COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 1er AVRIL 2026

N° 2026 / 162

N° RG 23/13418

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMCOY

Syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ

C/

[W] [U]

[G] [O]

S.C.I. P.A.R.K

SMABTP

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Pierre-Yves IMPERATORE

M^e Caroline BOZEC

M^e Nino PARRAVICINI

M^e Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 30 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/05659.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ sis à [Adresse 1]

prise en la personne de son syndic en exercice, le cabinet LVS, sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Olivier DE FASSIO, membre de la SCP OLIVIER DE FASSIO- DAVID PERCHE, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [W] [U]

né le 18 Février 1945 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Caroline BOZEC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [G] [O]

demeurant [Adresse 4] (ITALIE)

représenté par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE

S.C.I. P.A.R.K

poursuites et diligences de sa gérante Mme [C] [X] en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 5]

représentée par M^e Nino PARRAVICINI, membre de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP)

prise en la personne de son Directeur Général en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Isabelle FICI, membre de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Elodie ZANOTTI, membre de la SCP COURTAUD PICCERELLE ZANOTTI GUIGON-BIGAZZI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI PARK est propriétaire d’un appartement situé au troisième étage d’un immeuble sis [Adresse 7].

Elle a donné à bail l’appartement à M. [U] selon bail en date du 8 février 2010.

M. [G] [O] est propriétaire de 1 'appartement sis au quatrième étage.

L’immeuble a été bâti par PROMOGER assuré auprès de la SMABTP.

Se plaignant d’in’ltrations à la 'n de l’année 2012 et d’un store endommagé, une expertise amiable a été réalisée.

En raison de la poursuite d’in’ltrations, la SCI PARK a saisi le juge des référés qui, par ordonnance en date du 3 mars 2015, a ordonné une mesure d’expertise qui a été réalisée aux termes d’une ordonnance de remplacement d’expert du 30 avril 2015 par M.[F].

Par ordonnance du 5 avril 201,6, le juge des référés a étendu les mesures d’expertise à la compagnie AREAS DOMMAGES, à M.[Y] [P], maître d’oeuvre d’exécution, et à la compagnie l’AUXlLIAIRE.

L’expert a déposé son rapport le 22 septembre 2016.

Par exploit d’huissier en date du 17 octobre 2016, la SCI PARK a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble BLASCO IBANEZ , M. [G] [O] en réalisation sous astreinte par le syndicat des copropriétaires des travaux préconisés par l’expert, en remboursement de travaux de réfection de peinture, en condamnation sous astreinte de M.[O] à laisser accéder librement à la terrasse pour la réalisation des travaux et en condamnation de ce dernier en remplacement du store endommagé par le système d’arrosage automatique lui appartenant.

Le 3 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier BLASCO IBANEZ a fait délivrer à la SMABTP une assignation au fond en intervention forcée.

Par ordonnance en date du 29 novembre 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

Par jugement rendu le 30 juin 2023, le Tribunal:

DECLARE recevable l’intervention vo1ontaire de M. [U]

de condamner le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à faire réaliser les travaux de carrelage selon les préconisations du rapport [F] du 22 septembre 2016 , étant précisé que l’expert préconise la reprise de l’intégralité du carrelage en raison de l’impossibilité de trouver sur le marché un carrelage identique à celui existant sur la terrasse de M. [O].

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à faire réaliser les travaux de carrelage selon les préconisations du rapport [F] du 22 septembre 2016, dans le délai de trois mois à compter de la signi’cation du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 25 euros (vingt cinq euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

CONDAMNE M. [G] [O] à laisser accéder librement à la terrasse pour la réalisation des travaux de carrelage préconisés par le rapport d’expertise,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à payer à la SCI PARK la somme de 1600 euros ( mille six cent euros) correspondant aux travaux de réfection des

peintures de l’appartement,

CONDAMNE M.[G] [O] à payer à la SCI PARK la somme de 555,61 euros (cinq cent cinquante cinq euros et soixante et un centimes) correspondant au store endommagé,

DEBOUTE M.[G] [O] de sa demande d’être relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ et la SCI PARK à verser à M.[W] [U] la somme de 7275 euros (sept mille deuxcent soixante quinze euros) au titre de son préjudice de jouissance

CONDAMNE la SCI PARK en qualité de propriétaire bailleur à faire réaliser les travaux de reprise des enduits et peinture de l’appartement dans le délai de trois mois à compter de la signi’cation du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 25 euros (vingt cinq euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

JUGE les demandes de la SMABTP sans objet ,

ORDONNE l’exécution provisoire,

CONDAMNE in solidum M.[G] [O] et le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ aux dépens, en ce compris les frais d’expertise pour un montant de 7500 euros,

DEBOUTE la SCI PARK de sa demande au titre des dépens de la somme de 320 euros correspondant an constat d’huissier de Maître [S] du 28 novembre et 2013 et 4 février 20l4 et de la somme de 311,72 euros an titre des frais d’huissier relatif à la procédure de référé,

CONDAMNE in solidum M.[G] [O] et 1e syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à verser à la SCI PARK la somme de 4000 euros (quatre mille euros) et M. [U] la somme de 3000 euros ( trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE M. [G] [O], le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ et la SMABTP de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que les préjudices subis par la SCI PARK résultent de malfaçons d’exécution et de non conformités des parties communes de sortes que le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres constatés au plafond de la salle de bain, de la chambre et du salon.

Il considère que si l’expert préconise la réalisation des travaux de capotage c’est aux fins de prévenir de nouvelles infiltrations et qu’en raison de leur caractère hypothétique il n’y a pas lieu de condamner le syndicat à leur réalisation. En revanche, selon l’expert il reste à réaliser les travaux de carrelage de la terrasse de M.[O], travaux auxquels le syndicat est condamné, tout comme au remboursement des travaux de réfection de l’appartement de la SCI PARK.

Il considère eu égard à l’expertise que M.[O] est bien à l’origine des désordres constatés sur le store de la SCI PARK et le condamne à l’indemniser en rejetant sa demande d’être relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires.

Il condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la SCI PARK à verser au locataire le préjudice de jouissance évalué par l’expert et condamne la SCI PARK à faire réaliser sous astreinte les travaux de reprise des enduits et peinture.

Il constate qu’aucune demande n’est formulée à l’égard de la SMABTP, ce qui rend ses demandes sans objet.

Par déclaration au greffe en date du 27 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions il sollicite:

INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NICE le 30.06.2023 en ce qu’il a:

— DECLARE recevable l’intervention volontaire de M. [U] de condamner le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à faire réaliser les travaux de carrelage selon les préconisations du rapport [F] du 22 septembre 2016, étant précisé que l’expert préconise la reprise de l’intégralité du carrelage en raison de l’impossibilité de trouver sur le marché un carrelage identique à celui existant sur la terrasse de M. [O].

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à faire réaliser les travaux de carrelage selon les préconisations du rapport [F] du 22 septembre 2016, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 25 euros (vingt-cinq euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera à nouveau statué

— CONDAMNE M.[G] [O] à laisser accéder librement à la terrasse pour la réalisation des travaux de carrelage préconisés par le rapport d’expertise,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à payer à la SCI PARK la somme de 1600 euros (mille six cents euros) correspondant aux travaux de réfection des peintures de l’appartement

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ et la SCI PARK à verser à monsieur [W] [U] la somme de 7275 euros (sept mille deux cent soixante-quinze euros) au titre de son préjudice de jouissance,

— ORDONNE l’exécution provisoire,

— CONDAMNE in solidum monsieur [G] [O] et le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ aux dépens, en ce compris les frais d’expertise pour un montant de 7500 euros,

— CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à verser à la SCI PARK la somme de 4000 euros (quatre mille euros) et monsieur [U] la somme de 3000 euros (trois mille euros) surie fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ de des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NICE le 30.06.2023 en ses autres dispositions ;

STATUANT A NOUVEAU,

A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER la SCI PARK, M. [U] et M. [O] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLASCO IBANEZ, représenté par son syndic en exercice le cabinet LVS ;

