ARRET

N°

[L] épouse [I]

C/

[K]

DB/NP/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEIZE JANVIER

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03745 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I3PI

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN DU DIX NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Madame [Z] [L] épouse [I]

née le 29 Octobre 1971 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée et plaidant par M^e Marie-Brigitte ALDAMA subsituant M^e Frédéric MANGEL de la SELARL MANGEL AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

APPELANTE

ET

Madame [P] [K]

née le 28 Avril 1986 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nathalie DENS, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 24 octobre 2024 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 16 janvier 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Par un acte sous seings privés des 5 et 6 octobre 2021, Mme [P] [K] s’est engagée à vendre à Mme [Z] [L] épouse [I] une maison d’habitation située à [Adresse 9], cadastrée section CW numéro [Cadastre 3], pour un prix de 129 600 euros et Mme [L] s’est réciproquement engagée à acquérir ce bien sous diverses conditions suspensives, dont celle d’obtenir un prêt d’un montant total de 128 396 euros, la réception de l’offre de prêt devant intervenir au plus tard le 4 décembre 2021 et la vente être réitérée par acte authentique au plus tard le 4 janvier 2022.

Il était prévu qu’en l’absence de réitération de la vente par acte authentique dans le délai imparti, la partie défaillante serait tenue de verser à l’autre partie une somme de 12 960 euros à titre de clause pénale.

Par courrier recommandé du 21 décembre 2021, Me [C] [G], notaire à [Localité 8], a mis Mme [L] en demeure de justifier de l’obtention ou de la non-obtention du prêt et des diligences accomplies à cette fin.

Par courrier recommandé du 7 janvier 2022, Me [C] [G] a indiqué à Mme [L] qu’en l’absence de réponse de sa part à son précédent courrier, la vente était caduque et qu’elle était redevable de la somme de 12 960 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation.

Par acte du 15 avril 2022, Mme [K] a fait assigner Mme [L] afin d’obtenir le paiement de cette somme.

Par jugement rendu le 19 juin 2023, le tribunal judiciaire de Saint Quentin a :

Condamné Mme [L] à verser à Mme [K] une somme de 12 960 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2022 ;

Condamné Mme [L] aux dépens ;

Condamné Mme [L] à verser à Mme [K] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toute autre demande ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 3 août 2023, Mme [L] a relevé appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 10 septembre 2024 par lesquelles Mme [L] demande à la cour de :

Déclarer Mme [K] irrecevable en sa demande de condamnation sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

En conséquence,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Mme [L] à verser à Mme [K] à titre de dommages et intérêts la somme de 12 960 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 15 avril 2022,

— condamné Mme [L] à verser à Mme [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [L] aux dépens et dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

En conséquence,

Débouter Mme [K] de sa demande tendant à voir confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

Débouter Mme [K] de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 12 960 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2022, tant sur le fondement de la clause pénale inapplicable au cas d’espèce que sur le fondement de la responsabilité contractuelle en raison de la caducité du compromis de vente et de l’absence de faute ou de négligence de sa part,

Ordonner la restitution des sommes dores et déjà payées entre les mains de Mme [K] en raison de l’exécution provisoire attachée au jugement de première instance,

Débouter Mme [K] de sa demande tendant à la voir condamner à lui verser la somme de 3 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter Mme [K] de sa demande tendant à la voir condamner aux dépens,

Condamner Mme [K] aux entiers dépens,

Condamner Mme [K] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose :

— que le compromis prévoyait effectivement la possibilité pour le vendeur de faire déclarer la condition suspensive réalisée dans l’hypothèse où le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives aurait pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur,

— qu’elle a tout mis en 'uvre pour obtenir le financement relevant de la condition suspensive dès la signature du compromis de vente en date du 5 octobre 2021 mais a été confrontée au refus de prêt du Crédit du Nord selon courrier en date du 14 octobre 2021,

— qu’elle a aussitôt pris attache d’un courtier en prêts et justifie avoir transmis les éléments complémentaires sollicités le 24 octobre 2021, que ce courtier n’a pas obtenu d’accord bancaire et qu’elle en justifie par courrier en date du 6 décembre 2021,

— que la Caisse d’Épargne a donné son accord de financement mais à des conditions ne respectant pas celles prévues au compromis, la banque exigeant notamment d’elle un apport personnel à hauteur de 40 000 euros, bien loin de l’apport personnel prévu au compromis à hauteur de 12 000 euros,

— que la défaillance dans la levée de la condition suspensive ne résulte certainement pas d’un comportement fautif de sa part,

— qu’elle justifie ainsi avoir répondu à l’obligation de faire les démarches de demande de prêt auprès de trois établissements bancaires,

— que faute d’obtention du prêt nécessaire au financement de l’acquisition du bien comme prévu par la condition suspensive de la vente, le compromis de vente est caduc de plein droit, que le compromis de vente prévoit ainsi que « si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des parties retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre », que la caducité du compromis de vente n’a jamais été contesté, que Mme [K] n’a ainsi jamais entendu poursuivre la réalisation forcée de la vente et Mme [K] a vendu son bien à un autre acquéreur,

— que l’indemnité forfaitaire n’a vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse où les conditions suspensives sont réalisées et qu’une partie refuse de réitérer la vente par acte authentique, que telle n’est pas la situation en l’espèce, puisque la condition suspensive d’obtention d’un financement n’a pas été réalisée, que le compromis est caduc et chacune des parties retrouve alors son entière liberté, sans indemnité de part et d’autre, conformément aux dispositions expresses du compromis de vente (page 11),

— que le tribunal judiciaire a constaté que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées et que cela a emporté la caducité du compromis, que Mme [K] n’a pas interjeté appel à titre incident de cette décision,

— que Mme [K] n’a jamais entendu faire déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, mais s’est prévalue de la caducité du compromis, qu’elle ne peut donc prétendre ni à l’application de la clause pénale, ni à l’attribution de dommages et intérêts, que la clause pénale, indemnisation forfaitaire et les dommages-intérêts ne se cumulent pas,

— qu’il ne saurait être fait droit à la demande de dommages et intérêts de Mme [K] sur le fondement des dispositions de la responsabilité contractuelle,

— que la caducité de l’acte juridique sous seing privé a pour conséquence d’entraîner l’irrecevabilité de toute action en responsabilité contractuelle fondée sur le non-respect des dispositions qui y sont contenues et que la caducité de l’acte juridique interdit de faire application des clauses qu’il contient, que Mme [K] est en conséquence irrecevable en sa demande de condamnation de Mme [L] sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

— que ses diligences sont démontrées et que sa mauvaise foi n’est pas établie.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 29 avril 2024 par lesquelles Mme [K] demande à la cour de :

Juger Mme [L] mal fondée en son appel et l’en débouter,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamner Mme [L] à lui verser à la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens, qui comprendront les émoluments de l’huissier chargé d’exécuter, d’un montant de 818.14 euros.

Elle expose :

— qu’il était convenu que Mme [L] financerait son acquisition avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 128 396 euros, à concurrence de 128 396,00 euros sur une durée maximum de 15 ans, au taux maximum de 2 % hors assurance, et pour le surplus, sans l’aide d’aucun prêt,

— qu’en outre, Mme [L] s’est engagée à déposer dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demandes de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès d’au moins trois établissements financiers ou banques et en justifier au vendeur et à l’agence rédactrice dans un délai maximum de 60 jours à compter du dépôt de la demande,

— que pour autant, Mme [L] ne transmettait en tout et pour tout à l’agence rédactrice du compromis de vente, qu’une lettre d’accord de prêt émanant de la Caisse d’Épargne en date du 25 novembre 2021, lui proposant un prêt d’un montant de 103 238,10 euros, au taux de 1,390 % remboursable sur une durée de 300 mois, avec un apport personnel de 40 000 euros,

— que le notaire chargé de rédiger l’acte authentique a réclamé au notaire de Mme [L] les trois refus de prêt, conformément au compromis, et a été informé par ce dernier, par retour de mail, qu’il ne pourrait être présenté deux autres refus de prêt,

— qu’étant sans aucune nouvelle de Mme [L], dans les délais ci-dessus rappelés, le notaire chargé de la régularisation de l’acte authentique lui a adressé le 21 décembre 2021 une lettre recommandée avec accusé de réception la mettant en demeure de justifier dans un délai de huit jours de l’obtention du prêt ou du refus de celui-ci, conformément aux engagements pris aux termes du compromis, qu’il lui était d’ailleurs rappelé qu’il y avait lieu de fournir trois refus de prêt en précisant pour chacun d’eux la date du dépôt de la demande, le montant, la durée et le taux du prêt sollicité,

— que les documents qu’elle produit sont insuffisants à établir qu’elle a satisfait à ses obligations contractuelles,

— que c’est volontairement que Mme [L] n’a respecté aucune des clauses prévues au compromis de vente en ce que celle-ci a finalement bénéficié de la propriété du domicile conjugal suite à son divorce et qu’elle n’avait ainsi plus intérêt à la vente,

— qu’il est prévu que si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur, ce qui est le cas en l’espèce, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts,

— que la caducité d’un acte, à la différence de la nullité d’un acte, ne produit d’effet que pour l’avenir, de sorte que rien n’empêche de rechercher la responsabilité contractuelle de celui qui a failli en ne respectant pas les conditions de l’acte,

— que concernant la jurisprudence citée par Mme [L], les points de droits tranchés concernent l’application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, applicables dans les départements du Haut-Rhin, Bas-Rhin et Moselle et qu’il s’agit en l’occurrence d’une disposition de droit local qui rend caduc l’avant contrat sous seing privé s’il n’a pas été réitéré en la forme authentique dans les six mois de sa passation.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 11 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation :

Mme [L] invoque la caducité de la promesse de vente à raison de la non-réalisation des conditions suspensives qui aurait pour conséquences d’entraîner l’irrecevabilité de toute action en responsabilité contractuelle en ce que la caducité a pour effet d’anéantir rétroactivement l’acte et ses stipulations.

Pour démontrer le caractère rétroactif de la caducité, l’appelante invoque des jurisprudences faisant application de la législation applicable dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, jurisprudences qui rappellent cependant expressément la recevabilité en ce cas d’une action en responsabilité délictuelle.

Pour sa part, Mme [K] soutient que la caducité du contrat, à la différence de la nullité’ne produit d’effet que pour l’avenir et permet de rechercher la responsabilité contractuelle du cocontractant.

Les jurisprudences invoquées par les parties permettent donc la mise en jeu de la responsabilité du bénéficiaire de la promesse de vente, indépendamment de la caducité de la promesse ou de son effet rétroactif ou non.

En tout état de cause, la recevabilité de la demande de Mme [K] n’est pas subordonnée à la démonstration préalable du bien-fondé de son action ; l’absence ou l’existence d’une caducité de la convention et ses effets n’étant par elle-même pas une condition de recevabilité de l’action mais de son éventuel succès.

Mme [L] ajoute ensuite que Mme [K] n’a pas relevé appel de la décision de la juridiction du premier degré qui a pourtant constaté la caducité du compromis mais sollicite au contraire sa confirmation. Elle estime ici que la décision est donc définitive sur ce point tranché en première instance.

Selon l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En l’espèce, le notaire de Mme [K], sur mandat de cette dernière, a mis en demeure le 7 janvier 2022 Mme [L] d’exécuter le contrat, soit de payer l’indemnité d’immobilisation convenue.

Par la suite, Mme [K] a ensuite assigné le 15 avril 2022 Mme [L] aux fins de condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 12 960 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2022, date de la mise en demeure. Elle a explicitement formé sa demande de paiement sur le fondement de la force obligatoire des stipulations du compromis de vente en date du 6 octobre 2021 et a sollicité l’exécution de l’obligation de payer l’indemnité forfaitaire d’immobilisation qui en découle. Ce n’est qu’à titre subsidiaire qu’elle avait fondé sa demande sur la réparation indemnitaire de son dommage au titre de la responsabilité contractuelle.

C’est Mme [L] qui avait pour sa part invoqué la caducité de la promesse synallagmatique de vente conclue entre les parties.

En réalité et aux termes du dispositif de sa décision, la juridiction du premier degré a condamné Mme [L] à verser à Mme [K] la somme de 12 960 euros, mais n’a aucunement statué sur la caducité du compromis de vente, notamment en la constatant. En revanche, la juridiction du premier degré, dans les motifs de sa décision, a intégré à son raisonnement la notion de caducité sans toutefois lui donner le caractère rétroactif que l’appelante invoque à hauteur d’appel.

En tout état de cause, l’appel porte expressément sur la condamnation de Mme [L] à verser à Mme [K] la somme de 12 960 euros et la connaissance de ce chef du dispositif est déférée à la cour qui a l’obligation de l’examiner conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, en donnant ou restituant leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ni aux motifs du premier juge qui ne la lient pas.

L’irrecevabilité soulevée par Mme [L] sera donc rejetée et il sera ajouté à la décision entreprise sur ce point.

Sur la demande en paiement du prix d’immobilisation :

Selon les articles 1103, 1584 1304, 1304-3, 1304-6 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain et la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

La vente peut être faite sous une condition suspensive.

L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, les parties ont signé sous seing privé les 5 et 6 octobre 2021 une promesse synallagmatique de vente de l’immeuble au prix de 129 600 euros notamment sous la condition suspensive d’obtenir un prêt de 128 396 euros.

Cette promesse comporte les stipulations suivantes :

« L’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 128 396 euros sur une durée maximum de 15 ans au taux maximum de 2% (hors assurances) et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt.

En conséquence, la présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions ci-après arrêtées.

L’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demandes de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur et dans au moins trois établissements financiers ou banques et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai de 60 jours à compter du dépôt de la demande. Pour son information, il lui est rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, «  La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement » [en capitales et caractères gras];

Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par l’envoi par la banque à l’acquéreur d’une offre écrite, ferme et sans réserve, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées dans le délai de réalisation des présentes et, le cas échéant, par l’obtention de l’agrément définitif de 1'emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard le 4 décembre 2021. L’acquéreur s’oblige à en informer sans délai l’agence par tout moyen constituant un support durable, laquelle en informera à son tour le vendeur.

Non-obtention du financement : l’acquéreur s’engage à notifier à l’agence, qui en informera sans délai le vendeur, la non-obtention d’un prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, telle que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus.

Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de trois refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

À défaut, le vendeur pourra mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes et délai au domicile du vendeur indiqué en tête des présentes.

L’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus en produisant les refus de prêt émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande- de prêt ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

Si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison notamment, de la faute, de la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts. Dans cette éventualité,1'acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé.

Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts.

Les présentes seront réitérées par acte authentique au plus tard le 4 janvier 2022.

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. À défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme12 960 euros,

— ou de poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. »

En application de ces stipulations, le notaire chargé de l’établissement de l’acte authentique de vente a adressé à Mme [Z] [L] un courrier recommandé daté du 21 décembre 2021 qui est ainsi rédigé :

« Je vous mets en demeure de justifier de l’obtention de votre prêt ou du refus de celui-ci conformément aux engagements que vous avez pris aux termes de cet acte.

En cas de refus, je vous rappelle que conformément au compromis de vente […], il y a lieu de fournir trois refus de prêts en précisant pour chacun d’eux la date du dépôt de la demande, le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

Je vous rappelle que la réception de l’offre devait intervenir au plus tard le 4 décembre 2021. Vous deviez notifier l’obtention ou la non-obtention du prêt dans les trois jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

Si vous ne m’apportez pas les justificatifs de la réception des présentes dans un délai de huit jours, la condition sera censée défaillie, l’avant contrat sera donc caduc de plein droit, sans autre formalité et vous pourrez être redevable de la clause pénale (soit 12.960 euros comme stipulée au compromis) à défaut de justification de l’accomplissement des démarches nécessaires pour l’obtention du prêt [en gras]. »

Puis, par un courrier du 7 janvier 2022, le même notaire indiquait à Mme [L] qu’en l’absence de réponse de sa part au courrier du 21 décembre 2021, le compromis de vente était désormais caduc et qu’elle était redevable de la somme de l2 960 euros au profit de la venderesse.

À hauteur d’appel, Mme [L] tente de justifier de ses diligences par la production de trois éléments de preuve.

— Tout d’abord, elle produit la copie d’un courriel du crédit du nord du 14 octobre 2021 faisant état d’un défaut de réponse favorable à une demande de financement. Ce courriel lapidaire ne précise pas à quel financement il se réfère ni a fortiori les caractéristiques du prêt sollicité.

— Ensuite, elle communique un courrier daté du 6 décembre 2021 d’un courtier indiquant en termes généraux qu’il n’était pas en mesure de valider le prêt immobilier pour l’acquisition du bien objet du compromis. Il est cependant rappelé que la saisine d’un courtier ne répond pas aux exigences du contrat qui impose la saisine d’une banque ou d’un établissement financier, qualité que ne possède pas un agent de courtage. Au surplus, ce courtier ne précise pas les organismes saisis et il n’est surtout pas justifié que les demandes de financement ont bien été formées conformément aux caractéristiques contractuellement fixées.

— Enfin, elle produit un accord de prêt de la caisse d’épargne du 25 novembre 2011 mais sur un montant de 103 238,10 euros, d’une durée de 25 ans, au taux fixe de 1,390 % hors assurances, caractéristiques qui ne répondent donc pas aux exigences fixées par la promesse de vente.

Il résulte des stipulations de la promesse de vente ci-dessus rappelées que Mme [L] s’était obligée à justifier sans mise en demeure préalable et avant le 4 décembre 2021 de ses diligences accomplies, notamment par la production de trois refus de prêts précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, chacune devant correspondre aux conditions suivantes : un montant sollicité d’un minimum de 128 396 euros, une durée maximum de remboursement de 15 ans et un taux d’emprunt sollicité d’un maximum de 2%.

En réponse à la mise en demeure du 7 décembre 2021, Mme [L] n’a justifié d’aucune demande de prêts ni d’aucun refus de prêt répondant aux caractéristiques contractuellement fixées.

Les éléments communiqués à hauteur d’appel sont produits en tout état de cause après le délai de justification contractuellement fixé et ne répondent toujours pas aux exigences fixées par la promesse de vente.

Dès lors, Mme [L] échoue à démontrer qu’elle a accompli les diligences minimales pour demander et obtenir un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

Dès lors, le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention du financement a pour origine exclusive ses propres manquements.

En ce dernier cas, le contrat rappelle à plusieurs reprises que le vendeur bénéficie des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et ce sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts.

Les parties ont expressément convenu que la caducité ne serait acquise qu’en cas de non réalisation de la condition suspensive à raison de causes indépendantes de la volonté de l’acquéreur et résultant de la justification de trois refus bancaires qui seule aurait pu remettre les parties en l’état, sans indemnité de part et d’autre.

En l’espèce, la condition suspensive est au contraire réputée réalisée à raison des manquements de Mme [L]. Dès lors, le compromis n’est nullement caduc. La condition suspensive se trouvant ainsi réputée accomplie, la promesse stipule que Mme [K], la venderesse, bénéficiera du choix entre poursuivre la réalisation forcée de la vente ou invoquer la résolution de plein droit de la promesse sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement.

Il convient de rappeler que depuis la réforme du 10 février 2016, la résolution ne possède plus d’effet systématiquement rétroactif et n’affecte par ailleurs jamais les clauses relatives au règlement des différends ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution. Elle s’opère dorénavant dans les conditions prévues au contrat.

Ainsi et quelle que soit l’option exercée par la venderesse, il a été expressément et clairement convenu entre les parties que Mme [L] devra s’acquitter de l’indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 12 960 euros à titre d’indemnité forfaitaire, cette clause conservant toute sa force exécutoire et devant s’appliquer.

C’est par courrier du 7 janvier 2022, au vu de la réalisation réputée de la condition suspensive, qu’il était indiqué à Mme [L] qu’elle était redevable de la somme de l2 960 euros au profit de la venderesse.

La vente n’ayant pas été réitérée, le contrat est résolu de plein droit et l’indemnité forfaitaire d’immobilisation reste ainsi acquise à la venderesse.

Il est constant que Mme [K] n’a jamais sollicité la réalisation forcée de la vente mais réclame l’indemnité forfaitaire prévue par le contrat en cas de résolution. Elle ne sollicite au principal que cette somme et, contrairement à ce que fait valoir Mme [L], elle ne présente aucune autre demande indemnitaire qui viendrait en cumul.

L’immeuble a été immobilisé au profit exclusif de Mme [L] du 6 octobre 2021 au 7 janvier 2022, soit trois mois.

La juridiction du premier degré a octroyé à Mme [K] une indemnité qu’elle a elle-même évalué à 10% du prix de vente, soit 12 960 euros.

Les parties ont convenu de fixer la valeur de l’immobilisation à la somme de 12 960 euros qu’elles se sont également accordées de qualifier comme indemnitaire mais forfaitairement fixée.

Mme [L] qualifie l’indemnité forfaitaire prévue par le contrat de clause pénale mais ne demande pas sa réduction. Il y aura donc lieu de retenir l’indemnité dans son montant forfaitaire prévu par le contrat .

Mme [L] sera donc condamnée à verser à Mme [K] la somme de 12 960 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2022, date de l’assignation en première instance et la décision entreprise sera confirmée sur ce chef de dispositif, conformément à la demande de Mme [K].

Dès lors, il n’y a pas lieu à ordonner la restitution des sommes d’ores et déjà payées entre les mains de Mme [K] en raison de l’exécution provisoire attachée au jugement de première instance.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Mme [Z] [L] épouse [I] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’appel en ce compris les frais de recouvrement ou d’encaissement qui ont été nécessités pour recouvrer les condamnations prononcées en première instance et la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’équité commande de condamner Mme [Z] [L] épouse [I] à payer à Mme [P] [K] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile et la demande de Mme [L] formée à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la fin d’irrecevabilité soulevée par Mme [Z] [L] épouse [I],

Confirme la décision querellée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [L] épouse [I] aux dépens en ce compris les frais de recouvrement ou d’encaissement qui ont été nécessités pour recouvrer les condamnations prononcées en première instance,

Condamne Mme [Z] [L] épouse [I] à payer à Mme [P] [K] la somme de 2 500 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés par cette dernière à hauteur d’appel,

Rejette les autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE