ARRET

N°

SARL BATITERRE

C/

Communauté COMMUNE DE X

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1^re chambre – 2^e section

ARRET DU 19 MARS 2013

RG : 11/02618

APPEL D’UN JUGEMENT du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS du 31 mai 2011

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

SARL BATITERRE

XXX

XXX

Représentée par la SCP LE ROY Bertrand, SCP d’avoués au barreau d’AMIENS jusqu’au 31 décembre 2011

Puis par la SELARL LE ROY JEROME, SELARL d’avocats au barreau D’AMIENS, constituée

Plaidant par M^e Cédric MARTINEZ de la SCP BOURLION-DELPLA, SCP d’avocats au barreau de VAL D’OISE

ET :

INTIMEE

Communauté COMMUNE DE X

XXX

60270 X

Représentée par la SCP MILLON PLATEAU, SCP d’avoués au barreau D’AMIENS jusqu’au 31 décembre 2011 devenue SCP d’avocats

Plaidant par M^e Isabelle CASSIN , avocate au barreau de PARIS

DEBATS :

A l’audience publique du 04 Décembre 2012, devant :

M. RINUY, Président,

M^me A et M^me Y, Conseillères,

qui en ont délibéré conformément à la Loi, le Président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 Février 2013

GREFFIER : M^me Z

Les parties ont été informées par courrier motivé de la prorogation du délibéré au 05 Mars puis au 19 Mars 2013 pour prononcé de l’arrêt par mise à disposition au greffe.

PRONONCE :

Le 19 Mars 2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, M. RINUY Président, a signé la minute avec M^me Z, Greffier.

*

* *

DECISION :

La commune de X a exercé, le 14/04/2006, son droit de préemption sur un ensemble immobilier (bâtiment occupé par des logements d’habitation et terrain non bâti) situé XXX à X, promis à la vente par la société La Gérance générale foncière à la société Batiterre, moyennant le prix prévu dans la promesse unilatérale de vente, soit 1 330 000€.

L’exercice du droit de préemption avait pour but de construire, sur la partie du terrain non bâtie, un bâtiment de 20 logements F3 dans le cadre de la politique locale de l’habitat tendant notamment à contribuer à combler l’écart existant entre les logements HLM et les maisons.

En 2009 et après division, la commune de X a mis en vente la partie bâtie de la parcelle préalablement divisée en lots de copropriété comprenant 9 logements, après avoir remis aux normes les 8 logements existants et les parties communes et aménagé un 9^e logement dans un local commun existant. Six logements sur les 9, d’une surface de 66 m² à 119 m², ont d’ores et déjà trouvé acquéreurs entre le 29/10/2009 et le 9/11/2010 pour un prix total de 1 624 319,61€.

Suivant assignation du 27/10/2009, la société Batiterre a attrait la commune de X devant le tribunal de grande instance de Senlis aux fins de la voir condamner, sur le fondement des articles L. 210-1, L. 213-11, L.213-12 et L. 300-1 du code de l’urbanisme, à lui verser en principal 1'051'273,12 € de dommages et intérêts en réparation de son manque à gagner qu’elle aurait pu réaliser en faisant elle-même une opération immobilière sur cette parcelle, estimant que la commune devait lui proposer la rétrocession du bien comme n’ayant pas utilisé le bien préempté conformément au but affiché puisqu’elle n’a pas construit 20 logements F3 et a fait une plus-value substantielle sur les logements revendus.

Par jugement rendu le 31 mai 2011, le tribunal de grande instance de Senlis a débouté la société Batiterre de ses demandes et l’a condamnée à verser à la commune de X 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le tribunal a estimé que la commune de X n’avait pas l’obligation de réaliser les travaux de construction des nouveaux logements dans un délai précis et qu’elle n’avait pas aliéné une partie du bien préempté à d’autres fins que celle prévue à l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme puisque la nouvelle affectation de la partie vendue était conforme à l’un des trois objectifs de la politique de l’habitat de la commune de X, définis par la délibération du conseil municipal du 15/02/2006, à savoir 'combler l’écart entre les HLM et les maisons', le prix moyen de ces logements étant de 1845€ le mètre carré soit environ 1000€ de moins que le prix du marché.

La société Batiterre a interjeté appel de ce jugement et par conclusions infirmatives du 11/04/2012 demande à la cour, au visa des articles L.213-11 et L.213-12 du code de l’urbanisme, 1382 du code civil et L.210-1 et L.300-1 du code de l’urbanisme, de :

— constater que la commune de X a fait un usage abusif de son droit de préemption urbain afin de réaliser une opération de spéculation immobilière,

— constater que la commune de X a revendu telle quelle une partie du bien immobilier préempté avec une plus-value notable, et de ce fait n’a pas respecté la procédure de préemption,

— constater que la commune de X ne lui a pas permis d’exercer son droit de rétrocession prévu par l’article L. 213-11 alinéa 5 et L. 213-12 alinéa 2 du code de l’urbanisme,

— dire que la commune de X a engagé sa responsabilité au sens des dispositions de l’article 1382 du Code civil et doit réparer le préjudice qu’elle lui a causé,

— en conséquence, condamner la commune de X à lui verser 1'051'273,12 €

outre les intérêts depuis le jour de la préemption,

— la condamner à lui verser 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle justifie les 1 051 273,12€ demandés par la plus-value que la mairie a faite ou qu’elle peut faire en revendant les logements (962 091,41€) et en revendant le terrain qu’elle a conservé à un promoteur immobilier. Elle fait valoir que la commune a réalisé et va encore réaliser une plus-value substantielle, que les logements n’ont pas été aménagés en F3, contrairement aux objectifs de la décision de préemption, qu’ils n’ont pas été réservés aux séniors ou aux personnes travaillant dans le domaine des services à la personne, que les prix de vente ne sont pas ceux de logements sociaux ni de logements intermédiaires pouvant contribuer à combler l’écart entre les logements HLM et les maisons de X et que les logements vendus par la commune sont à aménager et/ou à rénover.

Par conclusions du 24 novembre 2011, la commune de X demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de condamner la société Batiterre à lui verser 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens.

Elle indique que la commune de X comporte très peu de logements F3 pour les jeunes des familles godviciennes qui désirent s’installer à X, que l’objectif de créer des logements intermédiaires entre le logement social et le logement résidentiel est bien réalisé puisque le prix de vente se situe au niveau du prix de revient (achat + travaux réalisés et frais), qu’il ne s’agit pas d’une opération spéculative puisque le prix au mètre carré correspond à la moitié du prix du neuf et que la commune donne une chance à des acheteurs bricoleurs de parvenir à réhabiliter un logement à un coût raisonnable. Elle indique avoir différé le projet de construction de 20 logements supplémentaires compte tenu de la conjoncture immobilière.

Elle ajoute à titre subsidiaire que le préjudice invoqué par la société Batiterre n’est qu’hypothétique, et qu’elle extrapole sur le prix de vente des appartements non construits.

L’ ordonnance de clôture a été rendue le 20/06/2012.

SUR CE,

L’article L.210-1 du code de l’urbanisme dispose en son alinéa 1^er que les droits de préemption sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L.300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement.

Aux termes de l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme, les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés aux fins définies à l’article L.210-1 du même code (notamment la mise en oeuvre d’une politique locale de l’habitat) . Si le titulaire du droit de préemption décide d’utiliser ou d’aliéner à d’autres fins un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit, il doit informer de sa décision les anciens propriétaires ou leurs ayants-cause universels et leur proposer l’acquisition de ce bien en priorité. A défaut, l’article L.213-12 du code de l’urbanisme leur ouvre, ainsi qu’à la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien, une action en dommages et intérêts.

C’est à juste titre que le premier juge a débouté la société Batiterre de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’article L.213-12 alinéa 2 du code de l’urbanisme et sur l’article 1382 du code civil.

La partie non bâtie, que la commune de X a conservée et implicitement mise en réserve foncière dans l’attente de réaliser la construction de 20 logements F3, n’a, pour le moment, été ni utilisée ni aliénée.

Or, l’article L.213-11 du code de l’urbanisme n’impose pas au titulaire du droit de préemption (contrairement à ce qui se passe en matière d’expropriation) d’utiliser ou d’aliéner le bien préempté dans les 5 ans de la préemption, si bien que l’absence d’utilisation d’une fraction du bien préempté dans ce délai n’ouvre pas, à l’ancien propriétaire ou à l’acquéreur évincé, de droit à réclamer une indemnisation du fait de l’absence d’offre de rétrocession. Au surplus, cette absence d’utilisation ou de cession dans le délai de 5 ans après n’apparaît pas abusive dans la mesure où la commune a indiqué qu’elle réservait cette parcelle à la construction des 20 logements F3 et qu’elle s’est donc implicitement mais nécessairement interdit de la vendre avant la réalisation de ce programme dont elle a rappelé la future réalisation dans le règlement de copropriété et les actes de vente concernant la partie vendue.

Par ailleurs, la commune de X a vendu l’autre moitié de la parcelle, bâtie partiellement, sur laquelle elle n’avait envisagé aucun aménagement particulier dans la décision de préemption.

Cependant, comme l’a constaté le premier juge, la cession de logements anciens remis aux normes, et d’un neuf à aménager, à un prix moyen de 1800€ par mètre carré bien inférieur à celui du marché local essentiellement constitué de logements neufs ou réhabilités, respecte le programme local d’habitat défini par le conseil municipal le 15 février 2006 en ce qu’elle contribue à combler l’écart entre les logements HLM accessibles sous certaines conditions de ressources et les maisons qui ne sont accessibles qu’à des ménages aisés voire très aisés, si bien qu’elle est conforme aux objectifs fixés aux articles L.210-1 et L.300-1 du code de l’urbanisme et n’imposait donc pas à la commune, dont il n’est pas démontré qu’elle ait réalisé une plus-value ou qu’elle va en réaliser une de façon certaine, d’en proposer l’acquisition à l’ancien propriétaire ni, le cas échéant, à l’acquéreur évincé.

En tout état de cause, le préjudice que la société Batiterre invoque n’est qu’hypothétique, comme l’indique la commune de X, dans la mesure où elle n’avait pas levé l’option de la promesse unilatérale de vente, si bien qu’elle n’avait même pas exprimé son intention d’acquérir.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé et la société Batiterre, qui succombe à son recours, condamnée à en supporter les dépens et les frais hors dépens.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris,

CONDAMNE la société Batiterre à verser à la commune de X une indemnité complémentaire de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LA CONDAMNE aux dépens d’appel et admet la SCP Millon Plateau au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour les frais dont elle a fait l’avance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT