ARRET

N°

[B]

[V]

C/

[R]

[W] épouse [S]

Copie exécutoire

le 12 mai 2026

à

Me [E]

M^e CAMIER

EDR/SB/MEC/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/00105 – N° Portalis DBV4-V-B7E-H6OV

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [N] [B]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [D] [V]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par M^e Renaud DEVILLERS, avocat au barreau de BEAUVAIS

APPELANTS

ET

Monsieur [O] [R]

né le 31 Janvier 1981 à [Localité 3] (60)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [P] [W] épouse [S]

née le 03 Juin 1981 à [Localité 5] (60)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par M^e Jérôme LE ROY substituant M^e Hélène CAMIER de la SELARL LX AVOCATS, avocatsau barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Sandra PALMAS de la SCP FUMAGALLI VAST PALMAS, avocat au barreau de BEAUVAIS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 10 février 2026, l’affaire est venue devant M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, conseillères, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. La conseillère a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière-placée.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 mai 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et M^me Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier.

*

* *

DECISION :

Le 1er avril 2015, M. [F] et Mme [W] épouse [S] ont vendu à M. [B] et Mme [V], alors concubins, une fermette située à [Adresse 5], au prix de 135 000 euros. Les vendeurs ont déclaré avoir réalisé courant 2009 des travaux en toiture ayant consisté en la pose de trois fenêtres de toit, la suppression de la cheminée sur le toit et de son conduit et le rajout d’un plancher à l’étage avec redistribution des chambres.

M. [B] et Mme [V] se sont séparés en 2016.

Au mois de mai 2017, suite à une chute de tuiles, Mme [V] a fait appel à M. [Q], ingénieur-expert, afin d’examiner l’état de la charpente, puis a sollicité du juge des référés du tribunal de grande instance de Beauvais une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 27 juillet 2017, M. [H] a été désigné en qualité d’expert et son rapport a été déposé le 4 janvier 2018.

L’expert a conclu au mauvais état des bois de charpente, atteints par la pourriture cubique, et à l’absence de lame d’air ventilée générant de l’humidité sur la laine minérale par effet de condensation, ces désordres compromettant la solidité de l’immeuble.

Par acte du 25 mai 2018, les consorts [G] ont exercé à l’encontre des consorts [M] une action rédhibitoire au titre de la garantie des vices cachés, et à titre subsidiaire, ont sollicité une indemnisation au titre de la garantie décennale. Les consorts [M] ont soulevé une exception de nullité du rapport d’expertise judiciaire et sollicité l’application de la clause de non-garantie insérée dans l’acte de vente.

Par jugement du 6 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Beauvais a :

— constaté que M. [B] et Mme [V] justifient de la publication au service de la publicité foncière de [Localité 5], en cours d’instance, de l’assignation tendant à la résolution judiciaire de la vente,

— écarté en conséquence l’irrecevabilité encourue à raison d’un défaut de publication,

— débouté M. [F] et Mme [W] de leur demande tendant à l’annulation du rapport d’expertise judiciaire,

— débouté M. [B] et Mme [V] de leurs demandes fondées tant sur la garantie des vices cachés que sur la garantie décennale des constructeurs,

— débouté les parties de leurs prétentions respectives concernant l’indemnité procédurale,

— condamné M. [B] et Mme [V] d’une part, M. [F] et Mme [W] d’autre part, à supporter par moitié les dépens incluant ceux de l’instance en référé expertise et le coût de l’expertise judiciaire, dont il sera préalablement fait masse,

— admis Me [N] [E] ainsi que la SCP [K] [X] [L] au bénéfice du recouvrement direct prévu par l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 23 décembre 2020, les consorts [G] ont fait appel de cette décision en ce qu’elle :

— les a déboutés de leurs demandes fondées tant sur la garantie des vices cachés que sur la garantie décennale des constructeurs,

— a débouté les parties de leurs prétentions respectives concernant l’indemnité procédurale,

— a condamné les parties à supporter par moitié les dépens incluant ceux de l’instance en référé expertise et le coût de l’expertise judiciaire, dont il a été préalablement fait masse.

Par un arrêt du 1er décembre 2022, les consorts [G] ont été déclarés irrecevables à conclure sur l’appel incident de leurs adversaires.

Par un arrêt du 10 octobre 2023, la cour d’appel d’Amiens a, avant dire droit, ordonné la reprise des opérations d’expertise désormais confiées à Mme [I] [J], avec mission d’indiquer la date d’apparition du vice de charpente.

Le rapport d’expertise a été diffusé le 30 janvier 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 avril 2025, M. [B] et Mme [V] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement prononcé le 6 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Beauvais en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes d’annulation de la vente de la maison sise [Adresse 6] à Saint-Aubin-en-Bray pour vice caché et subsidiairement de leurs demandes en réparation du préjudice lié au pourrissement des bois de charpente, ainsi que de celles fondées sur la garantie décennale due par les vendeurs pour les travaux effectués en 2009 sur la toiture de la maison,

— confirmer le jugement prononcé le 6 novembre 2020 par le même tribunal en ce qu’il a écarté l’exception de nullité du rapport d’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau,

— rejeter l’exception de nullité du rapport d’expertise judiciaire de M. [H] du 4 janvier 2018,

— juger que l’immeuble est affecté d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil, le rendant impropre à sa destination,

— reconnaître que les vendeurs savaient au jour de la vente que les bois de charpente étaient atteints d’un désordre affectant leur solidité car pourris, rendant la maison vendue inhabitable à défaut de travaux de remplacement des bois de charpente, et qu’ils se sont abstenus de les en aviser,

— écarter l’application de la clause d’exonération de garantie de vice caché prévue à l’acte de vente puisque les vendeurs connaissaient le vice caché préexistant à la vente, en raison des travaux effectués sur la toiture en 2009, date où les bois de charpente étaient déjà atteints par la pourriture qu’ils ne pouvaient ignorer, eux ou leurs amis présentés comme ayant réalisé les travaux, les bois étant devenus friables,

— prononcer la résolution de la vente de l’immeuble intervenue le 1er avril 2015,

— condamner solidairement Mme [W] et M. [F] à leur rembourser le prix acquitté pour 135 000 euros,

— ordonner qu’il soit, une fois le prix de vente remboursé, restitué par eux l’immeuble en son état actuel, sans possibilité pour les vendeurs de solliciter quelconque indemnisation au titre de l’occupation pendant la durée de la vente, et ce à titre de dédommagement pour le préjudice ressenti du fait du vice caché,

— ordonner la publication de la résolution de la vente auprès des services de publicité foncière,

— débouter Mme [W] et M. [F] de leur demande en réduction de remboursement du prix de vente, celle-ci n’apparaissant ni recevable ni fondée, la demande en annulation de la vente étant la conséquence du vice caché,

Y ajoutant,

Condamner solidairement Mme [W] et M. [F] à leur payer les sommes suivantes :

remboursement des droits de mutation pour 7 839 euros,

coût du remboursement anticipé du crédit immobilier : mémoire

dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et trouble de jouissance : 15 000 euros,

Subsidiairement et dans l’hypothèse où la cour rejetterait l’action en annulation de la vente pour les vices cachés,

— les recevoir en leur action estimatoire fondée sur le vice caché,

— condamner solidairement Mme [W] et M. [F] à leur payer le coût de la réfection des désordres affectant la charpente et les plâtreries de la maison, chiffré à la somme de 76 5332 euros TTC, suivant coût arbitré à dire d’expert, outre les dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et troubles de jouissance pour 15 000 euros,

— décider n’y avoir lieu à réduction du coût de la réparation, celle-ci étant arbitrée contradictoirement par l’expert judiciaire,

Plus subsidiairement, si la cour concluait à l’absence de garantie des vices cachés,

— juger que Mme [W] et M. [F] sont responsables au titre de leur garantie décennale pour les désordres de nature décennale affectant l’immeuble vendu, en leur qualité de constructeur vendeur, au sens de l’article 1792-1 du code civil,

— juger qu’il existe un lien entre les travaux effectués par les vendeurs en 2009 et l’atteinte à la solidité de la charpente, constatée deux ans après la vente de 2015,

— condamner solidairement Mme [W] et M. [F] à les indemniser à concurrence du coût de la reprise des désordres tel qu’arbitré à dire d’expert et actualisé depuis à la somme de 76 532 euros TTC, outre les dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et troubles de jouissance pour 15 000 euros,

Plus subsidiairement, si la cour écartait aussi la garantie décennale des vendeurs,

— juger que Mme [W] et M. [F] ont commis une réticence dolosive, en s’abstenant de les informer que les bois de charpente étaient en très mauvais état dès 2009 et qu’il faudrait les changer rapidement car n’étant plus conformes à leur destination, et ce alors qu’ils le savaient, suite aux travaux effectués en 2009, et qu’ils ne les avaient pas réparés avant la vente, cette information étant déterminante dans le consentement donné par les acquéreurs à la vente du 1er avril 2015,

— reconnaître que la vétusté des bois de charpente obligeait les acquéreurs à en effectuer sans délai le remplacement, l’immeuble se trouvant en état de péril et inhabitable, seulement deux ans après sa vente,

— juger qu’il s’agit d’un dol commis par les vendeurs, constitutif d’une faute, à savoir un manquement à l’obligation de loyauté pour une information déterminante,

— condamner solidairement Mme [W] et M. [F] à les indemniser à concurrence de cette résidence dolosive pour une somme de 76 532 euros TTC, correspondant à la reprise des désordres affectant les bois de charpente, outre les dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et troubles de jouissance pour 15 000 euros, le préjudice réclamé étant en lien direct avec la faute des vendeurs,

— ordonner que toutes les condamnations prononcées portent intérêt au taux légal à compter du 25 mai 2018, date de l’assignation,

— débouter Mme [W] et M. [F] de toutes prétentions contraires comme étant irrecevables et mal fondées,

— condamner solidairement Mme [W] et M. [F] à leur payer une indemnité de procédure de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût de la procédure en référé et de l’expertise judiciaire (frais de M. [H] et de Mme [J], pour mémoire),

— ordonner que les dépens soient recouvrés directement par Me [E] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2025, Mme [W] et M. [F] demandent à la cour de :

Dire et juger qu’ils sont recevables et bien fondés dans l’ensemble de leurs demandes, et au contraire que Mme [V] et M. [B] sont mal fondés en leur appel et leurs demandes,

Par conséquent et à titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 6 novembre 2020 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a débouté M. [B] et Mme [V] de leurs demandes fondées tant sur la garantie des vices cachés que sur la garantie décennale des constructeurs,

— infirmer le jugement rendu le 6 novembre 2020 en ce qu’il a mis à leur charge les frais d’expertise judiciaire par moitié et de leur indemnité procédurale,

Et statuant à nouveau,

— appliquer la clause exonératoire des vices cachés contenue dans l’acte de vente authentique en date du 1er avril 2015 compte tenu de la méconnaissance manifeste des vices cachés affectant la charpente litigieuse par eux,

— débouter M. [B] et Mme [V] de leur demande infondée de nullité de la vente du bien immobilier sur le fondement des vices cachés,

A titre subsidiaire,

— débouter M. [B] et Mme [V] de leur demande infondée de dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés,

A titre encore plus subsidiaire,

— débouter M. [B] et Mme [V] de leur demande infondée de condamnation de la réfection totale de la charpente sur le fondement des dispositions de l’article 1792 et suivants du code civil, les travaux réalisés à leur demande n’ont nullement été considérés comme ne respectant pas les règles de l’art, compromettant la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à sa destination,

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter M. [B] et Mme [V] de leur demande infondée de dommages et intérêts sur le fondement de la réticence dolosive, n’ayant nullement eu connaissance du pourrissement avancé des bois de charpente lors de la vente du bien immobilier,

A titre infiniment plus subsidiaire,

— ordonner en cas de nullité de la vente du bien immobilier litigieux sur le fondement des vices cachés à Mme [W] et M. [F] la restitution du prix de cession à hauteur de 105 000 euros (135 000 euros ' 30 000 euros) afin de tenir compte de l’état déplorable de la maison et restituer ces derniers dans l’état antérieur à la vente,

— les condamner en cas de responsabilité décennale retenue à leur encontre à prendre en charge uniquement la moitié de la réparation de la charpente à hauteur de 18 487,21 euros,

— débouter Mme [V] et M. [B] de leur prétendu préjudice de jouissance et moral dans la mesure où ils ne résidaient plus dans la maison lors de la chute de tuiles en mai 2017 et qu’ils ne peuvent donc pas en justifier,

En tout état de cause,

— débouter purement et simplement Mme [V] et M. [B] de toutes leurs demandes,

— les condamner solidairement à leur verser la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens d’instance de référé, de première instance et en cause d’appel, dont les frais d’expertise judiciaire diligentée à leur demande, dont distraction est requise à la Selarl Lexavoue [Localité 7].

MOTIFS

A titre préliminaire, il convient d’indiquer qu’il ne sera pas répondu à la prétention de M. [B] et Mme [V] tendant à débouter Mme [W] et M. [F] de toutes prétentions contraires comme étant irrecevables, faute d’avoir développé le moindre moyen à son appui, en application de l’article 954 du code de procédure civile. Dès lors, il ne sera pas répondu à la prétention de Mme [W] et M. [F] aux fins de dire et juger qu’ils sont recevables dans l’ensemble de leurs demandes.

Par ailleurs, il n’y a lieu de répondre dans le dispositif du présent arrêt qu’aux véritables prétentions des parties et non aux rappels déguisés des moyens juridiques qu’elles ont préalablement développés.

De même, il n’y a pas lieu de répondre à la demande de M. [B] et Mme [V] tendant au rejet de l’exception de nullité du rapport d’expertise judiciaire de M. [H] du 4 janvier 2018, dans la mesure où ce chef n’est plus dévolu à la cour.

1. Sur les demandes fondées sur la garantie des vices cachés

M. [B] et Mme [V] considèrent que la garantie des vices cachés est acquise sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, en ce que la clause d’exonération prévue dans l’acte authentique ne peut trouver à s’appliquer puisque d’une part, il résulte des conclusions de l’expert Mme [J] que les pourritures sur les bois de charpente étaient déjà présentes lors des travaux en 2009 puis lorsque la maison a été vendue, d’autre part les vendeurs en avaient parfaitement connaissance. Ils forment à titre principal sur ce fondement une action rédhibitoire et à titre subsidiaire estimatoire.

Ils expliquent que le seul critère contesté de la garantie des vices cachés est la connaissance par les vendeurs de leur existence au moment de la vente. Or ils rappellent que M. [Q], expert amiable, conclut que les bois qui constituent la charpente étaient affectés par la pourriture avant la vente, les travaux d’isolation n’ayant fait qu’aggraver la teneur en humidité du bois et l’aménagement de l’étage à l’aide de plaques de plâtre ayant provoqué une traction complémentaire sur les bois de la charpente, induisant une déformation et un état limite de rupture, de sorte qu’il s’en déduit que les travaux des vendeurs n’ont pas été effectués de manière conforme puisqu’ils ont accéléré le processus de pourrissement. Ils ajoutent que tant l’expert amiable que les deux experts judiciaires ont conclu que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’état de la charpente. Ils indiquent en ce sens que Mme [J] a conclu sans équivoque que la pourriture du bois était apparue il y a de nombreuses années, la maison étant à l’origine une grange avec une charpente apparente et ventilée, l’aménagement en maison d’habitation ayant enfermé la charpente dans un milieu plus sombre, plus humide et moins ventilé, provoquant l’apparition d’une condensation propice au développement d’insectes et de champignons xylophages, à l’origine de la pourriture des bois. Elle confirme par ailleurs que lors de la pose des velux, la constitution de la couverture et l’état de la charpente étaient visibles au moins sur ces trois localisations par les vendeurs, de sorte qu’ils ne pouvaient l’ignorer. La connaissance du vice caché par ces derniers est donc certaine, nonobstant les deux témoignages d’amis intervenus gracieusement sur la toiture qu’ils versent aux débats.

Mme [W] et M. [F] soutiennent ne pas avoir connu le vice caché affectant la charpente et demandent l’application de la clause exonératoire de la garantie présente dans l’acte de vente, estimant que les premiers juges ont fait une exacte appréciation des textes applicables en la matière. Ils rappellent que M. [F] a effectué les travaux de pose des velux avec des amis, MM. [Z] et [T] qui étaient tous deux couvreurs et qui ont attesté que les bois de la charpente étaient alors en très bon état pour l’un et n’étaient pas en mauvais état pour l’autre, ces attestations étant parfaitement valables et ne pouvant être écartées des débats. Ils indiquent qu’il ne leur a jamais été précisé qu’il existait une quelconque difficulté à ce titre. Reprenant les constatations de Mme [J], ils font valoir que les travaux entrepris en 2009 ont permis de ralentir la dégradation de la charpente, par un apport de lumière et de ventilation ponctuelle, ce qui confirme qu’ils ne pouvaient constater le vice. Ils affirment que la datation exacte de l’apparition de la dégradation est impossible, et que si la charpente était visible lors des travaux de 2009, son état alarmant n’était pas à cette époque établi. Ils déplorent l’état lamentable et le délabrement dans lesquels se trouvait déjà la maison lors du premier accedit en 2017, celle-ci étant abandonnée, vide et non entretenue qu’il s’agisse de l’intérieur ou de l’extérieur, ce qui a pu accélérer l’état de dégradation de la charpente en l’absence de chauffage et de ventilation.

Ils estiment que la demande en nullité de la vente se heurte au principe de proportionnalité alors que le vice ne concerne que la charpente et que la maison est en état d’abandon. Ils ajoutent que l’action estimatoire, demande subsidiaire nouvelle, est inopérante et démontre le peu de crédit à donner aux demandes changeantes des appelants.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Par application de l’article 1644 du même code, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes des articles 1645 et 1646, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

L’acte de vente régularisé entre les parties le 1er avril 2015 comprend une clause exonératoire de la garantie des vices cachés au bénéfice des vendeurs, laquelle ne s’applique pas si ces derniers ont la qualité de professionnels de l’immobilier ou de la construction, ou s’ils sont réputés ou se sont comporté comme tels, ou encore s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus des vendeurs.

En l’espèce, à la suite d’une chute de tuiles, Mme [V] a sollicité l’intervention amiable de M. [U] [Q], ingénieur-expert, afin d’examiner l’état de la charpente. Après s’être déplacé sur les lieux le 19 juin 2017, M. [Q] a indiqué dans son rapport du 15 juillet 2017 que la charpente menaçait de s’effondrer. Il a précisé que la couverture présentait « des mouvements importants de défaut de planimétrie, ainsi que le faîtage ». Il a constaté également l’existence de châssis de toit récents, insérés dans la couverture existante de l’immeuble. Il a relevé que les chevrons constituant la charpente étaient pourris et vermoulus, ceux-ci n’ayant plus aucune résistance mécanique et se cassant dans les mains, sans aucun outil et sans effort. Il a estimé que la cause du sinistre résidait dans l’état de la charpente dont les chevrons étaient pourris et ne présentaient plus aucune résistance, et précisé que les réparations effectuées ponctuellement avaient été réalisées en dépit de tout bon sens. Il a considéré que la charpente n’était plus pérenne et était très dangereuse, sa solidité étant compromise. En cas de tempête ou de neige, la charpente risquait de s’effondrer à tout moment. Il a préconisé la réfection de la totalité de la charpente. Il a relevé que dans la mesure où les anciens propriétaires avaient réalisé des travaux, comme la pose des châssis et l’adaptation de la couverture, ainsi que des travaux de réaménagement, ils ne pouvaient ignorer la qualité des bois de charpente et leur état. M. [Q] a demandé enfin à M. [B] et Mme [V] de ne plus occuper le logement compte tenu du risque d’effondrement précité, informant également la commune du risque pouvant survenir sur le chemin communal adjacent.

Il résulte par ailleurs du rapport d’expertise judiciaire de M. [H] en date du 4 janvier 2018 que la toiture, comprenant la couverture et la charpente, était très vétuste, l’expert la qualifiant comme étant « en fin de vie ». Il a relevé que d’importants défauts de planéité et de déformation (en plan et du faîtage) étaient parfaitement visibles depuis la rue. Les tuiles étaient émoussées et se délitaient. Il a constaté sous la bâche, installée à la demande de Mme [V], que les bois de couverture, liteaux et ceux de charpente, chevrons, pannes, arbalétriers étaient en très mauvais état et atteints par la pourriture cubique. Leur capacité mécanique était largement amoindrie. L’écran sous toiture non-respirant avait été posé sans contre-lattage, donc sans possibilité de ventilation de la lame d’air qui n’existait d’ailleurs pas, dans la mesure où la laine minérale était au contact. Dans l’environnement des fenêtres de toit posées récemment (moins de dix ans), les bois de charpente étaient également fortement dégradés. L’expert a conclu à la nécessité de reprendre la toiture dans son intégralité (charpente et couverture) dans la mesure où elle menaçait ruine, sa solidité étant fortement compromise et la sécurité des biens et des personnes n’étant pas garantie.

L’expert judiciaire a poursuivi en indiquant que l’état général de la toiture était visible même pour des profanes lors des visites, et simplement en passant devant. Les acquéreurs ne pouvaient ignorer qu’ils auraient des travaux de couverture à entreprendre. Il a considéré que ce n’était toutefois pas le cas de la charpente qui, par définition, n’était pas visible. Il a estimé que ce n’était qu’à la faveur du déplacement d’un couvreur pour effectuer des devis que Mme [V] avait pris pleine conscience de l’état général de la toiture, puis en faisant appel à M. [Q] qui avait rendu un rapport alarmant le 15 juillet 2017. Il a expliqué que les vendeurs, Mme [W] et M. [F], avaient réalisé des travaux sur la toiture : dépose d’un conduit de fumée et de sa souche ainsi que la pose de trois fenêtres de toit. A cette occasion, ils n’avaient pu que constater le mauvais état des bois de charpente et l’absence de lame d’air ventilée qui générait de l’humidité sur la laine minérale par effet de condensation. Mme [W] ayant précisé lors de la réunion qu’ils n’avaient pas fait appel à une entreprise, l’expert a estimé qu’en réalisant eux-mêmes ces travaux, qui ne relevaient pas du « simple bricolage », ils s’étaient privés du conseil d’un professionnel qui leur aurait signalé les désordres et non-conformités.

M. [B] a attesté le 4 juillet 2017 qu’il était avec Mme [V] « conscient de l’usure de la toiture pendant l’achat. Nous avions déjà discuté de rénové la toiture ». Puis, M. [B] a attesté le 19 juillet 2017 « avoir eu la visite de Mme [W], ancienne propriétaire et de son conjoint à mon domicile (') pour me demander une attestation, sans penser aux conséquences et me rend compte aujourd’hui qu’ils ont abusé de ma naïveté. Je souhaiterais simplement souligner que nous avions acheter une maison ancienne avec une toiture qui était loin d’être neuve, mais convenable pour plusieurs années avant d’y prévoir une éventuelle rénovation et la pose d’un velux dans la chambre d’enfant. De l’extérieur la toiture n’était pas neuve mais correcte à vue d''il, ne représentant aucun danger pour nous où autres personnes, jusqu’à ce jour ».

Il n’est pas contesté que M. [B] et Mme [V] avaient connaissance du mauvais état de la couverture, parfaitement visible même pour un profane. En revanche, ils ne pouvaient avoir connaissance de l’état de la charpente avant l’intervention de M. [Q].

M. [B] et Mme [V] plaident que Mme [W] et M. [F] avaient parfaitement connaissance du vice de la charpente depuis les travaux entrepris en 2009 et leur ont dissimulé ce vice lors de l’acquisition du bien.

En réponse, Mme [W] et M. [F] produisent les attestations des deux personnes ayant procédé aux travaux en 2009. La première en date du 16 janvier 2019 émane de M. [Y] [Z], couvreur de profession et ayant justifié de son diplôme, aux termes de laquelle celui-ci indique :

« pour posée la fenêtre de toit j’ai étayer les panne de chaque extrémiter d’une section d’environ 15 x 15 cm puis j’ai coupé celci à la tronconneuse, j’ai rajouter deux madrier parallèles aux chevrons posé sur la panne faîtière et la sablière et ensuite cloué ses deux madrier avec des clous de 16 cm dans la panne que j’ai coupé ultérieurement, donc je peux constater qu’a ce moment des travaux les bois de la charpente était en très bonne état cinon les clous et les étais n’aurais tenu à ce moment ». La seconde en date du 30 janvier 2019 émane de M. [C] [T], menuisier plaquiste de profession et ayant justifié de son diplôme, aux termes de laquelle celui-ci indique :

« J’ai posé 2 fenêtres de toit dans la chambre à l’étage, pour cela j’ai procédé en partie de l’intérieur en deposant les placos et l’isolant. Pour créer les chevêtres j’ai posé 4 arbalétriers repris de la sablière a la panne faitiere pour soutenir la panne intermediaire.

En tant que professionnel je n’ai constaté aucune pièce de la charpente en mauvais état susceptible de rompre (même si celle-ci n’était pas recentes et tordu)

En revanche j’ai signaler l’usure du lattage qu’il fallait changer dans les années à venir et en profiter pour redresser la couverture ».

M. [Z] a complété son attestation le 14 janvier 2020 en indiquant « ne pas avoir eut lieu de regarder si il y avait des lames d’air vu le bonne etat de la charpente, pour rappel, j’ai coupé une partie d’une panne en chêne à la tronçonneuse ».

M. [T] a complété son attestation le 4 février 2020 en indiquant « concernant l’état de la charpente de la maison je peux dire qu’a l’époque ou j’ai réalisé la pose des velux, les fermes, pannes et chevrons était en bonne état. D’après mes souvenirs la charpente était ventilée dans la norme de construction de la maison. »

Le tribunal dans sa décision querellée a retenu que la pourriture cubique dont M. [H] a relevé l’existence avait eu largement le temps de se développer entre 2009 et 2015, soit une période de six années au cours desquelles les bois de la couverture (liteaux) comme ceux de la charpente (chevrons, pannes, arbalétriers) n’étaient pas ventilés, de sorte qu’en l’absence d’éléments techniques de nature à remettre en cause l’analyse de l’expert, il était considéré que la charpente était bien atteinte par la pourriture cubique lorsqu’était intervenue la vente du 1er avril 2015. Quant au caractère apparent ou non du vice, le tribunal a retenu que l’affirmation de l’expert selon laquelle les désordres n’étaient pas décelables par des profanes en matière de construction ou d’immobilier était corroborée par le fait qu’une isolation intérieure en panneaux de placoplâtre dissimulait tant les bois de la couverture que ceux de la charpente, seules étant partiellement visibles quelques poutres verticales, ainsi que le montraient les photographies produites par les vendeurs. La charpente n’était donc pas visible par les acquéreurs et les défauts qui l’affectaient ne l’étaient pas non plus. Par ailleurs, le tribunal a considéré que des acquéreurs profanes en matière de construction ne pouvaient déduire des seules déformations visibles de la couverture l’existence de désordres sérieux affectant la charpente. Les défauts de la charpente ont ainsi été considérés par le tribunal comme cachés à la date de la vente.

S’agissant de la connaissance de l’état de délabrement de la charpente par les vendeurs, le tribunal a considéré que l’affirmation laconique et non techniquement étayée de M. [H] selon laquelle les travaux entrepris en 2009 avaient nécessairement conduit M. [F] et Mme [W] à constater le mauvais état des bois de charpente était contredite par les attestations de M. [Z] et M. [T], techniquement plus précises que le rapport d’expertise, lequel n’évoquait pas le mode et le calendrier de développement de la pourriture cubique. Le tribunal a ainsi retenu que les vendeurs ne connaissaient pas à la date de la vente les graves désordres affectant la charpente, dans la mesure où il résultait de ces attestations que lors des travaux réalisés en 2009, les bois de la charpente étaient en bon état et que si la charpente n’était pas récente et était tordue, ses éléments n’étaient cependant pas en mauvais état ni susceptibles de rompre, au contraire du lattage de la couverture qu’il apparaissait nécessaire de changer dans les années à venir.

La cour, dans son arrêt du 10 octobre 2023, a estimé que si le rapport d’expertise n’était pas entaché d’un vice de nature à entraîner sa nullité, l’avis donné sur la connaissance du vice par les vendeurs, élément déterminant du litige, n’était pas clairement explicité par l’expert et que les vendeurs n’avaient pas présenté leurs observations sur ce point lors des opérations d’expertise. La cour, pour permettre un réel débat contradictoire, a demandé sur le fondement de l’article 177 du code de procédure civile la reprise des opérations d’expertise sur la question de la date d’apparition du vice de charpente. M. [H] n’étant plus inscrit sur la liste des experts judiciaire, Mme [J] a été désignée pour ce faire.

M. [T] a de nouveau complété son attestation le 30 mai 2024 en indiquant avoir « découpé les placos de la largeur des fenêtres de toit, de la panne faîtière à la sablière, pour ne pas avoir trop de finition à réaliser ce qui m’a permis de poser les arbalétriers et reprendre la panne intermédiaire que j’ai coupé et qui était en bonne état pour pouvoir la reprendre en la clouant sur l’arbalétrier. Je ne pouvais donc en aucun cas m’apercevoir de l’état de la charpente à tout autre endroit ».

Aux termes de son rapport en date du 30 janvier 2025, Mme [J] rappelle que la description de la maison dans les actes de propriété de 2004 et de 2015 ainsi que le principe constructif constaté en accedit montrent que la maison est une ancienne grange qui a été aménagée en habitation il y a plusieurs dizaines d’années, au minimum avant 1994. Elle indique avoir constaté les trois fenêtres de toit et précise que lors de ces travaux opérés par M. [F] et Mme [W] qu’ils indiquent avoir confié à M. [Z] et M. [T] en 2009, la constitution de la couverture était alors visible.

Mme [J] constate deux désordres majeurs, localisés pour l’un au niveau de chevrons de la charpente en zone 1, et pour l’autre au niveau de la panne intermédiaire de la charpente côté cour. Elle relève que la charpente a été remaniée et qu’il y a eu de nombreux réparations et raboutages, pour certains non réalisés dans les règles de l’art.

Plus précisément, Mme [J] constate les éléments suivants :

— En zone 1 côté cour : au minimum trois chevrons, depuis la panne faîtière jusqu’à la panne intermédiaire, sont fortement dégradés par la pourriture ancienne, par l’eau et des champignons, voire se sont totalement effrités comme le montre la présence de sciure de bois à leur aplomb. Elle relève que les tuiles mécaniques n’ayant plus de support à leur endroit se sont effondrées, un trou étant visible dans la toiture et bâché. L’aspect d’une partie restante du chevron montre des traces de la décomposition par un champignon lignivore.

— En zone 1 côté cour : la panne intermédiaire est sectionnée à mi-portée, à l’endroit des chevrons précédemment décrits. Cette panne est fortement dégradée par la pourriture ancienne, par l’eau et des trous oblongs sont encore visibles et anciens, traces de la présence d’insectes xylophages. Il est mentionné la présence de nombreux trous de grandes dimensions. Mme [J] estime que la solidité de l’ensemble de la couverture de la zone 1 sur cour n’est plus assurée.

— En zone 2, entre les fermes B et C, côté cour : dans la continuité de la panne intermédiaire de la zone 1, la panne intermédiaire de la zone 2 est pourrie par l’eau sur au moins deux centimètres d’épaisseur sur tout son périmètre. Il existe des traces de développement de champignons et de forte humidité. De la mousse expansive à la jonction entre la panne et la ferme est visible. La perte de résistance mécanique future de la panne intermédiaire sur cette zone entre les fermes B et C est certaine. Cette partie de la panne intermédiaire n’a pas été sectionnée pour la pose du velux, contrairement à la poutre saine dans sa continuité entre la ferme B et le pignon sur cour. Le « petit velux » est en effet posé sous la panne intermédiaire. Les dimensions de ce velux sont nettement plus petites que les deux autres qui ont été posés, et sa localisation sous la panne intermédiaire permet que l’on puisse accéder facilement à la barre d’ouverture de la fenêtre du toit au store, mais cette position très basse ne permet pas un apport de luminosité optimal dans la pièce, contrairement aux deux velux voisins. Les sondages au niveau des deux « grands velux » ont montré que la panne intermédiaire était en bon état, et avait été sectionnée pour mettre en place le chevêtre pour chacun d’eux.

Mme [J] analyse la situation en indiquant, selon ses propres termes, que « vraisemblablement » le manque de ventilation dans le complexe de la couverture a provoqué de la condensation dans l’épaisseur de l’ensemble « tuile/plaque de plâtre » et donc un taux d’humidité important dans ce volume non ventilé, qui a engendré la dégradation du bois de charpente avec la prolifération dans ce milieu clos, sombre et humide d’insectes xylophages et de champignons lignivores. Ce phénomène biologique et physico-chimique dû au manque de ventilation et à la présence d’humidité est un phénomène connu. La dégradation des bois avancée sur la zone 1 sur cour a engendré la déformation du support des tuiles, ce qui a entraîné des fuites d’eau et donc un apport d’eau supplémentaire qui a amplifié le phénomène jusqu’à l’effondrement dans la zone 1. Les champignons responsables de la dégradation du bois peuvent rester en latence dans le bois plusieurs années, jusqu’à ce que des conditions favorables permettent leur développement (très forte humidité avec une température moyenne et la pénombre). Ce développement est ensuite rapide, en quelques mois, jusqu’à ce que le bois n’ait plus de cohésion. Concernant les insectes xylophages, leur phase larvaire, stade de destruction du bois, peut durer de cinq à dix ans, avant que les insectes sortent du bois par les orifices qu’ils créent alors.

Mme [J] poursuit en indiquant qu’à l’origine, la maison était une grange dont la charpente était apparente et donc en permanence ventilée. Le doublage en sous-face, mis en place pour l’aménagement il y a plusieurs dizaines d’années, a enfermé la charpente dans un milieu plus sombre et plus humide, et non ventilé, propice au développement des insectes et champignons. Ce manque de ventilation et la constitution du complexe de toiture a créé de la condensation dans l’épaisseur de la toiture, ce que Mme [J] considère comme étant le point de départ du vice de la charpente. Elle indique que l’état de dégradation de la charpente n’est pas le même sur l’ensemble de celle-ci. Notamment, lors des travaux de mise en 'uvre des fenêtres de toit et de dépose du conduit de cheminée, il y a eu, pour la mise en place des ouvrages, un apport de lumière et de ventilation ponctuelle qui a probablement ralenti le développement des champignons et insectes provisoirement.

Ainsi, les constatations et l’analyse des origines du vice de la charpente par Mme [J] ne permettent pas de dater précisément l’apparition des désordres, ce d’autant qu’il est évoqué une période de latence des dégradations dans le bois pouvant durer plusieurs années avant qu’elles ne deviennent apparentes. Par ailleurs, Mme [J] précise que l’état de dégradation de la charpente n’est pas le même sur l’ensemble de celle-ci et elle a pu constater que la panne intermédiaire sectionnée pour la mise en place des deux grands velux était en bon état, alors que le troisième velux avait été positionné en-dessous d’une autre section de la panne intermédiaire dont l’état de dégradation a été constaté.

Il en résulte qu’il ne peut être affirmé avec certitude que la charpente était visiblement dégradée lors de la réalisation des travaux en 2009, ce qui corrobore les attestations de M. [Z] et M. [T], professionnels de la construction ayant affirmé que si la toiture était en mauvais état, aucun signe de vétusté n’était apparent concernant la charpente elle-même à l’endroit où ils sont intervenus. Il est relevé enfin que la charpente n’a pas connu d’autres travaux entre l’année 2009 et la vente intervenue le 1er avril 2015.

Aucun élément ne permettant de conclure que M. [F] et Mme [W] avaient connaissance d’un vice affectant la charpente au moment de la vente, le jugement querellé est confirmé en ce qu’il a débouté M. [B] et Mme [V] de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés.

2. Sur les demandes subsidiaires fondées sur la garantie décennale

M. [B] et Mme [V] invoquent à titre subsidiaire la mise en 'uvre de la garantie décennale sur le fondement de l’article 1792-1 du code civil.

Ils font valoir que Mme [W] et M. [F] doivent être considérés comme constructeurs des travaux effectués en 2009 au sens de ces dispositions, auxquels s’applique la présomption de responsabilité attachée aux désordres de nature à affecter la solidité de l’ouvrage, en l’espèce la charpente, et à la rendre impropre à sa destination.

Ils affirment que les travaux réalisés en 2009 étaient non conformes aux règles de l’art et sont en lien avec l’aggravation des désordres affectant la charpente, atteinte dans sa destination et sa solidité, tel que cela résulte de la note de M. [Q] établie après le jugement en 2021. Ils expliquent en ce sens que les trois velux ont été posés sur un support non conforme déjà dégradé et dont la solidité était compromise.

Mme [W] et M. [F] considèrent que cette demande n’est pas fondée dans la mesure où ils n’ont pas réalisé les travaux sur la charpente, comme l’a retenu le tribunal, et ne sont donc pas constructeurs.

Ils contestent l’allégation selon laquelle les travaux n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art et ont entraîné des désordres de nature décennale, aucun lien de causalité n’étant démontré avec la nécessité de reprendre la charpente dans sa totalité, désordre ayant pour cause un pourrissement lié à un défaut d’origine.

Sur ce,

En application de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages même résultant d’un vice du sol qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements, le rendent impropre à sa destination.

La mise en 'uvre de la garantie décennale suppose donc en l’espèce que soit démontrée que la réception est intervenue, que les désordres sont apparus postérieurement à la date de la réception et que ces désordres portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou, que, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs, ils le rendent impropre à sa destination.

Selon de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage, l’architecte, l’entrepreneur, le technicien ou toute autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage et toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, Mme [W] et M. [F] ne sont considérés comme constructeurs au sens de l’article précité que pour les travaux qu’ils ont fait réaliser en 2009.

Dans une correspondance datée du 25 janvier 2021 et adressée au conseil des consorts [G], M. [Q] a donné son avis technique concernant les bois constituant la charpente tels que les chevrons, les pannes, les arbalétriers ainsi que le support des tuiles, les liteaux. Il y explique la phase de décomposition du bois, les différentes formes de pourritures. Il conclut que divers types de pourritures peuvent se trouver en même temps ou successivement sur un même bois, que la progression de la décomposition naturelle du bois est souvent l''uvre de diverses espèces fongicides et de différentes formes de pourritures qui interviennent simultanément ou successivement. Compte tenu de ses explications, il considère que les bois constituant la charpente étaient affectés avant la vente et que les travaux d’isolation n’ont fait qu’aggraver les teneurs en humidité des bois, par l’absence de ventilation entre l’isolation thermique, la sous-toiture et la sous-face de la couverture. Enfin, il estime que l’aménagement de l’étage de l’immeuble, à l’aide de plaques de plâtre, a provoqué une traction complémentaire sur les bois de charpente induisant une déformation de la charpente puis de l’ensemble de la couverture. Il conclut que les vendeurs, lors de ses travaux, ne pouvaient ignorer l’état fortement dégradé des bois et structurellement atteints. Il fait valoir que la pourriture cubique était présente lors des travaux réalisés par les vendeurs et a été aggravée par un défaut de respect des règles de l’art lors des travaux d’aménagement réalisés par ces derniers.

Or, il ressort des conclusions de l’expertise judiciaire contradictoire réalisée par Mme [J] que le doublage de l’étage en plaques de plâtre était déjà réalisé et continu sur toute la toiture lorsque les vendeurs ont eux-mêmes acquis la maison en 2004 (page 16 de son rapport). Les seuls travaux réalisés par Mme [W] et M. [F] ont consisté en la pose de trois fenêtres de toit, la suppression d’un conduit de cheminée sur le toit et la création d’un plancher en bois pour diviser le volume de type « cathédrale » dans l’entrée en deux volumes distincts. Mme [W] et M. [F] ne sont pas à l’origine de l’isolation à l’étage par les plaques de plâtre et ne peuvent être considérés comme constructeurs à ce titre.

Par ailleurs, il ressort des conclusions du rapport d’expertise de Mme [J] que les travaux réalisés en 2009 par l’installation de fenêtres de toit ont au contraire permis d’améliorer l’aération de la charpente.

Dès lors, ces travaux n’étant nullement à l’origine des désordres de nature à affecter la solidité de la charpente ou à la rendre impropre à sa destination, le jugement querellé est confirmé en ce qu’il a débouté M. [B] et Mme [V] de leurs demandes fondées sur la garantie décennale des constructeurs.

3. Sur les demandes encore plus subsidiaires fondées sur la réticence dolosive

M. [B] et Mme [V] invoquent à titre encore plus subsidiaire la responsabilité de leurs vendeurs pour réticence dolosive, puisqu’ils avaient connaissance de l’état de la charpente et le leur ont caché. Ils expliquent que dans son attestation, M. [T] indique avoir informé Mme [W] et M. [F] en 2009 de l’usure du lattage qu’il faudrait changer dans les années à venir, alors que la vente a eu lieu en 2015, ce qui a d’ailleurs été relevé par les premiers juges. Ils en déduisent que leur consentement a été vicié par cette réticence dolosive et ce manquement des vendeurs à leur délivrer une information exacte sur l’état de la charpente.

Mme [W] et M. [F] s’opposent à cette demande dont le fondement est invoqué pour la première fois en appel. Ils font valoir que leur mauvaise foi n’est pas démontrée puisqu’ils ignoraient l’état de la charpente et ne pouvaient pas dissimuler à leurs acquéreurs un fait qui leur était inconnu.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1116 du code civil dans son ancienne version applicable au litige puisque l’acte de vente a été régularisé le 1er avril 2015, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contractée. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’espèce, l’usure du lattage évoquée dans l’attestation de M. [T] concerne le support de la couverture dont l’état délabré était parfaitement connu des acquéreurs, et non la charpente en elle-même dont M. [T] a de manière constante indiqué qu’il n’avait pas constaté la dégradation.

Comme il a été indiqué précédemment, aucun élément ne permet de conclure que M. [F] et Mme [W] avaient connaissance d’un vice affectant la charpente au moment de la vente. Par ailleurs, il n’est pas démontré l’existence de man’uvres dolosives de leur part.

En conséquence, les demandes formées sur le fondement de la réticence dolosive seront rejetées.

4. Sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [B] et Mme [V] in solidum et non solidairement, les critères de l’article 1310 du code civil n’étant pas remplis, aux dépens de l’instance en référé, de première instance au fond et en cause d’appel, en ce compris les frais des expertises judiciaires, dont distraction au profit de la Selarl Lexavoue [Localité 7]. La décision entreprise sera réformée en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [B] et Mme [V] seront par ailleurs condamnés in solidum à payer à Mme [W] et M. [F] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et seront déboutés de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles, la décision querellée étant infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme le jugement querellé en ce qu’il a débouté M. [N] [B] et Mme [D] [V] de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés et sur la garantie décennale des constructeurs ;

Infirme le jugement querellé sur les dépens et les frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [N] [B] et Mme [D] [V] de leurs demandes fondées sur la réticence dolosive ;

Condamne in solidum M. [N] [B] et Mme [D] [V] aux dépens de l’instance de référé, de première instance au fond et en cause d’appel, dont les frais des expertises judiciaires ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la Selarl Lexavoue [Localité 7] ;

Condamne in solidum M. [N] [B] et Mme [D] [V] à payer la somme de 3 000 euros à Mme [P] [W] et M. [O] [F] au titre de leurs frais irrépétibles ;

Déboute M. [N] [B] et Mme [D] [V] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles.

LE CADRE- GREFFIER LA PRESIDENTE