est dégradée et présente des risques pour la circulation des personnes, particulièrement de nuit.

Il n’est pas démontré d’abus de majorité pour ces travaux ni de fraude à la loi.

M.[P], appuyé par la SCI [Z], ne démontre pas que la voirie en cause n’appartiendrait pas à la copropriété. Le règlement de copropriété précise qu’est partie commune 'le terrain d’accès à ladite villa et ses dépendances, sauf pour les copropriétaires à respecter les droits sur ce terrain d’accès, accordés aux divers donataires copartagés dans l’acte de donation-partage(…), étant précisé qu’il est indiqué dans ce règlement que :

— jusqu’à la fin du premier lot (la petite maison), le chemin d’accès à la propriété venant de la grande route sera commun entre les attributaires des cinq lots (les lots 3, 4 et 5 constitutifs de ' la Vigie'),

— qu’il en est de même du chemin de deux mètres de largeur séparant les premier et cinquième lots conduisant au 2ème lot,

— qu’à la fin du premier lot, toute la surface du chemin marquée en jaune sur le plan général sera commune entre les attributaires des 3, 4 et 5èmes lots, et entretenu à frais communs.

L’assemblée générale indique retenir la proposition présentée par l’entreprise la Nouvelle Sirolaise pour un montant de 229.999 euros.

La mise en concurrence s’imposait compte tenu du montant des travaux.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer qu’il y a eu plusieurs devis portés à la connaissance des copropriétaires. M.[P] indique qu’un seul devis était annexé à la convocation. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’inverse.

En conséquence, en application de l’article 11 1.- 3 du décret du 17 mars 1967, il convient d’annuler la résolution 27 et la résolution 28 qui en est la conséquence. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la nullité des résolutions 29 et 30

La résolution 29 porte sur des travaux de reprise de l’éclairage de la voirie.

L’assemblée générale indique retenir la proposition présentée par l’entreprise For You Interactive pour un montant de 18.720 euros.

La mise en concurrence s’imposait compte tenu du montant des travaux.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer qu’il y a eu plusieurs devis portés à la connaissance des copropriétaires. M.[P] indique qu’un seul devis était annexé à la convocation. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’inverse.

En conséquence, en application de l’article 11 1.- 3 du décret du 17 mars 1967, il convient d’annuler la résolution 29 et la résolution 30 qui en est la conséquence. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires LA VIGIE est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Ses demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[P] les frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance et en appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI [Z] les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en appel.

En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires LA VIGIE à verser à M.[P] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires la VIGIE à verser à la SCI [Z] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance.

Le jugement déféré qui a condamné M.[P] aux dépens et au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE la demande faite par le syndicat des copropriétaires LA VIGIE tendant à voir écarter des débats les conclusions notifiées le 31 octobre 2025 par M.[J] [P] et par la SCI [Z] ;

REJETTE la demande faite par le syndicat des copropriétaires LA VIGIE tendant à voir écarter des débats les pièces N° 17 à 20 notifiées le 31 octobre 2025 par M.[J] [P] ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SCI [Z] ;

CONFIRME le jugement déféré :

— en ce qu’il a rejeté la demande tendant à voir annuler l’assemblée générale du 30 juin 2020, sauf à préciser que la demande d’annulation est irrecevable, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des résolutions 13 et 14 ;

REFORME le jugement déféré pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

PRONONCE la nullité des résolutions 15, 16, 17, 18, 23, 24, 27, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale du 30 juin 2020 ;

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires LA VIGIE au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LA VIGIE à verser à M.[J] [P] la somme de 5000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LA VIGIE à verser à la SCI [Z] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente procédure.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LA VIGIE aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE