ARRET

N°

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[H]

AB/VB/SB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU NEUF SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01247 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JA3H

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SENLIS DU NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Audrey D’HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Roger LEMMONIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

ET

Monsieur [W] [D] [H]

né le 26 Juillet 1999 à [Localité 2] (BENIN)

de nationalité Béninois

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Assigné selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile le 17 mai 2024

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 13 mai 2025, l’affaire est venue devant M^me Anne BEAUVAIS, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 septembre 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, cadre greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 09 septembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2021, M. [B] [E] a donné à bail à M. [W] [H] un appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 3], pour un loyer mensuel hors charges de 530 euros, outre une provision sur charges de 20 euros, soit un total de 550 euros.

En application du dispositif Visale, la société Action logement services s’est portée caution de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer et/ou d’une dégradation locative, par contrat de cautionnement simple du 30 septembre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la caution a été actionnée par le bailleur.

Par acte du 27 avril 2022, la société Action logement services a fait délivrer à M. [H] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 650 euros. Parallèlement, la dette a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Oise le 28 avril 2022.

Par acte du 25 août 2023, la société Action logement services a fait assigner M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis, aux fins principalement de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, ordonner son expulsion et sa condamnation à lui payer l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 9 février 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

— débouté la société Action logement services de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société Action logement services aux dépens.

Le premier juge a retenu que la certification du procédé utilisé pour la signature électronique du bail et du cautionnement ne lui avait pas été fournie en cours de délibéré, malgré sa demande en ce sens lors de l’audience, et qu’en conséquence, l’obligation de M. [H] n’était pas démontrée.

Par déclaration du 22 mars 2024, la société Action logement services a interjeté appel de l’ensemble des chefs de cette décision.

PRETENTION DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 14 mai 2024, la société Action logement services demande à la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

En conséquence,

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

Ordonner l’expulsion de M. [H] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

Condamner M. [H] à lui payer la somme de 15 400 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 mars 2023 sur la somme de 7 700 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

Condamner M. [H] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

Condamner M. [H] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner à M. [H] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

S’étant vu signifier la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant le 17 mai 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [H] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2024.

MOTIFS

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

La société Action logement services rappelle que le bail a été signé de manière électronique par l’intermédiaire de l’organisme Yousign. Elle explique ne pas avoir compris la demande formulée par le premier juge lors de l’audience et produire à hauteur d’appel sa certification ANSSI. Elle indique être subrogée dans les droits du bailleur, et donc en droit d’agir en constat ou prononcé de la résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire. Elle observe qu’au cours du délai de deux mois qui a couru à compter de la signification du commandement de payer, ses causes n’ont pas été réglées par M. [W] [H]. Il est donc incontestable que la clause résolutoire est acquise.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1366 du code civil, l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, en sa version issue de l’ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006, en vigueur du 24 mars 2006 au 1er janvier 2022, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l’article 24 I de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, en sa version issue de l’ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, si la société Actions logement services se prévaut d’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à M. [H] le 15 mars 2023 pour la somme principale de 7 700 euros, elle produit uniquement aux débats un commandement de payer délivré le 27 avril 2022 pour la somme principale de 1 650 euros.

M. [H], défaillant, ne plaide ni ne démontre s’être acquitté du paiement de cette somme dans le délai légal de deux mois, le décompte produit aux débats indiquant qu’il a cessé tout paiement depuis le mois de février 2022.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 juin 2022, et d’ordonner l’expulsion de M. [H] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux.

La décision entreprise est réformée de ce chef.

2. Sur la demande en paiement au titre des loyers et indemnité d’occupation

La société Action logement services plaide que M. [H] lui est redevable de 15 400 euros, et doit être condamné à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 7 700 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est établi par la quittance subrogative du 6 mai 2024 versée que la société Action logement services a réglé au bailleur, en lieu et place de M. [H], la somme de 550 euros au titre de son loyer et de ses charges de février 2022 à avril 2024, soit pendant 27 mois, ce qui représente un total de 14 850 euros.

M. [H] est donc condamné à lui régler cette somme sur laquelle les intérêts au taux légal courront à compter du 27 avril 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 1 650 euros, et à compter du 17 mai 2024 sur le surplus.

Il est également condamné à lui régler, à compter du mois de mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, sur présentation d’une quittance justificative de la caution.

La décision entreprise est réformée de ce chef.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [H] aux dépens d’appel et de première instance. La décision entreprise sera réformée en ce sens.

Il sera rappelé que les dépens peuvent être définis comme les frais juridiquement indispensables à la poursuite du procès, dont le montant fait l’objet d’une tarification, soit par voie réglementaire, comme les émoluments des officiers publics ou ministériels, soit par décision judiciaire, ce qui est le cas de la rémunération des techniciens investis d’une mesure d’instruction, comme les experts. La liste, exhaustive, en est précisément donnée par l’article 695 du code de procédure civile, et comprend le coût du commandement de payer, sans qu’il soit nécessaire que la cour statue spécifiquement de ce chef.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [H] sera par ailleurs condamné à payer à la société Action logement services la somme indiquée au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt par défaut, en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 9 février 2024 par le tribunal judiciaire de Senlis en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre M. [B] [E] et M. [W] [H] le 1er octobre 2021 portant sur l’appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 3], à la date du 27 juin 2022 ;

Ordonne l’expulsion de M. [W] [H] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [W] [H] à payer à la société Action logement services la somme de 14 850 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation acquittés par la caution et justifiés au 6 mai 2024 (échéance d’avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2022 sur la somme de 1 650 euros, et à compter du 17 mai 2024 sur le surplus ;

Condamne M. [W] [H] à payer à la société Action logement services, à compter du mois de mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, sur présentation d’une quittance justificative de la caution ;

Condamne M. [W] [H] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne M. [W] [H] à payer à la société Action logement services la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE