ARRET

N°

[Y]

C/

[C]

[E] épouse [C]

EDR/SB/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DEUX DECEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/04423 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JG56

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [V] [T] [Y]

née le 17 Janvier 1988 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Matthieu VAZ substituant M^e Laurent JANOCKA de la SELARL LAURENT JANOCKA, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant la SOCIETE D’AVOCATS MEILLIER, avocat au barreau d’ARRAS

APPELANTE

ET

Monsieur [B] [A] [C]

né le 31 Janvier 1959 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 2]

Madame [O] [E] épouse [C]

née le 11 Décembre 1960 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentés par M^e Chrystèle VARLET substituant M^e Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE – AVOCAT, avocats au barreau d’AMIENS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 09 septembre 2025 devant la cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

Sur le rapport de M^me Emilie DES ROBERT et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 décembre 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 02 décembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

M. [B] [C] et son épouse Mme [O] [E] sont exploitants agricoles au sein de l’EARL [C]-[E].

Par acte notarié du 20 novembre 2010, M. [C] et Mme [E] ont cédé à leurs nièces, Mme [V] [Y] et Mme [R] [Y], la nue-propriété d’une partie des parcelles qu’ils exploitent, en conservant leur usufruit.

Par acte notarié des 23 et 31 mai 2018, des échanges de parcelles sont intervenues entre les deux donataires, de sorte que seule Mme [V] [Y] est concernée par le présent litige.

Dans l’objectif de faire valoir leurs droits à la retraite, M. [C] et Mme [E] ont entendu céder leur exploitation agricole d’une superficie de 198 hectares 45 ares et 44 centiares, les parcelles se trouvant sur différentes communes.

Mme [Y], exerçant la profession de médecin du travail, et son compagnon ayant exercé en tant que salarié agricole notamment au sein de l’EARL [C]-[E], se sont montrés intéressés pour la reprise de l’exploitation.

Une étude économique a été confiée dans ce contexte au réseau d’experts Cerfrance.

Ce projet de reprise n’a pas abouti.

M. [C] et Mme [E] ont cherché d’autres repreneurs, et c’est dans ce contexte que par acte sous seing privé du 13 juillet 2022, un compromis de vente a été conclu entre M. et Mme [C] et la SCI des Champs au sein de laquelle M. [N] [L] et [H] [L] étaient associés, en vue d’acquérir la maison à usage d’habitation sise [Adresse 10] à Doullens (80).

Par acte sous seing privé du même jour, M. et Mme [C] ont également promis de vendre à la SCEA Beaurepaire, dont M. [N] [L] et [H] [L] étaient associés et gérants, un bâtiment de stockage à usage agricole se situant à proximité de l’immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 10] à [Localité 9] (80).

Le projet d’acquérir le foncier bâti et le matériel était conditionné à la possibilité d’exploiter les parcelles de M. et Mme [C].

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2024, un compromis de vente a été conclu entre l’EARL [C]-[E] et la SCEA Beaurepaire, portant sur la cession de la pleine propriété d’une part du fonds agricole pour la somme de 1 064 773,63 euros, d’autre part des éléments immobiliers composés d’un corps de ferme pour la somme de 230 000 euros et d’un bâtiment à usage agricole et technique pour la somme de 200 000 euros, soit un prix global de 1 494 773,63 euros.

Cette cession était prévue sous la condition suspensive que le cédant puisse transférer à la cessionnaire des baux d’une durée minimum de 18 ans portant sur les parcelles d’une superficie totale de 159 hectares 59 ares 42 centiares dont Mme [V] [Y] est nue-propriétaire, et M. et Mme [C] sont usufruitiers.

Un projet notarié de bail rural à long terme a été établi entre d’une part M. et Mme [C], Mme [Y], bailleurs, d’autre part MM. [L], preneurs, portant sur les parcelles de terre pour une surface totale de 159 hectares 6 ares et 53 centiares après remembrement, d’une durée de 18 ans prenant effet le 1er octobre 2024 et se terminant le 30 septembre 2042, moyennant un fermage annuel de 40 835,48 euros.

Par lettre recommandée réceptionnée le 12 avril 2024, M. et Mme [C] ont, par l’intermédiaire de leur notaire, demandé à Mme [Y] de faire connaître dans le délai d’un mois son intention de consentir ou non à la régularisation de ce bail rural à long terme au profit de M. [N] [L] et [H] [L].

A défaut d’accord exprimé par Mme [Y], M. et Mme [C] ont sollicité et obtenu l’autorisation de l’assigner à jour fixe pour l’audience du 26 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, M. et Mme [C] ont fait assigner Mme [Y] devant le tribunal judiciaire d’Amiens statuant à jour fixe, en vue d’être autorisés à régulariser un bail rural à long terme au bénéfice de M. [N] [L] et [H] [L].

Par jugement du 25 septembre 2024, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

— autorisé M. [B] [C] et Mme [O] [E] à conclure seuls, en leur qualité d’usufruitiers, et nonobstant l’absence d’accord de Mme [V] [Y] en qualité de nue-propriétaire, un bail rural à long terme au profit de M. [N] [L] et [H] [L] portant sur une surface globale après remembrement de 159 ha 06 ares 53 ca de parcelles de terre suivant projet dressé par Me [M] [I], notaire à [Localité 11] (Pas-de-[Localité 6]) constituant la pièce n°11 des demandeurs,

— débouté Mme [V] [Y] de sa demande d’autoriser M. [B] [C] et Mme [O] [E] à conclure un bail sur les parcelles dont elle est nue-propriétaire et dont ils sont usufruitiers, avec M. [N] [L] et [H] [L] pour une durée de dix-huit années entières et consécutives, ce bail devant contenir les clauses d’interdiction de cession et de non-renouvellement en cas de décès du preneur telles que prévues à l’article L 416-2 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime,

— débouté Mme [V] [Y] de sa demande d’autoriser M. [B] [C] et Mme [O] [E] à conclure avec M. [N] [L] et [H] [L] un bail de vingt-cinq ans avec clause de tacite reconduction dans les termes de l’article L 416-3 du code rural et de la pêche maritime ou un bail valable jusqu’au terme de l’année culturale au cours de laquelle [H] [L], seul exploitant, atteindra l’âge légal de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse agricole dans les termes de l’article L 416-2 du code rural,

— condamné Mme [V] [Y] aux dépens,

— débouté M. [B] [C] et Mme [O] [E] de leur demande de condamnation de Mme [V] [Y] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre des frais irrépétibles,

— débouté Mme [V] [Y] de sa demande de condamnation de M. [B] [C] et Mme [O] [E] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— rejeté la demande de Mme [V] [Y] tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration du 7 octobre 2024, Mme [V] [Y] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

PRETENTIONS

Par conclusions notifiées le 29 août 2025, Mme [Y] forme les demandes suivantes :

A titre principal,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 25 septembre 2024 en ce qu’il a autorisé M. [B] [C] et Mme [O] [E] à conclure seuls, en leur qualité d’usufruitiers, et nonobstant l’absence d’accord de Mme [V] [Y] en qualité de nue-propriétaire, un bail à long terme au profit de M. [N] [L] et [H] [L] sur une surface globale après remembrement de 159 ha 06 a 53 ca de parcelles de terre suivant projet dressé par Me [M] [I], notaire à Pas-en Artois (Pas-de-Calais) constituant le lot 11 des demandeurs,

Statuant à nouveau,

Débouter M. [B] [C] et Mme [O] [E] de leurs moyens, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 25 septembre 2025 en ce qu’il a débouté Mme [V] [Y] de sa demande d’autoriser M. [B] [C] et Mme [O] [E] à conclure un bail sur les parcelles dont elle est nue-propriétaire et dont ils sont usufruitiers avec M. [N] [L] pour une durée de 18 années entières et consécutives, ce bail devant contenir les clauses d’interdiction de cession et de non-renouvellement en cas de décès du preneur telles que prévues à l’article L 416-2 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime,

Statuant à nouveau,

Autoriser M. [B] [C] et Mme [O] [E] à conclure un bail sur les parcelles dont Mme [V] [Y] est nue-propriétaire et dont ils sont usufruitiers avec M. [N] [L] pour une durée de 18 années entières et consécutives, ce bail devant contenir les clauses d’interdiction de cession et de non-renouvellement en cas de décès du preneur telles que prévues à l’article L 416-2 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime,

A titre infiniment subsidiaire s’il était envisagé d’autoriser M. [B] [C] et Mme [O] [E] à consentir un bail rural sur les parcelles dont Mme [V] [Y] est nue-propriétaire, bail qui ne serait pas un bail à long terme comportant les clauses de non-renouvellement et de limitation des droits des héritiers au renouvellement :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 25 septembre 2024 en ce qu’il a débouté Mme [V] [Y] de sa demande d’autoriser M. [B] [C] et Mme [O] [E] à conclure un bail sur les parcelles dont elle est nue propriétaire et dont ils sont usufruitiers avec M. [N] [L] et [H] [L] pour une durée de 25 ans avec clause de tacite reconduction dans les termes de l’article L 416-3 du code rural et de la pêche maritime ou un bail jusqu’au terme de l’année culturale au cours de laquelle [H] [L] , seul exploitant, atteindra l’âge légal de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse agricole dans les termes de l’article L 418-2 du code rural,

Statuant à nouveau,

Autoriser M. [B] [C] et Mme [O] [E] à conclure un bail sur les parcelles dont elle est nue-propriétaire et dont ils sont usufruitiers avec M. [N] [L] pour une durée de 25 ans avec clause de tacite reconduction dans les termes de l’article L 416-3 du code rural et de la pêche maritime,

Dans tous les cas,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 25 septembre 2024 en ce qu’il a condamné Mme [V] [Y] aux dépens, débouté Mme [V] [Y] de sa demande de condamnation de M. [B] [C] et Mme [O] [E] à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [B] [C] et Mme [O] [E] à payer à Mme [V] [Y] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au nom de Laurent Janocka avocat aux offres de droit.

Par conclusions notifiées le 25 août 2025, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

Juger Mme [V] [Y] mal fondée en son appel,

En conséquence, confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Amiens le 25 septembre 2024 en ce qu’il a :

— autorisé M. [B] [C] et Mme [O] [E] à conclure seuls, en leur qualité d’usufruitiers, et nonobstant l’absence d’accord de Mme [V] [Y] en qualité de nue-propriétaire, un bail rural à long terme portant sur une surface globale après remembrement de 159 ha 06 ares 53 ca de parcelles de terre suivant projet dressé par Maître [M] [I], notaire à [Localité 11] (Pas-de-[Localité 6]),

— débouté Mme [V] [Y] de sa demande d’autoriser M. [B] [C] et Mme [O] [E] à conclure un bail sur les parcelles dont elle est nue propriétaire et dont ils sont usufruitiers, avec M. [N] [L] et [H] [L] pour une durée de dix-huit années entières et consécutives, ce bail devant contenir les clauses d’interdiction de cession et de non-renouvellement en cas de décès du preneur telles que prévues à l’article L 416-2 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime,

— débouté Mme [V] [Y] de sa demande d’autoriser M. [B] [C] et Mme [O] [E] à conclure avec M. [N] [L] et [H] [L] un bail de vingt-cinq ans avec clause de tacite reconduction dans les termes de l’article L 416-3 du code rural et de la pêche maritime ou un bail valable jusqu’au terme de l’année culturale au cours de laquelle [H] [L], seul exploitant, atteindra l’âge légal de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse agricole dans les termes de l’article L 416-2 du code rural,

— condamné Mme [V] [Y] aux dépens,

— débouté Mme [V] [Y] de sa demande de condamnation de M. [B] [C] et Mme [O] [E] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par substitution de motifs, et eu égard au décès de [H] [L] en date du 1er juillet 2025,

Autoriser M. [B] [C] et Mme [O] [X] à conclure seuls, en leur qualité d’usufruitiers, et nonobstant l’absence d’accord de Mme [V] [Y] en qualité de nue-propriétaire, un bail rural à long terme au profit de M. [N] [L] portant sur une surface globale après remembrement de 159 ha 06 ares 53 ca de parcelles de terre suivant projet dressé par Me [M] [I], notaire à [Localité 11] (62), constituant la pièce n°19 en cause d’appel communiquée par M. et Mme [C],

Juger recevables et bien fondés M. [B] [C] et Mme [O] [E] en leur appel incident,

En conséquence,

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Amiens le 25 septembre 2024 en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation de Mme [V] [Y] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [V] [Y] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance,

Y ajoutant,

Condamner Mme [V] [Y] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamner Madame [V] [Y] aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

MOTIFS

A titre préliminaire, il ne sera pas répondu à la formule de style figurant dans le dispositif des écritures de M. et Mme [C] portant sur la recevabilité de leur appel incident, alors qu’aucune irrecevabilité n’a été soulevée et qu’il n’existe aucun moyen d’ordre public devant être relevé par la cour.

1. Sur la demande d’autorisation de régulariser un bail rural à long terme au bénéfice de M. [L]

M. et Mme [C] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il les a autorisés à régulariser le bail rural visé, sauf à préciser que ce dernier bénéficierait à M. [N] [L] seul, compte tenu du décès de [H] [L] intervenu le 1er juillet 2025, et que les références cadastrales ne sont plus exactement les mêmes qu’en première instance par suite de l’aménagement foncier intervenu depuis lors.

Ils rappellent que les dispositions de l’article 595 du code civil ne subordonnent l’autorisation de justice à aucune condition, de sorte que les juges peuvent valablement autoriser des usufruitiers à consentir des baux ruraux au profit du postulant le plus disant (Civ. 3è, 29 novembre 1995, n°94-11.735), le nu-propriétaire ne pouvant ainsi reprocher à l’usufruitier de demander l’autorisation de conclure des baux ruraux avec le fermier de son choix. Ils indiquent que les juges ne sont pas non plus tenus de s’expliquer sur une éventuelle alternative pour justifier la délivrance de leur autorisation, et que la préservation de la liberté de l’usufruitier passe également par l’impossibilité pour les juges, saisis par l’usufruitier d’une demande visant à être autorisé à consentir un bail avec un preneur de son choix, de lui imposer un autre preneur, voire d’autoriser le bail envisagé mais avec des clauses particulières non souhaitées, qui ne sauraient en outre s’imposer à un tiers à la procédure.

Ils indiquent que les juges du fond apprécient souverainement les intérêts en présence (Civ. 3è, 6 février 1991, n°89-19.323), ceux de l’usufruitier et ceux du nu-propriétaire, et doivent également apprécier l’intérêt du fonds agricole, de sorte que le contrôle du juge ne doit pas s’arrêter au conflit entre l’intérêt immédiat de l’usufruitier de donner le bien à bail pour en tirer des revenus, et l’intérêt différé du nu propriétaire de récupérer le bien après extinction de l’usufruit, pour pouvoir y exercer son droit de jouissance. Le juge doit également statuer en considération de l’intérêt du bien lui-même, s’agissant de sa gestion et de son exploitation. Enfin, l’intérêt de l’usufruitier n’est pas considéré comme prépondérant (CA [Localité 4], 21 avril 2022, n°20/02214 ; CA [Localité 4], 19 janvier 2023, n°19/07658 ; CA [Localité 8], 26 septembre 2017, n°16/01531).

En l’espèce, ils indiquent vouloir cesser leur exploitation compte tenu de leur âge, alors qu’ils peuvent désormais faire valoir leurs droits à la retraite tel qu’il en est justifié par leur relevé de carrière. Ils expliquent avoir trouvé un repreneur par l’intermédiaire de M. [L], lequel a accepté de reprendre l’intégralité de l’exploitation bâtie et non bâtie, mais sous la condition d’être en mesure d’en exploiter les parcelles.

Ils précisent que Mme [Y] est nue-propriétaire sous leur usufruit d’une partie des terres exploitées par eux et comprises dans la vente de l’exploitation dans sa globalité. Ils expliquent que dans ce contexte, M. [M] [I], notaire, a initialement établi un projet de bail rural à long terme, conformément aux dispositions des articles L 416-1 à L 416-9 du code rural et de la pêche maritime au profit de M. [N] [L] et [H] [L], associés-gérants de la SCEA Beaurepaire qui acquiert le foncier bâti et le matériel de leur exploitation, les parcelles objets du bail envisagé étant mises à disposition de la SCEA.

Ils font valoir que le projet de bail rural à long terme préserve tant les intérêts des usufruitiers que ceux de la nue-propriétaire, étant rappelé que Mme [Y] n’est pas agricultrice. Ils indiquent en ce sens que le bail proposé respecte la destination des lieux, que « M. [N] [L] et M. [H] [L] » sont prêts à exploiter les terres convenablement en ayant les capacités et autorisations nécessaires. Ils soutiennent qu’au demeurant, l’existence d’un bail n’interdit pas la vente des biens par Mme [Y] lorsqu’elle récupérera l’entière propriété des parcelles de terre. Enfin, ils précisent qu’il apparaît nécessaire que les parcelles puissent être entretenues et mises en valeur en étant exploitées.

Ils s’en rapportent à la motivation du tribunal qui a retenu que le maintien de l’unité de l’exploitation présentait l’intérêt de conserver sa valeur économique et donc sa substance, ce qui ne préjudicie ni aux intérêts des usufruitiers qui en tireront des revenus, ni à ceux de la nue-propriétaire qui valorisera son patrimoine.

Ils précisent que contrairement à ce que peut soutenir Mme [Y], leurs prétentions financières n’ont nullement augmenté et que les conclusions du Cerfrance ont démontré que le projet de Mme [Y] n’était pas réalisable, non pas en raison des prétentions financières liées à l’exploitation, mais en raison principalement du fait que celle-ci voulait conserver son activité principale. Ils ajoutent que la simulation de financement datant de 2018 n’a manifestement pas non plus été suivie d’effet. Ils soutiennent en conséquence que l’existence d’un projet passé qui n’a jamais pu être réalisé ne saurait justifier l’opposition de la nue-propriétaire à ce jour.

Ils font valoir qu’il n’est pas concevable qu’une exploitation agricole soit scindée entre le corps de ferme, les bâtiments d’exploitation, le matériel et les terres qui permettent justement à l’exploitation de fonctionner dans son ensemble. Ils rappellent qu’à aucun moment, Mme [Y] n’a proposé de reprendre la ferme en location aux mêmes conditions que le tiers pour continuer l’exploitation et indiquent qu’en tout état de cause, elle ne verse aucune preuve au soutien de son argumentation permettant de démontrer qu’elle serait capable d’exploiter les parcelles, alors même qu’elle n’est pas agricultrice et qu’elle a toujours précisé qu’elle ne quitterait pas son activité principale. Ils ajoutent qu’aucune pièce ne justifie davantage que ses enfants seraient engagés dans cette voie.

Mme [Y] soutient que les usufruitiers ne démontrent en rien une volonté de sa part de préjudicier à leurs droits alors qu’elle justifie des raisons parfaitement légitimes de son refus.

Elle indique que la passation d’un bail rural par l’usufruitier porte nécessairement atteinte à la substance du bien sur lequel porte le bail, alors que plus de 150 hectares sont concernés dans l’une des régions agricoles les plus productives de France. Elle rappelle la volonté des parties au bail dont il est demandé la régularisation de prévoir une exploitation des biens non pas sur 18 ans mais sur une durée autrement plus longue et probablement sur plusieurs générations. Elle fait valoir que la portée d’un tel acte est d’autant plus importante que son conjoint dispose de toutes les qualités pour s’installer sur l’exploitation, étant issu d’une famille d’agriculteurs.

Elle rappelle les multiples contraintes qui s’attachent à la passation d’un bail rural et qui justifient que cet acte soit analysé comme un acte de disposition : dispositions d’ordre public, droit au renouvellement de son bail pour le preneur, le bailleur ne pouvant reprendre les biens loués qu’en délivrant un congé pour exploiter les terres par lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS ou un descendant, possibilité de contestation de ce congé et nécessité alors d’obtenir une autorisation préalable d’exploiter les terres si les surfaces exploitées après reprise sont supérieures à 90 hectares en l’état actuel de la réglementation, en cas de décès du preneur reprise du bail par son conjoint, son partenaire de PACS, ses ascendants ou descendants ayant participé à la mise en culture des biens dans les cinq ans ayant précédé le décès.

Elle soutient qu’en l’espèce, la signature d’un tel bail lui interdirait ainsi qu’à ses propres héritiers la reprise des parcelles en litige.

Elle considère ainsi que les usufruitiers ne peuvent pas, par leurs choix, porter atteinte à la substance des biens et la priver de son droit de disposer et de jouir des biens grevés du bail après l’extinction de l’usufruit. Elle explique que son refus n’est pas motivé par la mauvaise foi ou une quelconque volonté de nuire aux intérêts des usufruitiers mais de préserver ses droits tout en les conjuguant avec les intérêts de ces derniers.

Elle indique avoir fait savoir au notaire qu’elle acceptait de prendre à bail l’ensemble des parcelles dont elle est nue-propriétaire aux mêmes conditions financières que celles prévues dans le bail litigieux. Elle ajoute que cette proposition, qui a le mérite de préserver les intérêts de tous puisque les preneurs paieraient un fermage aux usufruitiers leur vie durant à hauteur de ce qu’ils demandent cependant qu’elle reprendra la libre jouissance des biens aux décès des usufruitiers, est refusée dès lors qu’elle ne ménage pas la possibilité aux époux [C] de vendre en même temps que la passation du bail les bâtiments, la maison d’habitation, les matériels et stocks.

Elle soutient qu’il est faux de prétendre que l’opération ne pourrait pas se réaliser à son profit au motif qu’elle n’est pas agricultrice et entendrait conserver son métier actuel de médecin du travail salarié. Elle précise que son projet de reprise était un projet de vie familial, avec son compagnon qui a bénéficié d’une formation et est actuellement salarié agricole.

Elle soutient que l’indivisibilité souhaitée par M. et Mme [C] entre les différents contrats que sont le bail, la vente de la maison, la vente des bâtiments d’exploitation, la vente des matériels, et la vente des stocks interdit une telle solution alors qu’il n’est même pas démontré que ces actes ne puissent être réalisés séparément et que d’autres acquéreurs ou preneurs aient été recherchés.

Elle indique par ailleurs que le bénéficiaire du bail projeté, M. [N] [L], est agent de maîtrise et qu’aucune information n’est donnée sur sa capacité agricole ou sur la détention éventuelle d’un diplôme lui permettant de s’installer comme agriculteur en application de l’article R 331-1 du code rural et de la pêche maritime. Elle ajoute qu’il n’est pas justifié qu’une autorisation préalable d’exploiter ait été accordée par le préfet à la SCEA Beaurepaire depuis le décès de [H] [L] en application de l’article L 331-2 du même code. Elle s’interroge également sur l’économie d’un bail conclu avec un seul preneur alors que le montant des fermages prévu est important, même si elle n’en sera pas bénéficiaire dans un premier temps.

Sur ce,

Par application de l’article 578 du code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Aux termes de l’article 595 du code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

Les baux de neuf ans ou au-dessous que l’usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s’il s’agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit.

L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

Ces dispositions ne subordonnent l’autorisation de justice à aucune condition (Civ. 3e, 29 nov. 1995, 94-11.735) et les juges du fond apprécient souverainement les intérêts en présence (Civ. 3ème, 6 février 1991, n°89-19.323).

En vertu de l’article L 331-2 du code rural et de la pêche maritime :

I. Sont soumises à autorisation préalable les opérations suivantes :

1° Les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. La constitution d’une société n’est toutefois pas soumise à autorisation préalable lorsqu’elle résulte de la transformation, sans autre modification, d’une exploitation individuelle détenue par une personne physique qui en devient l’unique associé exploitant ou lorsqu’elle résulte de l’apport d’exploitations individuelles détenues par deux époux ou deux personnes liées par un pacte civil de solidarité qui en deviennent les seuls associés exploitants ;

2° Quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles ayant pour conséquence :

a) De supprimer une exploitation agricole dont la superficie excède le seuil mentionné au 1° ou de ramener la superficie d’une exploitation en deçà de ce seuil ;

b) De priver une exploitation agricole d’un bâtiment essentiel à son fonctionnement, sauf s’il est reconstruit ou remplacé ;

3° Quelle que soit la superficie en cause, les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole :

a) Dont l’un des membres ayant la qualité d’exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle fixées par voie réglementaire ;

b) Ne comportant pas de membre ayant la qualité d’exploitant ;

c) Lorsque l’exploitant est un exploitant pluriactif, remplissant les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle, dont les revenus extra-agricoles excèdent 3 120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance, à l’exception des exploitants engagés dans un dispositif d’installation progressive, au sens de l’article L 330-2 ;

4° Lorsque le schéma directeur régional des exploitations agricoles le prévoit, les agrandissements ou réunions d’exploitations pour les biens dont la distance par rapport au siège de l’exploitation du demandeur est supérieure à un maximum qu’il fixe ;

5° Les créations ou extensions de capacité des ateliers de production hors sol au-delà d’un seuil de production fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles.

II. Les opérations soumises à autorisation en application du I sont, par dérogation à ce même I, soumises à déclaration préalable lorsque le bien agricole à mettre en valeur est reçu par donation, location, vente ou succession d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus et que les conditions suivantes sont remplies :

1° Le déclarant satisfait aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées au a du 3° du I ;

2° Les biens sont libres de location ;

3° Les biens sont détenus par un parent ou allié, au sens du premier alinéa du présent II, depuis neuf ans au moins ;

4° Les biens sont destinés à l’installation d’un nouvel agriculteur ou à la consolidation de l’exploitation du déclarant, dès lors que la surface totale de celle-ci après consolidation n’excède pas le seuil de surface fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles en application du II de l’article L 312-1.

Pour l’application du présent II, les parts d’une société constituée entre les membres d’une même famille sont assimilées aux biens qu’elles représentent.

III. -Lorsque la mise en valeur de biens agricoles par le candidat auquel la société d’aménagement foncier et d’établissement rural entend les rétrocéder est soumise à autorisation d’exploiter en application du I, l’avis favorable donné à la rétrocession par le commissaire du Gouvernement représentant le ministre chargé de l’agriculture tient lieu de cette autorisation.

Dans ce cas, la publicité du projet de rétrocession tient lieu de la publicité prévue au premier alinéa de l’article L 331-3.

S’il estime que, compte tenu des autres candidatures à la rétrocession ou à la mise en valeur des biens et des motifs de refus prévus à l’article L 331-3-1, le candidat à la rétrocession ne doit pas être autorisé à exploiter les biens qu’il envisage d’acquérir, le commissaire du Gouvernement en fait expressément mention dans son avis. Cette mention tient lieu de refus de l’autorisation d’exploiter mentionnée à l’article L 331-2.

L’article L 331-4-1 du même code prévoit que toute personne envisageant une opération susceptible d’entraîner la modification de la structure d’une exploitation agricole peut demander, préalablement à cette opération, à l’autorité administrative compétente de lui indiquer si l’opération projetée relève de l’un des régimes, d’autorisation ou de déclaration préalable, prévus, respectivement, au I et au II de l’article L 331-2, ou bien si elle peut être mise en 'uvre librement.

L’autorité administrative prend formellement position sur cette demande dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat.

L’article L 331-6 dispose que tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail ou de la prise d’effet de la cession de bail selon les cas, la superficie et la nature des biens qu’il exploite ; mention expresse en est faite dans le bail. Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L 331-2, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l’autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d’autorisation exigée en application de l’article L. 331-2 dans le délai imparti par l’autorité administrative en application du premier alinéa de l’article L 331-7 emporte la nullité du bail que le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, lorsqu’elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux.

Il a été jugé qu’en application de ces dispositions, l’appréciation du respect des conditions relatives au contrôle des structures posées par le code rural et de la pêche maritime, aux termes desquelles doit être demandée une autorisation préalable ou effectuée une déclaration préalable, relève de l’autorité administrative seule compétente. Il en résulte que l’annulation du bail conclu en méconnaissance de ces dispositions n’est pas automatique. Elle peut être prononcée à la demande du préfet, du bailleur ou de la Safer lorsqu’elle exerce son droit de préemption et cette question relève de la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux. Tant qu’aucune action en nullité n’a été engagée, le preneur conserve le bénéfice de son bail. Dès lors, le juge saisi sur le fondement de l’article 595 du code civil ne peut se fonder sur l’absence de demande préalable d’autorisation d’exploiter pour rejeter la demande d’autorisation de conclure le bail litigieux (CA [Localité 4], 1ère chambre civile, 19 janvier 2023, n°19/07658).

Ainsi, le moyen soulevé par Mme [Y] selon lequel l’autorisation sollicitée ne peut prospérer à défaut pour M. [N] [L] de justifier des autorisations administratives ou qualifications adéquates est inopérant. A titre surabondant, il est relevé que le projet de bail notarié au profit de M. [N] [L] mentionne l’obtention d’une autorisation préfectorale préalable d’exploiter en date du 12 mai 2022 et aucun élément ne permet de déduire du décès ultérieur de [H] [L] que cette autorisation serait devenue caduque.

Sur le bien-fondé de la demande d’autorisation, il n’est pas contesté que la cession litigieuse intervient dans le contexte du départ à la retraite envisagé par M. et Mme [C], lesquels exploitent des parcelles agricoles d’une superficie globale de 198 ha 45 a 44 ca, dont une surface de 159 ha 59 a 42 ca est démembrée entre ceux-ci ayant la qualité d’usufruitiers et Mme [Y] ayant la qualité de nue-propriétaire.

Il ressort du projet de cession l’existence d’une condition suspensive permettant que « le cédant puisse transférer au profit du cessionnaire des baux d’une durée minimum de 18 ans portant sur les terres des différents propriétaires figurant en pièce jointe pour une superficie totale de 159 ha 59 a 42 ca. Précision étant faite que ce bail rural à long terme concerne des parcelles démembrées entre monsieur et madame [C] qui sont usufruitiers et madame [V] [Y] qui en est nue-propriétaire. Ce bail rural à long terme est soumis à homologation judiciaire ».

Comme le tribunal l’a retenu par des motifs pertinents en fait et en droit que la cour adopte, il est relevé que si Mme [Y] a manifesté le souhait d’être exploitante agricole avec son concubin, sa proposition de reprise qui permet certes de maintenir globalement l’unité du patrimoine familial dans lesquelles se trouvent les terres litigieuses depuis plusieurs générations ne permet pas en revanche de maintenir l’unité d’exploitation à laquelle aspirent M. et Mme [C], alors que le projet de cession tel qu’envisagé par ces derniers présente l’intérêt de maintenir la valeur économique de l’exploitation et donc sa substance au sens de l’article 578 du code civil, ce qui ne préjudicie ni aux intérêts des usufruitiers qui en tireront des revenus ni à ceux de la nue-propriétaire qui valorisera son patrimoine.

Par ailleurs, le tribunal a justement retenu que si Mme [Y] invoque les spécificités du statut du fermage qui accorde des prérogatives au preneur, celle-ci ne démontre pas que la conclusion du bail lui causerait un préjudice financier et la seule considération générale des atteintes que les prérogatives accordées au preneur par le statut du fermage portent au droit de la nue-propriétaire ne suffit pas à justifier son opposition à la conclusion du bail rural envisagé.

Dès lors, réformant la décision entreprise, il y a lieu d’autoriser M. et Mme [C] à conclure seuls, en leur qualité d’usufruitiers, et nonobstant l’absence d’accord de Mme [Y] en qualité de nue-propriétaire, un bail rural à long terme au profit de M. [N] [L] portant sur une surface globale après remembrement de 159 ha 06 ares 53 ca de parcelles de terre suivant projet dressé par Me [M] [I], notaire à [Localité 11] (62), constituant la pièce n°19 en cause d’appel communiquée par M. et Mme [C].

2. Sur les demandes formées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire

Mme [Y] demande à titre subsidiaire qu’il soit précisé que le bail à long terme à intervenir soit autorisé pour une durée de 18 ans et assorti des clauses dérogatoires énoncées à l’article L 416-2 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime. Elle fait valoir que ces clauses permettront de préserver au mieux les intérêts de chacun puisque la condition liée à la mise en vente du corps de l’immeuble d’habitation, des bâtiments de ferme, du fonds agricole tenant à la régularisation d’un bail à long terme sur les biens démembrés sera levée, cependant qu’elle et ses héritiers auront la possibilité d’envisager un terme à la relation contractuelle lorsque les preneurs cesseront leur activité.

A titre infiniment subsidiaire, Mme [Y] demande à la cour d’autoriser M. et Mme [C] à conclure un bail sur les parcelles dont elle est nue-propriétaire et dont ils sont usufruitiers avec M. [N] [L] pour une durée de 25 ans avec clause de tacite reconduction dans les termes de l’article L 416-3 du code rural et de la pêche maritime. Elle fait valoir qu’en cas de bail régi par ces dispositions, le preneur n’a pas le droit au renouvellement de son bail et le congé qui doit lui être délivré quatre ans avant la date de libération des biens n’a pas à être motivé. Elle soutient qu’eu égard à l’âge de M. [L], un tel bail est légalement envisageable et permettrait à M. et Mme [C] de répondre à la condition de régularisation d’un bail à long terme tout en lui permettant à terme la reprise de parcelles louées pour les faire exploiter notamment par sa famille.

M. et Mme [C] font valoir que les propositions formulées à titre subsidiaire par Mme [Y] ne sont pas acceptables dès lors qu’elles bouleversent intégralement leur engagement envers les « consorts [L] ». En outre, ils rappellent que la préservation de la liberté de l’usufruitier ne permet pas d’imposer des clauses particulières ou un bail différent tant à l’usufruitier qu’au tiers. Ils précisent qu’il n’a jamais été question de la vente des parcelles démembrées, mais uniquement de rappeler que la vente du fonds agricole dans sa globalité est conditionnée par l’exploitation des parcelles, ce qui est tout à fait logique. Ces précisions étant faites, ils font valoir que le bail rural qu’ils entendent conclure permettra de maintenir et de préserver l’intégrité de l’exploitation à la mise en valeur de laquelle les « consorts [L] » sont aptes, dans un contexte global de cession d’exploitation agricole.

Sur ce,

Aux termes de l’article L 416-2 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime, il peut être convenu que les descendants du preneur ne pourront bénéficier des dispositions des articles L. 411-35 et L 411-38. Il peut en outre être convenu que, en cas de décès du preneur et de transmission du bail aux membres de sa famille, ceux-ci ne pourront, à l’expiration dudit bail, exciper du droit au renouvellement. Toutefois, au cas où le preneur décèderait moins de dix-huit mois avant l’expiration du bail, les membres de la famille pourront exciper du droit au renouvellement, pour une seule période de neuf années, sans pouvoir toutefois dépasser la date à laquelle le preneur décédé aurait atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles.

L’article L 411-35 du même code prévoit que sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

De même, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité.

Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur.

Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Dans ce cas, le bénéficiaire de la sous-location n’a aucun droit à son renouvellement, ni au maintien dans les lieux à son expiration. En cas de refus du bailleur, le preneur peut saisir le tribunal paritaire. Le tribunal peut, s’il estime non fondés les motifs de l’opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure la sous-location envisagée. Dans ce cas, il fixe éventuellement la part du produit de la sous-location qui pourra être versée au bailleur par le preneur. Le bailleur peut également autoriser le preneur à consentir des sous-locations des bâtiments à usage d’habitation. Cette autorisation doit faire l’objet d’un accord écrit. La part du produit de la sous-location versée par le preneur au bailleur, les conditions dans lesquelles le coût des travaux éventuels est supporté par les parties, ainsi que, par dérogation à l’article L 411-71, les modalités de calcul de l’indemnité éventuelle due au preneur en fin de bail sont fixées par cet accord. Les parties au contrat de sous-location sont soumises aux dispositions des deux derniers alinéas de l’article 8de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Le preneur peut héberger, dans les bâtiments d’habitation loués, ses ascendants, descendants, frères et s’urs, ainsi que leurs conjoints ou les partenaires avec lesquels ils sont liés par un pacte civil de solidarité. Il ne peut exiger, pour cet hébergement, un aménagement intérieur du bâtiment ou une extension de construction.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.

Il résulte de l’article L 411-38 du même code que le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier.

Les présentes dispositions sont d’ordre public.

Aux termes de l’article L 416-3 du même code, si la durée du bail initial est d’au-moins vingt-cinq ans, il peut être convenu que le bail à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction. Dans ce cas, chacune des parties peut décider d’y mettre fin chaque année sans que soient exigées les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre. Le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. Les dispositions de l’article L 416-1 (alinéas 2,3 et 4) et celles de l’article L 416-2 (alinéa 4) ne sont pas applicables.

En l’absence de clause tacite reconduction, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur soit tenu de délivrer congé.

En l’espèce, dans la mesure où l’autorisation est donnée à M. et Mme [C] de régulariser le bail litigieux nonobstant l’opposition de Mme [Y], aucun motif ne justifie de faire droit aux demandes formées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire par cette dernière, lesquelles imposeraient des conditions restrictives au preneur bouleversant l’économie générale de la cession envisagée et qui apparaissent disproportionnées compte tenu des intérêts en présence précédemment rappelés.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Y] de ces chefs de demandes.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Y] aux dépens d’appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance.

La demande de distraction des dépens au bénéfice de Laurent Janocka avocat aux offres de droit sera rejetée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [Y] sera par ailleurs condamnée à payer à M. et Mme [C] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et sera déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 25 septembre 2024 par le tribunal judiciaire d’Amiens en toutes ses dispositions querellées, sauf en ce qu’il a autorisé M. [B] [C] et Mme [O] [E] à conclure seuls, en leur qualité d’usufruitiers, et nonobstant l’absence d’accord de Mme [V] [Y] en qualité de nue-propriétaire, un bail rural à long terme au profit de M. [N] [L] et M. [H] [L] portant sur une surface globale après remembrement de 159 ha 06 ares 53 ca de parcelles de terre suivant projet dressé par Me [M] [I], notaire à Pas-en-Artois (Pas-de-Calais) constituant la pièce n°11 des demandeurs ;

Statuant de nouveau sur ce chef,

Autorise M. [B] [C] et Mme [O] [X] épouse [C] à conclure seuls, en leur qualité d’usufruitiers, et nonobstant l’absence d’accord de Mme [V] [Y] en qualité de nue-propriétaire, un bail rural à long terme au profit de M. [N] [L] portant sur une surface globale après remembrement de 159 ha 06 ares 53 ca de parcelles de terre suivant projet dressé par Me [M] [I], notaire à [Localité 11] (62), constituant la pièce n°19 en cause d’appel communiquée par M. [B] [C] et Mme [O] [X] épouse [C] ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [V] [Y] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [V] [Y] à payer à M. [B] [C] et Mme [O] [E] épouse [C] la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Déboute Mme [V] [Y] de sa demande au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE