ARRÊT

N°

C

C/

Y

SARL CABINET DE SIMENCOURT

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU ONZE DÉCEMBRE DEUX MILLE TREIZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 12/03864

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AMIENS DU ONZE MAI DEUX MILLE DOUZE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur G C

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e L LUSSON, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e CATILLION, avocat au barreau d’AMIENS, substituant M^e LUSSON

APPELANT

ET

Monsieur AC Y

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté et plaidant par M^e Franck DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS

SARL CABINET DE SIMENCOURT

agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Pascal POUILLOT, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Sandra de BAILLIENCOURT, avocat au barreau d’AMIENS, substituant M^e POUILLOT

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 17 septembre 2013 devant la cour composée de M. Lionel RINUY, président de chambre, M^me AE-AF A et M^me N O, conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Monia LAMARI, greffier.

Sur le rapport de M^me A et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 novembre 2013, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Les parties ont été informées par RPVA de la prorogation du délibéré au 27 novembre 2013 puis au 11 décembre 2013 pour prononcé de l’arrêt par mise à disposition au greffe.

PRONONCÉ :

Le 11 décembre 2013, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Lionel RINUY, président de chambre, et M^me Monia LAMARI, greffier.

*

* *

DÉCISION :

Suivant un acte sous seing privé du 24 octobre 2005, Monsieur G C, d’une part, et Madame P X et Monsieur J X, se disant représentant de l’indivision X, d’autre part, ont signé un compromis de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation situé à XXX, pour la somme de 80.000 euros.

La promesse de vente a été régularisée par la société Cabinet de Simencourt, agent immobilier. Elle prévoyait en particulier que la réitération de la vente par un acte authentique devrait intervenir au plus tard le 27 décembre 2005 devant Maître AC Y, notaire à Ailly sur Noye. La réitération de la vente n’a pu intervenir à cette échéance à défaut d’accord de l’ensemble des membres de l’indivision X. Cependant, le 3 août 2006, Monsieur G C s’est fait remettre par le notaire les clés de l’immeuble pour y entreprendre des travaux de rénovation.

Par une ordonnance du 22 octobre 2008, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Amiens a débouté Madame R X d’une demande tendant à voir ordonner l’expulsion de Monsieur G C. La vente de l’immeuble a finalement été régularisée entre les parties par un acte dressé le 19 mai 2009 par Maître WAYMEL, notaire à Amiens, pour le prix de 95.000 euros.

Par actes d’huissier des 13 et 15 avril 2011, Monsieur G C a fait assigner Monsieur AC Y et la société Cabinet de Simencourt devant le tribunal de grande instance d’Amiens aux fins de voir dire qu’ils ont commis des fautes dans l’exercice de leurs fonctions engageant leur responsabilité professionnelle et les voir condamner in solidum à lui régler une somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice économique, une somme de 19.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, une somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de procédure de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Cabinet de Simencourt et Monsieur AC Y ont conclu pour dénier toute responsabilité dans l’établissement et la non réitération du compromis de vente et contester la réalité des préjudices invoqués par le demandeur.

Par un jugement du 11 mai 2012, le tribunal de grande instance d’Amiens a :

— condamné la société Cabinet de Simencourt à verser à Monsieur G U la somme de 8.000 euros au titre de la réparation de la perte de chance d’acquérir l’immeuble au prix convenu dans le compromis de vente ;

— condamné in solidum la société Cabinet de Simencourt et Monsieur AC Y à verser à Monsieur G U la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— débouté Monsieur G C de ses autres demandes indemnitaires ;

— condamné in solidum la société Cabinet de Simencourt et Monsieur AC Y à verser à Monsieur G U la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Cabinet de Simencourt et Monsieur AC Y de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum société Cabinet de Simencourt et Monsieur AC Y aux dépens avec recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SCP LUSSON CATILLION ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Aux termes d’ultimes conclusions récapitulatives du 30 janvier 2013, Monsieur G C, au visa des articles 815 et suivants, 1382 et 1992 du code civil, prie la Cour de réformer partiellement le jugement et de :

— condamner in solidum la société Cabinet de Simencourt et Monsieur AC Y à lui payer les indemnités suivantes :

— préjudice économique…………………………. 15.000 €

— préjudice de jouissance……………………….. 19.500 €

— préjudice moral………………………………….. 5.000 € ;

— débouter la société Cabinet de Simencourt et Monsieur AC Y de toutes leurs demandes, fins ou prétentions plus amples ou contraires ;

— condamner in solidum la société Cabinet de Simencourt et Monsieur AC Y à lui payer la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP LUSSON CATILLION, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions du 15 janvier 2013, la société Cabinet de Simencourt, formant appel incident, prie la Cour, au visa des articles 1992 et 1382 du code civil, de :

— dire irrecevable et en tout cas mal fondé Monsieur G C en son appel ;

— le débouter en conséquence de ses demandes formées à l’encontre de la société Cabinet de Simencourt ;

— confirmer le jugement, sauf en ce qu’il a retenu la condamnation in solidum de la société Cabinet de Simencourt et de Monsieur AC Y à verser à Monsieur G C la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— dire que la réparation du préjudice moral ne saurait incomber au Cabinet de Simencourt et relève de la seule responsabilité du notaire, Maître Y ;

— condamner Monsieur G C ou tout succombant à payer à la société Cabinet de Simencourt la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP POUILLOT DORE TANY , avocats associés, aux offres de droit.

Aux termes de conclusions du 15 janvier 2013, Monsieur AC Y, formant appel incident, prie la Cour, au visa de l’article 1382 du code civil de : … (reprendre motivation préparée sur ORDI CA).

CECI EXPOSE :

I – Sur la responsabilité de l’agent immobilier :

La Cour relève que, bien que le Cabinet de SIMENCOURT ait formé appel incident du jugement pour demander le débouté des demandes formées à son encontre par Monsieur C et la réformation du jugement en ce qu’il le condamne solidairement avec Maître Y à réparer le préjudice moral invoqué par l’appelant, il ne sollicite pas la réformation du jugement en ce qu’il a mis à sa charge le paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de la perte de chance pour Monsieur C d’acquérir l’immeuble à un prix moindre et fait valoir que le premier juge a justement fixé le montant de cette réparation au montant de la clause pénale prévue au compromis à défaut de régularisation de la vente.

Il convient donc de constater qu’en appel, le cabinet de SIMENCOURT ne conteste pas avoir engagé sa responsabilité délictuelle en rédigeant la promesse de vente sans avoir préalablement vérifié que Madame P X et Monsieur J X disposaient bien d’un mandat pour représenter l’ensemble des membres de l’indivision, ce qui s’est avéré inexact au moment d’établir l’acte de réitération de vente puisque Maître Y a rencontré des difficultés pour retrouver les indivisaires, dont l’un d’eux, Monsieur AA X, sans domicile connu, a du être représenté par un administrateur ad hoc désigné par une ordonnance sur requête du 2 juin 2006, et s’est trouvé confronté au refus de Mesdames R, B, Eliane et D X et de Monsieur L X de ratifier sa désignation en qualité de notaire liquidateur de la succession de Madame H Z et l’acte de vente de l’immeuble.

Monsieur C réitère sa demande tendant à voir prononcer la condamnation du cabinet de SIMENCOURT à lui régler la somme de 15.000 euros en réparation de la perte de chance d’acquérir l’immeuble au prix convenu dans la promesse de vente, cette somme correspondant à la différence de valeurs entre le prix prévu au compromis et le prix de l’immeuble tel qu’il a été convenu entre les parties dans l’acte du 19 mai 2009.

La Cour relève en premier lieu que Monsieur C ne peut utilement prétendre s’être trouvé contraint d’acquérir le bien immobilier au prix de 95.000 euros au motif qu’il se trouvait lié par l’obligation d’acquérir contenue dans le compromis de vente du 24 octobre 2005, alors qu’il lui était loisible d’invoquer la nullité de la promesse de vente dès qu’il a eu connaissance du défaut de qualité de Madame P X et Monsieur J X pour représenter l’indivision et ne se trouvait donc nullement tenu d’acquérir ainsi qu’il le soutient.

Ensuite, il n’est nullement démontré qu’il aurait pu acquérir l’immeuble dans de meilleures conditions, à défaut pour lui d’établir l’accord de l’ensemble des indivisaires pour lui céder l’immeuble au prix de 80.000 euros prévu dans la promesse de vente signée par Madame P X et Monsieur J X.

Il convient de constater, au contraire, qu’en prévoyant expressément que le vendeur renonçait à « réclamer une indemnité de jouissance pour l’occupation de la maison antérieurement à la signature de l’acte de vente » et que l’acquéreur renonçait à « réclamer au vendeur une indemnité pour les travaux qu’il a réalisés dans la maison, le prix convenu en ayant tenu compte », les parties à l’acte de vente du 19 mai 2009 n’ont pas prévu de majoration du prix de vente de l’immeuble par rapport à sa valeur vénale telle qu’elle aurait pu être utilement négociée en 2005.

La perte de chance résultant directement de la faute de l’agence immobilière se limite donc à l’impossibilité pour Monsieur C de prendre légalement possession de l’immeuble dans le délai prévu dans la promesse de vente, soit au plus tard le 27 décembre 2005 et consiste en un préjudice économique, l’immeuble ayant été finalement proposé à la location après la réalisation de travaux de rénovation.

Le préjudice résultant de cette perte de chance doit être réparé par l’allocation de la somme de 8.000 euros. Le jugement sera donc confirmé de ce chef par substitution de motifs.

Monsieur C n’est pas fondé à solliciter la condamnation du cabinet de SIMENCOURT à réparer le préjudice moral résultant de la procédure d’expulsion engagée contre lui par Madame R X, dès lors que la faute consistant à lui remettre les clés de l’immeuble et permettre la prise de possession des lieux sans droit ni titre, n’est nullement imputable au cabinet de SIMENCOURT, rédacteur de la promesse de vente.

En conséquence, le jugement doit être réformé en ce qu’il prononce la condamnation du cabinet de SIMENCOURT in solidum avec Maître Y au règlement d’une somme de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral et Monsieur C doit être débouté des autres demandes dirigées contre cette agence immobilière.

II – Sur la responsabilité du notaire :

Monsieur C réitère en appel ses demandes tendant à voir prononcer la condamnation de Maître Y à lui régler une somme de 15.000 euros en réparation d’un préjudice économique, une somme de 19.500 euros en réparation d’un préjudice de jouissance et une somme de 5.000 euros en réparation d’un préjudice moral. Il fait valoir au soutien de ses demandes que le notaire a engagé sa responsabilité en lui laissant croire qu’il avait obtenu l’accord des vendeurs pour qu’il prenne possession de l’immeuble et en lui remettant les clés, le 3 juillet 2006, contre la remise de la somme de 80.000 euros, prix prévu au compromis, pour la conserver à titre de séquestre dans l’attente de la réitération de la vente. Il fait valoir qu’il a fait confiance à ce praticien du droit, qu’il s’est cru légalement propriétaire et qu’il a engagé des travaux dans l’immeuble en vue de le mettre en location. Il invoque enfin les désagréments résultant de la procédure d’expulsion poursuivie contre lui devant le juge des référés du tribunal de grande instance d’Amiens à la requête de Madame R X.

Maître Y conteste toute faute en faisant valoir qu’il a rempli ses obligations en qualité d’officier ministériel en ne régularisant pas l’acte de vente, dès lors qu’il a constaté l’impossibilité de Madame P X et de Monsieur J X de justifier d’un mandat confié par l’indivision et l’impossibilité de recueillir le consentement et la signature de tous les vendeurs. Il souligne que Monsieur C ne peut raisonnablement soutenir qu’il aurait manqué à son obligation de vérification.

Sur la remise des clés de l’immeuble, il soutient que Monsieur C ne pouvait se méprendre sur la nature de ses droits, qu’il ne lui a jamais laissé croire qu’il était propriétaire et qu’il ne s’est pas dessaisi du prix de vente, la libération des fonds ne pouvant intervenir que le jour de la réitération de l’acte authentique de vente. Il fait valoir que la remise des clés antérieurement à la signature de l’acte de vente a été profitable à Monsieur C puisqu’elle lui a permis d’entreprendre des travaux dans l’immeuble dès le mois d’août 2006.

La Cour constate que Maître Y n’ayant pas rédigé la promesse de vente, c’est à bon droit que le tribunal a considéré que Monsieur C ne pouvait utilement lui reprocher d’avoir manqué à l’obligation de procéder aux vérifications nécessaires à la validité de la vente. Il convient de considérer que les diligences faites par le notaire tant auprès de l’agent immobilier que de l’avocat chargé de la défense des intérêts de certains des membres de l’indivision, ayant révélé l’absence de mandat de Madame P X et de Monsieur J X pour représenter l’indivision et des difficultés dans la liquidation de la succession de Madame Z veuve X, Maître Y s’est trouvé juridiquement dans l’impossibilité de rédiger l’acte de vente sur les énonciations contenues dans la promesse de vente.

En revanche, les premiers juges ont justement considéré que Maître Y a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil en procédant à la remise des clés de l’immeuble à Monsieur C antérieurement à la ratification de l’acte authentique de vente et en l’autorisant à prendre possession de l’immeuble. Il convient de relever en effet qu’à cette date, largement postérieurement à la date prévue pour la réitération de la vente, le notaire avait connaissance des difficultés rencontrées pour la rédaction de l’acte authentique par les courriers qui lui avaient été adressés les 7 et 9 février 2006 par Monsieur C.

En adressant au cabinet de SIMENCOURT un courrier officiel daté du 3 août 2006 aux termes duquel il lui demandait de « bien vouloir remettre un jeu de clé en votre possession de la maison sise à AMIENS, XXX, à Monsieur C G, ayant obtenu l’accord des vendeurs pour que ce dernier entre dans les lieux », sans pouvoir justifier de la réalité d’un tel accord, Maître Y a commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Il convient de rechercher si cette faute se trouve en relation directe et certaine avec les préjudices invoqués par Monsieur C.

La Cour relève que Monsieur C ne peut réclamer la condamnation de Maître Y à réparer le préjudice économique correspondant à la différence entre le prix prévu au compromis de vente et le prix négocié entre les parties pour parvenir à la rédaction de l’acte authentique de vente, alors que, d’une part, à défaut d’avoir été régulièrement représentée, le prix de vente convenu dans la promesse de vente n’a jamais engagé l’indivision X, d’autre part, les parties à l’acte de vente du 19 mai 2009 ont expressément prévu, pour le vendeur, qu’il renonçait à « réclamer une indemnité de jouissance pour l’occupation de la maison antérieurement à la signature de l’acte de vente », pour l’acquéreur, qu’il renonçait à « réclamer au vendeur une indemnité pour les travaux qu’il a réalisés dans la maison, le prix convenu en ayant tenu compte », mentions qui permettent d’écarter toute majoration du prix de vente en relation directe et certaine avec la prise de possession anticipée de l’immeuble et toute majoration par rapport à sa valeur vénale telle qu’elle aurait pu être utilement négociée en 2005.

Monsieur C ne peut davantage réclamer à Maître Y la réparation d’un préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité de proposer l’immeuble à la location tant que la vente n’a pas été réitérée, alors qu’un tel préjudice, qui résulte du retard apporté à la réitération de l’acte de vente, n’est pas imputable à Maître Y qui a justement refusé de rédiger l’acte de vente tant qu’il ne disposait pas de l’accord de l’ensemble des indivisaires, et a été réparé par le cabinet de SIMENCOURT au titre de la perte de chance comme il vient d’être dit supra.

Enfin, les premiers juges ont justement retenu qu’en autorisant la prise de possession anticipée de l’immeuble en contre partie du versement du prix convenu dans la promesse de vente du 24 octobre 2005 et en se fondant sur un accord préalable des indivisaires dont la preuve n’est pas rapportée, Maître Y est responsable du préjudice moral résultant pour Monsieur C d’avoir été assigné par Madame R X en référé expulsion. En effet, celui-ci était fondé à se prévaloir de l’apparente légalité de son entrée dans les lieux, même si le juge des référés, qui a déclaré la demande irrecevable en l’absence à la cause de tous les indivisaires, ne s’est pas prononcé au fond.

Les premiers juges ayant fait une juste appréciation de la réparation de ce préjudice moral, le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne Maître Y à régler à Monsieur C une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

— III- Sur les dépens :

En considération du sens du présent arrêt, il convient de confirmer le jugement en ses dispositions sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner Monsieur G C à supporter les dépens d’appel et de le débouter de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procès exposés en appel.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des parties intimées.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— Confirme le jugement rendu le 11 mai 2012 par le tribunal de grande instance d’AMIENS, sauf en ce qu’il condamne la société Cabinet de SIMENCOURT in solidum avec Maître AC Y à verser à Monsieur G C une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau,

— Déboute Monsieur G C de sa demande de condamnation de la société Cabinet de SIMENCOURT à lui régler des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— Déboute les parties de leur demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Monsieur G C aux dépens d’appel ;

— Accorde au profit de la SCP LEBEGUE PAUWELS DERBISE et de la SCP POUILLOT DORE TANY, avocats, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT