ARRET

N°

[K]

[L]

C/

[T]

Copie exécutoire

le 07 avril 2026

à

M^e KRAMER

Me

EDR/SB/MEC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/04657 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JHLO

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] DU UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [V] [M] [K]

né le 24 Avril 1963 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [E] [J] [P] [L] épouse [K]

née le 06 Octobre 1963 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Eric KRAMER de la SCP FABIGNON,LARDON-GALEOTE,EVEN,KRAMER,REBOURCE, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTS

ET

Madame [F] [T] veuve [X]

née le 05 Juillet 1940 à [Localité 5] (ALLEMAGNE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Procès verbal de recherches infructueuses ( article 659 du code de procédure civile) dressé le 20 février 2025

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 13 janvier 2026 devant la cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

Sur le rapport de M^me Emilie DES ROBERT et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 avril 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 07 avril 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Mme [F] [T] veuve [X] était propriétaire d’un immeuble sis à [Adresse 3], lequel a été mis en vente.

Le 25 septembre 2022, par l’intermédiaire de l’agence immobilière IAD France, M. [V] [K] et son épouse Mme [E] [L] lui ont transmis une offre d’achat pour un montant de 1 240 000 euros, dans un premier temps refusée par cette dernière, puis, après réitération le 6 octobre 2022 par les époux [K], Mme [T] y a apposé la mention « bon pour accord » le 13 octobre 2022.

M. [G], notaire de Mme [T], a informé celui des époux [K] que celle-ci ne souhaitait plus vendre son bien pour le moment et ne cherchait plus d’acquéreurs.

Les époux [K] ont cependant appris que Mme [T] s’était engagée avec d’autres acquéreurs et avait régularisé avec eux un avant-contrat le 1er décembre 2022.

Suivant acte reçu par M. [G] le 6 avril 2023, Mme [T] a vendu son bien à M. [O] et Mme [S] au prix de 1 290 000 euros, dont 40 000 euros de frais d’agence.

Par acte délivré le 20 février 2024, M. et Mme [K] ont donné assignation à Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Senlis aux fins de :

— condamner Mme [T] à leur payer la somme de 185 085,97 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [T] à leur payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de M^e Eric Kramer.

Par jugement réputé contradictoire du 1er octobre 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

— débouté M. et Mme [K] de leur demande de dommages-intérêts,

— débouté M. et Mme [K] de leur demande pour frais irrépétibles,

— condamné M. et Mme [K] aux dépens.

Par déclaration du 23 octobre 2024, M. et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 12 février 2025, M. et Mme [K] demandent à la cour de :

— les accueillir en leur appel et leurs explications, les y dire bien fondés et en conséquence y faire droit,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis le 1er octobre 2024 en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts, de leur demande pour frais irrépétibles et les a condamnés aux dépens,

— condamner Mme [X] à leur payer la somme de 185 000 euros de dommages et intérêts, la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Eric Kramer.

Mme [T], à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées le 25 février 2025 selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande de dommages et intérêts

M. et Mme [K] invoquent les articles 1113, 1114, 1118, 1121, 1583 et 1231-1 du code civil. Ils indiquent qu’en vertu de la jurisprudence, l’apposition de la mention « lu et approuvé, bon pour accord » suivie de la signature du propriétaire vaut accord des parties et formation de la vente.

Ils font valoir que leur proposition d’achat a été acceptée par Mme [T], venderesse, alors que leur offre comportait l’ensemble des éléments permettant de rendre la vente parfaite puisqu’y figuraient les mentions relatives aux proposants, la désignation de l’immeuble concerné, le prix offert, frais d’agence inclus, les conditions relatives au financement de ce prix moyennant le recours à un prêt à hauteur de 930 000 euros, et la durée de validité de la proposition, la signature de l’avant-contrat étant fixée au 24 octobre 2022 à 19 heures.

Ils considèrent que Mme [T] a accepté cette offre par l’apposition de sa signature et de la mention exempte d’ambiguïté « bon pour accord au prix de vente de 1 200 000 euros et honoraires à la société IAD France à la charge du vendeur, soit 40 000 euros » le 13 octobre 2022. Dès lors, ils soutiennent que la vente est parfaite et que la renonciation de Mme [T] est fautive.

Ils invoquent un préjudice dont ils sollicitent réparation, faisant valoir qu’à l’époque concomitante de leur offre d’achat, les taux moyens des prêts immobiliers à quinze ans étaient de 1,78 % en octobre 2022 et de 1,86 % en novembre 2022, de sorte que le coût du crédit aurait été de 130 358,84 euros ou de 136 475,78 euros. Ils précisent que les taux d’emprunt immobilier ont fortement augmenté pour s’établir en janvier 2024 à 4,05 %, soit un montant d’intérêts de 312 436,17 euros.

Si le tribunal leur a reproché de ne pas justifier avoir poursuivi la vente après le 24 octobre 2022, date limite de l’établissement de l’avant-contrat, en mettant Mme [T] en demeure de respecter ses engagements, ils font valoir que cette dernière étant âgée et venant de perdre son époux, ils n’ont pas entendu ajouter à cette situation difficile qui était la sienne, pensant que celle-ci était revenue sur sa décision de vendre en raison du deuil qu’elle traversait. Ils précisent qu’ils ne pouvaient imaginer alors que son retrait cachait son intention de vendre son bien à un prix supérieur à d’autres acquéreurs. Ils ajoutent qu’après avoir compris les réelles intentions de Mme [T], ils ont informé leur propre notaire qu’ils n’entendaient pas se désister de leur offre comme le notaire de Mme [T] le leur demandait, par courriels du 22 septembre 2023.

Ils justifient par ailleurs de leurs démarches auprès de plusieurs établissements bancaires en vue de négocier un crédit leur permettant d’acquérir le bien. Ils ajoutent avoir depuis obtenu un financement leur ayant permis l’achat de leur domicile actuel, ce qui démontre qu’ils étaient inscrits dans une véritable démarche d’achat immobilier et disposaient d’une capacité d’emprunt, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal.

Ils précisent avoir acquis un autre bien immobilier au prix de 1 331 806 euros selon attestation de vente du 18 juin 2024, au moyen de l’emprunt de la somme d’un million d’euros au taux de 2,85 % (TAEG de 3,48 %), remboursable en 180 mensualités.

Ils expliquent qu’en appliquant ce taux à la somme de 930 000 euros, ils auraient alors payé la somme de 213 995,45 euros, alors qu’ils auraient pu bénéficier d’un prêt au taux de 1 % et ne payer que la somme de 71 879,82 euros, soit une charge d’intérêts supplémentaires de 142 115,63 euros.

Ils ajoutent à ce préjudice le montant de l’assurance qui est également plus élevé que celui qu’ils auraient dû supporter en 2022, alors que deux ans se sont écoulés, de sorte qu’ils évaluent leur préjudice global à la somme de 185 000 euros.

Sur ce,

Aux termes des articles 1113 à 1122 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. L’offre comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. L’acceptation est la manifestation de la volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Conformément l’article 1231-4 du code civil, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que les époux [K] ont régularisé le 6 octobre 2022 une proposition écrite d’achat portant sur le bien immobilier de Mme [T], offrant de l’acquérir pour le prix de 1 240 000 euros frais d’agence inclus, et que le 13 octobre 2022, Mme [T] a accepté cette offre en y apposant la mention « bon pour accord au prix de 1 200 000 euros et honoraires de la société IAD France à la charge du vendeur soit 40 000 euros ».

L’offre d’achat acceptée, établie sur formulaire type de la société IAD France, mentionne que la signature de l’avant-contrat doit intervenir avant le 24 octobre 2022 et que les proposants auront recours pour financer l’opération à un ou plusieurs emprunts immobiliers d’un montant global de 930 000 euros.

Par un courriel dont la date n’est pas mentionnée, l’office notarial de M. [G] a indiqué au notaire des époux [K] :

«  Je fais suite à ma conversation téléphonique avec Mme [X].

Elle me confirme qu’elle ne souhaite plus, pour le moment, vendre son bien, et qu’elle ne cherche pas d’autres acquéreurs. "

Le 6 avril 2023, Mme [T] a cependant vendu son bien immobilier à d’autres acquéreurs au prix de 1 290 000 euros. Il ressort de l’acte authentique que les parties ont conclu en vue de cette vente un avant-contrat sous signatures privées à [Localité 7] en date du 1er décembre 2022.

Ainsi, en refusant de signer l’avant-contrat avec les époux [K] après avoir accepté leur offre, au prétexte qu’elle ne souhaitait plus vendre pour le moment son bien, alors qu’elle poursuivait dans le même temps la vente immobilière avec d’autres acquéreurs pour un prix supérieur, Mme [T] a commis une faute de nature contractuelle envers les époux [K].

Cette faute est à l’origine d’une perte de chance pour ces derniers d’acquérir le bien de Mme [T] au prix de 1 200 000 euros, dont la somme de 930 000 euros devait être financée au moyen d’un ou de plusieurs prêts.

Les époux [T] démontrent par les simulations de crédit produites qu’entre le mois d’octobre 2022 et le mois de janvier 2024, les taux moyens d’intérêts des crédits immobiliers sur quinze ans sont passés de 1,78 % à 4,16 %.

A hauteur d’appel, les époux [T] justifient avoir entrepris des démarches auprès d’établissements bancaires en vue de négocier un crédit leur permettant d’acquérir le bien de Mme [T], ainsi que de leur capacité d’emprunt à l’époque de la vente et de leur intention d’acquérir un bien immobilier après le refus de Mme [T] de leur vendre le sien.

S’il est établi, comme l’a retenu le premier juge, que les époux [K] n’ont pas poursuivi la vente après le 24 octobre 2022, date limite d’établissement de l’avant-contrat, en mettant en demeure Mme [T] de respecter ses engagements, ils précisent avoir ignoré les réelles intentions de cette dernière et pensé que ce revirement était dû à la situation difficile dans laquelle elle se trouvait du fait de son récent veuvage, ce qui explique les raisons pour lesquelles ils n’ont pas poursuivi la réitération forcée de la vente.

Il en résulte que leur perte de chance doit être évaluée à 75 %, l’assiette de l’indemnisation pouvant être retenue à 185 000 euros compte tenu des éléments de calcul transmis par les époux [K] qui apparaissent pertinents au regard des taux d’emprunt applicables aux périodes considérées et de leur profil d’acquéreurs.

Leur préjudice sera donc évalué à la somme de 138 750 euros.

En conséquence, le jugement querellé est infirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [K] de leur demande de dommages-intérêts.

Statuant à nouveau, Mme [T] sera condamnée à payer aux époux [K] la somme de 138 750 euros en réparation de leur préjudice de perte de chance.

2. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] aux dépens d’appel et de première instance. La décision entreprise sera réformée en ce sens.

La distraction des dépens est ordonnée au profit de M^e Eric Kramer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [T] sera par ailleurs condamnée à payer aux époux [K] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt, la décision querellée étant infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 1er octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Senlis en toutes ses dispositions querellées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [F] [T] veuve [X] à payer à M. [V] [K] et Mme [E] [L] épouse [K] la somme de 138 750 euros en réparation de leur préjudice de perte de chance ;

Condamne Mme [F] [T] veuve [X] aux dépens d’appel et de première instance ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de M^e Eric Kramer ;

Condamne Mme [F] [T] veuve [X] à payer à M. [V] [K] et Mme [E] [L] épouse [K] la somme de 5 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE