ARRET

N°

X

C/

Y

FD/IR

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/04831 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HL63

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS DU VINGT ET UN MAI DEUX MILLE DIX NEUF

PARTIES EN CAUSE :

Madame Z X

née le […] à mascara

de nationalité Algérienne

[…]

[…]

Représentée par M^e Zineb ABDELLATIF, avocat au barreau D’AMIENS substitué par M^e BELHAOUES Mounir, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTE

ET

Monsieur B Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau D’AMIENS et M^e SEIGNEUR Charles Henry plaidant avocat à PARIS

INTIME

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 19 mai 2020 devant la cour composée de M. D E, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Isabelle ROUGE, greffier.

Sur le rapport de M. D E et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 septembre 2020, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 22 septembre 2020, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. D E, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

Mme X a acquis, par acte du 10 avril 2008, un local correspondant au lot n° 47 d’une copropriété située […], à Paris.

Ce lot était ainsi composé':

À l’entresol un local comprenant : un accueil, un bureau sur cour, deux bureaux sur le boulevard un WC toilettes sur courette, et les quatre-vingt millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Il provenait de la division du lot n° 1 créé en 1963, désigné dans l’état descriptif de division du 8 mars 2004 comme étant ainsi composé':

«'Au rez-de-chaussée gauche : un local comprenant : magasin dur rue, deux réserves derrière, water closets, lavabo et deux escaliers intérieurs d’accès à l’entresol.

À l’entresol': un local desservi par les deux escaliers intérieurs ci-dessus, comprenant un dégagement, atelier, débarras, deux bureaux, water closets, lavabo et réserve.

Et les deux cent treize millièmes de copropriété de sol et des parties communes générales de l’immeuble'».

M^me X a fait paraître sur un site web spécialisé l’annonce suivante, qui a été publiée sous le titre «'Vente local commercial 86 m² Paris 9è'»':

«'Local idéal cabinet d’avocat, cabinet médical, ensoleillé, exposé sud situé à l’entresol. Entrée spacieuse pouvant servir de salle d’attente. Le local comprend actuellement : 5 pièces, des wc séparés + une salle d’eau'».

Par acte authentique du 21 décembre 2017, M^me X et M. Y ont signé une promesse unilatérale de vente du local, moyennant un prix de vente de 700'000 euros, avec condition suspensive d’obtention de prêts, une indemnité d’immobilisation d’un montant de 70'000'euros et une date limite de réalisation de la vente par acte authentique fixée au 6 avril 2018.

La date de conclusion de l’acte authentique ayant été reportée, l’acte n’a finalement pas été signé et M. Y a assigné à jour fixe M^me X devant le tribunal de grande instance de Senlis, par acte du 8 février 2019, y ayant été autorisé par ordonnance du 29 janvier 2018, aux fins de nullité de la promesse de vente.

Par jugement du 21 mai 2019, le tribunal a, pour l’essentiel, prononcé la nullité de la promesse de vente du 21 décembre 2017, ordonné à M^me X de restituer à M. Y l’indemnité d’immobilisation de 21'000'euros, dit n’y avoir lieu à astreinte et a débouté M. Y de sa demande indemnitaire et M^me X de sa demande de constatation de la caducité de la promesse de vente.

Par déclaration du 14 juin 2019, M^me X a fait appel.

L’instruction a été clôturée le 31 janvier 2020 et l’affaire a été fixée à l’audience des débats du 19 mai 2020.

Vu les dernières conclusions':

Du 20 décembre 2019 pour M^me X, appelante et intimée incidente,

Du 27 janvier 2020 pour M. Y, intimé et appelant incident';

SUR CE

1°) SUR LE RETRANCHEMENT DE PASSAGES DES CONCLUSIONS DE MME X':

Sur le fondement des dispositions de la loi du 29 juillet 1881, M. Y demande à la cour d’ordonner le retranchement de passages qu’il qualifie d’injurieux et diffamatoires, exposant que les conclusions n° 2 de l’appelante comprennent plusieurs passages constituant de la diffamation publique en réparation de laquelle il réclame le paiement d’une somme de 20'000'euros à titre de dommages-intérêts.

La cour n’ayant pas eu connaissance des conclusions n° 2 de M^me X, qui n’ont été échangées qu’entre les parties, de façon non publique, pendant la phase de mise en état de l’affaire et seules les dernières conclusions de l’appelante (n° 4), remises au greffe le 20 décembre 2019, ayant été évoquées lors de l’audience publique du 19 mai 2020, il ne peut être fait droit à la demande, faute de caractère public de l’écrit concerné.

2°) SUR LA NULLITÉ DE LA PROMESSE':

M^me X demande l’infirmation du jugement et le rejet des prétentions de M. Y.

Elle fait principalement valoir que le premier juge a dénaturé les faits dans la mesure où il n’a pas pris en compte les nombreux échanges préalables à la signature de la promesse et le caractère inexcusable de l’erreur de M. Y, gérant de douze sociétés civiles immobilières instruit de la chose immobilière, assisté de son notaire, le prétexte de la commercialité du local n’ayant été opposé que tardivement. Elle ajoute que les références aux textes du code de l’urbanisme sont inefficaces et que la preuve a été rapportée que la destination commerciale du bien n’a pas été modifiée au regard de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Elle précise que M. Y n’a pas donné suite faute d’obtenir le financement et n’a subi aucun préjudice.

M. Y demande quant à lui la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la promesse et ordonné la restitution de la somme de 21'000'euros et la fixation d’une astreinte, outre l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu que le lot n° 47 était en entier à usage autre qu’habitation et en ce qu’il a rejeté sa demande indemnitaire, réclamant alors la condamnation de M^me X à lui payer la somme de 30'000'euros.

Il fait essentiellement valoir que l’erreur constitue un vice du consentement dès lors qu’elle porte sur les qualités substantielles et qu’en l’espèce, la commercialité du local était une condition de son engagement, l’état descriptif de 1963 ne permettant pas d’identifier le caractère commercial du bien, lequel n’est pas commercial au regard des règles du code de l’urbanisme et qu’il appartenait à M^me X de justifier de l’autorisation d’urbanisme pour passer de la catégorie «'secteurs secondaires ou tertiaires'» à «'commerce'». Il ajoute qu’en application de l’article L. 631-17 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation, la qualité de bien à usage autre qu’habitation est imparfaitement démontrée au 1^er janvier 1970 puisqu’à cette époque, le règlement de copropriété établi depuis 1963 définissait un immeuble à usage mixte dont le local devenu ensuite lot n° 1 pouvait recevoir une destination à usage d’habitation ou autre qu’habitation et qu’en l’absence de production de baux commerciaux, il n’est pas possible de faire disparaître la présomption d’habitation au 1^er janvier 1970, puisqu’en l’absence de déclaration, le local est resté à usage d’habitation et soumis aux dispositions précitées du code de la construction et de l’habitation.

— 

À titre liminaire, il convient de relever que le dispositif du jugement ne retenant pas que le lot n° 47 était en entier à usage autre qu’habitation, la demande d’infirmation de ce chef inexistant, faite par M. Y, ne peut qu’être rejetée.

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Par ailleurs, l’argumentation des parties relative aux dispositions du code de l’urbanisme est inopérante, dès lors que les articles invoqués en l’espèce et à tort retenus par les premiers juges (articles R. 151-27 et suivants), ne visent que les dispositions et catégories devant être prises en compte lors de l’élaboration des plans locaux d’urbanisme et que les biens litigieux ne sont pas issus d’une opération de construction soumise à un tel plan.

— 

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, ajoutant que leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Et l’article 1132 du même code énonce que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

En l’espèce, il apparaît (pièce n° 27 de M^me X) que M. Y est notamment le gérant d’une agence immobilière parisienne et de neuf sociétés civiles immobilières ayant pour objet la location de terrains et d’autres biens immobiliers, toutes immatriculées à Paris.

Il doit donc être regardé comme un habitué des opérations d’acquisition immobilières connaissant particulièrement les règles relatives à la commercialité des locaux à Paris, de sorte qu’il disposait des

connaissances et de l’expérience nécessaires pour savoir de lui-même si le local objet de la promesse de vente litigieuse, qu’il avait visité au préalable, présentait un caractère commercial ou non.

En outre, il résulte de cet acte authentique que préalablement à la signature, M^me X lui avait remis une attestation établie par la commune de Paris le 9 novembre 2017 indiquant que les locaux n’ont pas été proposés en compensation dans le cadre d’une opération de changement d’usage depuis 1970, l’acte rappelant préalablement (clause usage ' destination des biens) qu’au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, l’ensemble des biens est à usage autre qu’habitation et qu’au sens des dispositions du code de l’urbanisme, lesdits biens sont à destination commerciale.

Dès lors, il appartenait à M. Y, compte tenu de son expérience et de ses connaissances précédemment mentionnées, qui avait du reste choisi de faire rédiger la promesse par son propre notaire, notaire qui, par message électronique envoyé le 19 décembre 2017 (soit avant la signature de l’acte authentique, intervenue le 21 décembre 2017) avait fait savoir à celui de M^me X que M. Y était «'fort surpris qu’il y ait une partie habitation'» et demandait de lui «'confirmer de [sic] la commercialité sur la totalité du bien'» (pièce n° 11 de M. Y), ce qui révèle l’existence de doutes sur les qualités du bien objet de la promesse, de demander des informations supplémentaires avant de signer l’acte ou de ne pas le signer.

Son erreur, à la supposer réelle, n’est donc pas excusable de sa part et ne peut conduire à l’annulation de l’acte authentique, de sorte que le jugement doit être infirmé en toutes ses dispositions, sauf celles ayant débouté M. Y de sa demande de dommages-intérêts, sans qu’il soit davantage utile de répondre aux moyens des parties.

Surabondamment et aux mêmes fins, il convient cependant de relever qu’il résulte du règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel se trouve le lot n° 1, établi en 1963 que ce dernier était composé au rez-de-chaussée d’un local commercial et à l’entresol d’un local comprenant un dégagement, un atelier, un débarras, deux bureaux, un water-closet, un lavabo et une réserve et que ce lot a été divisé en deux lots distincts le 8 mars 2004 en vue d’une vente a des acquéreurs différents : le lot n°46 était défini comme un local commercial au rez-de-chaussée et le lot n° 47 consistant en un local comprenant un accueil, un bureau sur cour, deux bureaux sur le boulevard et un WC et des toilettes sur courette. Ce local apparaît dans l’état descriptif de division comme un 'local d’activité', soit à usage autre que d’habitation.

Or, il est justifié par les différents courriers de la commune de Paris qu’aucune demande de changement de destination n’est intervenue depuis le 1^er janvier 1970, et que les locaux n’ont fait l’objet d’aucune autorisation subordonnée à une compensation depuis 1970 ni été proposés en compensation à l’occasion d’une opération de changement d’usage depuis la même année et que l’administration n’a pas eu connaissance de l’affectation temporaire d’un local d’habitation dans cet immeuble, la consultation de la base VIDOC faisant quant à elle apparaître que les locaux étaient classés comme ayant un caractère commercial au 1^er janvier 1970 et étaient occupés à cette date par une société dont l’activité consistait dans le commerce de prêt-à-porter, ce qui permet de conforter l’affirmation du caractère autre qu’à usage d’habitation du lot objet

de la promesse de vente faite par M^me X et autorisant dès lors une activité commerciale du reste permise par le règlement de copropriété.

3°) SUR LA CADUCITÉ DE LA PROMESSE ET LE PAIEMENT DE L’INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION':

M^me X demande que soit constatée la caducité de la promesse de vente et que l’intimé soit condamné à lui payer la somme de 70'000'euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, faisant valoir qu’ayant manqué à ses obligations M. Y lui est redevable de l’indemnité d’immobilisation.

L’acte authentique stipule le versement d’une somme de 70'000'euros devant être payée sous sept jours à hauteur de 21'000'euros, le solde étant à payer au plus tard dans les huit jours de la date fixée pour l’acte authentique de vente, dans l’hypothèse où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées. Il ajoute qu’en cas de non réalisation de la vente, la somme «'versée'» restera acquise au promettant.

Il se déduit de ces stipulations claires et précises que c’est seulement en cas de réalisation des conditions suspensives que M. Y était redevable du solde de la somme de 70'000'euros, seul le versement initial de 21'000'euros étant acquis à M^me X en cas de non réalisation de la vente.

Or, il résulte des propres affirmations de M^me X que M. Y n’a pas obtenu son prêt, les pièces produites établissant en effet que celui-ci n’a jamais fait état que d’accords de principes sans justifier de la moindre offre de prêt et que la vente n’a pas été réitérée dans le délai prévu par l’acte initial et ses avenants.

Il convient donc de constater la caducité de la promesse et de condamner M. Y à payer à M^me X la somme de 21'000'euros, qui lui sera versée après déconsignation par le notaire séquestre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déboute B Y de sa demande de retranchement de passages des conclusions n° 2 de Z X';

Infirme le jugement rendu le 21 mai 2019 (RG n° 19/345) par le tribunal de grande instance de Senlis, sauf en ce qu’il a débouté B Y de sa demande indemnitaire';

Statuant à nouveau des chefs infirmés':

Déboute B Y de ses demandes';

Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente établie par acte authentique du 21 décembre 2017 portant sur le lot de copropriété n° 47 de l’immeuble sis à Paris, […]';

Condamne B Y à payer à Z X la somme de 21'000'euros, outre les intérêts au taux légal à partir de ce jour, laquelle sera lui sera versée après déconsignation du principal par le notaire séquestre';

Déboute Z X du surplus de ses demandes';

Condamne B Y aux dépens de première instance et d’appel';

Vu l’article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer à Z X la somme de 5'000'euros et rejette sa demande de ce chef.

LE GREFFIER LE PRESIDENT