Cour d'appel d'Amiens, 1ère chambre civile, 8 octobre 2020, n° 19/01038

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AMIENS
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- DECISION
- CECI EXPOSE, LA COUR
- Sur l'existence d'un arriéré locatif
- Sur la constatation de la clause résolutoire
- Sur les délais de paiement
- Sur la demande de dommages et intérêts
- Sur les dépens et les frais irrépétibles
- Motifs de la décision
- Dispositif

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CA Amiens
Infirmation partielle 8 octobre 2020

Arguments

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Rejeté
Paiement des loyers et charges
La cour a constaté qu'il existait un arriéré locatif, réduisant le montant dû par rapport à ce qui avait été initialement réclamé.
Rejeté
Trop-perçu par le bailleur
La cour a rejeté cette demande, considérant que les éléments de preuve fournis ne justifiaient pas le remboursement.
Rejeté
Préjudice subi du fait de l'occupation du parking
La cour a estimé que Madame Y X ne prouvait pas avoir subi un préjudice non réparé par l'absence de paiement du loyer pour le parking.
Accepté
Difficultés financières et volonté de paiement
La cour a accordé des délais de paiement, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Mme Y X a interjeté appel d'un jugement du Tribunal d'Instance de Beauvais concernant un litige locatif avec la SA HLM du Département de l'Oise. La cour d'appel a examiné la question de l'arriéré locatif et de la résiliation du bail. Le tribunal de première instance avait constaté un arriéré de 170,01 €, mais la cour d'appel a infirmé ce montant, le réduisant à 122,96 €, en tenant compte des annulations de loyers par le bailleur. La cour a confirmé la résiliation du bail et l'expulsion de Mme Y X, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire et en lui accordant des délais de paiement. La décision a donc été partiellement infirmée et confirmée, avec des ajustements sur les montants dus.

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Sur la décision

Référence :	CA Amiens, 1re ch. civ., 8 oct. 2020, n° 19/01038
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	19/01038
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, président
Avocat(s) :	Xavier PERESYann BOURHIS
Cabinet(s) :	MAESTRO AVOCATSSCP BOURHIS ET ASSOCIES SOCIETE D'AVOCATS
Parties :	S.A. HLM DU DÉPARTEMENT DE L'OISE

Texte intégral

ARRET

N°

S.A. HLM DU DÉPARTEMENT DE L’OISE

PM/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/01038 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HGK7

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE DE BEAUVAIS DU TROIS DECEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT

PARTIES EN CAUSE :

Madame Y X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Yann BOURHIS de la SCP BOURHIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

APPELANTE

S.A. HLM DU DÉPARTEMENT DE L’OISE

[…]

Représentée par M^e Xavier PERES de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau D’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 04 juin 2020, l’affaire est venue devant M. Pascal MAIMONE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 octobre 2020.

La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président, M. Pascal MAIMONE et Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 08 octobre 2020, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

* *

DECISION :

Par contrat en date du 13 octobre 2011, la SA HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE(ci-après la SA d’HLM) a donné à bail à M^me Y X un local à usage d’habitation et ses accessoires privatifs situés […], pour un loyer mensuel de 452,66 €, outre une avance sur charges de 33,80 € et un loyer pour les accessoires de 27,08 €.

Suite à l’encombrement par l’ancien locataire de l’emplacement de stationnement accessoire à la location qui a perduré jusqu’au 15 juin 2012 et les difficultés qu’elle a rencontrées par la suite pour utiliser son emplacement de stationnement sans cesse occupé par des tiers, M^me Y X est entrée en conflit avec son bailleur à ce sujet et a refusé de régler le montant de loyer dû pour cet emplacement de 27,08 € par mois de mai 2015 à septembre 2016 et a finalement accepté de reprendre le paiement à compter d’octobre 2016.

Le bailleur a accepté de renoncé au paiement des sommes correspondant à la location de cet emplacement jusqu’au 15 juin 2012 puis a accepté de renoncer au paiement des loyers afférents à cet emplacement pour la période de mai 2015 à septembre 2016.

Par la suite les parties n’ont pas réussi à s’entendre sur le solde locatif, M^me Y X estimant être créancière envers son bailleur qui lui au contraire estimait qu’elle lui était encore redevable de 913,06 €.

La SAd’ HLM a fait délivrer à M^me Y X le 10 juillet 2017 un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme de 913,06 € au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré sans effet.

Par acte d’huissier en date du 22 décembre 2017, la SA HLM a fait assigner M^me Y X devant le Tribunal d’Instance de Beauvais pour entendre :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonné l’expulsion de M^me Y X et de tous occupants de son chef,

au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— autorisé le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur;

— condamné M^me Y X à lui payer la somme de 314,98 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus et non encore réglés ;

— condamné M^me Y X à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, jusqu’à libération effective du logement ;

— condamné M^me Y X au paiement d’une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 3 décembre 2018, le Tribunal d’Instance de Beauvais a :

— Constaté la résiliation à la date du 10 septembre 2017 du contrat de bail conclu entre les parties le 13 octobre 2011;

— Condamné M^me Y X à payer en deniers ou quittances à la SA d’HLM la somme de 170,01 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 août 2018, échéance de juillet 2018 incluse ;

— Autorisé M^me Y X à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 4 mois, par le biais de virements mensuels de 50 € devant intervenir le 5 de chaque mois, et pour le premier versement le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un dernier versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

— Dit que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 5^e jour de chaque mois ;

— Dit que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si M^me Y X se libère de sa dette dans les délais accordés ;

— Dit qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :

' le solde dû sera immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

' faute de départ volontaire de M^me Y X, il pourra être procédé à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la

force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

' le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

' M^me Y X devra payer en deniers ou quittances à la SA d’HLM une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à

— Débouté M^me Y X de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamné M^me Y X aux dépens ;

— Condamné M^me Y X à payer à la SA d’HLM

la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 13 février 2019, M^me Y X a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions transmises par la voie électronique le 17 juin 2019, M^me Y X demande à la Cour de :

— Constater qu’elle était à jour de ses loyers et charges au 10 juillet 2017, date du commandement de payer.

— Constater que la SA d’HLM a trop perçu la somme de 20,58 € au 31 décembre 2017.

— Subsidiairement, dire et juger que le bail du 13 octobre 2011 ne comprend pas un emplacement de parking et que dès lors la clause résolutoire ne peut jouer.

— Plus subsidiairement, vu l’article L 442-6-4 du code de la construction et de l’habitation, constater la résiliation de la location du parking et dire que la clause résolutoire n’a pu jouer.

En conséquence,

— Infirmer le jugement entrepris

Statuant à nouveau,

— Débouter la SA d’HLM de toutes ses demandes.

— Condamner la SA d’HLM à lui payer à la somme de 20,58 € au titre de sommes réglées de manière indue au 31 décembre 2017.

— Condamner la SA HLM à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour privation réitérée d’un accessoire au bail et pour les relances incessantes et injustifiées de sa bailleresse et enfin pour le trouble apporté dans la jouissance paisible du bail.

— A titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail du 13 octobre 2011.

— Condamner la SA d’HLM à lui payer la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SA d’HLM aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions transmises par la voie électronique le 24 avril 2019, la SA d’HLM demande à la Cour de :

— Confirmer le jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions.

Y ajoutant,

— Condamner M^me Y X au paiement d’une somme de 2.000 € à titre d’indemnité de procédure.

— Condamner M^me Y X aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Xavier PÉRÈS, membre de la SELARL GARNIER ROUCOUX & Associés.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

Par ordonnance du 27 avril 2020, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l’affaire pour plaidoiries à l’audience du 4 juin 2020.

CECI EXPOSE, LA COUR,

Sur l’existence d’un arriéré locatif :

Il résulte des éléments de la cause :

— que le décompte produit par le bailleur fait état d’un impayé de 334,99 € au 28 août 2018 ;

— que le premier juge a justement réduit le montant des loyers et charges impayées au 28 août 2018 à 170,01 € en tenant compte :

*de la régularisation de charges de l’année 2011 (3,89 €), le rappel APL de 8,97 € pour l’année 2013, la régularisation APL pour 2,31 € en 2014 et en 2015 pour 0,33 €,

*de ce que par ailleurs, la SA HLM a annulé trois pénalités le 28 août 2018 pour un montant total de 68,26 €, à savoir les pénalités appliquées le 15 septembre 2015 (22,53 €), le 16 novembre 2015 (22,88 €) et le 15 décembre 2015 (22,85 €),

*de ce qu’alors même que M^me Y X ne pouvait légalement décider unilatéralement de ne plus jouir du parking mis à sa disposition et de cesser en conséquence de payer le loyer correspondant, la SA HLM a accepté d’annuler les sommes correspondant à la période durant laquelle la locataire avait décidé de ne plus jouir de son parking ainsi que le révèle la quittance du mois de juillet 2017 sur laquelle figure la déduction de la somme de 433,28 € (16X27,08 €) correspondant aux 16 mois d’inoccupation par décision unilatérale ;

*de ce que le décompte du bailleur fait état de << frais non réponse enquête sociale '' (31 mars 2014), de pénalités (31 août 2014 et 16 février 2015), et de frais de procédure dont l’assignation pour un

montant total de 164,98 € qui ne correspondent pas à des loyers ou des charges et doivent être soustraits du montant de l’arriéré locatif réclamé ;

— qu’en revanche, le premier juge a retenu que le bailleur avait annulé les sommes correspondant à la non-jouissance du parking du fait de l’occupation par l’ancien locataire:

. le 29 février 2012 la somme de 66,37 €

. le 31 mars 2012 la somme de 52,42 €

. le 31 décembre 2013 la somme de 50,10 €

soit un total de 168,89 € alors que le parking a été inutilisé du 11 octobre 2011 date d’entrée dans les lieux jusqu’au 15 juin 2012, soit pendant 8 mois représentant un total de loyer de 216,64€ (8X27,08 €) ;

— que le bailleur n’a donc pas déduit au titre de la non-jouissance du parking l’intégralité des sommes qu’il aurait dû déduire et il doit être soustrait de sa réclamation la somme de 47,75 €(216,64 €
-168,89 €) ;

— qu’il existe donc un arriéré locatif au titre des loyers et charges d’un montant de 122,96 € et non de 170,01 € comme retenu par le premier juge qui n’a pas tenu compte de ce que le bailleur n’avait pas déduit l’intégralité des loyers pour la période du 11 octobre 2011 date d’entrée dans les lieux jusqu’au 15 juin 2012 ;

— qu’enfin les régularisations de charges dont M^me Y X se dit créditrice sont bien reprises en négatif sur les avis d’échéances et n’ont pas à faire l’objet d’une nouvelle déduction sur le décompte général de loyers et charges.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a constaté l’existence d’un arriéré locatif de 170,01 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 28 août 2018, échéance de juillet 2018 inclus et il convient de constater l’existence d’un arriéré locatif au 28 août 2018 de 122,96 € et de condamner M^me Y X à payer à la SA HLM à ce titre la somme de 122,96 €.

Sur la constatation de la clause résolutoire :

Il résulte de ce qui précède que la locataire ne s’est pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de 2 mois du commandement de payer qui lui a été délivré étant précisé :

— qu’il est constant que le bail ne vise pas expressément l’existence d’une place de stationnement mais fait état d’accessoires privatifs ;

— qu’il est établi que parmi les accessoires privatifs du logement se trouvait bien un emplacement de stationnement puisque M^me Y X dés le début de la location indiquait dans ces courriers des 19 novembre 2011 et 19 décembre 2011 que son bail avait été conclu avec une place de parking ;

— que le parking constitue donc bien un élément du bail ;

— qu’à défaut de précision sur le bail et de prévision d’un loyer spécifique et distinct pour l’emplacement de stationnement, le non-paiement d’une partie du loyer correspondant à un accessoire du bail permet de mettre en oeuvre la clause résolutoire ;

— que contrairement à ce qu’elle soutient M^me Y X ne peut se prévaloir d’une renonciation à l’emplacement de stationnement conformément aux dispositions de l’article L442-4 du code de la construction et de l’habitation alors qu’après avoir indiqué à son bailleur le 19 avril 2015 qu’elle ne désirait plus l’emplacement de stationnement, elle a par un courrier électronique du 18 octobre 2016 précisé à son bailleur qu’elle acceptait à nouveau de payer le loyer accessoire concernant l’emplacement de stationnement où elle souhaitait à nouveau garer son véhicule ;

— qu’au jour de la délivrance du commandement du 10 juillet 2017, M^me Y X

avait manifesté son intention de ne plus renoncer à l’accessoire du bail constitué par l’emplacement de stationnement ;

— que le bailleur était donc parfaitement fondé à se prévaloir du non-respect par M^me Y X du paiement d’une partie des accessoires du bail pour solliciter la constatation de la résiliation du bail.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la locataire et des occupants de son chef et fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer et des charges.

Sur les délais de paiement :

Compte tenu de la faiblesse de la dette, le jugement sera confirmé en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé à M^me Y X des délais de paiements.

Toutefois, pour tenir compte de la diminution en cause d’appel du montant de la condamnation prononcée au titre des loyers et charges, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a autorisé M^me Y X à se libérer de sa dette par 4 versements de 50 € et il convient d’autoriser M^me Y X à s’acquitter de sa dette par 4 versements de 30,74 € selon les modalités indiquées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

M^me Y X ne démontrant pas avoir subi un préjudice qui n’aurait pas été réparé par l’absence de paiement de la partie du loyer afférent au parking pendant plus d’un an du seul fait de sa décision unilatérale et ne démontrant pas davantage que le bailleur l’aurait harcelée, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M^me Y X succombant en l’essentiel de ses demandes, il convient :

— de la condamner aux dépens d’appel ;

— de la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SA HLM, il convient de lui allouer de ce chef la somme de 500 € pour la procédure d’appel et de confirmer le jugement en ce qu’il lui a accordé à ce titre la somme de 350 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu entre les parties le 3 décembre 2018 par le Tribunal d’Instance de Beauvais sauf en ce qu’il a condamné M^me Y X à payer en deniers ou quittances à la SA HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE la somme de 170,01 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 août 2018, échéance de juillet 2018 incluse et en ce qu’il a autorisé M^me Y X à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 4 mois, par le biais de virements mensuels de 50 € devant intervenir le 5 de chaque mois, et pour le premier versement le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un dernier versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Condamne M^me Y X à payer à la SA HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE la somme de 122,96 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 août 2018, échéance de juillet 2018 incluse ;

Autorise M^me Y X à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 4 mois, par le biais de virements mensuels de 30,74 €devant intervenir le 5 de chaque mois, et pour le premier versement le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un dernier versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

Condamne M^me Y X à payer à la SA HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE la somme de 500 € par application en appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Condamne M^me Y X aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Xavier PÉRÈS, membre de la SELARL GARNIER ROUCOUX & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT