ARRET

N°

[N] [E] [B]

C/

S.A. [Adresse 11]

EDR/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TREIZE JANVIER

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03541 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JFGW

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 8] DU VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [P] [N] [E] [B]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Shems BOUTERFIF, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2024-007017 du 12/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 8])

APPELANT

ET

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D’HLM agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric CATILLION de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 14 octobre 2025, l’affaire est venue devant M^me Emilie DES ROBERT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 13 janvier 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, Greffière placée.

*

* *

DECISION :

La société immobilière picarde d’habitations à loyers modérés (ci-après la SIP) a donné à bail M. [P] [N] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] (80) par contrat du 10 juin 2022, puis un parking par bail verbal du 19 octobre 2022, moyennant un loyer mensuel initial de 379,37 euros pour le logement, 25 euros pour le parking et 86,90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 8 décembre 2023, la SIP a fait signifier à son locataire un commandement de payer pour la somme principale de 2 300,99 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, la SIP a fait assigner M. [P] [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens.

Par jugement rendu le 27 mai 2024, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

Constaté la recevabilité des demandes de la SIP,

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus le 10 juin 2022 et le 19 octobre « 2023 » entre la SIP et M. [P] [N] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] (80) et le parking n°10 sont réunies à la date du 20 janvier 2024 pour non-paiement des loyers et charges par application de la clause résolutoire contractuelle,

Condamné M. [P] [N] [L] à verser à la SIP la somme de 2 864,95 euros (décompte arrêté au 31 mars 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 pour la somme de 2 550,16 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

Autorisé M. [P] [N] [L] à se libérer de sa dette en 20 mois en versant le 20 de chaque mois, et pour la première fois le 20 suivant la signification du jugement, la somme de 100 euros par mois pendant 10 mois, puis à compter du 11ème mois, une mensualité de 185 euros, la 20ème mensualité devra solder l’intégralité de la dette en principal, intérêts et frais,

Dit qu’en revanche toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— que la clause résolutoire reprenne son plein effet et qu’en conséquence :

* faute pour M. [P] [N] [L] et de tous occupants de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux, logement et parking, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, la [Adresse 10] pourra procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il lui plaira, aux frais et risques des personnes expulsées ;

* M. [P] [N] [L] sera condamné à payer à la SIP HLM une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

Condamné M. [P] [N] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Condamné M. [P] [N] [L] à verser à la SIP une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet de la Somme.

Par déclaration du 19 juillet 2024, M. [O] a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 12 octobre 2024, M. [O] demande à la cour de :

Recevant l’appel le disant bien fondé et y faisant droit :

Infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau en cause d’appel,

A titre principal,

Constater l’irrecevabilité de l’action de la société [Adresse 9],

Par conséquent,

Rejeter toutes les demandes de la société immobilière picarde d’HLM,

A titre subsidiaire,

Annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 décembre 2023,

Par conséquent,

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus le 10 juin 2022 et le 19 octobre 2023 entre la société [Adresse 9] et M. [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] (80) et le parking n°10 ne sont pas réunies à la date du 20 janvier 2024 et ainsi ladite clause résolutoire n’est pas acquise,

Débouter la société immobilière picarde d’HLM de toutes ses demandes,

En tout état de cause,

Condamner la société [Adresse 9] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamner la société immobilière picarde d’HLM à régler à M. [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, lesquels seront recouvrés par M^e Shems Bouterfif conformément à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

La SIP a été déclarée irrecevable à conclure par ordonnance rendue le 25 février 2025 par le conseiller de la mise en état.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de l’action de la SIP

M. [O] soutient que les baux conclus avec la SIP ont été régularisés antérieurement au 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur des dispositions de la loi du 27 juillet 2023. Il fait valoir que ces baux demeurent en conséquence soumis à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure, lequel prescrit qu’à peine d’irrecevabilité, la notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être faite au représentant de l’Etat dans un délai d’au moins deux mois avant l’audience. Il se prévaut à ce titre de l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 13 juin 2024 sur l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023. Or le délai écoulé entre le 19 février 2024 et le 8 avril 2024 est manifestement inférieur à deux mois de sorte que l’assignation est entachée d’une irrecevabilité et que l’action est elle-même irrecevable.

Sur ce,

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Ce délai était fixé à deux mois dans l’ancienne version de ces dispositions avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Il résulte de l’article 2 du code civil que la loi ne dispose que pour l’avenir, elle n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le tribunal a déclaré l’action recevable après avoir constaté qu’une copie de l’assignation avait été notifiée à la préfecture de la Somme par la voie électronique le 19 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées.

Or, par un avis du 13 juin 2024 (n°24-70.002) relatif à l’application dans le temps de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé que celle-ci ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il est exact que les contrats dont la résiliation est sollicitée ont été régularisés entre les parties le 10 juin 2022 et le 19 octobre 2022, de sorte que l’assignation devait être notifiée par la SIP à la préfecture au moins deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans leur ancienne version applicable au litige.

Néanmoins, la sanction encourue est l’irrecevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation, et non l’irrecevabilité de l’action telle qu’elle est sollicitée dans le dispositif des écritures de l’appelant.

En conséquence, M. [N] [L] sera débouté de ses demandes principales aux fins de constater l’irrecevabilité de l’action de la SIP et de rejeter par conséquent toutes les demandes de cette dernière.

2. Sur la demande subsidiaire aux fins d’annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire

M. [O] soutient que dans sa version applicable du 1er septembre 2019 au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le commandement de payer contient à peine de nullité la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette. Il rappelle en ce sens l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 13 juin 2024, dont il ressort que si la loi du 27 juillet 2023 a modifié ce délai et l’a fixé à six semaines, ces nouvelles dispositions ne sont pas applicables aux baux conclus avant leur entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Sur ce,

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette.

Ce délai était préalablement fixé à deux mois dans l’ancienne version de ces dispositions avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Il résulte de l’article 2 du code civil que la loi ne dispose que pour l’avenir, elle n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le tribunal a fait application des dispositions susvisées dans leur version applicable depuis le 29 juillet 2023, en retenant que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 8 décembre 2023 et est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 janvier 2024.

Or, il ressort de l’avis précité rendu le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il en résulte que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 8 décembre 2023 est nul.

En conséquence, le jugement querellé est infirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus le 10 juin 2022 et le 19 octobre « 2023 » entre la SIP et M. [P] [N] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] (80) et le parking n°10 sont réunies à la date du 20 janvier 2024 pour non-paiement des loyers et charges par application de la clause résolutoire contractuelle.

3. Sur la demande subsidiaire aux fins de débouter la SIP de toutes ses demandes

M. [O] demande subsidiairement à la cour de débouter la SIP de toutes ses demandes par suite de l’annulation du commandement de payer.

Sur ce,

Aux termes de l’article 954, alinéas 3 à 5, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

En l’espèce, M. [O] n’a développé aucun moyen au soutien de sa prétention visant à débouter la SIP de toutes ses demandes plus amples.

Il est observé en tout état de cause que l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire ne remet pas en cause l’existence de la dette locative, dont le locataire ne conteste ni la réalité, ni le montant.

Dès lors, la cour ne peut que confirmer le jugement querellé en ce qu’il a :

— condamné M. [P] [N] [L] à verser à la SIP la somme de 2 864,95 euros (décompte arrêté au 31 mars 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 pour la somme de 2 550, 16 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

— autorisé M. [P] [N] [L] à se libérer de sa dette en 20 mois en versant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 suivant la signification du présent jugement la somme de 100 euros par mois pendant 10 mois puis à compter du 11ème mois, une mensualité de 185 euros, la 20ème mensualité devra solder l’intégralité de la dette en principal, intérêts et frais,

— dit qu’en revanche toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible.

Compte tenu de la solution adoptée à hauteur d’appel, le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a dit qu’en revanche toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la clause résolutoire reprendra son plein effet et qu’en conséquence :

— faute pour M. [P] [N] [L] et de tous occupants de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux logement et parking dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, la [Adresse 10] pourra procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il lui plaira, aux frais et risques des personnes expulsées ;

— M. [P] [O] sera condamné à payer à la SIP HLM une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel. La décision entreprise sera réformée en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles, la décision entreprise étant infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Déboute M. [P] [N] [L] de sa demande principale aux fins de constater l’irrecevabilité de l’action de la société immobilière picarde d’habitations à loyers modérés et par conséquent de rejeter toutes les demandes de cette dernière ;

Annule le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 8 décembre 2023 ;

Confirme le jugement rendu le 27 mai 2024 par le tribunal judiciaire d’Amiens, sauf en ce qu’il a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus le 10 juin 2022 et le 19 octobre 2023 entre la SIP et M. [P] [N] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] (80) et le parking n°10 sont réunies à la date du 20 janvier 2024 pour non-paiement des loyers et charges par application de la clause résolutoire contractuelle,

— dit qu’en revanche toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la clause résolutoire reprendra son plein effet et qu’en conséquence :

* faute pour M. [P] [N] [L] et de tous occupants de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux logement et parking dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision, la [Adresse 10] pourra procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il lui plaira, aux frais et risques des personnes expulsées,

* M. [P] [N] [L] sera condamné à payer à la SIP HLM une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— condamné M. [P] [N] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— condamné M. [P] [O] à verser à la SIP une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE