COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 NOVEMBRE 2024

AC

N° 2024/ 376

N° RG 21/17781 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIRX7

Société KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR

C/

[M] [D]-[K]

[Y] [F] épouse [D]-[K]

copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS

M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de nice en date du 28 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03006.

APPELANTE

Société dénommée KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR, S.A.R.L., dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, partie appelante autrefois associée unique qui a reçu la transmission universelle du patrimoine de la société dénommée SO [Localité 5], S.N.C, dont le siège social était [Adresse 2] à [Localité 5], qui agissait poursuites et diligences de ses représentants légaux, alors domiciliés en cette qualité audit siège, société dissoute suite à réunion de toutes les parts sociales ou actions entre les seules mains de l’associée unique, la société dénommée KAUFMAN & BROAD COTE D’AZUR, et ce en vertu de l’article 1844-5 du code civil à compter du 15 octobre 2020, décision qui a fait l’objet d’une publication au Journal d’annonces légales Les Petites Affiches en date du 22/10/2020 et d’une mention au RCS le 18 novembre 2020

représentée par M^e Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉS

Monsieur [M] [D]-[K]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [Y] [F] épouse [D]-[K]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [M] et Mme [D]-[K] [Y] née [F] (ci-après [D]-[K]) sont propriétaires depuis le 08 mars 1984 d’un appartement situé au 3ème étage d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 5].

La société SO [Localité 5] après acquisition de la parcelle voisine cadastrée section LT [Cadastre 1], y a fait construire un ensemble immobilier de 104 appartements livré en septembre 2013.

Le 21 août 2014, les époux [D]-[K] ont fait assigner la société SO [Localité 5] afin qu’elle soit condamnée à les indemniser pour les préjudices causés par la construction de l’ensemble immobilier.

Par décision avant dire droit en date du 16 mai 2017, le juge de première instance de Nice a désigné Mme [X] en qualité d’expert avec mission principalement de vérifier la réalité des troubles de voisinage allégués par M. et Mme [D]-[K] et donner un avis sur la perte de vue, d’ensoleillement et de luminosité. Le rapport d’expertise a été rendu le 29 juin 2018.

Par jugement du 28 mai 2021, le tribunal judiciaire Nice s’est prononcé de la manière suivante :

· Dit que la société SO [Localité 5] est responsable du trouble de voisinage subi par M. et Mme [D]-[K] au titre de la perte d’intimité consécutive à l’édification de la construction de la société SO [Localité 5] ;

· Condamne la société SO [Localité 5] à payer à M. et Mme [D]-[K] en réparation de leur préjudice la somme de 20 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale de leur bien ;

· Déboute M. et Mme [D]-[K] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral et de jouissance ;

· Condamne la société SO [Localité 5] à payer à M. et Mme [D]-[K] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Déboute la société SO [Localité 5] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamne la société SO [Localité 5] aux entiers dépens qui seront distraits, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile ;

· Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Selon déclaration de dissolution sans liquidation du 15 octobre 2020, la Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur a reçu la transmission universelle du patrimoine de la société SO [Localité 5].

Par déclaration du 16 décembre 2021, la Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur, venant au droit de la société SO [Localité 5], a fait appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 06 juillet 2022, elle demande à la cour de :

Vu les articles 678, 679, 1382 ancien et désormais 1240, 1353 du code civil,

Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Vu l’article 246 du code de procédure civile,

Vu la transmission universelle de patrimoine du 15 octobre 2020,

· Infirmer partiellement le jugement du 28 mai 2021 du tribunal judiciaire de Nice, sauf en ce qu’il a débouté M. [D] et Mme [D]-[K] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral et de jouissance.

Et, statuant à nouveau,

· Juger que la construction édifiée par la société SO [Localité 5] [Adresse 4] à [Localité 5] n’est constitutive d’aucun trouble anormal de voisinage pour les époux [D]-[K] demeurant [Adresse 3] à [Localité 5]

· Débouter les époux [D]-[K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

· Condamner solidairement les époux [D]-[K] à payer à la société Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civil

· Condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens, y compris les frais de l’expertise judiciaire.

Elle fait valoir que :

Le juge de première instance n’a pas caractérisé le caractère excessif du trouble subi par M. et Mme [D]-[K] du fait de la construction du bien immobilier. Elle affirme que seule la perte d’intimité aurait été retenue, la perte de vue et la perte de luminosité auraient été valablement écartées faute d’éléments probants.

Elle affirme qu’en milieu urbain il n’est pas anormal que des constructions viennent priver de vue ou de luminosité une autre construction ; tout propriétaire devant s’attendre à cette éventualité.

Ainsi, pour qu’en milieu urbain le caractère anormal puisse être retenu dans le cadre d’une perte d’intimité on ne saurait se baser essentiellement sur un ressenti, de simples perceptions et s’il n’est pas possible d’y remédier facilement, notamment par l’installation de rideaux. En l’occurrence, les époux [D]-[K] ne démontreraient aucunement une perte d’intimité excessive alors même que la société SO [Localité 5] aurait respecté toutes les règles en vigueurs, notamment dans le code civil et dans le code de l’urbanisme.

Concernant le rapport d’expertise, la société Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur affirme qu’il se bornerait à affirmer qu’une perte d’intimité serait caractérisée sans pour autant l’étayer. Par ailleurs, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation et n’est pas tenu par un rapport d’expertise et il lui appartient d’évaluer le caractère excessif d’un trouble du voisinage. Le fait que l’expert puisse affirmer qu’une perte d’intimité existe n’implique pas de facto un caractère excessif ou une aggravation du trouble ; d’autant plus que d’autres immeubles auraient eu des vues sur le bien des époux [D]-[K] avant la construction litigieuse.

Concernant l’évaluation du montant du préjudice, la société Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur affirme qu’il n’existe aucun élément concret justifiant la somme de 20 000 €, les époux [D]-[K] ne démontreraient pas l’existence d’une dévaluation du bien de ce montant, et qu’une telle dévaluation serait hypothétique puisqu’aucune vente de leur appartement ne serait envisagée.

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 05 avril 2022, M. et Mme [D]-[K] demandent à la cour de :

Au vu du bordereau récapitulatif des pièces ci-joint,

Vu les articles 544 et 1240 (anciennement 1382) du code civil,

Vu le rapport d’expertise du 29juin 2018,

· Confirmer la décision du tribunal judiciaire de Nice en date du 28 mai 2021, en ce qu’elle a:

o Dit que la société SO [Localité 5] est responsable du trouble de voisinage subi par les époux [D]-[K] au titre de la perte d’intimité consécutive à l’édification de la construction de la société SO [Localité 5] ;

o Condamné la société SO [Localité 5] à payer à M. et Mme [D]-[K] en réparation de leur préjudice la somme de 20 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale de leur bien ;

o Condamné la société SO [Localité 5] à payer à M. et Mme [D]-[K] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Débouté la société SO [Localité 5] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

o Condamné la société SO [Localité 5] aux entiers dépens qui seront distraits, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile ;

o Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

· Réformer la décision du Tribunal Judiciaire de Nice en date du 28 mai 2021, en ce qu’elle a :

o Débouté les époux [D]-[K] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral et de jouissance ;

A titre subsidiaire et si votre Cour devait reformer la décision querellée, les époux [D]-[K] sollicitent de votre cour qu’elle :

· Homologue le rapport d’expertise du 29 juin 2018,

· Juge que l’expert judiciaire a constaté l’existence d’un trouble de vue, d’une perte d’ensoleillement mais surtout une perte d’intimité dans les pièces de vie des époux [D]-[K],

· Déclare les troubles occasionnés par les constructions édifiées par la société SO [Localité 5] constitutifs de troubles anormaux de voisinage,

· Condamne la société Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur à payer, aux époux [D]-[K] à titre de dommages intérêts les sommes de :

· 20 000 euros au titre du trouble anormal subi, du fait de la perte de vue, perte d’ensoleillement et surtout une perte d’intimité, entrainant une dépréciation de leur appartement, telle que déterminée par Mme [X],

· 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,

En conséquence,

· Déboute la société Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En toutes hypothèses,

· Condamner la Société Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur à payer aux époux [D]-[K] à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

M. et Mme [D]-[K] font valoir que :

La perte de vue et d’intimité est manifeste du fait même que l’immeuble de 6 étages ayant des ouvertures tournées vers leurs pièces de vie, est venu remplacer un garage d’un seul niveau ; la perte de vues porterait, entre-autres, sur les collines environnantes. Ils précisent, le constat d’huissier et le rapport d’expertise seraient sans équivoque en ce qu’ils constatent que plusieurs pièces de leur appartement auraient une vue sur la façade de l’immeuble litigieux et qu’au moins trois appartements auraient une vue sur leur pièce de vie. Ils contestent le fait qu’il ne s’agirait que d’un ressenti personnel en se basant sur ces constatations et en effectuant des comparaisons avec d’anciens clichés photographiques.

La société Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur contesterait les arguments des époux [D]-[K] en ce qu’ils se fonderaient le principe de la vue droite et de la vue oblique. Ces derniers réfutent cette argumentation et disent qu’aucune demande ne serait formulée sur ce fondement ; l’utilisation du terme « vue » serait dans le sens courant de vision et non dans un sens juridique.

De plus, aucune demande ne serait fondée sur le non-respect des règles d’urbanismes lors de la construction de l’immeuble ; l’évocation de ces dispositions serait simplement de nature factuelle. Ils affirment que leurs demandes ne seraient fondées que sur l’ancien article 1382 du code civil et la théorie des troubles anomaux du voisinage. Le respect, ou non, des règles d’urbanisme ne feraient en aucun cas obstacle à l’indemnisation d’un préjudice résultant d’un trouble anormal du voisinage qui doit s’apprécier en tant que tel.

Concernant la perte de luminosité et d’ensoleillement, elle ne serait pas contestable et l’huissier et l’expert auraient constaté cette perte ; bien que cette perte ne soit pas mesurée.

Concernant le calcul de la somme de 20 000 euros, retenue par le juge de première instance, correspondant à la dépréciation du bien, ils affirment que ce montant serait valablement justifié par le rapport d’expertise dans lequel se trouve un calcul indiquant la valeur estimée du bien, la surface concernée par les troubles et le pourcentage de dépréciation du bien à la lueur de ces éléments ; soit 10% de la valeur du bien estimé à 200 000 euros.

L’instruction a été clôturée le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur les demandes au titre du trouble anormal du voisinage

Aux termes de l’article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve, c’est-à-dire d’une part de l’anormalité du trouble, d’autre part de l’imputabilité à la personne poursuivie.

En l’espèce le constat d’huissier réalisé par les intimés le 25 septembre 2015 permet de constater la proximité entre l’appartement des intimés, et notamment leur pièce de vie, et l’immeuble litigieux. Celui-ci, bien qu’il soit constant qu’il respecte les prescriptions tant administratives que légales s’agissant de l’absence de création de vues au sens du code civil, présente une implantation linéaire avec l’immeuble occupé par les intimés et notamment un alignement direct entre les niveaux d’habitation. Cet alignement est renforcé par la présence de balcons à tous les étages, situés à l’angle droit de l’immeuble litigieux et situés pour au moins trois d’entre eux directement en face de l’appartement des intimés et permettant des vues plongeantes dans la pièce de vie.

Ces constatations permettent donc de retenir qu’en dépit du respect des règles d’urbanisme, l’appartement de [M] [D] et [Y] [F] épouse [D]-[K] est confronté directement à des espaces extérieurs offerts par les balcons présents aux étages situés au même niveau de leur pièce de vie et aux étages supérieures.

L’expert judiciaire relève pour sa part que la vue depuis le séjour est oblitérée par la résidence construite par la Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur de nature à occasionner une perte d’intimité.

Les photographiques versées aux débats permettent effectivement d’appréhender la situation des lieux avant et après la construction. L’édification de l’immeuble de plusieurs étages en lieu et place d’un emplacement situé en contrebas de l’appartement des intimés entraîne nécessairement une perte de vue sur l’environnement proche et plus éloigné et une diminution de la luminosité.

Pour autant, l’emplacement des immeubles objets du litige, situés en zone urbaine dense, comportant de nombreux immeubles d’une hauteur équivalente, conduit à caractériser une emprise urbanistique certaine et donc une absence d’anormalité en tant que telle au titre de la perte de vue ou d’ensoleillement.

Les intimés ne fondent d’ailleurs pas principalement l’anormalité du trouble à ces titres puisqu’ils revendiquent essentiellement une perte d’intimité.

À cet égard les photographies réalisées par le constat d’huissier et les constatations objectives émises par l’expert judiciaire permettent de retenir que l’occupation de la pièce de vie de l’appartement des intimés est directement impactée par la présence de l’immeuble édifié par la société appelante, en raison de l’alignement des niveaux d’habitation et de la présence de balcons ouverts, qui favorisent une présence humaine extérieure située immédiatement devant la pièce de vie.

Cette configuration n’est pas, contrairement à ce que soutient l’appelante ,le cas des immeubles situés de l’autre côté de l’avenue en face de l’immeuble occupé par les intimés. Elle ne démontre pas à ce titre que les appartements situés de ce côté de l’avenue disposent d’une vue précise sur le lieu de vie des intimés et que ceux-ci ne seraient dès lors pas légitimes en leur revendication d’une intimité de vie qui n’aurait jamais pu exister.

Alors que les éléments versés en procédure par les intimés démontrent au contraire la perte d’intimité de leur lieu de vie en raison de la configuration de l’immeuble construit et décrit plus haut. Cette configuration en ce qu’elle conduit à permettre à des individus présents dans l’immeuble litigieux de percevoir le lieu de vie par nature privé et personnel que représente un appartement occupé à titre principal constitue une anormalité génératrice d’un trouble au titre de la perte d’intimité.

Il conviendra en conséquence de confirmer le jugement sur ce point et de confirmer la condamnation de la Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur à verser à [M] [D] et [Y] [F] épouse [D]-[K] en réparation de leur préjudice la somme de 20 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale de leur bien, puisque ce montant n’est pas discuté par les parties.

Sur les demandes indemnitaires complémentaires

[M] [D] et [Y] [F] épouse [D]-[K] sollicitent l’attribution d’indemnités au titre du préjudice moral et de jouissance arguant les frais importants exposés pour la procédure.

Pour autant ces frais relèvent davantage des demandes prévues par l’article 700 du code de procédure civile, tandis que les intimés en leur qualité de demandeurs à l’indemnisation ne versent aucune pièce permettant de qualifier les préjudices allégués.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur qui succombe principalement sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [M] [D] et [Y] [F] épouse [D]-[K] .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur aux entiers dépens ;

Condamne la Sarl Kaufman & Broad Côte d’Azur à verser à [M] [D] et [Y] [F] épouse [D]-[K] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT