ARRET

N°

[W]

[W]

C/

Etablissement Public OPAC DE L’OISE

AF/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT ET UN JANVIER

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03869 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I3XS

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU DIX SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Madame [S] [W]

de nationalité Malienne

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Olympe TURPIN substituant M^e Alexis DAVID, avocats au barreau d’AMIENS

Monsieur [L] [W]

de nationalité Malienne

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par par M^e Olympe TURPIN substituant M^e Alexis DAVID, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANTS

ET

Etablissement Public OPAC DE L’OISE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Renaud DEVILLERS, avocat au barreau de BEAUVAIS

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 05 novembre 2024, l’affaire est venue devant M^me Agnès FALLENOT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 janvier 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Anne BEAUVAIS, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 21 janvier 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, Greffière.

*

* *

DECISION :

Suivant contrat du 29 août 2002, M. [L] [W] et Mme [S] [W] ont conclu avec l’OPAC de l’Oise un bail d’habitation portant sur un logement situé à [Adresse 12].

A la suite d’un incendie, suivant convention de mise à disposition du 8 mars 2005, M. et Mme [W] ont été relogés dans un appartement situé dans la même commune, [Adresse 2], pour la durée des travaux de réfection. Ils n’ont cependant pas accepté de réintégrer leur ancien logement après leur achèvement, et l’OPAC a accepté de les laisser dans les lieux suite à l’intervention des services sociaux qui l’ont alerté de la grande fragilité psychologique et sociale de cette famille, incompatible avec un déménagement.

Leur reprochant de commettre des troubles anormaux du voisinage, l’OPAC de l’Oise a fait assigner M. et Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais par acte du 15 avril 2023.

Par jugement rendu le 17 juillet 2023, ce magistrat a :

— prononcé la résiliation à la date du 17 juillet 2023 du contrat de bail conclu entre les parties le 29 août 2002 ainsi que la convention d’occupation précaire du 8 mars 2005 portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

— ordonné, faute de départ volontaire de M. [L] [W] et Mme [S] [W], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, qui devra être requis selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamné solidairement M. [L] [W] et Mme [S] [W] à payer à l’OPAC de l’Oise une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 juillet 2023 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné in solidum M. [L] [W] et Mme [S] [W] aux dépens, en ce compris les frais exposés pour parvenir à l’expulsion ;

— dit que les dépens ne comprendront pas le coût de la sommation interpellative ;

— condamné in solidum M. [L] [W] et Mme [S] [W] à payer à l’OPAC de l’Oise la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 21 août 2023, M. et Mme [W] ont relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision, à l’exception de celui ayant dit que les dépens ne comprendraient pas le coût de la sommation interpellative.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par le RPVA le 20 novembre 2023, M. et Mme [W] demandent à la cour de :

Réformer le jugement rendu le 17 juillet 2023 en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation à la date du 17 juillet 2023 du contrat de bail conclu entre les parties le 29 août 2002 ainsi que la convention d’occupation précaire du 8 mars 2005 portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

— ordonné, faute de départ volontaire de M. [L] [W] et Mme [S] [W], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, qui devra être requis selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamné solidairement M. [L] [W] et Mme [S] [W] à payer à l’OPAC de l’Oise une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 juillet 2023 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné in solidum M. [L] [W] et Mme [S] [W] aux dépens, en ce compris les frais exposés pour parvenir à l’expulsion ;

— dit que les dépens ne comprendront pas le coût de la sommation interpellative ; -condamné in solidum M. [L] [W] et Mme [S] [W] à payer à l’OPAC de l’Oise la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence :

— débouter l’OPAC de l’Oise de l’intégralité de ses demandes, plus amples et contraires.

— condamner l’OPAC de l’Oise au paiement de la somme de 1 085,20 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’OPAC de l’Oise aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 19 janvier 2024, l’OPAC de l’Oise demande à la cour de :

Confirmer le jugement prononcé le 17 juillet 2023 en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation à la date du 17 juillet 2023 du contrat de bail conclu entre les parties le 29 août 2002 ainsi que la convention d’occupation précaire du 8 mars 2005 portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

— ordonné, faute de départ volontaire de M. [L] [W] et Mme [S] [W], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, qui devra être requis selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamné solidairement M. [L] [W] et Mme [S] [W] à payer à l’OPAC de l’Oise une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 juillet 2023 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

— condamné in solidum M. [L] [W] et Mme [S] [W] aux dépens, en ce compris les frais exposés pour parvenir à l’expulsion ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Y ajoutant,

— ordonner la résiliation judiciaire du bail consenti par l’OPAC de l’Oise à M. [L] [W] et Mme [S] [W] le 29 août 2002et 8 mars 2005 concernant l’appartement sis [Adresse 3].

— ordonner par conséquent l’expulsion de M. [L] [W] et Mme [S] [W], ainsi que de tout occupant de leur chef, des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

— débouter M. [L] [W] et Mme [S] [W] de toutes prétentions contraires, dont celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

— supprimer le délai de deux mois prévus à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution permettant ainsi à L’OPAC de l’Oise d’expulser le locataire dès signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

— condamner solidairement M. [L] [W] et Mme [S] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer en son dernier état, ainsi que toutes les charges, outre revalorisation légale, le cas échéant, et ce dès le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués et remise des clés.

— condamner solidairement M. [L] [W] et Mme [S] [W] au paiement d’une indemnité de procédure de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût exposé pour parvenir à l’expulsion du locataire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024.

MOTIFS

1. Sur la demande de résiliation du bail

Les époux [W] critiquent le jugement dont appel, en ce qu’il a accueilli la demande de résiliation en retenant que les manquements, dont certains étaient reconnus par Mme [W], étaient réitérés et d’une gravité suffisante pour le justifier. Ils font valoir que le bailleur ne les a contactés que le 8 mars 2021, puis le 2 mars 2023. Aucune démarche amiable n’a réellement été mise en 'uvre, si bien que l’OPAC a manqué à ses obligations les plus élémentaires, particulièrement au regard du caractère social de son objet. Les fiches de signalement qu’il produit, qui constituent des preuves faites à soi-même, ne démontrent que des allers-retours de Mme [W] dans les communs et deux incidents : un sac déposé dans un ascenseur, qu’elle a récupéré par la suite, et un bac en plastique vide posé sur le palier, dont il n’est pas démontré qu’il y est resté indéfiniment. Les clichés photographiques ne sont ni datés, ni situés. L’expulsion ordonnée est particulièrement disproportionnée. Elle viole leur droit au respect de leur vie privée et familiale, droit composé notamment du droit au logement.

L’OPAC répond que M. et Mme [W] ont gravement contrevenu à leurs obligations contractuelles, en troublant de manière répétée la tranquillité de leurs voisins, comme ils l’avaient fait dans leur précédent logement. Ils déposent en effet des déchets, parfois alimentaires ou inflammables, ainsi que des encombrants, dans les communs, ce qui entraîne des odeurs nauséabondes et met en danger la sécurité des autres habitants. Le bailleur a d’ailleurs été destinataire d’une pétition. La situation ne s’est pas améliorée en dépit de plusieurs avertissements, rappels et mises en demeure adressés à M. et Mme [W]. Il a donc légitimement demandé la résiliation du bail pour parvenir à l’expulsion des locataires, et permettre à leurs voisins de jouir paisiblement de leur logement. Ces derniers témoignent abondamment des troubles subis. Mme [W] persiste à ce jour dans ses comportements fautifs. Au soutien de leur appel, M. et Mme [W] se contentent de nier l’évidence.

Sur ce,

En droit, aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes des articles 1728 et 1729 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En fait, il est justifié par les pièces versées aux débats que M. et Mme [W] ne respectent pas, depuis l’année 2017, les règles d’hygiène et de sécurité relatives aux encombrants et aux poubelles. Ainsi, des fiches prévention établissent que :

— M. [M] [T], gardien de l’immeuble, a signalé :

— le 30 mars 2022, que Mme [W] était revenue avec quatre sacs poubelle dégageant une odeur désagréable et les avait déposés au 1er étage ;

— le 5 avril 2022, qu’elle avait ramené un carton et un sac poubelle au premier étage ;

— le 3 novembre 2022, qu’elle avait déposé une bombe d’aérosol sur le palier et de l’électroménager devant le local poubelles ;

— le 11 janvier 2023, qu’elle avait vidé toutes les poubelles au niveau du local encombrants, puis déposé deux sacs devant le local poubelle ;

— le 19 février 2023, qu’elle avait déposé trois bidons d’huile transportés dans un caddy au niveau du hall et au premier étage, puis cinq autres devant le local poubelles de l’immeuble MP2 ;

— le 24 août 2023, qu’elle avait ramené des poubelles de l’extérieur pour les déposer devant le local encombrants et avait vidé des poubelles déjà remplies ;

— le 10 octobre 2023, qu’elle avait déposé des sacs poubelle ramenés de dehors ;

— le 19 février 2024, qu’elle avait déposé un sac poubelle sur le palier du premier étage, un autre devant le local poubelles de l’immeuble MP2, et un bidon d’huile de 20 litres devant la porte du hall ;

— M. [A] [Z], chargé de mission prévention sécurité, a signalé le 20 avril 2022, que Mme [W] avait déposé quasiment tous les jours des encombrants dans le hall de l’immeuble (tapis, réfrigérateur, aspirateur') entre le 20 avril et le 3 mai ;

— M. [J] [G] a signalé, le 13 mars 2024, un nouveau dépôt de détritus.

Ces incidents sont confirmés par les captations d’images de vidéo-surveillance réalisées, les attestations et lettres produites, ainsi que le contenu de la sommation interpellative réalisée à la demande du bailleur, dans le cadre de laquelle un huissier de justice a recueilli les doléances de plusieurs voisins de M. et Mme [W], ainsi que du gardien de l’immeuble, le 2 mai 2022, décrivant des dépôts d’encombrants, de nourriture avariée dégageant des odeurs insoutenables, de bouteilles de gaz, de bidons d’huile du kebab du quartier, comportements générant des infestations de parasites.

L’OPAC a vainement donné rendez-vous à M. et Mme [W], le 6 juillet 2017, pour évoquer « un problème ressortant de [leur] responsabilité de locataire », sans qu’ils s’y présentent, avant de leur adresser des avertissements le 21 août 2017, le 28 mars 2018 et le 5 août 2019. Un rendez-vous leur a été donné le 16 février 2021 pour leur rappeler leurs obligations, doublé d’un courrier de mise en demeure du 8 mars 2021. Un nouveau courrier leur a été adressé le 2 mars 2023, après la réception par l’OPAC d’une pétition comportant quatorze signatures, M. et Mme [W] ne s’étant pas déplacés au rendez-vous qui leur a été fixé le 30 mars 2022, pour leur demander de donner congé de leur logement et éviter l’engagement d’une procédure judiciaire à leur encontre.

La pétition invoquée par le bailleur est libellée en ces termes :

« A l’intention de Madame [C], Chef de l’antenne de l’Opac de l’Oise [Localité 11],

Les locataires du [Adresse 6] du [Adresse 1] nous sommes réuni et concerté afin de signaler les agissements de mme [B] [L], locataire du MP1 au logement n°213.

Madame ramène toujours des encombrants, des sacs, des valises, des caddies, de l’électroménager, des meubles, ce qui dérange les locataires car elle se permet de poser tout ça au palier du 1er étage, au hall d’entrée du MP1, et devant la porte de hall de celui-ci. elle part également au local poubelle du MP2 chercher et déposer des encombrants. Le gardien doit donc surveiller afin d’enlever au plus vite ces déchets à toute heure.

Mais maintenant cette dame se permet de ramener des déchets alimentaires de toutes sortes, viandes, poissons, oeufs, fruits, légumes, pain qu’elle va récupérer dans les poubelles, c’est à dire que ces aliments sont moisie et elle les dépose partout dans le bâtiment, mais aussi des bidon d’huile industriel de 50 litres qui sont parfois pleins, ce qui coule et en met donc partout dans le bâtiments et dehors. plus d’une fois des locataires, adultes et enfants ont glissé et ont faillit tombé, ce qui est maintenant dangereux, et qui oblige le gardien et les locataires à nettoyer à plusieurs reprises dans la journée afin d’éviter au plus possible l’odeur nauséabonde.

Il y a donc maintenant un problème d’odeur insoutenable et d’insalubrité qui ne sont plus vivable pour les locataires et aussi dangereux car tout cela ramène mouche, rats, cafard, et bien évidemment nous ne pouvons vivre dans ses conditions que se soit adultes enfants et même nos animaux.

Nous dépassons un stade qui n’est plus envisageable par le fait de ramener de la nourriture moisi, en décomposition dans l’immeuble:

De plus, à plusieurs reprise maintenant elle ramène également sur son caddie des bouteilles de gaz qu’elle met chez elle, ce qui est interdit et extrêmement dangereux au vu de tout les encombrants présent dans son logement et sur son balcon. Au vue de ses antécédent concernant les incendie à plusieurs reprise, les locataires sont maintenant inquiet quand a leur sécurité et celle de leur enfants. (Notamment avec les bidon d’huile)

Vous comprendrez je l’espère que vivre avec ce désarroi et cette peur constante n’est plus envisageable.

C’est pourquoi nous faisons parvenir cette lettre avec nos signatures afin de faire bouger les choses.

En vous remerciant de l’attention que vous porterez à cette lettre,

Cordialement ».

Les comportements décrits, qui ne sont combattus par aucune preuve contraire, témoignent d’une aggravation constante du comportement de Mme [W], malgré les rappels à l’ordre du bailleur, lequel est de nature à mettre en danger la sécurité des habitants de l’immeuble occupé mais également de l’immeuble voisin, également touchés par ses comportements inadaptés.

M. et Mme [W] ne peuvent soutenir qu’il s’agit de preuves faites à soi-même, étant en tout état de cause rappelé que la preuve d’un fait juridique est libre, et qu’ils ne produisent eux-mêmes aucun élément attestant de bonnes relations avec leurs voisins afin de contredire les éléments de preuve versés par le bailleur.

M. et Mme [W] ont donc gravement manqué à leurs obligations contractuelles.

Ils ne justifient pas avoir engagé des démarches de relogement qui seraient restées vaines, alors qu’ils ont été avertis qu’une procédure d’expulsion serait engagée à leur encontre dès le mois de mars 2022. Ils ne peuvent légitimement, compte tenu de leurs carences, invoquer une atteinte à leur vie privée et familiale et à leur droit au logement.

Il convient donc de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— prononcé la résiliation à la date du 17 juillet 2023 du contrat de bail conclu entre les parties le 29 août 2002 ainsi que la convention d’occupation précaire du 8 mars 2005 portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

— ordonné, faute de départ volontaire de M. [L] [W] et Mme [S] [W], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, qui devra être requis selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamné solidairement M. [L] [W] et Mme [S] [W] à payer à l’OPAC de l’Oise une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 juillet 2023 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux.

C’est de manière redondante que l’OPAC de l’Oise demande à la cour, après avoir confirmé ces chefs de la décision querellée, d’y ajouter :

— la résiliation judiciaire du bail consenti par l’OPAC de l’Oise à M. [L] [W] et Mme [S] [W] le 29 août 2002 et 8 mars 2005 concernant l’appartement sis [Adresse 4] ;

— l’expulsion de M. [L] [W] et Mme [S] [W], ainsi que de tout occupant de leur chef, des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— la condamnation solidairement M. [L] [W] et Mme [S] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer en son dernier état, ainsi que toutes les charges, outre revalorisation légale, le cas échéant, et ce dès le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués et remise des clés.

Il ne s’en explique d’ailleurs aucunement dans ses conclusions. Il n’y a pas lieu de restatuer de ces chefs, ni de les compléter.

2. Sur la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

Le bailleur invoque l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et expose que les voisins de M. et Mme [W] n’ont pas à subir une situation intolérable qui persiste.

M. et Mme [W] ne répondent pas.

Sur ce,

Il doit être constaté que le jugement querellé, exécutoire de plein droit, ayant prononcé l’expulsion de M. et Mme [W], a été rendu le 17 juillet 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi n°2023-628 du 27 juillet 2023, ayant modifié les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution invoquées par l’OPAC.

En tout état de cause, le bailleur justifie avoir signifié un commandement de quitter les lieux à M. et Mme [W] le 24 juillet 2023 et requis le concours de la force publique le 3 octobre 2023, après une vaine tentative d’expulsion le 28 septembre 2023. Sa prétention visant à faire supprimer le délai de deux mois lui permettant d’expulser le locataire dès signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, à la supposer fondée en droit, était donc dépourvue d’utilité.

Il ne peut qu’en être débouté.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. et Mme [W] aux dépens d’appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle les a condamnés aux dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. et Mme [W] seront par ailleurs condamnés in solidum à payer à l’OPAC de l’Oise la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et déboutés de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 17 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Beauvais ;

Y ajoutant,

Déboute l’OPAC de l’Oise de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum M. [L] [W] et Mme [S] [W] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [L] [W] et Mme [S] [W] à payer à l’OPAC de l’Oise la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Les déboute de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE