XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 28/01/2016

***

N° de MINUTE : 16/

N° RG : 15/00427

Jugement (N° 13/02811)

rendu le 09 Décembre 2014

par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER

REF : PB/KH

APPELANTE

Association EMMAUS BOULOGNE SUR MER/XXX

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par M^e Olivier CARDON, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉE

XXX

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par M^e Benoît CALLIEU, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2015 tenue par Philippe BRUNEL magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine POPEK

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Christine PARENTY, Président de chambre

Philippe BRUNEL, Conseiller

Sandrine DELATTRE, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2016 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Philippe BRUNEL, Conseiller en remplacement de Christine PARENTY, Président légitimement empêché, en vertu de l’article 456 du code de procédure civile et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 novembre 2015

***

Vu le jugement du tribunal de Grande instance de Boulogne-sur-Mer en date du 9 décembre 2014 rejetant les demandes présentées par l’association Emmaüs Boulogne sur Mer/Echinghen visant à voir prononcer la résiliation du bail consenti par la SCI Fonteyne et à voir condamner cette société au paiement de dommages intérêts ;

Vu la déclaration d’appel de l’association Emmaüs en date du 22 janvier 2015 ;

Vu les dernières conclusions de l’association Emmaüs en date du 22 avril 2015 demandant, au visa des articles 1110 et 1719 du Code civil, l’infirmation du jugement et qu’il soit fait droit à ses demandes initiales à savoir la résiliation du bail aux torts du bailleur pour défaut d’exécution des travaux lui incombant et défaut de délivrance de la chose louée ainsi que la condamnation de la SCI à lui payer 70 680 € à titre de dommages-intérêts correspondant à l’absence d’exploitation des lieux depuis 30 mois outre 15 000 € à titre de dommages intérêts complémentaires ; elle conteste l’analyse faite par le tribunal qui a retenu que si les locaux n’étaient pas conformes à la réglementation applicable aux locaux destinés à recevoir du public et que des travaux étaient à ce titre indispensables, la clause du bail mettant à la charge du locataire la réalisation des travaux nécessaires pour la mise en conformité des lieux était licite et devait recevoir application ; l’association fait valoir à ce titre :

' qu’elle avait attiré l’attention du notaire sur la nécessité de s’assurer que les locaux soient conformes aux règles relatives à l’ouverture au public de locaux commerciaux

' que l’existence de locaux d’habitation situés dans les étages supérieurs n’est pas mentionnée au bail et lui a été volontairement cachée,

' que l’obligation de délivrance du bailleur lui fait obligation de supporter la charge des travaux nécessaires qui constituent des travaux de structure sans que puisse être utilement opposée la clause « état des lieux » mettant à la charge du locataire les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux d’autant que les travaux litigieux visent à assurer la sécurité des occupants ;

Vu les conclusions de la SCI Fonteyne en date du 17 juin 2015 demandant la confirmation du jugement outre la condamnation de l’association Emmaüs à lui payer 10 000 € à titre de dommages intérêts ; elle fait valoir

' que l’association ne saurait se prévaloir d’une erreur au sens de l’article 1110 du Code civil, les locaux loués permettant l’exercice de l’activité stipulée au bail moyennant la réalisation de travaux n’excédant pas une somme représentant six mois de loyer,

' que les travaux d’installation d’un plafond coupe-feu imposés en l’espèce ne relèvent pas de l’obligation de délivrance du bailleur et ne constituent pas des travaux de structure, le bail mettant à la charge du locataire des travaux de mise en conformité ;

à titre subsidiaire, elle fait valoir :

' que la demande de résiliation judiciaire n’a plus d’objet dès lors que le bail a été résilié ultérieurement,

' que les demandes de dommages intérêts ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur montant ;

Vu l’ordonnance de clôture du 12 novembre 2015;

