ARRET

N°

S.A.R.L. B

C/

A

Z Q A

DB

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 07 SEPTEMBRE 2021

N° RG 20/01446 – N° Portalis DBV4-V-B7E-HVU6

Jugement du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 24 février 2020.

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.R.L. B, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérémy HANNARD substituant M^e Franck DEMAILLY de la SELARL FRANCK DEMAILLY, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 73

ET :

INTIMES

Monsieur H L M A

[…]

[…]

Représenté par M^e Patrick PLATEAU de la SCP MILLON – PLATEAU, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 82

Madame Y G, X, O Z Q A

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick PLATEAU de la SCP MILLON – PLATEAU, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 82

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Avril 2021 devant M^me Dominique BERTOUX, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2021.

GREFFIER : Madame Vanessa IKHLEF

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me Dominique BERTOUX, Présidente de chambre, en a rendu compte à la Cour composée de :

M^me Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

et M^me Cybèle VANNIER, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le délibéré a été prorogé au 07 septembre 2021.

Le 07 septembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Dominique BERTOUX, Présidente a signé la minute avec M^me Vanessa IKHLEF, Greffière.

DECISION

Par acte authentique reçu le 29 juin 2000, Monsieur H A et Madame Y-G A, née Z, ont donné à bail à titre commercial à la SARL Paysage et Clôtures divers locaux sis à […], consistant en un hangar et un appentis, ainsi que le terrain attenant sur lequel ils sont bâtis, pour une durée de neuf années avec effet rétroactif à compter du 1^er janvier 2000.

Par acte sous seing privé du 1^er juillet 2007, les époux A ont cédé la totalité des parts qu’ils détenaient dans la SARL Paysage et Clôtures à la SARL Holding BG Paysages, une convention de garantie d’actif et de passif ayant été annexée à la cession.

Par exploit du 20 janvier 2012, les bailleurs ayant fait délivrer congé avec offre de renouvellement à la société locataire moyennant un loyer annuel de 14.400 euros à compter du 1^er août 2012, l’ont assignée devant le juge des loyers commerciaux près du tribunal de grande instance d’Amiens aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé par acte du 16 juin 2014.

Par jugement du 9 avril 2013, le tribunal de commerce d’Amiens a notamment :

— condamné les époux A, alors défendeurs, à payer solidairement à la SARL Paysage et Clôtures et à ses associés, M. B et M^me C, Q B, alors demandeurs, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour la vente par M. A à lui-même, antérieurement à

la cession de parts sociales du 1^er juillet 2007, de deux fourgons qui appartenaient à cette société et figuraient sur la liste de ses immobilisations au 31 décembre 2006;

— et ordonné aux époux A de procéder à la restitution à la SARL Paysage et Clôtures, ainsi qu’à ses associés, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, d’un tracteur de marque Kubota, lequel appartenait à cette société, figurait sur la liste de ses immobilisations au 31 décembre 2006 et continuait d’être assuré par elle.

Infirmant un jugement rendu le 5 septembre 2014 par le juge des loyers commerciaux ayant débouté les bailleurs de leur demande de fixation du prix du bail renouvelé, la cour d’appel d’Amiens, par un arrêt du 15 septembre 2016 rectifié le 24 novembre suivant, a dit, notamment, qu’à défaut d’accord sur le renouvellement du bail, il y a été mis fin par l’effet du congé délivré à la requête des bailleurs, dit que le bail renouvelé a pris effet le 1^er août 2012, que le bail expiré ayant été d’une durée supérieure à douze années, le loyer du bail renouvelé n’est pas soumis à la règle du plafonnement mais est fixé en fonction de la seule valeur locative et avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, a ordonné une expertise avec mission de donner son avis sur la valeur locative en cause.

Par acte d’huissier du 23 janvier 2018, la SARL B, anciennement dénommée Holding GB Paysages, venant aux droits de la SARL Paysages et Clôtures à la suite de la transmission universelle du patrimoine à l’associé unique à compter du 30 juin 2017, a donné congé pour le 31 juillet 2018, précisant qu’à cette date, elle aura libéré les lieux désignés, satisfait aux obligations du locataire sortant et se tiendra à la disposition des bailleurs pour un état des lieux de sortie.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2018, un procès verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi sur requête de M. H A et de la SARL B.

Par un arrêt du 20 novembre 2018, la cour d’appel d’Amiens a notamment :

— dit que la société B, anciennement dénommée Holding GB Paysages, est devenue titulaire du bail portant sur les locaux commerciaux sis à Herissart par l’effet de la transmission universelle du patrimoine de la société Paysages et Clôtures;

— et fixé le loyer du bail renouvelé le 1^er août 2012 à la somme annuelle de 7.300,80 euros, telle qu’évaluée selon un rapport d’expertise déposé le 31 mai 2017, les autres clauses dudit bail restant inchangées.

Puis M. et M^me A ont fait assigner la SARL B devant le tribunal d’instance d’Amiens afin d’obtenir sa condamnation :

— au paiement de la somme de 4.906,50 euros au titre de factures et de réparations locatives augmentée de celle de glissières;

— à la restitution d’une herse ou au remboursement de son prix pour 2.253,40 euros;

— et au paiement de la somme de 1.700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 24 février 2020, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

— débouté la SARL B de ses contestations;

— condamné la SARL B à payer aux époux A la somme de 5.906,50 euros au titre des réparations locatives, de l’évacuation des fûts et du prix de la herse;

— condamné la SARL B à payer aux époux A la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux enters dépens;

— et dit que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 13 mars 2020, la SARL B a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions remises le 25 mai 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, l’appelante demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions; et statuant à nouveau :

à titre principal :

— de débouter les époux A de l’intégralité de leurs prétentions;

— de ramener les demandes indemnitaires des époux A à de bien plus justes proportions;

en tout état de cause :

— de condamner solidairement les époux A à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions d’intimés remises le 19 août 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, M. et M^me A demandent à la cour :

— de débouter la SARL B de son appel et le dire non fondé;

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant :

— de condamner la SARL B à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP Millon Plateau, suivant l’article 699 du même code.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2021, l’affaire étant fixée pour plaider à l’audience du 6 avril 2021.

SUR CE :

Le présent litige porte sur l’évaluation au 31 juillet 2018, date effective du congé et de l’état des lieux de sortie dressé par acte d’huissier, des manquements de la SARL B à ses obligations contractuelles à l’égard des époux A en matière d’entretien et de restitution des biens loués dans le cadre d’un bail commercial.

L’ancien article 1134 (désormais 1103) du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Suivant l’article 5 relatif aux conditions générales du contrat litigieux, il incombait notamment à la SARL Paysage et Clôtures, transmise à la SARL B :

— de prendre les locaux dans l’état où ils se trouvaient lors de son entrée en jouissance;

— d’effectuer ponctuellement et pendant toute la durée du bail tous travaux d’entretien locatif, visant

notamment les installations électriques d’éclairage, les portes et serrures;

— de rendre à son départ les locaux en bon état d’entretien locatif et conformes à l’état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance.

Les parties n’étant pas en mesure de produire un état des lieux d’entrée, le preneur est réputé les avoir reçus en bon état d’entretien locatif.

Le litige se cristallise autour des quatre éléments suivants :

— le sort d’une herse rotative;

— l’enlèvement de fûts entreposés;

— l’entretien de massifs extérieurs;

— et la réparation du système électrique d’un volet roulant.

Concernant la herse rotative

La SARL B soutient à titre principal que l’existence de la herse en cause n’a jamais été démontréee, ni le fait qu’elle aurait été entreposée dans les locaux loués ou serait effectivement en la possession de l’appelante depuis le 1^er juillet 2007; que M. A ne prouve pas davantage qu’il la détiendrait en propre et non à titre professionnel depuis l’apport de son fonds artisanal à la SARL Paysage et Clôtures du 1^er janvier 2000, celle-ci ayant vraisemblablement été transférée par lui à ladite société jusqu’en 2007; que la facture du 30 novembre 1993 produite au nom de M. A fait mention d’une adresse imprécise – '80260 Herissart', laquelle pourrait correspondre au siège de la SARL Paysage et Clôtures, sis au […], plutôt qu’au domicile des intimés, sis au […]; que l’attestation de l’expert-comptable du 22 juin 2009 produite par M. A et suivant laquelle ladite herse n’aurait jamais fait partie des biens appartenant à la SARL Paysage et Clôtures, confond les notions d’immobilisation et d’appropriation; que la non-indication du bien au registre des actifs immobilisés de la société ne suffit pas à établir qu’elle n’en serait pas propriétaire; qu’il s’agit d’un document de complaisance à en juger la durée de la relation d’affaires que son auteur a entretenue avec les intimés; que les époux A ont déjà été condamnés par le tribunal de commerce d’Amiens pour l’appropriation de deux fourgons et d’un tracteur de la SARL Paysage et Clôtures; qu’en s’abstenant prétendument de la réclamer pendant plusieurs années, les intimés ne peuvent plus se prévaloir d’un titre de propriété à son endroit, conformément à l’article 2276 du code civil.

Elle explique, à titre subsidiaire que la herse est, en raison de son ancienneté, dépourvue de valeur vénale, si bien que la condamnation en premier ressort de l’appelant au paiement d’une somme de 1.000 euros à défaut de restitution, ne repose sur aucun élément probant.

Les intimés répliquent que l’appelante ne conteste pas avoir été en possession de la herse litigieuse, comme en atteste une lettre recommandée avec accusé réception du 30 juin 2009, par laquelle les époux A ont demandé à M. B, en sa qualité de gérant de la SARL Paysage et Clôtures, de la récupérer; qu’elle ne figure pas parmi les biens cédés lors du rachat le 1^er juillet 2007 des parts sociales de la SARL Paysage et Clôtures par la SARL Holding BG Paysages; que l’appréciation judiciaire de sa valeur résiduelle à un montant de 1.000 euros est adéquate.

***

Il appartient aux époux A qui sollicite la confirmation de la décision de ce chef de demande de rapporter la preuve tant de l’existence de ce matériel, de leur qualité de proprétaire bailleur que du

fait qu’elle s’est trouvée en possession de la SARL Paysage et Clôture aux droits de laquelle vient la SARL B anciennement la SARL Holding BG Paysages devenue titulaire du bail portant sur les locaux commerciaux sis à Herissart par l’effet de la transmission universelle du patrimoine de la société Paysages et Clôtures.

Si la SARL B conteste dans un premier temps l’existence même de la herse, elle développe ensuite toute une argumentation, au soutien de son appel, où elle considère que la herse est attachée au fonds qui a été transféré à la société Paysage et Clôtures, qu’elle était propriétaire de ce matériel, de même que l’absence de revendication du fait de la détention de cette herse par les époux A.

Il a, par ailleurs, été acté par l’huissier de justice, dans son procès-verbal d’état des lieux de sortie du 31 juillet 2018, que M. B, à la précision de M. A selon laquelle 'il y avait sur le terrain une herse rotative de couleur bleue qui était sa propriété, de marque Roguevert', lui 'précise qu’il attend que M. A H lui justifie la propriété, car actuellement, il a emmené chez lui cette herse rotative.Il convient, dans ces conditions, de retenir, comme l’a fait le tribunal, que M. B ne conteste pas l’avoir en sa possession.

Il est établi que M. A a fait l’acquisition d’une herse rotative de marque Rabewerk selon une facture émise le 30 novembre 1993 pour un montant de 14.647,10 ' TTC.

En revanche, selon la liste du matériel de la SARL Paysages et Clôtures du 25 avril 2007, aucune herse n’y figure, le fait que la cession portant sur les titres d’une société, aucune liste de matériel n’avait à être annexée, n’étant pas de nature à remettre en cause pour autant son établissement, ce qui vient corroborer les déclarations de M. I D, expert-comptable, dans son attestation en date du 22 juin 2009, selon lesquelles 'le matériel herse rotative de marque Rabewerk n’a jamais fait partie des biens appartenant à la SARL Paysages et Clôtures', de sorte que ce matériel n’a jamais fait partie de son patrimoine mobilier et n’a pas pu faire partie des biens transmis lors de la reprise de l’entreprise, le fait que M. D ait été rémunéré en qualité d’expert-comptable pendant plusieurs années par M. A, étant suffisant à entamer la valeur probante de son témoignage.

En revanche force est de constater, ainsi que l’a relevé le tribunal judiciaire d’Amiens, que la SARL B n’apporte aucun élément de fait au soutien de sa prétention de propriété. Il est par ailleurs contradictoire de remettre en question l’existence même de la herse en cause, avant de prétendre à son appropriation par l’effet de l’article 2276 du code civil.

En tout état de cause, les époux A rapportent avoir contesté la possession revendiquée par l’appelante depuis le mois de juin 2009.

Enfin la circonstance d’une condamnation antérieure des intimés par le tribunal de commerce d’Amiens, suite à l’appropriation de trois véhicules ayant appartenu à la SARL Paysage et Clôtures avant la cession de parts sociales du 1^er juillet 2007, ne suffit pas à démontrer que la herse rotative d’espèce appartiendrait à la SARL B.

En l’absence de preuve quant à l’état actuel de la herse litigieuse, c’est, à bon droit, que le tribunal a considéré que la somme de 2.253, 40 'réclamée par les époux A était excessive pour un matériel acheté 14.647,10 francs en 1993, soit 2.855,93 ', et leur a alloué la somme de 1.000 ' à titre d’indemnisation, ce qui correspond, compte tenu de l’ancienneté de 26 ans et 3 mois à une juste évaluation de sa valeur vénale.

En conséquence, il convient de condamner la SARL B à payer aux époux A une somme de 1.000 euros en remboursement d’une herse rotative de marque Rabewerk leur ayant appartenu.

Il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Concernant l’enlèvement de fûts entreposés

La SARL B explique qu’elle produit trois attestations, dont deux émanant d’anciens salariés

de la SARL Paysage et Clôtures, lesquels confirment d’une part qu’une dizaine de fûts étaient déjà en place lors de leur prise de fonction respective, en juillet 2007 et mars 2009, d’autre part que lors d’opérations de vidange des engins et matériels utilisés, les huiles de moteur étaient récupérées dans des contenants de 20 litres avant leur transport en déchetterie; que le devis ('bon') d’enlèvement d’huiles usagées réalisé à sa demande le 4 mai 2010 par la SAS Chimirec-Valrecoise estime leur volume à 300 litres, une quantité qui ne serait pas compatible avec l’activité de la SARL Paysage et Clôtures depuis la reprise du 1^er juillet 2007; que la détection, à cette occasion, de goudrons mélangés aux huiles entreposées aurait augmenté le prix de leur traitement au point de la dissuader de s’en acquitter; que la facture d’analyse, de pompage et de transport des huiles produite par les intimés est manifestement de complaisance, en raison de la participation de leur gendre, M. J E, à la direction de l’entreprise Veolia Propreté Nord Normandie, de l’imprécision et de la forfaitisation des prestations facturées le 30 juin 2019, ainsi que de leur non-paiement au 9 mars 2020.

M. et M^me A font valoir que l’argumentation de l’appelante est contradictoire, dès lors qu’en sollicitant un bon d’enlèvement auprès de la SAS Chimirec-Valrecoise, elle aurait reconnu que les huiles stockées feraient bien partie de l’entreprise cédée; qu’il revient au dernier locataire en place de supporter la responsabilité de leur évacuation en application du bail commercial d’espèce; que la facture Veolia d’un montant de 3.636 euros a été effectivement réglée par virement du 4 juin 2020, suivant bordereau de virement de la Banque Populaire du Nord versé aux débats.

***

Il est utile de rappeler que le présent litige s’inscrit dans le cadre de l’exécution d’un bail commercial.

C’est, par conséquent, à bon droit, que les époux A font valoir qu’il appartient au dernier locataire en place de supporter la responsabilité de l’évacuation des fûts stockés sur le terrain loué ainsi qu’il résulte des photographies de l’huissier de justice annexées à son procès-verbal d’état des lieux de sortie du 31 juillet 2018 en application du bail commercial, étant de plus observé que ces fûts ne sont pas mentionnés dans la liste du matériel de l’entreprise au 25 avril 2007.

La SARL B n’ayant pas procédé à l’enlèvement des fûts avant la prise d’effet le 31 juillet 2018 du congé délivré à sa demande le 23 janvier 2018, la demande des époux A en paiement des prestations qui lui ont été facturées le 30 juin 2019 et qu’ils ont réglées par virement SEPA du 4 juin 2020 à l’ordre de l’entreprise Veolia Propreté Nord Normandie, et qui sont justifiées, tant en leur principe qu’en leur montant, à défaut de preuve contraire.

Les circonstances de la participation du gendre prétendu des appelants, M. E, à la direction de l’entreprise susmentionnée, et du délai de paiement de près d’un an entre l’intervention et le paiement des prestations concernées, ne sont pas de nature à remettre en cause le bienfondé de cette demande.

Il convient en conséquence de condamner la SARL B à leur payer une somme de 3.636 euros à ce titre.

Il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Concernant l’entretien de massifs extérieurs

La SARL B explique qu’en l’absence d’un état des lieux d’entrée au 1^er juillet 2007, la comparaison avec l’état des lieux de sortie constaté par acte d’huissier du 31 juillet 2018 est

impossible, d’autant que lesdites constatations ne font pas état d’un défaut d’entretien des haies et des massifs; que le devis du 23 septembre 2018 produit par les intimés pour la taille, la remise en état, le nettoyage des haies, ainsi que l’évacuation des coupes et déchets, a été établi près de deux mois après le départ de la société B pour des prestations réglées en juin 2019 et dont les montants seraient manifestement excessifs; que la période ayant séparé l’état des lieux de sortie et l’intervention effective du paysagiste M. K F a été particulièrement propice à la croissance des végétaux.

Les intimés lui opposent que les travaux d’entretien extérieur se rapportent au constat d’huissier du 31 juillet 2018; qu’ils lui sont imputables en vertu du bail commercial.

Contrairement à ce qui est soutenu par la SARL B, l’état dans lequel se trouvaient les massifs extérieurs a été constaté par acte d’huissier du 31 juillet 2018 établi de manière contradictoire.

En effet, le procès-verbal mentionne :

— des parterres de fleurs non entretenus;

— une haie de charmilles non taillée;

— et de nombreuses mauvaises herbes non nettoyées.

Les photographies insérées au document viennent confirmer ces constatations.

Or, en vertu du contrat de bail commercial, la SARL B étant tenue d’entretenir le terrain et les locaux loués, dont les massifs extérieurs, avant la prise d’effet le 31 juillet 2018 du congé.

Les prestations facturées aux époux A le 23 septembre 2018, puis réglées par chèque en juin 2019 à l’ordre de M. K F, paysagiste, sont justifiées, tant en leur principe qu’en leur montant, à défaut de preuve contraire.

Les moyens tirés de la relation d’affaires preexistante entre M. A et M. F ou du délai de plusieurs mois écoulé entre la prise d’effet du congé, l’évaluation, la réalisation et le paiement des prestations concernées, ne sont pas de nature à remettre en cause le bienfondé de cette demande.

Il convient, en conséquence de condamner la SARL B à leur payer une somme de 1.188 euros correspondant à la facture émise le 23 septembre 2018 par M. K F.

Il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Concernant la réparation d’un système électrique

La SARL B ne conteste pas avoir procédé au débranchement du rideau électrique.

Peu important les raisons avancées par elle pour justifier cette intervention, à savoir mettre fin aux intrusions prétenduement intempestives de M. A, il appartenait à la SARL B, locataire sortant, de procéder à son rebranchement à tout le moins au moment où elle a quitté les lieux loués.

Les époux A produisent une facture émise le 5 octobre 2018 par l’EURL Houbart Denis d’un montant de 82,50 ' correspondant à une intervention sur rideau métallique (déplacement, reprises câblage sur rideau métallique déconnecté de l’alimentation, essais) ce qui suffit pour justifier l’intervention sur cet élément en lien avec le débranchement opéré par la société locataire.

La simple affirmation du caractère manifestement excessif du montant de la facture produite n’est

pas de nature à remettre en cause la créance tant en son principe qu’en son montant.

Il convient, dans ces conditions, de condamner la SARL B à payer aux époux A la somme de 82,50 euros au titre de ce chef de demande.

Il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Récapitulatif

En conséquence, la SARL B sera condamnée à payer aux époux A la somme de :

1.000,00

+ 3.636,00

+ 1.188,00

+ 82,50

---

= 5.906,50 euros.

Il convient de confirmer le jugement de première instance sur ce point.

Succombant en toutes ses prétentions, la SARL B sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux A les frais irrépétibles exposés en cause d’appel, non compris dans les dépens, qu’il convient d’évaluer à la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement de laquelle doit être condamnée la SARL B en sus de l’indemnité de procédure allouée en première instance qui sera confirmée.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

y ajoutant :

CONDAMNE la SARL B à payer à M. et M^me A la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SARL B au paiement aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Millon Plateau, avocats, qui le demande.

Le Greffier, La Présidente,