ARRET

N°

C

E ÉPOUSE C

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 48 Q S T U A RIVERY

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2013

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 12/02474

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AMIENS DU ONZE MAI DEUX C DOUZE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur F C

de nationalité Française

48 S ter T U

XXX

Madame D E ÉPOUSE C

de nationalité Française

48 S ter T U

XXX

Représentés M^e CHIVOT, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e SOUFFLET, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 48 Q S T U A RIVERY

13 S Gresset

XXX

Représenté et plaidant par M^e Franck DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS

INTIME

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Septembre 2013, devant :

M. RINUY, Président, entendu en son rapport,

M^me Z et M^me Y, Conseillères,

qui en ont délibéré conformément à la loi, le Président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2013.

GREFFIER : M^me X

PRONONCE PUBLIQUEMENT :

Le 05 Novembre 2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; M. RINUY, Président, a signé la minute avec M^me X, Greffier.

*

* *

DÉCISION :

Selon les termes de l’arrêt rendu entre les parties par cette Cour d’appel le 26 janvier 2012, Monsieur F C et Madame D E, épouse C, sont copropriétaires d’un lot comprenant un logement dans une copropriété sis 48 Q, S T U à Rivery. Leur immeuble dispose au sein de la copropriété d’un système de traitement des eaux vannes qui lui est propre à la différence des autres 11 logements dont les eaux se rejettent dans une fosse disposant de pompes de relevage, situées sous la cour de la copropriété.

Se plaignant que les eaux vannes de la copropriété remontaient en cas de panne des pompes de relevage, dans le sous-sol de leur immeuble, les époux C ont sollicité la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire, confiée par ordonnance du 12 septembre 2007 au contradictoire du syndicat des copropriétaires du 48 Q, S T U (AC-après le syndicat des copropriétaires), à Monsieur N O. L’expert a déposé son rapport le 20 janvier 2009.

Par jugement du 30 juin 2010, le tribunal de grande instance d’Amiens, au visa de l’article 1382 du code civil et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, a, pour l’essentiel, condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser sous astreinte les travaux suivants : rendre indépendantes les deux pompes, supprimer les boîtes de dérivation, réaliser les câblages directs depuis le boîtier de commande, poser un flotteur de sécurité pour chaque pompe, remettre en état le clapet anti retour défectueux, vérifier les modules d’automatisme dans le boîtier de commande et refixer les boîtiers libres, poser une signalisation de dysfonctionnement, envisager un contrat de maintenance de pompes complémentaires de celui existant avec surveillance sur le site, s’est réservé la liquidation de l’astreinte, a débouté les parties du surplus de leurs demandes et a ordonné l’exécution provisoire.

Ce jugement, dont les époux C ont interjeté appel, a été confirmé le 26 janvier 2012 par l’arrêt AC-dessus évoqué de cette Cour.

Le 27 juillet 2010, les copropriétaires ont voté à l’unanimité, lors d’une assemblée générale extraordinaire, la décision de confier les travaux ordonnés par le tribunal à l’entreprise B en lui allouant une somme de 16.958,02 €.

Monsieur F C et Madame D E, épouse C, ont été convoqués par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à une assemblée générale le XXX mais ne s’y sont pas rendus.

Par acte du 9 février 2011, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery devant le tribunal de grande instance d’Amiens.

Aux termes du jugement rendu le 11 mai 2012, le tribunal de grande instance d’Amiens a dit que les demandes présentées par Monsieur F C et Madame D E, épouse C, au titre de la nullité des résolutions prises par l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2010 sont recevables, les a déboutés de leur demande d’annulation des résolutions adoptées par l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2010, les a déboutés de leur demande d’annulation des résolutions adoptées par l’assemblée générale ordinaire du XXX, les a déboutés de leur demande tendant à ce qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de procéder à un décompte de charges expurgé des frais d’électricité, de procédure et d’eau froide, et les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts, enfin les a condamnés à verser au syndicat des copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les a déboutés de leur demande présentée à ce titre, les a condamnés aux dépens, à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et dont distraction au profit de la SCP Lebège, Pauwels, Derbise, a débouté les parties de leurs demandes autres ou plus amples et a dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration enregistrée le 15 juin 2012, Monsieur F C et Madame D E, épouse C, ont interjeté appel général de cette décision.

Pour l’exposé des moyens des parties, qui seront examinés dans les motifs de l’arrêt, il est renvoyé aux conclusions transmises sur RPVA le 14 novembre 2012 par Monsieur F C et Madame D E, épouse C, et le 20 septembre 2012 par le syndicat des copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery, représenté par son syndic, la société Foncia Hauguel (Foncia Union immobilière Amiénoise).

Monsieur F C et Madame D E, épouse C, demandent à la Cour d’infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il les a déclarés recevables et bien fondés (sic) aux fins d’obtenir la nullité des résolutions prises tant par l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2010 et celles adoptées par l’assemblée générale ordinaire du XXX et statuant à nouveau, vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, le décret et l’arrêté comptables du 14 mars 2005, d’annuler l’ensemble des résolutions adoptées par l’assemblée générale extraordinaire du Syndicat des Copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery en date du 27 juillet 2010, d’annuler l’ensemble des résolutions adoptées par l’assemblée générale ordinaire du Syndicat des Copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery en date du XXX, d’ordonner au Syndicat des Copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery représenté par son syndic la SAS FONCIA de procéder à un décompte de charges expurgé des frais généraux sollicités au titre du lot n° 25, et un décompte de charges concernant le lot n° 17 expurgé des frais de procédure, d’eau froide, d’entretien et de réinstallation des comptes (sic – en fait pompes) de relevage, de condamner le Syndicat des copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery représenté par son syndic la SAS Foncia à leur payer des dommages et intérêts d’un montant de 2.000 € en réparation de leur préjudice, de débouter le Syndicat des copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery, représenté par son syndic la SAS Foncia de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires en ceux compris de son appel incident manifestement non fondé, de le condamner à leur payer une indemnité d’un montant de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SCP Bouquet-Chivot-Fayein Bourgois-Wadier, avocats aux offres de droit en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery, représenté par son syndic, la société Foncia Hauguel (Foncia Union immobilière Amiénoise) demande à la Cour, vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Amiens le 11 mai 2012 en ce qu’il a dit les demandes présentées par Monsieur et Madame C au titre de la nullité des résolutions prises par l’Assemblée Générale Extraordinaire du 27 juillet 2010 recevables, en conséquence, de les déclarer irrecevables en leur demande tendant à voir annuler l’ensemble des résolutions adoptées par l’assemblée générale extraordinaire du Syndicat des Copropriétaires du 48 Q S Florimont U à Rivery en date du 27 juillet 2010, à titre subsidiaire, et pour les autres demandes, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Amiens le 11 mai 2012, y ajoutant, de condamner solidairement Monsieur et Madame C à lui payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction est requise au profit de la SCP Lebegue Pauwels Derbises, Avocat aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 mai 2013 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 septembre 2013 pour y être plaidée.

Moyens des parties

Monsieur F C et Madame D E, épouse C, font valoir qu’ils reçoivent des demandes de provision sur charges en leur qualité de titulaire des lots n° 17 et 25 mais n’ont reçu de convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2010 et à l’assemblée générale ordinaire du XXX qu’en qualité de copropriétaires du lot n° 17, et non du lot n° 25, que le Tribunal a considéré que l’action était recevable en raison de ce problème de convocation car ils n’avaient pu acquiescer au vote en qualité de copropriétaires du lot n°25 et a relevé qu’il n’était pas prouvé que les décisions prises par l’assemblée générale extraordinaire, tout comme celles de l’assemblée générale ordinaire aient été notifiées dans les formes visées à l’article 18 du décret du 17 mars 1967, c’est-à-dire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par télécopie avec récépissé…. , qu’à titre subsidiaire et comme il existe une difficulté concernant l’application même du règlement de copropriété et de l’état de répartition des charges par lots le délai de deux mois ne saurait courir, qu’il n’existe pas de lot n°25, l’immeuble ainsi intitulé leur appartenant et ne faisant pas partie de la copropriété, que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne saurait dès lors être appliqué, s’agissant de surcroît d’une anomalie formelle particulièrement grave, le syndic de copropriété ayant reconnu dans ses dernières écritures devant le tribunal avoir à des fins propres créé fictivement le lot n°25 (sans doute pour atténuer le poids des charges de copropriété des autres copropriétaires – voir Paris 23^e B 17 juin 2004 pour une irrégularité) dans le but de solliciter des charges concernant les pompes de relevage à leur égard, qu’il évoque la création fictive de ce lot pour exciper de leur convocation régulière en leur qualité de copropriétaires du lot parking n°17 et d’une représentation de Monsieur C lors des assemblées mais que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, que le délai de deux mois court à compter de la réception de la notification régulière du procès-verbal et plus précisément le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire de la réception par télécopie, ce dont il n’est pas justifié, que de même, l’intimé ne peut évoquer l’irrecevabilité de l’instance au motif que Monsieur C aurait accepté la délibération, qu’en créant fictivement un lot n° 25 à l’encontre des concluants, et sans qu’aucun vote n’ait été émis, l’action est particulièrement recevable suivant jurisprudence constante en raison de l’existence manifeste d’un dol (3^e Civ. 4/06/2009 pourvoi n°08-10.493), qu’enfin l’action en annulation de la répartition des charges illégales n’est pas soumise à la prescription de droit commun, les clauses réputées non écrites par l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 étant non avenues par le seul effet de la loi les copropriétaires demandeurs sont en droit de faire établir l’assiette et le mode de répartition des charges selon les critères légaux même après l’expiration des délais spéciaux résultant de cette même loi suivant jurisprudence constante (3^e Civ. 12 juin 1991 bull civ III n° 170).

Ils soutiennent également qu’ils sont recevables à solliciter l’annulation de la résolution prise par l’Assemblée générale extraordinaire en date du 27 juillet 2010 dans la mesure où la convocation de cette assemblée en date du 19 juillet 2010 ne respecte pas le délai de 21 jours prévu aux articles 8 et 9 du décret du 17 mars 1967 et où un devis ayant déjà été établi et le jugement non encore signifié, aucune urgence ne saurait être démontrée, que dans le cas d’urgence l’auteur de la convocation doit en faire mention dans la convocation et s’en expliquer de façon précise, les tribunaux appréciant sévèrement les circonstances constitutives de l’urgence et susceptibles de justifier la réduction du délai de convocation (Paris, 24 septembre 1993 revue droit immobilier 1994 page 100), que non seulement l’urgence n’est aucunement caractérisée de façon précise en l’espèce, mais encore le jugement, invoqué par les défendeurs pour tenter de démontrer son existence, met à la charge de la copropriété une astreinte non définitive, le tribunal s’en réservant le contentieux, que la seule référence à l’exécution provisoire est manifestement insuffisante, qu’il s’agit dès lors d’un cas de nullité de forme entraînant la nullité des résolutions prises par l’assemblée.

Ils se disent encore fondés à solliciter l’annulation des résolutions prises par l’assemblée de la copropriété en date du XXX en raison des vices affectant la convocation reçue le 16 novembre 2010, au motif que lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur les comptes, doivent être notifiés lors de la convocation pour la validité de la décision notamment l’état financier du Syndicat des Copropriétaires et son compte de gestion générale, l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération, le projet de budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, les annexes au budget prévisionnel et, si la question à débattre est relative à l’approbation d’un contrat, d’un devis ou d’un marché, notamment pour la réalisation des travaux, les conditions essentielles du contrat proposé, l’information des copropriétaires étant encore assurée par la mise à disposition pendant le délai s’écoulant entre la convocation et la tenue de l’Assemblée appelée à connaître des comptes des pièces justificatives des charges, qu’il n’est pas prouvé que la convocation leur a été adressée pour les deux lots (puisqu’il leur est réclamé des provisions pour le lots 25 et le parking), la quote part visée dans la convocation reçue étant de 58 € (') (pièce 7) et concernant dès lors le lot parking et non le lot numéro 25, que, de plus, il ne leur a pas été indiqué qu’ils pouvaient consulter les comptes ainsi que les pièces justificatives de charges pendant le délai s’écoulant entre la date de réception de la convocation et l’Assemblée Générale des copropriétaires, qu’il n’existe aucun projet de budget prévisionnel présenté avec le comparatif du budget prévisionnel voté et que seul un compte de gestion pour opérations courantes de l’exercice clos réalisé du 1^er juillet 2009 au 30 juin 2010 et le budget prévisionnel de l’exercice N+2 du 01 juillet 2011 au 30 juin 2012 ont été adressés de sorte qu’il manque de fait le précédent budget provisionnel voté, sachant que ce point est d’autant plus important qu’il y a été fait état d’un changement de pompes de relevage, qu’en outre les informations données sur la liste des copropriétaires sont erronées, les mentionnant comme propriétaires de deux lots, et par suite l’intégralité des sommes sollicitées auprès des autres copropriétaires est à recalculer, qu’à titre superfétatoire, il n’existe aucunement de comparatif entre budgets prévisionnels, le fait qu’il s’y trouve un compte séparé relatif au changement de pompe de relevage ne pouvant valablement être opposé puisque la loi impose un budget complet de la copropriété conformément au modèle établi par le décret n°2005-240, qu’il n’y a donc pas eu de consentement éclairé de la part des copropriétaires ne pouvant se déplacer à ladite assemblée, faute d’information fiable, qu’enfin, l’ordre du jour comportant la question de la désignation du représentant légal du syndicat, l’article 11-II du décret de 1967 impose la communication de l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération mais n’a pas été respecté, que ces différentes omissions et erreurs constituent des chefs de nullité de la convocation et des résolutions prises par l’assemblée générale subséquente, qu’ils ne peuvent pas comprendre que la copropriété et son syndic demandent des charges à leur voisin en créant fictivement des lots pour les besoins de la cause, que le grief est d’autant plus important pour eux qu’il leur était demandé in fine des charges pour un lot fictif et qu’il est donc demandé à la Cour d’annuler les résolutions pour des problèmes affectant la convocation tout comme le déroulement de l’Assemblée en elle-même puisque le calcul des tantièmes quant au vote et la répartition des charges n’a pas été respecté, le lot 25 n’ayant pas été pris en compte et pour cause, celui-AC n’existant aucunement.

Les appelants demandent enfin l’annulation des charges aux motifs que le syndic a eu un comportement particulièrement dolosif à leur égard, qu’ils ne sont propriétaires que du lot n°17 à savoir d’une place de parking et d’aucun autre lot de la copropriété, que, par conséquent, il ne saurait leur être demandé de charges relevant fictivement d’un lot n° 25, que de surcroît leur immeuble d’habitation comporte son propre branchement en eau, son propre compteur électrique et encore son propre système d’assainissement, qu’il ne peut pas leur être mis à charge les frais correspondant à la remise en état des pompes de relevage de l’eau et de curage pour ce lot, qu’ils versent aux débats le rapport d’expertise concernant les pompes de relevage qui précise que leur immeuble n’est plus rattaché aux pompes de traitement des eaux vannes, que c’est donc de façon contestable que les premiers juges ont considéré que conformément à l’article 4 du règlement de copropriété, ils devaient participer aux charges tant de pompe de relevage qu’en qualité de titulaire de lot figurant sur la parcelle cadastrée section XXX, que si, par extraordinaire, ils étaient rattachés aux pompes de relevage la copropriété devrait faire une demande devant les tribunaux en cas de refus et ne pourrait s’arroger le droit d’appliquer les statuts de la copropriété en créant fictivement un lot de façon purement abusive, que, concernant le lot n° 17, en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs obéissent à un critère d’utilité pour le lot en question, ces dispositions étant d’ordre public, qu’ils n’ont jamais entendu contester les charges relatives à l’entretien de leur place de parking mais que la copropriété ne s’explique pas sur la facturation d’eau pour ce parking alors qu’aucun robinet n’y est installé ni sur la facturation des frais de pompes de relevage pour une place de parking qui n’est pas pourvu de toilettes, qu’il convient donc d’ordonner au syndicat de la copropriété d’effectuer un nouveau compte de charges expurgé des frais sollicités pour le lot 25, et quant au lot n° 17 un compte de charges expurgé des frais de remise en état des pompes de relevage et de leur entretien tout comme des débours de l’instance engagée par-devant le tribunal de grande instance d’Amiens ayant abouti au jugement en date du 30 juin 2010, lesdits frais ne pouvant leur être imputés conformément à l’article 10-1 du décret susvisé.

Le syndicat des copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery soutient que Monsieur et Madame C ont été convoqués le 19 juillet 2010 à l’assemblée générale extraordinaire qui s’est tenue le 27 juillet 2010 et ont adressé le 21 juillet 2010 à la société Foncia Hauguel un pouvoir de représentation pour ladite assemblée générale à Monsieur A, que la feuille de présence mentionne bien ce dernier comme leur mandataire et que l’ensemble des résolutions prises lors de cette assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2010 a été voté à l’unanimité, que l’article 42 alinéa 2 de la Loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 dispose que : 'Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du Syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale’ et que l’article 18 du décret de 1967 précise que : 'le délai prévu à l 'article 42 alinéa 2 de la loi (…) court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants', qu’ils ne sauraient arguer la qualité de copropriétaires opposants ou défaillants, ayant régulièrement donné pouvoir à Monsieur A, lequel a voté en faveur de la résolution, que c’est à tort que la décision entreprise a apprécié qu’ils n’étaient pas représentés en leur qualité de copropriétaires du lot 25 et devaient être considérés comme étant défaillants pour ce lot et qu’en raison de l’absence de justification de notification de la décision par lettre recommandée avec accusé de réception, leur action était recevable, que sur le reproche du non respect du délai de convocation de 21 jours il a en effet convoqué l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2010 en urgence afin de faire voter les travaux auxquels il avait été condamné par jugement du tribunal de grande instance d’Amiens du 30 juin 2010, le plus rapidement possible, conformément au règlement de copropriété qui stipule expressément que 'en cas d’urgence ce délai pourra être réduit à 8 jours', que ce jugement l’avait condamné à exécuter, sous astreinte de 30 € par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la décision, les travaux de réfection des pompes de relevage et qu’il y avait donc manifestement et incontestablement urgence à réunir cette assemblée générale extraordinaire, ce d’autant que les pompes fonctionnaient mal, qu’il souhaitait, sur recommandation de Monsieur B qui avait visité la station de relevage afin d’effectuer son devis, procéder aux travaux le plus rapidement possible afin d’éviter de nouveaux dégâts, que de plus, il s’agissait d’une seconde convocation permettant un délai réduit à 8 jours (article 19 du décret du 17 mars 1967), qu’en effet, une première Assemblée Générale Extraordinaire avait eu lieu le 13 juillet 2010 lors de laquelle les devis ne proposaient que la réfection des pompes, les copropriétaires avaient jugé les travaux insuffisants et avaient demandé une seconde assemblée générale extraordinaire le 27 juillet 2010 afin d’avoir un devis pour le remplacement total de la station de relevage, qu’il est donc demandé à la Cour de déclarer à titre principal Monsieur et Madame C irrecevables en leur demande de voir prononcer la nullité de la résolution prise par l’assemblée générale extraordinaire en date du 27 juillet 2010 et à titre subsidiaire les en débouter.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que, devant les premiers juges, Monsieur et Madame C prétendaient que la convocation, comme la notification du procès verbal d’assemblée seraient entachés d’une nullité, comme ne visant pas l’ensemble des lots dont ils sont propriétaires, savoir les lots 17 et 25, mais uniquement le lot 17 relatif au parking et indique qu’en tout état de cause, et contrairement à ce qu’ils prétendaient le lot n° 25 n’existe pas conformément à l’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété, que c’est un lot fictif qui a été créé uniquement dans le dessein de pouvoir demander à Monsieur et Madame C les charges concernant les pompes de relevage, ce qui est justifié par l’appel de provision versé aux débats (pièce 16), qu’il en ressort qu’il n’avait nullement à être visé dans la convocation ou dans la notification du procès verbal d’assemblée.

S’agissant de l’assemblée générale ordinaire du XXX, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en dépit de la régulière convocation adressée à Monsieur et Madame C, ces derniers étaient absents et que la société Foncia Hauguel leur a dès lors régulièrement notifié le procès verbal de l’assemblée générale selon lettre recommandée avec accusé de réception du 13 janvier 2011, réceptionnée le 14 janvier suivant, que leurs différents griefs sont infondés, que l’état financier du Syndicat des Copropriétaires du 48 Q S Florimont U et son compte de gestion général étaient joints à la convocation (pièce 4), de même que le contrat de Syndic signé lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2009 (pièce 5), le montant des honoraires ainsi que les frais de gestion (pièce 6) et enfin les prestations variables (pièce 7), le projet de budget prévisionnel et le comparatif du budget (pièce 6), et que l’information des copropriétaires pour la mise à disposition des pièces justificatives de charges a également été parfaitement respectée, qu’en outre les travaux sur les pompes de relevage ont été votés lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2010 et ne sont pas payés avec le budget courant.

S’agissant des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur et Madame C prétendent à tort posséder leur propre réseau d’assainissement, qu’en effet, il a été prouvé lors de l’expertise organisée lors de la précédente procédure que les eaux partant de chez eux se déversaient dans la fosse des pompes de relevage (pièce 12), que le tribunal de grande instance d’Amiens n’a d’ailleurs pas mis à sa charge les travaux de débranchement et de colmatage de la canalisation venant de chez eux, qu’au surplus, le règlement de copropriété stipule que les propriétaires du terrain dont les références cadastrales sont AE 552, à savoir Monsieur et Madame C, participent aux 'travaux d’entretien, de réparation et de remplacement de ce système de relevage et à la consommation électrique’ à concurrence de 251 millièmes (pièce 13), que concernant les dépenses d’eau et d’électricité, ainsi que les frais de procédure, ces dépenses sont provisionnées en charges générales, qu’ils sont ainsi tenus de participer à hauteur de leur millième pour la place de parking, que la régularisation intervient au moment de la régularisation des charges et que ces dépenses spécifiques seront reprises par la clé bâtiment excluant les lots secondaires (parking de Monsieur et Madame C), que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame C de leur demande tendant à lui voir ordonner de procéder à un décompte de charges expurgé des frais, d’électricité, de procédure et d’eau froide.

SUR CE

Sur le champ de la copropriété

Si les premiers juges ont retenu que Monsieur F C et Madame D E, épouse C, 'sont propriétaires des lots 17 et 25 de la copropriété 48 Q S T U située 48 ter S T U à Rivery (Somme)', la Cour doit à titre préliminaire s’interroger sur la situation précise du lot 25, compte tenu des conséquences qui s’y attachent dans la présente procédure et des contradictions que recèlent à cet égard les écritures des parties et notamment celles des appelants qui se prévalent tantôt de ce que ce lot appartient à la copropriété pour fonder la recevabilité de leur recours contre les résolutions prises par l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2010 tantôt de ce qu’il est en dehors de cette copropriété pour justifier leur demande d’être déchargés de certaines charges de copropriété voire pour reprocher un dol au syndicat des copropriétaires.

Or, aux termes de leur assignation devant le tribunal de grande instance d’Amiens du 9 février 2011, Monsieur F C et Madame D E, épouse C, se sont dits 'propriétaires à Rivery d’un terrain sis 48 ter, S T U figurant au cadastre sous le XXX, faisant partie de la copropriété 48 Q S T U’ et 'plus précisément (…) titulaires des lots 17 et 25 de la copropriété', ajoutant 'l’immeuble des requérants, parfaitement individualisable au sein de la copropriété, dispose d’un système de traitement des eaux vannes qui lui est propre (…)'.

Dans leurs dernières écritures, ils indiquent, en revanche : 'Suite au décès de Monsieur et Madame C-M, leur fils et son épouse, les concluants sont aujourd’hui propriétaires au sein de la copropriété du lot parking n° 17, et de l’immeuble jouxtant cette propriété cadastré section XXX et 552'.

Le syndicat des copropriétaires énonce quant à lui dans ses écritures : 'En tout état de cause, et contrairement à ce que prétendaient Monsieur et Madame C, le lot n° 25 n’existe pas conformément à l’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété communiqué par le Syndicat des Copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery (pièce 15). (…) Ce lot est un lot fictif qui a été créé par le Syndicat des Copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery uniquement dans le dessein de pouvoir demander à Monsieur et Madame C les charges concernant les pompes de relevage, ce qui est justifié par l’appel de provision versé aux débats (pièce 16)' (haut de la page 8 des conclusions).

Au vu des documents produits :

— la lecture de l''état descriptif de division – règlement de copropriété’ établi par acte de Maître Robillart, notaire associé à Amiens, le 13 janvier 1993, ne comporte la description que de 24 lots (pages 6 à 11), dont le lot n° 17, décrit comme 'un emplacement de parking (…) et la copropriété des parties communes à concurrence de 58/10.000°' ;

— il ressort également du paragraphe 'Servitudes’ de cet acte (page 4) que 'diverses servitudes ont été créées en vue des présentes aux termes d’un acte reçu par Maître Paul Robillart, notaire associé soussigné, le 13 janvier 1993, dont une copie demeurera jointe et annexée aux présentes, après mention',

— le paragraphe '4. Conventions’ de ce dernier acte (pages 5 à 9) est ainsi rédigé:

'Monsieur et Madame C M ou leurs représentants conviennent de constituer sur leur immeuble, les servitudes AC-après :

'(…) E) – Station de relevage des eaux vannes -

'Il a été implanté au point 8 du plan AC-joint, un système de relevage des eaux vannes de l’ensemble des biens situés au fond de la propriété de Monsieur et Madame C pour amener les eaux vannes du fond de cette propriété au réseau existant de la S T U.

'Ce système de relevage des eaux vannes doit perdurer au fil des années et, en conséquence :

'Il est créé, au profit des parcelles cadastrées Section AE n°548 'T U’ pour une contenance de 1a 05ca, XXX 'T U’ pour une contenance de 1a 25ca, AE n°551 'T U’ pour une contenance de 3a 18ca, XXX 'T U’ pour une contenance de 1a 53ca et XXX 'T U’ pour une contenance de 1a 19ca qui seront les fonds dominants à l’encontre de la parcelle cadastrée Section AE n°547 'T U’ pour une contenance de 2a 25ca qui sera le fonds servant, une servitude de maintien de la maçonnerie et du système mécanique de la pompe de relevage permettant l’acheminement au réseau de la S T U, des eaux vannes provenant des parcelles cadastrées Section XXX, 551 et 552.

'A ce sujet, il est dès à présent stipulé que les travaux d’entretien, de réparation et de remplacement de ce système de relevage, et la consommation électrique seront supportés :

'- par les propriétaires des parcelles cadastrées Section XXX, 549 à concurrence de DEUX CENT CINQUANTE ET UN / MILLIEMES ;

'- par les propriétaires des parcelles cadastrées Section AE n°s 550 et 551 à concurrence de CINQ CENT QUATRE VINGT SEPT / MILLIEMES ;

'- par le propriétaire de la parcelle cadastrées Section XXX à concurrence de DEUX CENT CINQUANTE ET UN / MILLIEMES ;'

Il y a donc lieu de retenir, en ce que ce constat est nécessaire à la résolution des questions dont est saisie la Cour, que la copropriété ne comprend pas de lot n° 25, Monsieur F C et Madame D E, épouse C, étant en revanche redevables de charges dans le cadre de la servitude, en ce qui concerne la station de relevage des eaux vannes, à hauteur de 251/1.000èmes, s’agissant des travaux d’entretien, de réparation et de remplacement de ce système de relevage et la consommation électrique, en leur qualité de propriétaires de la parcelle cadastrée Section XXX.

Sur les demandes présentées par Monsieur F C et Madame D E, épouse C, au titre de la nullité des résolutions prises par l’Assemblée Générale Extraordinaire du 27 juillet 2010

Le premier juge a accueilli la recevabilité de la contestation par Monsieur F C et Madame D E, épouse C, au motif de ce que ceux-AC n’étaient pas représentés à l’Assemblée Générale Extraordinaire du 27 juillet 2010 en leur qualité de copropriétaires du lot n° 25, devaient donc être considérés défaillants à cette assemblée générale pour ce lot et qu’il n’était pas démontré que les décisions prises leur aient été notifiées dans les formes exigées, la preuve de la notification dans ces formes incombant au syndic.

Cependant, ainsi qu’il a été relevé par la Cour et ressort des écritures concordantes des parties, la copropriété ne comprend pas de lot n° 25 et Monsieur F C et Madame D E, épouse C, ne sauraient donc fonder la recevabilité de leur action sur leur qualité de copropriétaires d’un tel lot.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a dit que les demandes présentées par Monsieur F C et Madame D E, épouse C, au titre de la nullité des résolutions prises par l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2010 sont recevables et, statuant à nouveau, la Cour dira les époux C irrecevables en ces demandes.

En conséquence, le jugement ne peut qu’être également infirmé en ce qu’il a débouté Monsieur F C et Madame D E, épouse C, de leur demande d’annulation des résolutions adoptées par l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2010 et la Cour ne peut statuer à nouveau, par suite de l’irrecevabilité de cette demande.

Sur la demande de Monsieur F C et Madame D E, épouse C, d’annulation des résolutions adoptées par l’assemblée générale ordinaire du XXX

Monsieur F C et Madame D E, épouse C, réitèrent la demande d’annulation des résolutions adoptées par l’assemblée générale ordinaire du Syndicat des Copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery le XXX.

C’est cependant par de justes motifs, adoptés par la Cour, que le premier juge, après avoir analysé les doléances des époux C au regard des différents documents et avoir répondu précisément à chacune de leurs critiques, les a déboutés de leur demande d’annulation des résolutions adoptées par l’assemblée générale ordinaire du XXX.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les charges de copropriété

Ainsi qu’il a été précédemment relevé, la copropriété ne comprend pas de lot n° 25 et les époux C sont dès lors fondés dans leur demande tendant à ce que soit ordonné au Syndicat des Copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery représenté par son syndic la SAS FONCIA de procéder à un décompte de charges expurgé des frais généraux sollicités au titre de ce lot.

S’agissant des charges de la copropriété, le jugement sera donc infirmé en ce qu’il les a déboutés au motif de ce qu’ils sont propriétaires de la parcelle cadastrée Section XXX, qualité qui les rend redevables de charges sans le cadre de la servitude mais non dans celui de la copropriété.

Concernant le lot n° 17, au vu des explications du syndicat des copropriétaires selon lesquelles lors de la régularisation des charges les dépenses spécifiques seront reprises par la clé bâtiment excluant les lots secondaires, tel le parking des époux C, ces derniers n’ont pas d’intérêt à voir ordonner au syndic de procéder à un décompte de charges expurgé des frais, d’électricité, de procédure et d’eau froide et le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les époux C

Monsieur F C et Madame D E, épouse C, ne justifient pas, ainsi que l’a relevé le premier juge, d’un préjudice appelant réparation et le jugement sera donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais hors dépens

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais hors dépens.

En raison de leur succombance respective en appel, Monsieur F C et Madame D E, épouse C, d’une part, le syndicat des copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery, représenté par son syndic, la société Foncia Hauguel (Foncia Union immobilière Amiénoise), d’autre part, supporteront la charge de leurs dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant après débats publics, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 11 mai 2012 par le tribunal de grande instance d’Amiens sauf en ce qu’il a dit que les demandes présentées par Monsieur F C et Madame D E, épouse C, au titre de la nullité des résolutions prises par l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2010 sont recevables, les a déboutés de leur demande d’annulation des résolutions adoptées par l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2010 et les a déboutés de leur demande tendant à ce qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de procéder à un décompte de charges expurgé des frais d’électricité, de procédure et d’eau froide, s’agissant du lot n° 25,

Et, statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Dit Monsieur F C et Madame D E, épouse C, irrecevables en leurs demandes de nullité des résolutions prises par l’assemblée générale extraordinaire du 27 juillet 2010,

Ordonne au Syndicat des Copropriétaires du 48 Q S T U à Rivery représenté par son syndic la SAS FONCIA de procéder à un décompte de charges expurgé des frais généraux sollicités au titre du lot 25,

Laisse à chaque partie la charge des dépens d’appel par elle exposés,

Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Le Greffier Le Président