ARRET

N°

[R]

[H]

C/

[Z]

[U]

VBJ/SGS/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEPT SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT TROIS

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/02646 – N° Portalis DBV4-V-B7G-IOVL

Décision déférée à la cour : JUGEMENT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS DU SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [A] [R]

né le 15 Décembre 1985 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [C] [H]

née le 03 Novembre 1986 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par M^e Stéphanie CLAVEL de la SELARL EXIENDI, avocat au barreau de SOISSONS

APPELANTS

ET

Monsieur [Y] [Z]

né le 11 Février 1973 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

Madame [F] [U]

née le 27 Novembre 1976 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentés par M^e Bertrand BACHY, avocat au barreau de SOISSONS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 01 juin 2023 devant la cour composée de M^me Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière et M^me SUEL Adeline, grefffière stagiaire.

Sur le rapport de Mme [L] [P] et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 septembre 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 07 septembre 2023, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Madame Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte notarié en date du 28 mai 2018, M.[Z] et Mme [U] ont acquis de M.[R] et Mme [H] une maison d’habitation sise à [Localité 8].

Par ordonnance de référé en date du 6 septembre 2019, M.[Z] et Mme [U] qui se plaignaient de désordres apparus depuis la vente, ont obtenu la désignation d’un expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 23 janvier 2020.

Suivant acte en date du 25 juin 2020, M.[Z] et Mme [U] ont fait assigner leurs vendeurs, M.[R] et Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Soissons en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement en date du 7 avril 2022, le tribunal judiciaire de Soissons a ainsi statué :

— condamne solidairement M.[R] et Mme [H] à payer à M.[Z] et Mme [U] la somme de 561,07 euros au titre de la réparation de l’extracteur d’air ;

— condamne solidairement M.[R] et Mme [H] à payer à M.[Z] et Mme [U] la somme de 1171,50 euros au titre de la reprise du ballon d’eau chaude ;

— condamne solidairement M.[R] et Mme [H] à payer à M.[Z] et Mme [U] la somme de 231,14 euros au titre de la réparation de la chaudière ;

— condamne solidairement M.[R] et Mme [H] à payer à M.[Z] et Mme [U] la somme de 21 382,16 euros au titre des travaux de reprise de la fuite sur la piscine ;

— rejette toutes les autres demandes ;

— condamne in solidum M.[R] et Mme [H] à payer à M.[Z] et Mme [U] la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum M.[R] et Mme [H] aux entiers dépens, en ce compris dont les frais de la procédure de référé et les frais d’expertise [G], dont distraction au profit de M^e Brachy.

M.[R] et Mme [H] ont interjeté appel de cette décision le 25 mai 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mai 2023 et l’affaire fixée à l’audience des débats du 1er juin 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions en date du 30 novembre 2022, M.[R] et Mme [H] demandent à la cour de réformer le jugement entrepris et de débouter M.[Z] et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes.

Subsidiairement et si une indemnisation devait intervenir de dire que seuls les chiffrages fixés par l’expert devraient être retenus;

Statuant à nouveau :

— condamner M.[Z] et Mme [U] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

En tout état de cause :

— condamner M.[Z] et Mme [U] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Clavel Delacourt.

Par conclusions en date du 1er septembre 2022, M.[Z] et Mme [U] demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu le bien fondé de leurs demandes pour les problèmes de VMC, ballon d’eau chaude, frais de réparation de la chaudière et de la piscine et a condamné M.[R] et Mme [H] au paiement de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’infirmer en ce qu’il a rejeté leurs autres demandes ( notamment celles relatives à l’absence d’enduit du mur arrière, défauts d’isolation de de couverture, réfection des cloisons et peintures endommagées par les infiltrations, dommages-intérêts )

— condamner M.[R] et Mme [H] solidairement à leur payer au titre des travaux de reprise suivant rapport [G] la somme principale de 66 544,83 euros et au titre des dommages-intérêts complémentaires la somme de 3000 euros ;

— condamner sous la même solidarité M.[R] et Mme [H] à leur verser une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Brachy.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens. .

MOTIFS DE LA COUR

1-Sur l’existence de vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil prévoit que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l’article 1643 du code civil le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

1-1 le vice tiré de l’absence d’enduit

L’expert a constaté une absence totale d’enduit sur deux murs de façade (façade Nord-ouest et Sud’ouest) ainsi qu’au droit des pénétrations de tuyaux, cette absence d’enduit étant à l’origine d’infiltrations et de moisissures.

Si comme le soutiennent M.[Z] et Mme [U] ces désordres affectent l’usage de l’immeuble, en revanche ils ne sont nullement cachés puisque l’absence d’enduit est décelable au premier regard que l’on porte sur les murs concernés.

Il importe peu que ces murs soient mitoyens et accessibles seulement depuis le terrain voisin. En effet tout acheteur normalement diligent se doit d’examiner le clos et le couvert de l’immeuble qu’il entend acquérir.

Le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, M.[R] et Mme [H] ne sauraient être condamnés au titre de la reprise de l’enduit.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M.[Z] et Mme [U] de leur demande de ce chef.

1-2 les vices affectant la couverture

Il ressort du rapport d’expertise que la couverture en bac acier en bon état apparent a été posée au dessus de l’ancienne couverture en plaques fibre-ciment dont il est très fortement possible qu’elles contiennent des fibres d’amiante et l’expert a relevé une absence de solins sur les parties visibles seulement depuis la propriété voisine.

Si l’absence de solin est susceptible de fragiliser la toiture, en revanche elle est décelable puisqu’elle affecte les parties visibles.

Il importe peu que ces parties soient visibles depuis le terrain voisin. En effet tout acheteur normalement diligent se doit d’examiner le clos et le couvert de l’immeuble qu’il entend acquérir.

Le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, M.[R] et Mme [H] ne sauraient être condamnés au titre de la reprise des solins de la toiture.

S’agissant des plaques fibre-ciment sous la couverture en bac acier, dès lors qu’il n’est nullement établi qu’elles renferment de l’amiante, l’expert évoquant une très forte probabilité mais non une certitude, l’existence d’un vice n’est donc nullement caractérisée en l’espèce.

La cour relève en outre que le diagnostic de performance qui ne mentionne aucune présence d’amiante n’est nullement contesté.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M.[Z] et Mme [U] de leurs demandes au titre de la toiture.

1-3 le vice affectant le système de production d’eau chaude et la chaudière

Le diagnostic de performance énergétique remis lors de la vente mentionne que la production d’eau chaude est assurée par la chaudière. M.[Z] et Mme [U] exposent qu’en réalité la production d’eau chaude est assurée par un ballon électrique installé à l’extérieur de l’immeuble (sans aucune protection contre le gel), sur la façade arrière non visible et non accessible.

Selon le rapport d’expertise, la production d’eau chaude est assurée par un ballon électrique et non par la chaudière à gaz, le ballon électrique est installé de façon grossière sans aucun respect des normes en vigueur et n’était aucunement visible lors des visites par les acheteurs.

Si comme le soutiennent M.[Z] et Mme [U] ce désordre affecte l’usage de l’immeuble, en revanche il n’est nullement caché puisque la présence du ballon d’eau chaude est décelable au premier regard que l’on porte sur le mur arrière.

Il importe peu que ce mur ne soit visible que depuis le terrain voisin ou qu’il faille se pencher par la fenêtre pour le voir. En effet tout acheteur normalement diligent se doit d’examiner le clos et le couvert de l’immeuble qu’il entend acquérir.

Le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, M.[R] et Mme [H] ne sauraient être condamnés au titre du ballon d’eau chaude.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné M.[R] et Mme [H] à payer à M.[Z] et Mme [U] la somme de 1171,50 euros du chef du ballon d’eau chaude et M.[Z] et Mme [U] seront déboutés de leur demande de ce chef.

1-4 le vice affectant la chaudière

Il résulte du rapport d’expertise que la chaudière présente une fuite qui n’était pas décelable car masquée par un panneau vertical masquant la zone sous la chaudière.

Selon l’expert, cette fuite imposait des apports d’eau régulier, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les vendeurs dans leurs échanges de SMS avec les acquéreurs.

Une telle fuite constitue un vice caché dès lors qu’elle empêche le fonctionnement normal de la chaudière et est susceptible de priver l’immeuble de chauffage. Connu des vendeurs, ce vice est exclu de la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

M.[Z] et Mme [U] justifient avoir fait réparer cette fuite et versent aux débats une facture de 231,14 euros.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M.[R] et Mme [H] en paiement de la somme de 231,14 euros.

1-5 le vice affectant la piscine

L’immeuble vendu est équipé d’une piscine construite en 1976.

L’expert n’a pas constaté lui-même le phénomène de fuite, ne l’a pas mesuré, se contentant d’affirmer que les fuites d’eau seraient dues à un défaut d’entretien du système hydraulique obligeant à compléter régulièrement la volume d’eau.

Cela ne saurait suffire pour établir l’existence d’un vice caché dans le système hydraulique d’une piscine installée depuis 40 ans.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a considéré établie l’existence d’un vice caché et M.[Z] et Mme [U] seront déboutés de leur demande en paiement du chef de la réfection de la piscine.

2-Sur le manquement à l’obligation de délivrance

Le défaut de conformité de la chose convenue au contrat constitue un manquement à l’obligation de délivrance engage la responsabilité contractuelle pour mauvaise exécution du contrat.

En l’espèce le système d’extraction de l’air dans la salle de bains est défaillant et selon l’expert il doit être procédé à son remplacement.

Il résulte des SMS échangés avec l’agent immobilier mandaté par M.[Z] et Mme [U] qu’il avait été convenu entre les parties qu’il serait remplacé avant la vente.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M.[R] et Mme [H] à régler à M.[Z] et Mme [U] la somme de 561,07 euros correspondant au coût du remplacement de l’extracteur d’air.

3-Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt justifie que le jugement soit confirmé en ce qu’il a condamné M.[R] et Mme [H] à payer à M.[Z] et Mme [U] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés aux dépens. Ils seront également condamnés aux dépens de la procédure d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer à M.[Z] et Mme [U] la somme de 1000 euros pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort

Infirme le jugement rendu le 7 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Soissons sauf en ce qu’il a condamné M.[R] et Mme [H] à payer à M.[Z] et Mme [U] la somme de 561,07 euros au titre de la réparation de l’extracteur d’air et la somme de 231,14 euros au titre de la réparation de la chaudière ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Déboute M.[Z] et Mme [U] de leurs demandes ;

Condamne in solidum M.[R] et Mme [H] à payer à M.[Z] et Mme [U] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M.[R] et Mme [H] aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Brachy.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE