COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

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ARRÊT DU : 02 DECEMBRE 2015

(Rédacteur : Catherine BRISSET, conseiller,)

N° de rôle : 14/00744

K B

G D

c/

I A

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/4631 du 15/05/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

XXX

E Z épouse X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 septembre 2013 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 12-001770) suivant déclaration d’appel du 06 février 2014

APPELANTS :

K B

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX – XXX

G D

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX – XXX

représentés par Maître Mariette TAYEAU-MALGOUYAT de la SCP TAYEAU-MALGOUYAT VIGNE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

I A

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX – XXX

représentée par Maître Johanne AYMARD-CEZAC, avocat au barreau de BORDEAUX

XXX, radiée du registre du commerce et des sociétés, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

non représentée,

INTERVENANTE :

E Z épouse X, prise en qualité d’ex-gérante de la XXX radiée du RCS, tenue solidairement au passif social à l’issue des opérations de liquidation amiable survenues en cours de procédure

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

représentée par Maître Emmanuel LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 octobre 2015 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Catherine BRISSET, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Catherine FOURNIEL, président,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Selon acte authentique du 7 janvier 2009, madame A a vendu à monsieur B et madame D une maison d’habitation avec piscine située à Ambares et Lagrave pour le prix de 200 000 € outre 15 000 € au titre de la commission de la SARL Label’Immo.

Invoquant des désordres affectant la piscine les acquéreurs ont obtenu en référé la désignation d’un expert qui a déposé son rapport le 8 novembre 2010.

Ils ont assigné leur vendeur et l’agent immobilier devant le tribunal de grande instance de Bordeaux lequel s’est déclaré incompétent au profit du tribunal d’instance de Bordeaux à raison du montant de la demande.

Par jugement du 20 septembre 2013, le tribunal d’instance de Bordeaux a considéré qu’il n’était pas établi de vice caché dans la mesure où les acquéreurs auraient pu se convaincre des désordres en faisant découvrir la piscine et qu’il n’était pas démontré de faute du négociateur immobilier. Il a débouté monsieur B et madame D de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés au paiement de la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur B et madame D ont relevé appel du jugement le 6 février 2014. Ils ont fait signifier leur déclaration d’appel à madame Z épouse X prise en sa qualité d’ex gérante de la SARL Label’Immo.

Dans leurs dernières écritures du 7 octobre 2015, ils concluent à l’infirmation du jugement. Ils soutiennent que la piscine était bien affectée de vices cachés dont ils ne pouvaient se convaincre dans la mesure où le fait de la débâcher n’aurait permis de s’assurer que de l’état du liner et non des autres désordres. Ils ajoutent que la venderesse ne pouvait ignorer ces vices compte tenu de l’absence d’entretien et des assurances données par son ancien mari lesquelles ne pouvaient correspondre à la réalité. Ils indiquent exercer l’action estimatoire au titre des travaux de réfection et d’un trouble de jouissance. Ils sollicitent la somme de 9 639,43 € avec intérêts au taux légal à compter d’avril 2011 sur la somme de 3 021,16 € au titre des travaux de réfection de la piscine. Ils invoquent une faute de la SARL Label’Immo et soutiennent qu’elle leur a donné de manière fausse des assurances sur le bon fonctionnement de la piscine alors que la mention 'à rénover’ n’a jamais concerné cet élément. Ils ajoutent que la gérante ayant fait radier la société en cours de procédure doit être déclarée responsable en cette qualité et condamnée in solidum avec la venderesse. Ils demandent enfin la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures du 7 octobre 2015, madame A conclut à la confirmation du jugement. Elle considère qu’il n’existe pas de vice caché dans la mesure où les acquéreurs pouvaient se convaincre aux même de l’état défectueux de la piscine sans compétence technique particulière. Elle ajoute que l’ensemble immobilier était vendu pour rénovation. Subsidiairement, elle se prévaut de la clause d’exonération de garantie et précise qu’elle ne vivait plus dans les lieux depuis plusieurs mois. Plus subsidiairement, elle discute le montant des demandes. Elle sollicite la somme de 2 000 € par application des dispositions combinées des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Dans ses dernières écritures du 27 juin 2014, madame X conclut à l’irrecevabilité de l’appel dans la mesure où elle n’était pas partie à la première instance, le fait qu’elle soit attraite en sa qualité d’ex gérante étant indifférent. Elle sollicite la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 8 octobre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon acte authentique du 7 janvier 2009, madame D et monsieur B ont acquis de madame A une maison d’habitation située à XXX, duquel immeuble dépendait une piscine. Cet acte authentique faisait suite à un compromis sous seing privé en date du 11 octobre 2008 et une proposition d’achat formalisée le 3 octobre 2008.

Ils invoquent des désordres de la piscine et à l’encontre de leur vendeur considèrent que ces désordres de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil.

Il leur incombe donc de rapporter la preuve de l’existence d’un vice affectant la chose au sens de ces dispositions, mais également du fait qu’il était caché c’est-à-dire du fait qu’un acquéreur normalement attentif ne pouvait s’en convaincre lui-même.

Ils invoquent les constatations de l’expert faisant état :

D’un liner fortement dégradé,

De paniers de skimmer mal dimensionnés,

D’une pompe d’une puissance inadaptée,

D’un surpresseur non compatible avec le robot d’entretien,

De l’absence de grille de bonde,

D’un appareil de traitement automatique par électrolyse sans notice d’information pour le faire fonctionner.

Pour conclure à l’infirmation du jugement, les appelants font valoir qu’il leur était impossible de se convaincre eux même des désordres dans la mesure où le fait d’enlever la bâche n’aurait pu conduire qu’à la constatation des désordres du liner et non aux autres vices affectant l’ouvrage. Ils indiquent en outre dans leurs écritures que la nature des vices affectant la piscine impliquait des conséquences sur la clarté de l’eau en période d’utilisation.

Or, il convient de rappeler que le vice apparent est non seulement celui qui est ostensible mais également celui qui apparaît dans le cadre d’un examen normalement attentif de la chose.

En l’espèce, il résulte de l’argumentation des acquéreurs qu’ils ont acquis l’immeuble sans faire débâcher la piscine, ce qui ne peut pas correspondre à un examen normalement attentif s’agissant d’un tel élément d’équipement. Cela est d’autant plus le cas que les désordres du système avaient un impact sur le traitement de l’eau et donc sur sa couleur et sa clarté ce qui résulte des propres écrits des demandeurs. Le fait d’ôter la bâche leur aurait donc permis de déceler les désordres ou à tout le moins de solliciter un examen complémentaire y compris par mise en route du système de filtration et de traitement de l’eau.

Il convient de rappeler que si l’immeuble a été acquis en la forme authentique en janvier c’est-à-dire à une période où la piscine aurait été normalement hivernée rendant son examen plus difficile, ce n’est pas à cette date que la rencontre des consentements s’est opérée. Compte tenu de la date de signature du compromis et de l’offre d’achat, la ou les visites du bien ont eu lieu au plus tard fin septembre ou tout début octobre. Les appelants considèrent eux même que la période d’utilisation normale de la piscine s’étend de juin à septembre. Dès lors, il aurait été parfaitement logique de faire débâcher la piscine lors de ces visites. En toute hypothèse, l’incidence des désordres sur la clarté de l’eau telle qu’invoquée par les appelants eux même aurait dû, à une période où la piscine devait normalement fonctionner, attirer l’attention d’un acquéreur normalement attentif.

L’attestation établie par l’ex conjoint de la venderesse selon laquelle le 5 décembre 2008 la piscine aurait fonctionné parfaitement ne peut avoir pour effet de rendre le vice caché. Il est exact que cela est peu probable mais de cette attestation et des affirmations des acquéreurs il se déduit qu’à ce moment il n’a pas davantage été procédé à un examen normal de la piscine ne serait ce que visuel puisque les acquéreurs auraient pu constater à cette date que l’eau était à tout le moins très trouble. Quant à l’absence de remise de la notice d’utilisation du dispositif au sel elle ne pouvait qu’alerter les acquéreurs.

Les désordres de la piscine n’avaient donc pas le caractère de vice caché de sorte que l’action à l’encontre du vendeur fondée sur les dispositions de l’article 1641 du code civil ne peut prospérer. Le jugement sera confirmé.

Quant à la responsabilité de l’intermédiaire immobilier, il apparaît en premier lieu que la SARL Label’Immo a fait l’objet d’une radiation. Les appelants n’ont pas fait désigner d’administrateur ad hoc mais ont appelé en la cause madame X prise en sa qualité de liquidateur amiable.

En outre et surtout toute leur argumentation repose sur le fait que l’intermédiaire immobilier leur aurait déclaré que la piscine était en parfait état et ne présenter aucun désordre. S’il est exact que la mention « à rénover » ne concernait pas spécifiquement la piscine, il n’en demeure pas moins que les appelants ne donnent aucun élément de preuve à l’appui de leur assertion sur une assurance de bon fonctionnement de la piscine. Le fait que l’acte ait prévu qu’ils feraient leur affaire personnelle de la mise en sécurité de la piscine ne donne aucune indication sur son état de fonctionnement s’agissant uniquement d’une obligation spécifique au titre de règles de sécurité.

Ils ne peuvent dans de telles conditions établir une faute de l’intermédiaire immobilier de sorte que leur demande ne pouvait davantage prospérer à son endroit.

Le jugement sera confirmé.

L’appel étant mal fondé, les appelants seront condamnés solidairement à payer à madame A la somme de 1 500 € par application des dispositions combinées des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle.

La demande formée par madame X est irrecevable en application des dispositions de l’article 964 du code de procédure civile dans la mesure où malgré rappel du greffe, elle n’a pas acquitté le timbre fiscal.

Les appelants seront solidairement condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne solidairement madame D et monsieur B à payer à madame A la somme de 1 500 € par application des dispositions combinées des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle,

Déclare la demande de madame Y irrecevable,

Condamne solidairement madame D et monsieur B aux dépens

Le présent arrêt a été signé par Madame Catherine FOURNIEL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.