DIRE ET JUGER que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLASCO IBANEZ ne saurait être engagée ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, et si par extraordinaire, la Cour de céans venait à condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLASCO IBANEZ, représenté par son syndic en exercice le cabinet LVS;

DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble BLASCO IBANEZ sera relevé et garanti en tant que de besoin par la SMABTP, son assureur dommages ouvrages, au titre des condamnations à son encontre ;

EN TOUTES HYPOTHESES,

REJETER toute demande financière portée à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires ;

REJETER l’intégralité des demandes de M. [U] à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires ;

DEBOUTER l’intégralité des demandes formulées par M. [O] à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires ;

CONDAMNER la SMABTP à rembourser au Syndicat des Copropriétaires concluant le montant des sommes par lui réglé dans le cadre des travaux à hauteur de 35.692.20 Euros et ce, avec intérêts, la SMABTP étant prise en sa qualité d’assureur D.O. ;

CONDAMNER solidairement la SCI PARK et M. [U] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « BLASCO IBANEZ » la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement la SCI PARK et M. [U] aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, Avocats associés, aux offres de droit

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que le sinistre déclaré par la SCI PARK à l’assureur SMABTP est intervenu pendant la durée de garantie décennale de la copropriété couverte par une assurance dommages ouvrages à savoir le 10 février 2013,

— qu’en ce qui concerne le désordre lié au store aucune demande n’est formulée à son encontre,

— que la cause des désordres de la salle de bain, n’a pu être déterminée précisément par l’expert qui procède par suppositions, de sorte que sa responsabilité à ce titre ne saurait être recherchée,

— qu’en ce qui concerne les désordres du salon l’expert considère qu’il a pu y avoir une migration d’humidité par un joint de façade mais n’a pas été en mesure de déterminer précisément l’origine des désordres,

— qu’en ce qui concerne les désordres de la chambre, il a été diligent et a tout fait pour mettre un terme aux difficultés en demandant à M.[O] de supprimer les vases qui empêchaient le bon écoulement des eaux, en agissant auprès de la SMABTP,

— qu’il convient de noté que les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ont été exécutés, de sorte qu’il ne saurait être condamné au préjudice de jouissance du locataire de la SCI PARK,

— qu’à titre subsidiaire, s’il était condamné, il demande à être relevé et garanti par la SMABTP.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions M.[O] conclut:

DIRE ET RECEVABLE M. [O] en ses écritures d’appel.

SUR L’INFIRMATION DU JUGEMENT

Il est sollicité de la Cour de Céans de :

INFIRMER le jugement rendu en 1 ère instance en ce qu’il a :

' Condamné M. [O] à laisser accéder librement à la terrasse pour la réalisation des travaux de carrelage préconisés par le rapport d’expertise

' Débouté M. [O] de sa mise hors de cause pure et simple

' Condamné M. [O] à payer à la SCI PARK la somme de 555,61 € correspondant au store endommagé

' Débouté M. [O] de sa demande subsidiaire d’être relevé et garanti par le Syndicat des Copropriétaires BLASCO IBANEZ.

' Condamné in solidum M. [O] et le Syndicat des Copropriétaires BLASCO IBANEZ aux dépens en ce compris les frais d’expertise pour un montant de 7.500 €

' Condamné in solidum M. [O] et le Syndicat des Copropriétaires BLASCO IBANEZ à verser à la SCI PARK la somme de 4000 € et M. [U] à la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

' Débouté M. [O] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du CPC et des dépens à l’encontre de tout succombant à hauteur de la somme de 4.500 €.

STATUANT A NOUVEAU :

A titre principal,

METTRE purement et simplement hors de cause M.[O].

DEBOUTER toutes parties à l’instance de leurs demandes à l’encontre de M. [O] dès lors que les demandes formulées sont manifestement infondées et injustifiées tant en fait qu’en droit en leur principe et en leur quantum.

DEBOUTER la SCI PARK de sa demande à hauteur de 555,61 € correspondant à des travaux de remplacement du store endommagé.

CONSTATER que le changement du store avait été opéré hors le contradictoire des parties.

DEBOUTER la SCI PARK de toute demande de condamnation in solidum à l’encontre de M. [O] avec le Syndicat de la Copropriété BLASCO IBANEZ.

DEBOUTER la SCI PARK de toute demande de condamnation à l’encontre de M. [O], dès lors que les désordres relèvent exclusivement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

DEBOUTER en tout état de cause toutes parties à l’instance de leurs demandes de condamnation à l’encontre de M. [O] à une quelconque astreinte ou à une condamnation au paiement d’une quelconque somme en principal, frais et dépens.

DEBOUTER de plus fort de toutes parties à l’instance de toutes écritures, fins et conclusions dirigées à l’encontre de M. [O] au regard du protocole d’accord régularisé entre la SMABTP et le Syndicat de la Copropriété BLASCO IBANEZ, et dès lors, que les travaux de remise en état relèvent nécessairement de la responsabilité et de la maîtrise d’ouvrage de la copropriété au regard des

dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

DEBOUTER le Syndicat de la Copropriété BLASCO IBANEZ de ses écritures d’appel ;

DEBOUTER de plus fort le Syndicat de la Copropriété BLASCO IBANEZ en ce qu’il a sollicité le débouté de M. [O] en ses demandes à l’encontre du Syndicat de la Copropriété aux fins d’être relevé et garanti et en ce que M.[O] a conclu à la responsabilité exclusive du Syndicat de la Copropriété.

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, une quelconque somme était mise à la charge de M. [O] :

CONDAMNER le Syndicat de la Copropriété BLASCO IBANEZ à relever et garantir indemne M. [O] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre tant en principal, frais et dépens.

SUR LA CONFIRMATION DU JUGEMENT

Il est sollicité de la Cour de Céans de :

CONFIRMER le jugement rendu le 30.06.2023 en ses autres dispositions pour le surplus.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DEBOUTER dès lors le Syndicat de la Copropriété BLASCO IBANEZ de ses écritures d’appel en ce qu’elle sollicite le débouté du concluant en ses demandes à l’encontre du Syndicat de la Copropriété.

DEBOUTER en tout état de cause toutes parties à l’instance de leurs demandes de condamnation à l’encontre de M. [O] à une quelconque astreinte ou à une condamnation au paiement d’une quelconque somme en principal, frais et dépens.

DEBOUTER toutes parties à l’instance de toute demande de condamnation de M.[O] in solidum avec le Syndicat de la Copropriété BLASCO IBANEZ, en principal, frais (dont les frais d’expertise), dépens et article 700 du CPC.

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du CPC au profit de Monsieur [O] au titre de la procédure de 1 ère instance.

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du CPC au profit de M. [O] au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux dépens distraits au profit de la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ sur son affirmation de droit.

Il soutient:

— qu’en ce qui concerne le store, la matérialité du désordre n’a pu être constatée puisque le store a été remplacé en août 2014,

— qu’il est téméraire de considérer un lien de causalité avec un dispositif d’arrosage désactivé,

— que l’expert judiciaire n’a, sur ce point, mis en évidence aucun élément probant,

— qu’en ce qui concerne les infiltrations, l’immeuble a été réceptionné le 24 avril 2003 et la déclaration de sinistre à la SMABTP a été faite le 13 février 2013, soit dans la période décennale,

— qu’il résulte de l’expertise que les infiltrations dans la chambre et au salon proviennent d’un défaut d’étanchéité de la terrasse et d’un défaut d’imperméabilité de la paroi intérieure de la gaine de ventilation des garages donc des parties communes,

— que ces désordres ont pour origine une déficience ou un défaut de conception du gros oeuvre,

— qu’ainsi, il doit être mis hors de cause, seul le syndicat étant responsable,

— qu’un protocole d’accord avec la SMABTP a été voté à l’unanimité des présents et des représentés lors de l’AG du 29 août 2018,

— que si une quelconque somme devait être mise à sa charge, il demande à être relevé et garanti par le syndicat,

— qu’il n’avait pas à être condamné sous astreinte à laisser accéder à la terrasse pour les travaux de réalisation de carrelage dès lors que ces travaux ont été réalisés avant le jugement.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions la SCI PARK conclut:

CONFIRMER le jugement dont appel du 30 juin 2023 sauf en ce qui concerne les condamnations prononcées IN SOLIDUM au profit de M. [U].

INFIRMER le Jugement du 30 juin 2023 en ce qu’il a :

« CONDAMNE IN SOLIDUM le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ et la SCI PARK à verser à M. [W] [U] la somme de 7275 euros (sept mille deux cent soixante quinze euros) au titre du préjudice de jouissance.

CONDAMNE la SCI PARK en qualité de propriétaire bailleur à faire réaliser les travaux de reprise des enduits et peinture de l’appartement dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 25 euros (vingt cinq euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera à nouveau statué. »

STATUANT A NOUVEAU

JUGER que la SCI PARK n’est pas à l’origine du dommage et est bien fondée à se voir relever et garantir de toute condamnation par le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ seul responsable.

DEBOUTER M. [U] de ses autres demandes.

CONDAMNER IN SOLIDUM le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ du 4 avenue Blasco Ibanez à 06500 MENTON et M. [G] [O] à payer à la SCI PARK la somme de 5.000 € (HUIT MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du CPC.

Elle soutient:

— qu’elle n’est pas à l’origine du préjudice de jouissance de son locataire et a tout mis en oeuvre pour préserver les intérêts de ce dernier face à un syndicat immobiliste,

— que si elle devait à son locataire un appartement décent, elle n’est pas à l’origine du dommage et doit être relevée et garantie par le syndicat,

— que le locataire est parti et les travaux ont été faits de sorte que sa condamnation à ce titre est sans objet.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions la SMABTP conclut:

A TITRE PRINCIPAL,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 30 juin 2023 en ce que la SMABTP a été mise hors de cause,

DECLARER irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à l’encontre de la SMABTP,

Dès lors,

DEBOUTER l’appelant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SMABTP.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

JUGER que les garanties souscrites auprès de la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, sont limitées à la reprise des désordres matériels revêtant un caractère décennal,

JUGER que les demandes de la SCI PARK sont manifestement surévaluées et les ramener à de plus justes proportions correspondant aux travaux strictement nécessaires à la reprise des

désordres.

En conséquence,

LIMITER la mobilisation des garanties de la SMABTP à la somme totale de 25.692,69 euros TTC, décomposée comme suit :

— Travaux de réparation de la terrasse déjà réalisés : 7.371,20 euros TTC

— Travaux de réparation restant à réaliser : réfection du carrelage de la terrasse pour

un montant de 17.050,00 euros TTC

— Réfection des peintures de l’appartement de la SCI PARK : 1.271,49 euros TTC

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ ou toute autre partie de toutes autres demandes de condamnation, fins ou prétentions.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER l’appelant ou tout autre succombant à payer à la SMABTP une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir:

— que la demande du syndicat des copropriétaires en appel consistant à être relevé et garanti par elle ne saurait prospérer d’une part parce qu’elle est nouvelle en cause d’appel et d’autre part parce qu’elle ne repose sur aucun fondement juridique, le syndicat ne démontrant pas en quoi les garanties de la SMABTP seraient mobilisables en l’espèce,

— qu’à titre subsidiaire, certains travaux sont des travaux d’amélioration, ou n’ont pas le caractère décennal ou sont des dommages immatériels exclus de sa garantie,

— qu’un protocole d’accord n’a pu aboutir du fait du positionnement de la SCI PARK.

M.[U], quoiqu’ayant constitué avocat, n’a pas notifié de conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026 et mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de cet article un principe de responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les préjudices résultants des défectuosités des parties communes.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire déposé le 22 septembre 2016 conclut:

— concernant le désordre au plafond de la chambre de l’appartement de la SCI PARK, il provient d’une non conformité aux règles de l’art de la gaine de ventilation des garages dont la maçonnerie brute (non enduite) laisse migrer les eaux de pluie retenues par un débord excessif de la dalle du 4ème étage à l’intérieur de cette gaine.

L’expert a constaté une non conformité de la maçonnerie par non-façon de la prestation enduit obligatoire et une malfaçon d’exécution de la dalle du 4ème étage.

Une réparation partielle par application de 3 mètres carrés d’enduit étanche sur les 80 mètres carrés à réaliser a fait cesser l’origine du désordre.

Il alerte que le surplus de surface de cette gaine non imperméabilisé, qui demeure non conforme aux règles de l’art et risque de nouvelles migrations d’eau de nature à générer de nouveaux désordres.

Il fixe la date d’apparition de ce désordre au 10-11 février 2013 et sa disparition (en dehors de la reprise des embellissements) suite aux travaux réalisés par la copropriété en février 2015.

— concernant le désordre constaté au plafond du salon, il provient de nombreuses non-conformités au DTU 43-1 dans la réalisation de l’étanchéité de la toiture terrasse du 4ème étage.

La réparation partielle de cette étanchéité a permis de résorber l’origine de ce désordre. Il alerte que le fait que l’ensemble des non conformités n’ayant pas été traitées, les copropriétaires sont exposés à de nouveau désordres.

Il fixe la date d’apparition de ce désordre à fin janvier 2013 et sa disparition (en dehors de la reprise des embellissements) suite aux travaux réalisés par la copropriété en février 2015.

— concernant le désordre constaté au plafond de la salle de bain, il provient d’une malfaçon dans l’exécution des enduits au plafond. Sa cause serait un défaut d’adhérence de la peinture sur le plafond béton trouvant son origine dans une malfaçon dans la mise en oeuvre ou de l’application d’un produit périmé ou non compatible pour une pièce d’eau.

Il fixe l’apparition de ce désordre à décembre 2012.

Ces désordres trouvent leur origine dans les parties communes de la copropriété (terrasse et son étanchéité, plafonds (élément d’équipement indissociable) et gaine de ventilation des garages).

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires, quand bien même ce dernier a réalisé les travaux de nature à remédier à ces désordres.

Selon l’expert, à la date de son rapport, il restait à reprendre les embellissements dans l’appartement de la SCI PARK, à reprendre le carrelage de la terrasse de M.[O] au droit des sondage et à poser un capotage sur la sortie de gaine de ventilation des garages pour prévenir toute nouvelle migration d’eau au travers de cette maçonnerie brute non conforme aux règles de l’art.

Comme l’a retenu le premier juge, ces derniers travaux sont aux fins de prévenir de nouvelles infiltrations, or s’agissant de désordres hypothétiques, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur réalisation.

Pour ce qui est du carrelage sur la terrasse de l’appartement de M.[O], il résulte des pièces versées aux débats que ces travaux ont été votés par l’assemblée générale du 14 septembre 2019 et réalisés suivant facture du 27 janvier 2022, de sorte qu’il n’y a plus lieu à condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser ces travaux sous astreinte, ni de condamner M.[O] à laisser accéder librement à la terrasse pour la réalisation de ces travaux, demandes devenues sans objet.

En revanche, rien ne permet de retenir que la SCI PARK a été indemnisée des travaux d’embellissement, évalués par l’expert à la somme de 1600€, aussi le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation de M.[O] formée par la SCI PARK s’agissant du store endommagé

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’expert n’a pu faire aucune constatation, en dehors de l’état des lieux, le store ayant été remplacé en août 2014.

Le locataire de la SCI PARK a dénoncé des débordements d’eau et de traitement de grosses jardinières, installées à l’extérieur des gardes corps sur la terrasse de M.[O], sur le store banne du balcon de l’appartement qu’il loue.

L’expert considère que l’état des lieux, avec ce store installé à moins d’un mètre sous le rebord d’accrotères, qui recevait par le passé les grosses jardinières équipées d’un système d’arrosage automatique, dont les restes de dispositif sont visibles, avec les coulures constatées sur la face des débords d’accrotère, corrobore les dires du locataire. Ces dires sont également confirmés par les constats de Maître [S] en date des 28 novembre 2013 et 4 février 2014, dont les photos annexées montrent les coulées et taches noirâtres et verdâtres sur le store, résultant du débordement des arrosages et du traitement des végétaux.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a considéré que M.[O] est bien à l’origine des désordres constatés sur le store de la SCI PARK, en ce qu’il l’a condamné à payer à cette dernière la somme de 555,61€ au titre de ce store endommagé et en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à être relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires, étant personnellement responsable de ces désordres, qui ne sauraient être imputés au syndicat.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance du locataire

L’expert indique dans son rapport que M.[U], locataire de la SCI PARK, a subi du fait des désordres, quoiqu’ils n’aient pas nécessité son relogement, un préjudice de jouissance, de février 2013 à février 2015, notamment en ce qui concerne la chambre rendue inutilisable par temps de pluie et les infiltrations dans le salon.

Il a évalué ce préjudice à 300€ par mois soit à la somme de 7 200€ pour un loyer mensuel charges comprises de 1200€. Il ajoute une semaine de trouble de jouissance pour la période de réfection des embellissements à 75€.

Or, M.[U] a quitté le logement. Il n’est pas établi que les travaux d’embellissement s’ils ont été faits l’ont été en sa présence, de sorte qu’il ne lui est alloué que la somme de 7 200€ au titre de son préjudice de jouissance, à la quelle la SCI PARK, en qualité de bailleur, est condamnée.

Pour autant, les désordres, comme développés ci-dessus, sont de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de sorte que ce dernière relèvera et garantira la SCI PARK de cette condamnation.

Comme déjà précisé M.[U] ayant quitté le logement, il ne saurait être prononcé de condamnation de la SCI PARK, bailleur, à faire réaliser les travaux de reprise des enduits et peintures sous astreinte, qui est devenue sans objet.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SMABTP

Il résulte de l’article 564 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté et c’est ce qu’à retenu le premier juge, que le syndicat des copropriétaires en première instance n’a formulé aucune demande à l’encontre de la SMABTP, qu’il avait pourtant assigné en intervention forcée.

Pour autant, sa demande formulée dans ses premières conclusions d’appel d’être relevé et garantie par la SMABTP tend comme en première instance à ce que le syndicat n’ait pas à indemniser les préjudices et est, en conséquence, recevable.

En outre, sa demande d’être remboursé par la SMABTP du montant des sommes réglées dans le cadre des travaux à hauteur de 35 692,20€ peut être considérée comme l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes traitées en première instance et est, en conséquence, également recevable.

Ces demandes ne sont pas , contrairement à ce qui est allégué, sans fondement juridique, puisque la SMABTP est recherchée par le syndicat des copropriétaires en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage dans cette affaire.

A ce titre, elle n’est chargée que de pré-financer les désordres de nature décennale, dont sont responsables les locateurs d’ouvrage en application des articles 1792 et suivants du code civil.

L’article L242-1 du code des assurances dispose que l’assurance dommages-ouvrage garantit, après l’expiration du délai de parfait achèvement, le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil, les fabriquants, importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Les désordres de nature décennale doivent revêtir une certaine gravité: ils doivent compromettre la solidité de l’ouvrage, ou affecter la solidité d’un des éléments d’équipement indissociable ou encore rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la déclaration de sinistre à la SMABTP a été faite dans le délai de prescription de la dommages-ouvrage.

En outre, les infiltrations en plafond tant dans la chambre que dans le séjour rendent, comme l’a retenu l’expert, l’ouvrage impropre à sa destination, de sorte que la garantie de la SMABTP doit être retenue.

Dans son rapport du 22 septembre 2016, l’expert a chiffré un coût des travaux réparatoires à hauteur de 28 116,20€ TTC se décomposant comme suit:

— travaux de réparation de la terrasse déjà réalisés: 7 371,20€ TTC

— travaux de réparation restant à réaliser: réfection du carrelage de la terrasse et capotage zinc de sortie de gaine de ventilation pour un total de 19 085,00€ TTC

— réfection des peintures de l’appartement de la SCI PARK: 1660,00€ TTC.

Il convient de déduire le montant des travaux non strictement nécessaires à la reprise des désordres de nature décennale, à savoir le coût du capotage en zinc de la sortie de la gaine de ventilation pour un montant de 2035€ TTC.

S’agissant des désordres affectant le plafond de la salle de bain, l’expert conclut page 74 du caractère non décennal de ce désordre, de sorte qu’il convient de déduire la somme de 388,51€ aux frais de reprise des embellissements.

SOIT un total de 25 692,69€.

Enfin, l’expert retient un préjudice de jouissance du locataire pour 7 275€, or la garantie dommages-ouvrage ne couvre pas les dommages immatériels.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne saurait être relevé et garanti par la SMABTP des condamnations prononcées à son encontre, en revanche la SMABTP est condamnée à lui payer la somme de 25 692,69€ au titre des travaux de reprise des désordres à caractère décennal en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires est condamné à payer seul les articles 700 du code de procédure civile accordés en première instance.

Les dépens de première instance seront payé in solidum par le syndicat des copropriétaires et la SMABTP.

Le syndicat des copropriétaires est condamné en appel à payer à la SCI PARK la somme de 3 000€.

Il est condamné in solidum avec la SMABTP aux entiers dépens d’appel.

Il n’est pas fait droit aux autres demandes d’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 30 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de NICE,

SAUF en ce qu’il:

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à faire réaliser les travaux de carrelage selon les préconisations du rapport [F] du 22 septembre 2016, dans le délai de trois mois à compter de la signi’cation du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 25 euros (vingt cinq euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

CONDAMNE M. [G] [O] à laisser accéder librement à la terrasse pour la réalisation des travaux de carrelage préconisés par le rapport d’expertise,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ et la SCI PARK à verser à M.[W] [U] la somme de 7275 euros (sept mille deux cent soixante quinze euros) au titre de son préjudice de jouissance

CONDAMNE la SCI PARK en qualité de propriétaire bailleur à faire réaliser les travaux de reprise des enduits et peinture de l’appartement dans le délai de trois mois à compter de la signi’cation du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 25 euros (vingt cinq euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

JUGE les demandes de la SMABTP sans objet ,

CONDAMNE in solidum M.[G] [O] et le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ aux dépens, en ce compris les frais d’expertise pour un montant de 7500 euros,

CONDAMNE in solidum M.[G] [O] et 1e syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ à verser à la SCI PARK la somme de 4000 euros ( quatre mille euros ) et M. [U] la somme de 3000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau et y ajoutant

DIT que la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS à faire réaliser les travaux de carrelage selon les préconisations du rapport [F] du 22 septembre 2016, dans le délai de trois mois à compter de la signi’cation du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 25 euros ( vingt cinq euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué, est devenue sans objet,

DIT que la demande consistant à condamner M. [G] [O] à laisser accéder librement à la terrasse pour la réalisation des travaux de carrelage préconisés par le rapport d’expertise, est devenue sans objet,

CONDAMNE la SCI PARK à verser à M.[W] [U] la somme de 7200 euros ( sept mille deux cent euros) au titre de son préjudice de jouissance,

DIT que le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS relèvera et garantira la SCI PARK de cette condamnation à verser à M.[W] [U] la somme de 7200 euros (sept mille deux cent euros) au titre de son préjudice de jouissance,

DIT que la demande consistant à condamner la SCI PARK en qualité de propriétaire bailleur à faire réaliser les travaux de reprise des enduits et peinture de l’appartement dans le délai de trois mois à compter de la signi’cation du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 25 euros ( vingt cinq euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué, est sans objet,

CONDAMNE la SMABTP à verser au syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS la somme de 25 692,69€ au titre des travaux de reprise des désordres à caractère décennal en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS et la SMABTP aux dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise pour un montant de 7500 euros,

CONDAMNE 1e syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS à verser à la SCI PARK la somme de 4000 euros ( quatre mille euros ) et à M. [U] la somme de 3000 euros ( trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS à régler à la SCI PARK la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires BLASCO IBANEZ représenté par son syndic en exercice le Cabinet LVS et la SMABTP aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, avocat pour la part lui revenant.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT