ARRET

N°

S.A.S. JLI

C/

S.C.P. CBF ASSOCIES

Société SCP CBF ASSOCIES

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES

S.E.L.A.R.L. FIRMA

S.E.L.A.R.L. EKIP

copie exécutoire

le 12 décembre 2024

à

Me

Me

FM

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 12 DECEMBRE 2024

N° RG 23/01195 – N° Portalis DBV4-V-B7H-IWRB

JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 12] DU 06 FEVRIER 2023 (référence dossier N° RG 20/00952)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.S. JLI exploitant sous l’enseigne 'MSC’ agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentée par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Christophe DELPLA de la SCP D’AVOCATS ALTY AUDE LAPALU THOMAS YESIL, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET :

INTIMEE

SNC JEU DE PAUME [Localité 12] agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

Représentée par M^e Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

Ayant pour avocat plaidant M^e Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS

ET :

PARTIE INTERVENANTES

Société SCP CBF ASSOCIES prise en la personne de Me [U] [W], ès qualités d’administrateur judiciaire de la SNC JEU DE PAUME, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

Ayant pour avocat plaidant M^e Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES prise en la personne de Me [Z] [V], ès qualités d’administrateur judiciaire de la SNC JEU DE PAUME, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

Ayant pour avocat plaidant M^e Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. FIRMA ès qualités de mandataire judiciaire de la SNC JEU DE PAUME, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

Ayant pour avocat plaidant M^e Patrick MAUBARET de la SCP SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. EKIP ès qualités de mandataire judiciaire de la SNC JEU DE PAUME, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représentée par M^e Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

Ayant pour avocat plaidant M^e Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS

SCP ALPHA MJ prise en la personne de Me [L] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS JLI, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

Représentée par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Christophe DELPLA de la SCP D’AVOCATS ALTY AUDE LAPALU THOMAS YESIL, avocat au barreau du VAL D’OISE

***

DEBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2024 devant :

Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,

M^me Florence MATHIEU, présidente de chambre,

et M^me Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 804 du code de procédure civile.

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Madame Diénéba KONÉ

PRONONCE :

Le 12 Décembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, présidente de chambre a signé la minute avec M^me Malika RABHI, greffière.

*

* *

DECISION

Suivant acte sous seing privé en date du 23 décembre 2015, Monsieur [X] [G] est devenu locataire d’un immeuble à usage commercial dépendant du centre commercial du Jeu de Paume auprès de la SNC Hammerson [Localité 12], devenue par la suite la SNC Jeu de Paume.

Ce bail commercial a été consenti pour une durée de 10 ans, dont 6 ans fermes moyennant le règlement d’un loyer annuel de 37.604 euros hors taxes et hors charges.

Suivant un avenant du 12 octobre 2016 (avenant n°1), la SAS JLI, exploitant sous l’enseigne MSC, s’est substituée à Monsieur [X] [G].

Suivant un deuxième avenant du 26 avril 2017 (avenant n°2), compte tenu des difficultés de la SAS JLI à payer les loyers et les charges, le bailleur a accepté de participer aux travaux d’aménagement pour une somme de 30.000 euros, tandis que le preneur s’est engagé à régler au jour de la signature de l’avenant les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires à hauteur de 27.240,31 euros.

Suivant un troisième avenant en date du 17 janvier 2018 (avenant n°3), le bailleur a une nouvelle fois consenti à participer à de nouveaux travaux d’aménagement pour une somme maximale de 75.000 euros.

La SAS JLI a restitué les clés du local loué le 19 mai 2020.

Suivant courrier signifié 18 juillet 2019, la SNC Jeu de Paume, bailleresse, a fait délivrer à la SAS JLI, ancienne preneuse, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 102.765,25 euros correspondant aux loyers et aux charges impayés au 15 juillet 2019.

Par acte d’huissier en date du 8 octobre 2019, la SNC Jeu de Paume a fait assigner la SAS JLI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Beauvais afin d’obtenir le paiement de l’arriéré des loyers ainsi que la résiliation du bail.

Par ordonnance de référé en date du 26 mars 2020, le tribunal judiciaire de Beauvais a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, a ordonné l’expulsion de la SAS JLI et l’a condamnée à payer au bailleur la somme de 102.765,25 euros à titre de provision sur l’arriéré des loyers.

Concomitamment à la procédure de référé, la SAS JLI, par acte d’huissier en date du 28 juin 2020, a fait assigner la SNC Jeu de Paume devant le tribunal judiciaire de Beauvais aux fins de voir cette dernière condamnée à réparer le préjudice commercial causé par ses manquements contractuels à hauteur de 283.065 euros et à voir ramener le montant de la dette locative à un moindre coût, à savoir 59.502,06 euros.

En réponse, la SNC Jeu de Paume a demandé de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 août 2019, de constater que la SAS JLI a restitué ses locaux, clés et moyens d’accès contradictoirement le 19 mai 2020, de condamner la SAS JLI au paiement de la somme de 149.980,20 euros outre intérêts à compter du commandement signifié le 18 juillet 2019 correspondant à sa dette arrêtée au 19 mai 2020.

Par un arrêt en date du 30 mars 2021, la cour d’appel d’Amiens a infirmé l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions au motif de l’existence d’une contestation sérieuse.

Par jugement rendu le 6 février 2023, le tribunal judiciaire de Beauvais a, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constaté la résiliation du bail intervenu entre les parties le 19 août 2019 ;

— condamné la SAS JLI au paiement de la somme de 98.439,50 euros, avec intérêts à compter du commandement signifié le 18 juillet 2019, correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail déduction faite du dépôt de garantie ;

— dit n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— dit que la SNC Jeu de Paume a manqué à son obligation contractuelle d’animation ;

— débouté la SAS JLI de sa demande de paiement en réparation des préjudices subis, faute de lien de causalité avec le manquement relevé ;

— débouté la SAS JLI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS JLI à payer à la SNC Jeu de Paume la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par une déclaration en date du 27 février 2023, la SAS JLI a interjeté appel de ce jugement.

Par un jugement en date du 8 mars 2023, la SNC Jeu de Paume a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Bordeaux, qui a désigné la SCP CBF Associées en la personne de Me [U] [W] ainsi que la Selarl AJASSOCIE, prise en la personne de Me [Z] [V], en qualité d’administrateurs judiciaires, et la SELARL FIRMA ainsi que la SELARL EKIP en qualité de mandataires judiciaires. La date de cessation des paiements a été fixée au 1er mars 2023.

Par un jugement en date du 28 mars 2023, le tribunal de commerce de Beauvais a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SAS JLI, désignant la SCP Alpha MJ en qualité de liquidateur.

Par un courrier en date du 28 avril 2023, la SAS JLI a déclaré une créance chirographaire et prévisionnelle d’un montant de 289.065 euros entre les mains du mandataire judiciaire de la SNC Jeu de Paume.

Cette procédure de redressement judiciaire a conduit la SAS JLI à attraire à l’instance en cours par acte des 9, 12 et 14 juin 2023 la SCP CBF Associées en la personne de Me [U] [W], en-qualité d’administrateur judiciaire de la SNC Jeu de Paume, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Me [Z] [V], en-qualité d’administrateur judiciaire de la SNC Jeu de Paume, la SELARL FIRMA et la SELARL EKIP en leur qualité de mandataire judiciaire.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 29 novembre 2023, la SAS JLI, et la SCP Alpha MJ, prise en la personne de Me [L], en qualité de liquidateur de la SAS JLI concluent à l’infirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité d’occupation,

— dit que la SNC Jeu de Paume a manqué à son obligation contractuelle d’animation,

et demandent à la cour :

—  de condamner la SNC Jeu de Paume à payer à la SAS JLI les sommes de 283.065 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, en application des articles 1719-1° et 1719-3° du code civil ;

—  de ramener à 59.502,06 euros le montant de la dette locative de la SAS JLI à l’égard de la SNC Jeu de Paume ;

—  de débouter la SNC Jeu de Paume de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

—  d’ordonner la compensation des créances respectives des parties, conformément à l’article 1289 du code civil ;

—  de condamner la SNC Jeu de Paume à payer à la SAS JLI la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens ;

—  de fixer les créances de la SAS JLI au passif de la SNC Jeu de Paume.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 30 août 2023, la SNC Jeu de Paume, ses administrateurs et mandataires judiciaires, concluent à l’infirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire acquise au 19 août 2019 et la condamnation aux frais irrépétibles.

Ils demandent à la cour :

—  de constater que la SAS JLI a restitué ces locaux, clefs et moyens d’accès contradictoirement le 19 mai 2020, date jusqu’à laquelle la SAS JLI est tenue d’indemnité d’occupation ;

—  de fixer la créance de la SNC Jeu de Paume au passif de la liquidation judiciaire de la SAS JLI au paiement de la somme privilégiées de 149.980,20 euros outre intérêts à compter du 18 juillet 2019 ;

—  de débouter la SAS JLI et la SCP Alpha MJ, es-qualités de mandataire-liquidateur de la SAS JLI, de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

—  de fixer la créance chirographaire au titre des frais irrépétibles de première instance de la SNC Jeu de Paume au passif de la liquidation judiciaire de la SAS JLI à la somme de 2.000 euros outre dépens,

—  de condamner la SCP Alpha MJ, ès-qualités de mandataire-liquidateur de la SAS JLI, au paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette locative et les demandes en paiement de la bailleresse

La SNC Jeu de Paume demande la confirmation du jugement sur l’acquisition de la clause résolutoire, et conteste l’existence d’une résiliation amiable du bail en mars 2019, soutenant que les clefs et moyens d’accès n’ont été remis au bailleur que le 19 mai 2020.

La SAS JLI conteste en réponse le montant de l’arriéré locatif en ce qu’il comprend la période postérieure au mois de mars 2019, mois au cours duquel le local a été mis à disposition. Elle soutient que la dette locative ne saurait donc être supérieure à la somme de 59.502,06 euros, dès lors qu’on déduit de la condamnation du premier juge le dépôt de garantie fixé à trois mois de loyer réactualisé et les loyers des 2ème et 3ème trimestres de l’année 2019.

A titre liminaire, il y a lieu de relever que postérieurement à la décision critiquée, la SAS JLI a notamment été placée en liquidation judiciaire et que ce régime influe sur le litige dont s’agit.

S’il résulte des échanges de courriels entre les parties des 8 février et 20 mars 2019 que la SAS JLI avait engagé des négociations avec le bailleur pour organiser un départ anticipé, toutefois il n’est pas justifié de la formalisation d’un accord. En effet, le procès-verbal de constat du 18 décembre 2019 établi par huissier de justice, à la requête de la SAS JLI, attestant de la libération des lieux est insuffisant pour caractériser un tel accord.

En revanche, le bailleur prouve que la SAS JLI n’a pas réglé l’intégralité des loyers mis à sa charge, ce qui constitue un manquement fautif à l’obligation contractuelle du preneur. Ainsi, le bailleur a, le 18 juillet 2019, délivré un commandement de payer la somme de l02.765,25 euros au titre des loyers et charges impayés .

Il résulte des écritures respectives des parties que celles-ci s’accordent sur le principe de la résiliation du bail. Aussi, la SAS JLI ne démontrant pas avoir réglé les sommes réclamées à cette date, en exécution de l’obligation naturelle qui lui incombe en raison de sa qualité de preneur, il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de cette dernière à compter du 19 août 2019.

Seule la résiliation du bail pouvant être prononcée au vu de la procédure collective ouverte au bénéfice de la SAS JLI, cette dernière est uniquement débitrice des loyers et charges impayés échus au 19 août 2019, soit la somme de 108.280,25 euros suivant le décompte produit par la SNC Jeu de Paume, à laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 9.840,75 euros conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, soit la somme totale de 98.439,50 euros.

Postérieurement au 19 août 2019, la SAS JLI démontrant par la production de photographies qu’elle n’occupait plus les lieux, il y a lieu de juger qu’aucune indemnité d’occupation n’est due.

Par conséquent, il convient de fixer la créance de la SNC JEU DE PAUME au passif de la liquidation judiciaire de la SAS JLI à la somme de 98.439,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 juin 2020 et d’infirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur le préjudice commercial

La SAS JLI reproche à la SNC Jeu de Paume, sa perte de chiffre d’affaires ayant conduit à la cessation de son activité et affirme qu’elle a été contrainte de passer en pure perte tous les investissements réalisés dans ce commerce, avec des locaux initialement à l’état brut et réclame le remboursement des travaux d’aménagement pour 151.378,48 euros, des équipements pour 19.075,40 euros, des frais et honoraires d’installation pour 38.117,70 euros ainsi que les déficits au bilan sur trois ans à hauteur de 73.864 euros.

Elle soutient que la SNC Jeu de Paume a failli à ses obligations de délivrance et de mise en jouissance paisible au titre de l’article 1719 du code civil, dans la mesure où le centre commercial géré par cette dernière et où se trouvait le local était quasiment vide du fait de la gestion défectueuse du bailleur tenu à une obligation de moyen s’agissant de la commercialité et de l’animation du centre commercial prévue spécifiquement au bail. Elle estime que l’animation commerciale était un élément déterminant dans l’appréciation du projet et de son environnement, ce qui l’a conduite à s’installer spécifiquement dans ce local. Elle ajoute que la SNC Jeu de Paume imposait à tous les preneurs de cotiser à un fonds marketing dans le but de financer les campagnes d’opérations commerciales et de communication.

La SNC conteste être tenue à une obligation de commercialité et réfute être responsable du préjudice invoqué par la SAS JLI.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur commercial est obligé, par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l’absence de clause particulière, d’en assurer la commercialité.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la SAS JLI, le bail dont s’agit ne prévoit pas d’obligation particulière de garantie par le bailleur de la commercialité du centre où était implantée la SAS JLI, puisqu’il est notamment stipulé dans le contrat de bail que : « le preneur déclare avoir apprécié par lui-même et sous sa propre responsabilité aussi bien la commercialité de l’ensemble du Centre que des locaux objets du présent bail sans que le bailleur ne garantisse aucun résultat à quelque titre que ce soit et pour quelque cause que ce soit'.

S’agissant de l’animation du centre commercial, l’article 16 du bail énonce que :

« (') Les actions à mener au titre de la promotion, de la communication, de l’animation et de la publicité du centre commercial ne peuvent se faire notamment que par le biais de campagnes médiatiques ou d’opérations de promotions récurrentes ou ponctuelles par l’organisation d’évènements ou encore par l’engagement de partenariats locaux et nationaux valorisant la notoriété ou l’image du centre.

Cette politique spécifique suppose la mise en 'uvre d’un budget commun par le biais d’un fonds de concours ad hoc, dit « Fonds Marketing » destiné à financer les opérations commerciales de promotion, de communication, d’animation ou de publicité du centre commercial dont la gestion sera assurée par le bailleur ou le mandataire de son choix.

Le preneur reconnaît expressément la nécessité, dans l’intérêt du centre, de mener des actions de promotion, de communication, d’animation ou de publicité du centre commercial. Le preneur déclare avoir apprécié par lui-même et sous sa propre responsabilité le projet ainsi que l’environnement commercial du centre, et reconnaît que le bailleur ou son mandataire n’est tenu à aucune obligation de résultat au titre des actions de promotion, de communication, d’animation et de publicité.

Le preneur ne pourra donc pas se prévaloir des opérations de promotion, de communication, d’animation et de publicité mise en place pour réclamer une quelconque indemnité au bailleur ou à son mandataire (…) ».

Il ressort dès lors du contrat de bail que la SNC Jeu de Paume n’était tenue qu’à une obligation de moyen s’agissant de l’animation du centre commercial. S’il n’est pas démontré par cette dernière l’exécution de cette obligation par la mise en 'uvre d’animations, toutefois il appartient à la SAS JLI de justifier que le préjudice qu’elle invoque est directement lié à l’absence de mise en 'uvre d’animations au sein du centre commercial.

Or, c’est de manière péremptoire que la SAS JLI affirme que les travaux d’aménagement de la cellule livrée en l’état brut qu’elle a réalisés étaient conditionnés à la commercialité générée directement par les actions d’ animation menées par le bailleur. Elle est également défaillante dans l’administration de la preuve qui lui incombe concernant le lien de causalité direct s’agissant de la totalité des équipements et frais d’installation ainsi que des déficits aux bilans sur trois ans.

Dès lors, il convient de débouter la demande en paiement présentée par les organes de la procédure collective de la SAS JLI à l’encontre de la SNC Jeu de Paume représentée par ses administrateurs et mandataires judiciaires.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef, sauf à préciser que chacune des parties est représentée par les organes de leurs procédures collectives réciproques.

Sur les autres demandes

Eu égard à la solution donnée au présent litige, la SAS JLI succombant, il convient de fixer au passif de la procédure collective de cette dernière les dépens de première instance et d’appel.

Les circonstances de l’espèce commandent de débouter les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d’indemnité et d’infirmer de ce chef le jugement déféré.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 6 février 2023 par le tribunal judiciaire de Beauvais, sauf en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail au 19 août 2019,

— dit n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité d’occupation,

— débouté la SAS JLI de sa demande en paiement en réparation des préjudices subis,

Et statuant à nouveau,

Fixe la créance de la SNC JEU DE PAUME, représentée par la SCP CBF Associées en la personne de Me [U] [W] ainsi que la Selarl AJASSOCIE, prise en la personne de Me [Z] [V], en qualité d’administrateurs judiciaires, et la SELARL FIRMA ainsi que la SELARL EKIP en qualité de mandataires judiciaires, au passif de la liquidation judiciaire de la SAS JLI à la somme de 98.439,50, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 juin 2020.

Déboute la demande en paiement présentée par les organes de la procédure collective de la SAS JLI à l’encontre de la SNC Jeu de Paume représentée par ses administrateurs et mandataires judiciaires.

Déboute les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SAS JLI les dépens de première instance et d’appel.

La Greffière, La Présidente,