COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 21 MAI 2026

N° 2026/

Rôle N° RG 25/09049 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPA7Q

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITATCANNES PAYS DE LERINS

C/

[I] [V]

[C] [K] veuve [Q]

Compagnie d’assurance SMACL ASSURANCES

S.D..[Adresse 1] [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe-laurent SIDER

M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 1] en date du 08 Juillet 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01628.

APPELANT

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITATCANNES PAYS DE LERINS

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Madame [I] [V]

née le 11 Juin 1974 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE

Compagnie d’assurance SMACL ASSURANCES

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Ludmilla HEUVIN, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

sis à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL ABBA GESTION, dont le siège social est [Adresse 6]

assigné et non représenté

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [C] [K] veuve [Q]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 31 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [I] [V] est propriétaire des lots n°1 et 2, dans le bâtiment A, en rez-de-chaussée, de l’ensemble immobilier constituant la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 4].

Suite à des infiltrations affectant ses lots, Mme [V] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse qui, par ordonnance en date du 4 octobre 2022, a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [R].

L’expert a déposé son rapport le 8 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, Mme [V] a fait assigner l’Office Public de l’Habitat Cannes Pays de Lérins et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins de voir condamner l’Office Public de l’Habitat à :

— réaliser, sous astreinte, les travaux préconisés par l’expert et à en justifier par la production des factures et du procès-verbal de réception ainsi que de l’attestation de l’assurance des entreprises ;

— lui payer, à titre provisionnel, une provision de 11 615,08 euros au titre de son préjudice matériel ainsi qu’une provision de 35 640 euros au titre de son préjudice de jouissance, outre une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] [Adresse 9] a fait assigner la société SMACL Assurances, devant ce même magistrat, aux fins que l’ordonnance à intervenir soit déclarée commune et opposable à la société, assureur en responsabilité civile de l’Office Public de l’Habitat.

Les deux instances ont été jointes.

Par ordonnance contradictoire en date du 8 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

— condamné l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins à effectuer l’ensemble des travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire, M. [R], dans son rapport du 8 février 2024 et décrits dans le devis de l’entreprise AZ Construction Rénovation en date du 18 janvier 2024, d’un montant de 19 132,14 euros TTC, et ce, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard durant six mois ;

— dit que l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] devrait justifier à Mme [V] de l’exécution des travaux par la communication des factures ;

— déclaré la décision opposable au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ;

— condamné l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] à payer à Mme [V] :

— la somme provisionnelle de 11 615,08 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— la somme provisionnelle de 17 820 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— débouté l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] de sa demande de garantie formée à l’encontre de la société SMACL Assurances ;

— condamné l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins aux dépens ;

— condamné l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] à payer à Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société SMACL Assurances de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] n’étant pas partie aux procédures qu’il invoque et ces procédures n’ayant pas condamné Mme [D] à remettre son appartement en état de garage, les demandes présentées par cette dernière ne se heurtaient pas à l’autorité de la chose jugée et devaient être déclarées recevables ;

— les infiltrations constituaient des troubles anormaux de voisinage et un trouble manifestement illicite car, suivant le rapport d’expertise, elles provenaient d’une absence d’ouvrage ou d’un défaut d’entretien des joints de dilatation entre les deux bâtiments et étaient imputables à l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins ;

— il importait peu que Mme [D] ait transformé des lots à usage de garage en appartement ;

— les travaux réalisés par l’Office Public de l’Habitat ne correspondaient pas à ceux préconisés par l’expert ;

— le droit à indemnisation de Mme [D] ne se heurtait à aucune contestation sérieuse dans la mesure où la vente de lots à usage de garage n’empêchait pas l’acquéreur de modifier la destination des lots, où aucune décision judiciaire n’a condamné Mme [D] à restituer à ses lots une destination de garage, où le règlement de copropriété prévoyait que l’immeuble était à usage d’habitation et que les lots 1, 2 et 3 pouvaient être utilisés à usage commercial de sorte que la transformation des lots 1 et 2 était conforme à la destination de l’immeuble et où les particuliers ne pouvaient invoquer la violation des règlements administratifs instituant des charges d’urbanisme ou des servitudes d’intérêt public qu’à la condition de justifier d’un préjudice personnel qui soit en relation directe de cause à effet avec l’irrégularité commise et que, même si la transformation d’un garage en habitation était soumise à la délivrance d’un permis de construire, l’Office Public de l’Habitat n’invoquait aucun préjudice personnel résultant de l’absence de délivrance d’un permis de construire ;

— le délai de prescription biennale applicable à l’action en garantie initiée par l’Office Public de l’Habitat avait commencé à courir suite à la délivrance de l’assignation en référé-expertise du 22 juin 2022 ;

— la compagnie d’assurance avait été assignée plus de deux ans après cet acte par l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins ;

— il existait une contestation sérieuse tirée de la prescription concernant les demandes de garantie présentées par l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins.

Par déclaration transmise le 23 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a été déclarée opposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].

Par dernières conclusions transmises le 11 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins demande à la cour de :

— juger recevable et bien fondé son appel tendant à l’annulation ou réformation de l’ordonnance déférée ;

— réformer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a été déclarée opposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

Statuant à nouveau,

* au principal :

— juger que le titre d’acquisition de Mme [V] exclut toute affectation à usage d’habitation ;

— juger que Mme [V] n’a jamais déféré aux diverses décisions judiciaires définitives la condamnant à remettre les lieux à usage de garage dont l’arrêt du 15 avril 2021 ;

— en conséquence, juger irrecevable la demande actuelle Mme [V] portant sur la réfection de son logement litigieux et ses demandes réclamant une provision au titre de son préjudice matériel de 11 615,08 euros, au titre de son préjudice de jouissance la somme de 35 640 euros, outre une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [V] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure de référé et d’appel ;

* subsidiairement :

— juger sa déclaration de sinistre recevable et bien fondée ;

— condamner la SMACL à le relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts et frais ;

— condamner la SMACL à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’Office Public de l’Habitat expose, notamment, que :

— les demandes présentées par Mme [V] sont irrecevables au vu des décisions de justice définitives déjà rendues la condamnant à remettre les lieux en état de garage ;

— Mme [V] a acquis des locaux à usage commercial ou artisanal de type garage qu’elle a transforme en habitation en violation de son titre de propriété, des décisions de justice définitives rendues, du règlement de copropriété en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et des règles d’urbanisme impliquant un permis de construire ;

— selon l’arrêt de la cour d’appel du 16 avril 2021, désormais définitif, confirmant le jugement du tribunal judiciaire de Grasse, Mme [V] a été condamnée à remettre les lieux qu’elle a transformé en logement, à usage de garage, conformément à sa destination originaire, en rebouchant les ouvertures créées en façade ;

— par ordonnance en date du 1er octobre 2020, Mme [V] a aussi été condamnée à enlever le climatiseur, à procéder à la fermeture des ouvertures pratiquées en façade et à remettre les lieux en l’état initial de garage ;

— Mme [V] n’a jamais exécuté ces décisions de justice et ne peut donc se plaindre de la présence d’humidité dans les lieux transformés ;

— les demandes présentées par Mme [V] sont irrecevables en raison de l’autorité de la chose jugée attachées à ces décisions de justice et pour être fondée sur l’infraction qu’elle a commise ;

— le rapport de M. [R] est inopérant car portant sur des locaux transformés en toute illégalité ;

— subsidiairement, elle a fait réaliser des travaux portant sur le joint de dilatation ;

— Mme [V] ne peut justifier d’un quelconque préjudice au regard des décisions de justice précédentes la condamnant à la remise en état des locaux ;

— très subsidiairement, la société SMACL doit le garantir car elle a déclaré le sinistre le 1er décembre 2022 et a fait assigner sa compagnie d’assurance le 19 décembre 2024 suite au recours de Mme [V] suivant assignation du 2 octobre 2024, le délai de prescription commençant à courir à compter du jour où cette dernière a exercé son action.

Par conclusions transmises le 30 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [V] et Mme [C] [K] veuve [Q], intervenante volontaire, demandent à la cour de :

— recevoir en appel l’intervention volontaire de Mme [Q] ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée ;

Sauf à la compléter, à titre d’appel incident, et :

— porter la condamnation sous astreinte prononcée contre l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins d’effectuer l’ensemble des travaux tels que préconisés par l’expert [W], M. [R], dans son rapport du 8 février 2024 et décrits dans le devis de l’entreprise AZ Construction Rénovation en date du 18 janvier 2024 d’un montant de 19 132,14 euros à 1 000 euros par jour à compter de la signification de la décision de première instance et ce pour une période illimitée ;

En ce qui concerne les provisions,

— confirmer la condamnation de l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] à verser à Mme [V] la provision de 11 615,08 euros au titre du préjudice matériel ;

En ce qui concerne la provision au titre du préjudice de jouissance,

— confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a alloué une provision ;

— recevoir Mme [V] en son appel incident correspondant au préjudice de jouissance subi jusqu’au 12 septembre 2025, date de la vente du bien ;

— modifier le montant en le portant à 41 560 euros ;

En conséquence,

— condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] à verser à Mme [V] une provision au titre de son préjudice de jouissance de 41.560 euros ;

— condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins à verser à Mme [Q] une provision de 880 euros correspondant au montant pour les mois de septembre et octobre 2025 et 440 euros par mois à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à ce que les travaux aient été intégralement effectués ;

— débouter l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— confirmer la condamnation de l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] aux frais de Justice mais compléter celle-ci quant au montant ;

— condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] à verser 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Mme [V] pour la procédure de première instance ainsi que les entiers dépens de première instance ;

En ce qui concerne la procédure d’appel,

— condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins à verser à Mme [V] et à Mme [Q] la somme de 5 000 euros, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, Mmes [V] et [Q] font, notamment, valoir que :

— depuis 2018, l’appartement subit de graves infiltrations le rendant inhabitable ;

— les lots doivent être utilisés à usage d’habitation suivant le règlement de copropriété mais peuvent aussi être utilisés à usage commercial ;

— Mme [V] a rendu aux lots leur destination principale en transformant les garages en appartement ;

— en tout état de cause, les infiltrations provenant de l’Office Public de l’Habitat ne peuvent se justifier ;

— par acte authentique en date du 12 septembre 2025, Mme [V] a vendu à Mme [Q] l’appartement de sorte que cette dernière intervient volontairement à la procédure en cause d’appel ;

— le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 14 novembre 2016 et l’arrêt de la cour d’appel du 15 avril 2021 concernent un litige opposant Mme [V] à M. et Mme [X] et la condamnent à la remise en état de la façade donnant sur le jardin de ceux-ci et non la façade mitoyenne avec l’Office Public de l’Habitat  ;

— l’ordonnance de référé du 1er octobre 2020 porte sur la dépose d’une unité extérieure de climatisation installée en façade de l’immeuble et non le mur mitoyen avec l’Office Public de l’Habitat  ;

— ces décisions sont sans lien avec la présente instance et ne condamnent pas Mme [V] à transformer l’appartement en garage ;

— la facture de réalisation de travaux produite l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins est succincte et ne correspond pas aux travaux préconisés par l’expert ;

— les désordres sont dus à un défaut de mise en 'uvre et/ou un mauvais entretien de la part de l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins qui est ainsi responsable ;

— les préjudices subis ressortent de l’expertise ;

— le préjudice de jouissance doit être réévalué dans la mesure où il continue de courir ;

— suite à la vente du bien, Mme [Q] subit aussi un préjudice de jouissance.

Par conclusions transmises le 11 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société SMACL Assurance demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins de sa demande de garantie formée à son encontre ;

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuant à nouveau de ce chef, condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles exposés en première instance ;

— condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] [Localité 6] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, outre les entiers dépens exposés en première instance et en appel.

Au soutien de ses prétentions, la société d’assurance indique, notamment, que :

— l’action de l’Office Public de l’Habitat apparaît prescrite en application des dispositions des articles L 114-1 et L 114-2 du code des assurances, Mme [V] ayant assigné l’appelant en référé expertise en juin 2022 et l’action en garantie ayant été engagée par assignation en date du 19 décembre 2024 ;

— les demandes de l’Office Public de l’Habitat se heurtent à une contestation sérieuse en lien avec la prescription ;

— le contrat d’assurance souscrit par l’Office Public de l’Habitat ne couvre pas les frais afférents à la suppression de la cause du sinistre de sorte qu’elle ne peut être condamnée à relever et garantir une condamnation sous astreinte à réaliser des travaux et qu’une telle demande est irrecevable.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 4], régulièrement intimé, n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre luminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel ;

— Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Mme [Q] :

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention volontaire la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

Suivant les dispositions de 554 du code de ce code, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

En l’espèce, par acte authentique en date du 12 septembre 2025, Mme [V] a vendu à Mme [Q] les lots n°1 et 2, dans le bâtiment A, en rez-de-chaussée, de l’ensemble immobilier constituant la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 4].

Mme [Q], nouvelle propriétaire des locaux affectés de désordres, dispose d’un intérêt à intervenir volontairement à la présente instance ayant pour objet la réalisation des travaux pour remédier aux dits désordres et l’indemnisation des préjudices subis.

L’intervention volontaire de Mme [Q] doit donc être déclarée recevable.

— Sur l’irrecevabilité des demandes présentées par Mmes [V] :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 de ce code dispose que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Aux termes de l’article 480 du même code, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.

L’article 1355 du code civil énonce que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat Cannes Pays de Lérins soulève l’irrecevabilité des demandes de travaux et de provisions en raison de l’autorité de la chose jugée relatives au jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 14 novembre 2016, à l’arrêt confirmatif de la cour d’appel de céans du 15 avril 2021 et à l’ordonnance de référé de ce même tribunal du 1er octobre 2020.

Cependant, comme l’a à juste titre souligné le premier juge, l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins n’était pas partie dans ces procédures de sorte qu’il ne peut être retenu à son égard une autorité de la chose jugée qui nécessite une identité des demandes, des causes et parties.

Par ailleurs, si l’appelant soulève une irrecevabilité des demandes en lien avec une obligation, issue des décisions de justice précitées, de remise en état des lots objets du présent litige à usage de garage, une telle obligation ne résulte nullement desdites décisions. En effet, comme le premier juge l’a indiqué, le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 14 novembre 2016 et l’arrêt confirmatif de la cour d’appel de céans du 15 avril 2021 condamnent Mme [V] à remettre en état les lots dont elle était propriétaire en procédant au rebouchage des ouvertures pratiquées dans la façade et l’ordonnance de référé du 1er octobre 2020 condamne Mme [V] à faire procéder à la dépose de l’unité extérieure de climatisation qu’elle avait fait installer sur la façade de l’immeuble et à une remise en état des lieux dans leur état initial qui ne porte que sur ladite façade. Ces décisions ne tranchent nullement la question d’une irrégularité de l’affectation des lots 1 et 2 à un usage d’habitation.

Dès lors, les demandes de réalisation de travaux et de provisions présentées par Mme [V] doivent être déclarées recevables.

— Sur la demande de réalisation de travaux, sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

En vertu de l’article 1253 alinéa 1er du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise de M. [R] que les infiltrations affectant le séjour de l’appartement de Mme [V] et désormais Mme [Q] proviennent d’un défaut de mise en 'uvre et/ou d’un mauvais entretien du joint de dilatation en façade Nord-Ouest et d’une absence de traitement du joint de dilatation, d’une absence de couvre joint, d’une cunette non étanchée pouvant être assimilées à une absence d’ouvrage ou une mise en 'uvre défaillante en façade Est.

L’expert a relevé que le bâtiment de l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins a été construit contre celui du [Adresse 8] et qu’il incombait au constructeur de réaliser un joint étanche contre le bâtiment existant puis à l’Office Public de l’Habitat de l’entretenir.

Les désordres affectant le séjour de de l’appartement de Mme [V] et désormais Mme [Q] apparaissent ainsi manifestement imputables à l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins.

Ils sont constitutifs d’un trouble anormal du voisinage en ce que les infiltrations excédent les inconvénients normaux de voisinage.

La modification de l’affectation des lots 1 et 2 en transformant le garage en appartement est indifférente. En effet, suivant l’article 8 du règlement de copropriété, « l’immeuble est destiné à un usage d’habitation. Toutefois, les locaux situés en rez-de-chaussée du bâtiment A et formant les lots 1, 2 et 3 peuvent être utilisés à usage commercial ». Ainsi, cette clause, qui est claire et ne nécessite aucune interprétation, affecte le bâtiment à un usage d’habitation et prévoit la possibilité, et non l’obligation, d’affecter les lots 1 et 2 à un usage commercial. La transformation du garage en appartement constitue un retour à l’usage d’habitation initial des lots.

Il en est de même de la réalisation des travaux de transformation sans permis de construire préalable dans la mesure où l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] [Adresse 10] [Localité 7] ne peut se prévaloir de la violation des règlements d’urbanisme qu’en justifiant d’un préjudice personnel en relation directe de cause à effet avec l’irrégularité commise et qu’il n’invoque nullement subir un quelconque préjudice.

En l’état, Mmes [V] et [Q] démontrent, avec l’évidence requise en référé, subir un trouble anormal du voisinage qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite auquel il convient de remédier.

Certes, l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins justifie avoir fait réaliser des travaux et produit une facture de la société Ecotoit. Cependant, les travaux visés sont manifestement insuffisants au regard des préconisations de l’expert et du devis établi par l’entreprise AZ Construction et Rénovation correspondant aux travaux nécessaires selon cet expert.

En effet, l’expert a préconisé des travaux consistant :

— en toiture, en la vérification du solin et sa modification en pied de pente ;

— en façade Ouest, en la dépose du couvre joint existant, son traitement puis sa repose ainsi qu’en l’obturation des fourreaux, leur protection et l’empêchement à toute pénétration d’eau en pied de joint de dilatation ;

— en façade Est, en l’étanchéité et la protection du joint, la vérification du sens d’écoulement des eaux de la cunette entre les deux bâtiments afin que les eaux ne reviennent pas en pied vers le joint de dilatation et l’étanchéification de la cunette à la résine avec relevés.

Or, la facture Ecotoit mentionne uniquement un traitement du joint de dilatation de façade en angle comprenant la fourniture et la pose d’un fond de joint en mousse, le remplissage du joint avec mastic polyuréthane et la fourniture avec pose d’un couvre joint en aluminium fixé d’un côté et collé au mastic de l’autre.

D’ailleurs, la cour relève que le devis établi par la société AZ Construction et Rénovation s’élève à 19 132,14 euros alors que la facture Ecotoit est d’un montant de 2 830 euros. Une telle différence de montant confirme que les travaux réalisés ne correspondent pas à tous les travaux préconisés par l’expert.

Dès lors, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins à effectuer l’ensemble des travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire, M. [R], dans son rapport du 8 février 2024, et décrits dans le devis de l’entreprise AZ Construction Rénovation en date du 18 janvier 2024, d’un montant de 19 132,14 euros TTC, et ce, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision.

Afin d’assurer l’exécution de cette condamnation, il y a aussi lieu de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a prévu une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard durant six mois, montant qui est adapté et n’a pas à être augmenté.

— Sur les demandes de provisions :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins étant à l’origine du trouble anormal de voisinage subi par Mmes [V] et [Q], il a l’obligation incontestable d’indemniser leurs préjudices en lien avec les infiltrations subies dans le séjour de l’appartement.

Eu égard aux explications précédentes afférentes à la transformation de la destination des lots et à l’absence de respect des règles d’urbanisme, leur droit à indemnisation ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Mme [V] a subi manifestement un préjudice matériel correspondant aux travaux de remise en état du logement.

Un tel préjudice a été évalué par l’expert, au vu du devis de la société Ecobati.06, à la somme de 11 615,08 euros.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins à payer à Mme [V] la somme provisionnelle de 11 615,08 euros en réparation de son préjudice matériel.

Mme [V] a aussi manifestement subi un préjudice de jouissance qu’elle évalue à 440 euros par mois entre les 4 octobre 2017 et la vente de l’appartement intervenue le 12 septembre 2025.

Cependant, aucune des pièces du débat ne permet de retenir une apparition des désordres affectant l’appartement au 4 octobre 2017. Suivant les échanges de courriels entre Mme [V] et M. [O] [E], expert auprès de la compagnie d’assurance Sogessur, auxquels est joint un rapport de recherche de fuite sur infiltration (pièce n°7), l’intimée a déclaré un dégât des eaux le 12 juin 2018. Le rapport d’expertise judiciaire vise des désordres apparus au début de l’année 2018, sans plus de précision.

Aussi, la période d’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Mme [V], non sérieusement contestable, doit être fixée entre les 12 juin 2018 et 12 septembre 2025, date de la vente de l’appartement.

Par ailleurs, suivant le rapport d’expertise privée du 11 mai 2023 de Mme [A] [B], la valeur locative de l’appartement est de 2 200 euros. Eu égard à l’ampleur des désordres relevés par l’expert et constatés par commissaire de justice le 23 mai 2023 sur les murs et le plafond du salon, la perte de jouissance peut être évaluée, de manière non sérieusement contestable, à 220 euros par mois.

La provision pour perte de jouissance subie par Mme [V] peut ainsi être fixée à la somme de 19 140 euros.

Dès lors, il convient de condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins à payer à Mme [V] la somme provisionnelle de 19 140 euros en réparation de son préjudice de jouissance et d’infirmer l’ordonnance déférée de ce chef.

Postérieurement au 12 septembre 2025, Mme [Q] a subi le même préjudice de jouissance que Mme [V] pouvant être fixé incontestablement à la somme de 220 euros par mois jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert.

Dès lors, l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins doit être condamné à payer à Mme [Q] la somme provisionnelle de 220 euros mensuelle à compter du 12 septembre 2025 jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert dans son rapport du 8 février 2024.

— Sur l’appel en garantie :

Aux termes des alinéas 1 et 3 l’article L 114-1 du code des assurances, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

L’article L 114-2 de ce code dispose que la prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre. L’interruption de la prescription de l’action peut, en outre, résulter de l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l’assureur à l’assuré en ce qui concerne l’action en paiement de la prime et par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité.

L’assignation en référé en vue de la désignation d’un expert constituant une action en justice, l’assuré doit mettre son assureur en cause dans les deux ans suivant la date de celle-ci ( C. Cass. 3ème civ. 17 juin 2021, 19-22.743)

En l’espèce, suivant l’ordonnance en date du 4 octobre 2022, Mme [V] a fait assigner l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins, devant le juge des référés, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise, par acte de commissaire de justice délivré en juin 2022. La compagnie d’assurance SMACL, assureur de l’Office Public de l’Habitat, n’était pas dans la cause.

Or, l’appelant a mis en cause sa compagnie d’assurance que par assignation en date du 19 décembre 2024, suite à l’assignation délivrée le 2 octobre précédent par Mme [V], soit plus de deux années après l’ordonnance ayant ordonné l’expertise.

Si une déclaration de sinistre est intervenue le 9 décembre 2022, aucun élément n’est produit sur les suites et l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins ne l’évoque pas.

Aussi, il doit être retenu une contestation sérieuse en lien avec la prescription biennale faisant obstacle à l’appel en garantie formulé par à l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins à l’égard de son assureur.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté l’Office Public de l’Habitat de sa demande de garantie.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins aux dépens, à verser à Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a débouté la SMACL Assurances de sa demande présentée sur ce même fondement.

En cause d’appel, l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins doit être débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles. En revanche, il serait inéquitable de laisser à Mmes [V] et [Q] la charge des frais qu’elles ont exposés pour leur défense. L’appelant devra donc leur verser la somme de 2 000 euros, chacune, à ce titre. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société SMCAL Assurances.

Succombant à l’instance, l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins supportera, en outre, les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Mme [Q] ;

Déclare recevable les demandes présentées par Mme [V] ;

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— condamné l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] [Localité 6] à effectuer l’ensemble des travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire, M. [R] dans son rapport du 8 février 2024, et décrits dans le devis de l’entreprise AZ Construction Rénovation en date du 18 janvier 2024, d’un montant de 19 132,14 euros TTC, et ce, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard durant six mois ;

— dit que l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] devrait justifier à Mme [V] de l’exécution des travaux par la communication des factures ;

— condamné l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] à payer à Mme [V] la somme provisionnelle de 11 615,08 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— débouté l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] de sa demande de garantie formée à l’encontre de la société SMACL Assurances ;

— condamné l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] aux dépens ;

— condamné l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] à payer à Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société SMACL Assurances de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins à payer à Mme [V] la somme provisionnelle de 17 820 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins à payer à Mme [V] la somme provisionnelle de 19 140 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] à payer à Mme [Q] la somme provisionnelle de 220 euros mensuelle à compter du 12 septembre 2025 jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert dans son rapport du 8 février 2024 ;

Condamne l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] à payer à Mme [V] et Mme [Q], chacune, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de [Localité 5] de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Déboute la société SMACL Assurances de sa demande formulée au même titre ;

Condamne l’Office Public de l’Habitat [Localité 4] Pays de Lérins aux dépens d’appel.

La greffière Le président