MOTIFS

Attendu que la SCI Fonteyne a consenti le 3 février 2012 par acte notarié un bail commercial au profit de l’association Emmaüs Boulogne sur Mer/Echinghen pour la période du 1^er avril 2012 au 31 mars 2021, bail relatif à des locaux situés 71 ' XXX à Boulogne-sur-Mer (62) ; que les locaux devaient servir à la vente de meubles et d’électroménager d’occasion, d’articles revalorisés et diversifiés tels que vêtements, livres, meubles, bibelots, vaisselle à l’exclusion de tout autre activité ; qu’il est apparu, dans le cadre de la demande d’autorisation d’ouverture au public du magasin, qu’il était nécessaire de procéder à des travaux notamment sous la forme de la mise en place d’un plafond coupe-feu entre le local commercial situé au rez-de-chaussée et les appartements situés aux étages supérieurs ; que l’association Emmaüs a adressé au bailleur un courrier en date du 20 décembre 2012 l’informant de la nécessité de mettre en place un plafond/plancher coupe-feu et demandant une entrevue pour envisager les solutions matérielles et financières à ce titre; que la SCI a fait savoir à l’association par lettre du 3 janvier 2013 qu’elle n’envisageait pas d’intervenir compte tenu des termes du bail; que par lettre de son conseil du 27 juin 2013, l’association a mis en demeure le bailleur de procéder aux travaux ; que celui-ci, par lettre de son conseil du 26 août 2013, s’y est refusé compte tenu des termes du bail mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité ; que, le paiement des loyers ayant été suspendu, la SCI Fonteyne a fait procéder le 27 août 2013 à une saisie-attribution entre les mains du Crédit Agricole ; que par jugement du 21 février 2014, le juge de l’exécution du tribunal de Grande instance de Boulogne-sur-Mer a rejeté la contestation de l’association Emmaüs quant à cette saisie ; que l’association a assigné la SCI Fonteyne par acte du 27 septembre 2013 devant le tribunal de Grande instance de Boulogne-sur-Mer aux fins de résiliation du bail et de paiement de dommages intérêts ; qu’ultérieurement, l’association Emmaüs a fait savoir par lettre du 12 octobre 2013 au bailleur qu’elle mettait fin au bail et lui a adressé les clefs du local le 6 novembre 2013 ; que, le bailleur considérant que la résiliation n’était pas régulière et alors que les loyers demeuraient impayés, a fait procéder à une nouvelle saisie-attribution le 27 mars 2014 ; que par lettre du 29 septembre 2014, l’association a notifié la résiliation du bail à l’échéance triennale du 31 mars 2015 et les locaux ont été restitués à cette date ;

Attendu que , en l’état de ses dernières conclusions, l’association Emmaüs même si elle vise l’article 1110 du Code civil relatif à l’erreur en matière contractuelle, ne sollicite toutefois pas l’annulation du contrat de bail pour ce motif mais en demande la résiliation au torts du bailleur en soutenant que celui-ci a manqué à l’obligation de délivrance qui lui est imposée par l’article 1719 de ce même code ;

Attendu que si, en application de l’article 1719 du Code civil le bailleur, obligé de délivrer au preneur la chose louée, doit, en principe délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue par le bail, les parties, en l’état de la législation applicable avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel et de son décret d’application, peuvent librement convenir d’aménager cette obligation notamment en mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la mise en conformité aux normes administratives ; qu’en l’espèce tel est bien le cas ; qu’en effet, la clause « état des lieux » dont les termes ont été rappelés dans le jugement déféré précise que le locataire prendra les lieux loués en l’état sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires ou travaux quelconques même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des locaux à l’activité envisagée ; que la clause précise encore que les parties conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l’immeuble loué et les équipements ou installations compris dans la location en conformité avec la réglementation existante sera exclusivement supportée par le locataire ; que, comme l’a retenu le premier juge, le fait qu’une telle clause ait été stipulée expressément dans l’acte de bail notarié rend sans objet la référence faite par l’association Emmaüs au courrier adressé au notaire, préalablement la signature du bail, pour indiquer son souhait de voir préciser la conformité des locaux aux règlements relatifs à l’ouverture au public des locaux commerciaux ;

Attendu qu’il est apparu, à la faveur des démarches entreprises par l’association Emmaüs pour l’ouverture de son commerce, que les locaux donnés à bail n’étaient pas conformes à la réglementation applicable aux locaux destinés à recevoir du public et qui il y avait lieu de prévoir la mise en place d’un plafond coupe-feu en raison notamment de la présence de logements situés au-dessus de la partie de la surface du local commercial destinée à la réception du public ainsi que des travaux sur l’installation électrique ;

Que, contrairement à ce que soutient l’association Emmaüs, il n’est en rien établi que la présence dans les étages surplombant le local commercial pris à bail de locaux à usage d’habitation lui aurait été cachée alors qu’un preneur à bail normalement avisé se doit, notamment quand il se propose d’y exploiter un commerce, de s’informer sur la configuration globale de l’immeuble dans lequel est situé le local qu’il souhaite prendre en location ; qu’au demeurant, sauf circonstances particulières en l’espèce non établies, l’existence de locaux d’habitation surplombant le local commercial présente un caractère apparent ;

Que, contrairement à ce que soutient l’association Emmaüs, les travaux de mise en conformité requis -en ce qu’ils visent la mise en place d’un plancher/plafond coupe-feu- ne sont pas des travaux de structure au regard des spécifications du devis établi par la société Gressier Michel le 21 mai 2013 faisant apparaître pour un montant de 13 819,06 € TTC les travaux de pose de cloisons et d’aménagement de plafond n’affectant pas la structure de l’immeuble ; qu’il en va de même des travaux de mise aux normes électriques ; qu’il en résulte que ces travaux ne sauraient être considérés comme relevant de travaux de grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil et relevant du bailleur en vertu des stipulations du bail ; qu’ils ne sauraient non plus, eu égard à la clause ci-dessus rappelée, être considérés comme relevant de l’obligation de délivrance du bailleur

Attendu dans ces conditions que la demande de résiliation du bail aux torts du bailleur ainsi que les demandes indemnitaires subséquentes ont été rejetées à juste titre par le premier juge ;

Attendu par ailleurs que devant la cour pas plus que devant le premier juge la SCI Fonteyne ne rapporte la preuve d’un préjudice autre que celui correspondant au montant des loyers non versés dus par la société locataire en vertu de l’acte notarié de bail ; que la cour note à ce titre que des mesures d’exécution ont été engagée par la SCI Fonteyne et que les frais de ces mesures incombent à l’association locataire ; que la SCI ne justifie pas des difficultés financières auxquelles elle aurait été confrontée par la seule production d’une attestation de son expert-comptable qui se borne à indiquer, après avoir rappelé le montant des emprunts et le montant des échéances mensuelles, que la défaillance du principal locataire remettait en cause le remboursement des emprunts, étant observé que les emprunts ainsi souscrits concernent la totalité de l’immeuble dont seul le rez-de-chaussée était loué à l’association Emmaüs ; que la demande de dommages intérêts sera rejetée par la cour comme elle l’a été par le premier juge de la même façon que sera rejetée la demande de dommages intérêts complémentaires présentée devant la cour ;

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions;

Attendu qu’il serait inéquitable que la SCI Fonteyne conserve à sa charge le montant des frais irrépétibles engagés pour les besoins de la présente instance ; que l’association Emmaüs sera condamnée à lui payer la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

la cour, statuant publiquement et contradictoirement par arrêt mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne l’association Emmaüs Boulogne sur Mer/Echinghen à payer à la SCI Fonteyne la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’association Emmaüs Boulogne sur Mer/Echinghen aux dépens qui pourront être recouvrés directement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

POUR LE PRÉSIDENT LÉGITIMEMENT EMPÊCHÉ

M. M. HAINAUT P. BRUNEL