Cour d'appel de Rouen, Chambre de la proximité, 15 juin 2017, n° 16/02864

TI Rouen 15 mars 2016

CA Rouen
Confirmation 15 juin 2017

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que Madame E-F B épouse X n'a pas exercé la faculté de rachat dans le délai imparti et qu'elle occupe les lieux sans droit, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Non-paiement des indemnités d'occupation
La cour a jugé que l'occupante devait payer les indemnités d'occupation contractuellement fixées, ayant occupé les lieux sans droit ni titre.
Accepté
Perte de jouissance du bien
La cour a reconnu le préjudice de jouissance et a condamné l'occupante à verser des dommages-intérêts pour la période d'occupation illégale.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que l'équité commandait de condamner l'occupante à verser une indemnité au titre des frais de justice.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Mme E-F B épouse X a interjeté appel d'un jugement du tribunal d'instance de Rouen qui avait constaté qu'elle n'avait pas exercé sa faculté de rachat d'un bien immobilier et ordonné son expulsion. La cour d'appel a examiné la question de la validité de l'exercice de la faculté de réméré et la légitimité des demandes d'indemnités d'occupation. Elle a confirmé que Mme X n'avait pas respecté les conditions de paiement de l'indemnité d'occupation et n'avait pas exercé son droit de rachat dans le délai imparti. La cour a donc confirmé le jugement de première instance, condamnant Mme X à verser des indemnités à M. Z pour occupation sans droit ni titre, tout en ajoutant une somme supplémentaire pour le préjudice de jouissance.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, ch. de la proximité, 15 juin 2017, n° 16/02864
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	16/02864
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Rouen, 15 mars 2016
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marion BRYLINSKI, président
Avocat(s) :	Eglantine MAHIEUVincent MOSQUET
Cabinet(s) :	LX NORMANDIESELARL EDEN AVOCATS

Texte intégral

R.G : 16/02864

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

ARRÊT DU15 JUIN 2017

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement du TRIBUNAL D’INSTANCE DE ROUEN du 15 Mars 2016

APPELANTE :

Madame E-F B épouse X

née le XXX à XXX

XXX

Représentée par M^e Vincent MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2016/006711 du 27/09/2016 accordée parle bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIME :

Monsieur C Z

né le XXX à VERTOU

XXX

Représenté et assisté de M^e Eglantine MAHIEU de la SELARL EDEN AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Berengère GRAVELOTTE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BRYLINSKI, Président Madame LABAYE, Conseiller Madame DELAHAYE, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me NOËL DAZY, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Juin 2017

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 15 Juin 2017, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par Madame BRYLINSKI, Président et par M^me NOËL DAZY, Greffier présent à cette audience.

L’acte de vente prévoyait que le vendeur se réservait la faculté de réméré pendant un délai de 24 mois à compter de la vente, soit jusqu’au 14 février 2010, délai pendant lequel M^me E F X née B continuait d’occuper les lieux moyennant le règlement d’une indemnité d’occupation de 1.137€ par mois.

• Selon acte d’huissier de justice en date du 30 janvier 2015, M. C Z a fait assigner M^me E F X née B devant le tribunal d’instance de Rouen afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

• le constat de la dénonciation de la vente en réméré avec toutes les conséquences de droit s’y rattachant

• l’expulsion de M^me E F X née B, ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique

la condamnation de M^me E F X née B à lui payer les sommes de:

7.264 €, au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation, avec intérêts de droit à

compter de chaque échéance et jusqu’à la libération des lieux

68.220 € à titre de réparation du préjudice de jouissance à compter de la

dénonciation de l’action en réméré et jusqu’à ce jour (date de l’assignation)

1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers

dépens.

• Par jugement du 15 mars 2016, le tribunal d’instance de Rouen :

• constaté que M^me E F X née B n’a pas exercé sa faculté de rachat de l’immeuble situé XXX, XXX, XXX et XXX, comprenant une maison, un jardin et un garage

• constaté la qualité de propriétaire de M. C Z de l’immeuble situé XXX, XXX, XXX, XXX et XXX, comprenant une maison, un jardin et un garage

• constaté que M^me E F X née B occupe sans droit ni titre les lieux situés XXX, XXX, XXX, XXX et XXX

• ordonné en conséquence à M^me E F X née B de quitter les lieux situés XXX, XXX, XXX, XXX et XXX et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés

• autorisé M. C Z, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de M^me E F X née B et de tout occupant de son chef, des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, ainsi qu’à la mise sous séquestre des meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux et à leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls de la défenderesse, sauf pour cettedernière à demander des délais, conformément aux dispositions des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

• condamné M^me E F X née B à payera M. C Z la somme de 7.264 €, au titre des indemnités d’occupation impayées avec intérêts au taux légal à compter du jugement

• condamné M^me E F X née B à payera M. C Z la somme de 68.220 €, au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

• condamné M^me E F X née B à payer à M. C Z la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

• condamné M^me E F X née B au paiement des entiers dépens de l’instance

• ordonné l’exécution provisoire de la décision

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M^me E-F H X, née B a interjeté appel du jugement par déclaration au greffe en date 09 juin 2016.

• Dans ses dernières conclusions signifiées le 07 novembre 2016, M^me E-F B épouse X demande à la cour de :

• réformer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Rouen le 15 mars 2016

• débouter M. Z de toutes ses demandes

• le condamner au paiement d’une indemnité de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile

le condamner aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 code de procédure civile.

M^me X soutient qu’en 2011, elle a voulu régler sa créance par une transaction avec M. Z, en lui présentant M. A, investisseur. Un projet avait été monté qui devait permettre à M^me X de toucher une commission de 90.000 € pour régler sa situation mais la transaction n’a pas été réitérée par M. et M^me A. M^me X ajoute s’être retrouvée sans solution, du fait de faibles revenus, elle ne pouvait pas payer l’indemnité d’occupation.

M^me X affirme que la faculté de rachat a été exercée dès 2011 et que, même si aucune régularisation n’est intervenue, ayant exercé l’option, elle est redevenue propriétaire de l’immeuble, dès lors, M. Z doit être débouté de ses demandes. Faute de revenus, elle a été contrainte de demeurer dans la maison mais elle prétend avoir été maintenue dans des lieux qui ne peuvent être considérés comme décents, selon elle, aucune indemnité d’occupation ne peut être demandée pour cette maison qui n’était pas en état d’être louée.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 05 avril 2017, M. C Z demande à la cour de :

A titre liminaire :

Vu l’article 961 du code de procédure civile Vu la jurisprudence,

— dire que les présentes écritures emportent régularisation de sa situation au regard des prescriptions de l’article 961 du code de procédure civile et qu’aucune caducité ni nullité n’est encourue de ce chef

Sur le fond :

Vu les articles 1659 à 1673 du code civil, et R.221-5 du code de l’organisation judiciaire

Vu la vente en réméré régularisée par acte authentique le 15 février 2008 Vu la dénonciation de l’action en réméré signifiée le 14 janvier 2010

— dire M^me X mal fondée en son appel

— débouter purement et simplement M^me X née B de l’ensemble de ses demandes en appel

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions

Y ajoutant :

— condamner M^me E-F H X née B à lui payer la somme supplémentaire de 27.288 €au titre de son préjudice de jouissance augmenté depuis le jugement dont appel

— condamner M^me E-F H X née B à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de commandement.

M. Z souligne que M^me E-F H X a manqué de verser régulièrement l’indemnité d’occupation et n’a jamais déclaré son souhait d’exercer le réméré dans le délai fixé. Par acte d’huissier du 14 janvier 2010, il lui a dénoncé l’action en réméré alors qu’elle devait six mois d’indemnités d’occupation et la taxe foncière pour 2009, soit la somme de 7.264 €. Cette dénonciation de l’action en réméré précisait que, conformément aux dispositions de l’article 1662 du code civil, M^me E-F H X était déchue de son droit d’user de la faculté de réméré et qu’il était désormais irrévocablement propriétaire de l’ensemble immobilier cédé. Depuis janvier 2010, M^me X a persisté à occuper les lieux, alors qu’elle n’ignore pas qu’elle est occupante sans droit ni titre, et ce, sans même s’acquitter de la moindre indemnité d’occupation auprès de M. Z.

M. Z fait valoir avoir accordé à M^me X un délai d’un an après signification du dénoncé du réméré en date du 14 janvier 2010, alors que celui-ci impliquait la libération immédiate des lieux, elle a obtenu un délai supplémentaire du fait de la maladie de son époux jusqu’en septembre 2011, elle lui a alors présenté un prétendu acquéreur qui a ensuite renoncé, M^me X a ainsi encore gagné du temps.

M. Z expose qu’il a fait assigner M^me X le 11 mars 2013 devant le juge des référés du tribunal d’instance de Rouen, lequel, par ordonnance en date du 14 octobre 2013 a reconnu à M. Z la qualité de propriétaire irrévocable de l’immeuble en question mais a considéré qu’il ne lui appartenait pas de décider de la qualité exacte de M^me X au sein des locaux litigieux. M. Z, faute d’exécution spontanée par M^me X a poursuivi une procédure d’expulsion. M^me X épouse B a alors saisi le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Rouen d’une demande tendant à obtenir des délais. Par ordonnance du 30 août 2016, la procédure d’expulsion a été provisoirement suspendue dans l’attente de l’ordonnance définitive et le 07 décembre 2016, le juge de l’exécution a rejeté la demande de délai présentée par M^me X née B. Elle demeure donc dans la maison sans droit ni titre, elle n’a versé aucune somme et le jugement doit être confirmé. M. Z sollicite en appel la condamnation de M^me X à lui verser une somme supplémentaire au titre de son préjudice de jouissance augmenté depuis le jugement dont appel, le montant total des dommages et intérêts réparant la perte de jouissance sera porté à la somme de (1.137 €x 12 mois x 7 ans) = 95.508 €.

SUR CE

Selon les articles 1659 et suivants du code civil, la faculté de rachat (ou de réméré) est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme indique l’article 1660. Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge. Selon l’article 1662 du même code, faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

Suivant acte authentique du 15 février 2008,M. C Z a acheté à M^me E F X née B un ensemble immobilier comprenant une maison d’habitation, un jardin et un garage, situés XXX, XXX, XXX et XXX, contre le paiement d’un prix de 84.000 €. Il est stipulé en page 4 que la venderesse se réserve expressément pendant un délai de 24 mois à compter du 15 février 2008 et donc jusqu’au 14 février 2010 la faculté de réméré prévue aux articles 1659 et suivants du code civil. L’acte précise que cette faculté ne pourra être exercée par la venderesse que dans la mesure où elle se sera acquittée, régulièrement et au plus tard le 5 de chaque mois, de l’indemnité d’occupation fixée à 1.137 € par mois (page 11 ). A défaut de règlement à l’échéance de l’indemnité dans les dix jours du terme convenu, il était prévu que la venderesse serait déchue automatiquement de la faculté de racheter l’immeuble vendu. Il est indiqué en page 10 de l’acte, « convention d’occupation » : il est expressément convenu entre les parties que la vente est soumise à la condition résolutoire d’exercice de la faculté de réméré réservée à la venderesse et que l’immeuble vendu restera occupé par elle pendant la durée maximale de 24 mois correspondant au délai pour exercer la dite faculté de réméré. Si elle se maintenait dans les lieux après que la convention d’occupation ait pris fin, elle pourrait être mise en demeure par l’acquéreur de libérer les lieux par toute procédure judiciaire que ce dernier jugerait opportune. La venderesse serait alors redevable d’une indemnité forfaitaire fixée conventionnellement à 75 € par jour de retard (page 11).

M^me X n’a pas exercé la faculté de rachat dans le délai de 24 mois prévu à l’acte, et elle ne pouvait pas l’exercer dans la mesure où elle n’a pas payé l’indemnité d’occupation. Par acte d’huissier du 14 janvier 2010, M. Z a dénoncé l’action alors qu’elle devait six mois d’indemnités d’occupation et la taxe foncière pour 2009, cette dénonciation de l’action en réméré précisait que, conformément aux dispositions de l’article 1662 du code civil, M^me E-F H X était déchue de son droit d’user de la faculté de réméré et qu’il était désormais irrévocablement propriétaire de l’ensemble immobilier cédé. M^me X indique qu’elle a voulu ultérieurement régler sa créance par le biais d"une transaction avec un tiers qui devait racheter l’immeuble mais il n’est pas contesté que cette opération n’a pas abouti.

M^me X ne bénéficie pas d’un bail lequel devait lui être consenti par les éventuels acquéreurs qui n’ont pas donné suite à leur volonté d’acheter. Elle s’est néanmoins maintenue dans les lieux. La décision déférée a prononcé l’expulsion de M^me X. M. Z a engagé une procédure d’expulsion et la demande de délai pour quitter les lieux de M^me X a été rejetée définitivement par le juge de l’exécution le 07 décembre 2016.

M^me X soutient que les lieux ne seraient pas décents voire insalubres et qu’il n’y aurait en conséquence pas lieu à indemnité d’occupation, toutefois, elle ne produit pas la moindre pièce sur le mauvais état du logement et doit être déboutée de ses prétentions.

Le tribunal a justement estimé que le fait pour M^me X de se maintenir dans les lieux litigieux alors qu’aucun contrat de bail n’a été valablement régularisé et alors qu’elle n’a pas usé de la faculté de réméré, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement et ses dépendances, sans régler d’indemnité d’occupation depuis janvier 2010 constitue une faute, prive M. Z de la jouissance du bien dont il est propriétaire. M^me X doit être condamnée à payer à M. Z une indemnité en réparation de son préjudice, égale au montant de l’indemnité d’occupation contractuellement fixée dans l’acte authentique du 15 février 2008, soit dans la limite des prétentions de M. Z, la somme de 1.137 € par mois (au lieu de l’indemnité forfaitaire de 75 €/jour telle que prévue à l’acte au-delà de la période de 24 mois pendant laquelle M^me X pouvait exercer son option et était redevable d’une indemnité d’occupation de 1.137 €/mois).

Le calcul opéré par le tribunal n’est pas contesté qui a fixé l’indemnité d’occupation de janvier 2011 à décembre 2015 à la somme de 68.220 € (1.137 € x 12 mois x 5 ans), cette somme s’ajoutant à celle de 7.264 € due pour l’année 2010. M. Z sollicite des dommages et intérêts pour la période courant depuis décembre 2015, soit sur 17 mois et demi à la date à laquelle la cour statue et non deux ans comme le soutient M. Z ; M^me X sera donc condamnée à payer la somme de 1.137 €x 17,5 mois = 19.897,50 €.

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux indemnités de procédure et dépens de première instance, en cause d’appel M^me X supportera les dépens et devra verser à M. Z une indemnité de procédure que l’équité commande de fixer à la somme de 1.000 €.

PAR CES MOTIFS LA COUR

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement rendu le 15 mars 2016 par le tribunal d’instance de Rouen en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne M^me E F X née B à payer à M. C Z la somme de 19.897,50 €, au titre du préjudice de jouissance arrêté au 15 juin 2017, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne M^me E F X née B à payera M. C Z la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne M^me E F X née B aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

Le Greffier Le Président