ARRET

N°

[G]

C/

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA SOMME

[N] [O] épouse [G]

CJ/NP/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT HUIT NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01172 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JAW6

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU TRIBUNAL DE PROXIMITE DE PERONNE DU QUINZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [W] [G]

né le 31 Mars 1965 à [Localité 6]

de nationalité Algérienne

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Amélie DATHY de la SCP DUSSEAUX-BERNIER-VAN WAMBEKE-DATHY, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000707 du 11/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

APPELANT

ET

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA SOMME Immatriculé au RCS d’Amiens sous le numéro 315 667 410 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Mathilde LEFEVRE de la SCP MATHILDE LEFEVRE, AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [F] [N] [O] épouse [G]

née le 04 Février 1985

[Adresse 2]

[Localité 5]

Assignée à étude d’huissier le 26/04/2024

INTIMEES

DEBATS :

A l’audience publique du 19 septembre 2024, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 28 novembre 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Diénéba KONÉ, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2015, l’Office public de l’habitat de la Somme, ci-après, l’OPH de la Somme, a donné à bail à M. [W] [G] et Mme [F] [N] [O] épouse [G], un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 356,43 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH de la Somme a, par acte du 30 septembre 2022, fait délivrer à ses locataires un commandement de payer la somme de 1 906,94 euros, montant arrêté au 28 septembre 2022 et d’avoir à lui remettre, dans un délai d’un mois, copie de leur assurance les garantissant contre les risques locatifs.

Par acte du 20 juin 2023, l’OPH de la Somme a fait assigner M. et Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Péronne statuant en référé afin, notamment, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Par ordonnance de référé du 15 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Péronne a :

déclaré l’OPH de la Somme recevable en son action ;

rejeté l’exception de nullité soulevée par M. [G] ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2015 entre l’OPH de la Somme, bailleur, et M. et Mme [G], locataires, sont réunies à la date du 30 novembre 2022 ;

condamné M. [G] à payer à l’OPH de la Somme, à titre provisionnel, la somme de 5 814,17 euros au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation dus au 9 janvier 2024 (indemnité d’occupation du mois de janvier non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, Mme [G] étant tenue solidairement de cette dette à hauteur de 2 346,02 euros ;

autorisé Mme [G] à s’acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros pendant 23 mensualités, la 24ème et dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts, et ce avant le 10 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et avant le 10 de chacun des mois suivants ;

dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible sans mise en demeure préalable ;

constaté le désistement de l’OPH de la Somme de sa demande d’expulsion à l’encontre de Mme [G] ;

rejeté la demande de délais de paiement formée par M. [G] ;

ordonné à M. [G] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef ;

dit que faute pour M. [G] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [G] à payer à l’OPH de la Somme une indemnité d’occupation provisionnelle égale à 685,98 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamné in solidum M. et Mme [G] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 30 septembre 2022, de la notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

débouté l’OPH de la Somme de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration du 12 mars 2024, M. [G] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2024, M. [G] demande à la cour de le juger tant recevable que bien fondé en ses fins, moyens et prétentions, d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 15 février 2024, statuant à nouveau,

A titre principal,

juger le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 30 septembre 2022 nul et en tirer toutes les conséquences de droit ;

débouter en conséquence l’OPH de la Somme de l’intégralité de ses demandes ;

Subsidiairement et en tout état de cause,

suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

autoriser M. [G] à s’acquitter de son arriéré locatif par versements mensuels à hauteur de 100 euros en sus du loyer courant ;

Encore plus subsidiairement et si par impossible la juridiction devait confirmer l’expulsion de M. [G], juger qu’il pourra s’acquitter de sa dette locative par mensualités à hauteur de 100 euros par mois ;

En tout état de cause,

débouter l’OPH de la Somme et Mme [G] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

débouter l’OPH de la Somme et Mme [G] de toutes demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

M. [G] soutient que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ne respecte par le formalisme prescrit par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il ne mentionne pas le montant mensuel des loyers et charges.

Subsidiairement, il sollicite l’octroi de délais pour apurer sa dette locative compte tenu de sa situation financière. Il explique être en procédure de divorce avec Mme [G] et avoir repris une activité professionnelle. Il indique avoir entamé des recherches pour trouver un nouveau logement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2024, l’OPH de la Somme demande à la cour de déclarer M. [G] recevable mais mal fondé en son appel, de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 15 février 2024, condamner M. [G] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’OPH de la Somme fait valoir que le commandement de payer est valide et précise que le relevé de compte locataire a été joint au commandement sur lequel figure le montant du loyer mensuel et des charges quittancé chaque mois.

L’intimé s’oppose à l’octroi de délais de paiement à M. [G] et indique que ce dernier ne paie pas l’intégralité de son loyer chaque mois puisqu’il effectue des versements de 310 euros. L’OPH de la Somme fait valoir que M. [G] a trouvé un emploi en intérim et perçoit 1 200 euros par mois ce qui ne lui permet pas de rembourser sa dette de 6 624,15 euros.

Il poursuit en déclarant que M. [G] ne justifie pas de ses recherches de logement excepté d’une demande de logement social effectuée en avril 2024. Il indique avoir proposé une solution de relogement en T2 à M. [G] qui réside actuellement seul dans un T6 mais que ce dernier a refusé la proposition pour des raisons géographiques.

Mme [N] épouse [G], régulièrement citée à l’étude par exploit du 26 avril 2024 n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Par ordonnance de fixation à bref délai, l’affaire a été fixée à l’audience du 19 septembre 2024 pour être plaidée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2024.

SUR CE

Sur la demande de nullité du commandement de payer

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La partie qui invoque la nullité de l’acte doit prouver que l’irrégularité de l’acte lui cause un grief même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le commandement de payer du 30 septembre 2022 mentionne le montant de l’arriéré de loyers sans détailler le montant de chaque loyer mensuel.

Cependant, l’huissier a explicitement indiqué en première page de l’acte qu’il communiquait en annexe un décompte détaillant le solde des loyers et charges impayés du 1er janvier 2022 au 28 septembre 2022. Le relevé de compte joint à l’acte détaille ainsi le montant du quittancement pour chaque mois.

Par ailleurs, le premier juge a justement relevé que M. [G] ne précise pas quel est le grief subi du fait de l’irrégularité alléguée. Il ne le fait pas davantage en cause d’appel n’alléguant aucun grief. L’absence de mention du loyer dans le corps même du commandement de payer n’empêche pas le locataire d’apprécier la nature et le bien fondé de la demande d’autant que le détail des loyers impayés figure dans le décompte annexé à l’acte.

La demande de M. [G] sera donc rejetée et l’ordonnance sera confirmée sur ce point.

Sur la demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 V et VII de la même loi, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années (') au locataire en situation de régler sa dette locative. (') Pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 6 juillet 2015 contient une clause résolutoire.

Le 30 septembre 2022, l’OPH de la Somme a fait signifier un commandement de payer à M. [G] visant expressément cette clause qui prévoit que la résolution est acquise deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Or, M. [G] ne démontre pas avoir réglé l’arriéré locatif visé par ledit commandement de payer dans ce délai.

Le commandement étant resté infructueux, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les conditions de la clause résolutoire contenue au bail étaient réunies au 30 novembre 2022.

Il convient de confirmer l’ordonnance sur ce point.

Par ailleurs, si M. [G] demande l’infirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions, il ne forme aucune demande au titre des loyers et ne développe aucun moyen tendant à remettre en cause le montant de l’arriéré tel que retenu par le premier juge. Le bailleur demande pour sa part la confirmation de l’ordonnance sans demander de réévaluer l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation. Il justifie d’un arriéré de 6 624,15 euros arrêté au 14 mai 2024.

M. [G] affirme avoir repris le paiement de ses loyers alors que les pièces produites par les parties démontrent que ses versements sont certes réguliers mais ne permettent pas de régler la totalité du loyer mensuel.

Par ailleurs, M. [G] justifie avoir effectué deux règlements supplémentaires de 50 euros en vue d’apurer sa dette. L’arriéré a cependant encore augmenté depuis la dernière décision de justice.

Il propose désormais de verser 100 euros par mois pour apurer la dette.

Compte tenu de sa situation précaire liée à son emploi en intérim, de ses revenus de 1 200 euros et du montant de l’arriéré locatif, arrêté à la date du jugement à 5 814,17 (et porté au 14 mai 2024 à la somme de 6 624,15 euros), M. [G] n’est pas en mesure d’apurer l’arriéré locatif en 36 mois comme le prévoit la loi et n’apparaît pas capable de verser 100 euros par mois en plus du règlement du loyer courant.

Il convient de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail et d’octroi de délai de paiement de M. [G].

En conséquence, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a ordonné, faute de départ volontaire de M. [G], son expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’a condamné au paiement outre de l’arriéré locatif, d’indemnités d’occupation.

Sur la demande infiniment subsidiaire de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, pour les motifs précédemment développés, M. [G] n’est pas en mesure d’apurer la dette de loyers en 24 mensualités et ne sera pas en mesure de régler 100 euros en plus de son loyer courant comme il le propose.

Il sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [G] aux dépens d’appel.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, M. [G] sera condamné à payer à l’OPH de la Somme une indemnité de 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et débouté de sa propre demande au titre des frais irrépétibles.

Enfin, les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l’appel,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Déboute M. [W] [G] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M. [W] [G] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [W] [G] à payer à l’Office public de l’habitat de la Somme le somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE