Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 02 AVRIL 2026

(n° 061/2026, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12887 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIA74

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 Juillet 2023 du tribunal judiciaire de CRETEIL – RG n° 21/04232

APPELANTE

Société SCI [V] [P]

société civile immobilière,

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 802 217 919,

ayant son siège social : [Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux,

Ayant pour avocat postulant : M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant : M^e Myriam LAFFAITEUR-FESSENMAYER, avocat au barreau de PARIS, toque C 1542

INTIMÉE

Société VIT ISOLATION

société par actions simplifiée,

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 388 097 149,

ayant son siège social : [Adresse 2]

prise en la personne de ses représentants légaux,

Ayant pour avocat postulant : M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Henri M GALIMIDI, de la SELARL HM GALIMIDI, avocat au barreau de PARIS, toque : K 123

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le mercredi 29 octobre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Stéphanie DUPONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport.

M^me Stéphanie DUPONT a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre

— M^me Stéphanie DUPONT, conseillère

— M^me Marie GIROUSSE, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Najma EL FARISSI

ARRÊT PUBLIC :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Marie GIROUSSE, conseillère, pour la présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 7 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil dans un affaire opposant la société dénommée SCI [V] [P] à la société dénommée Vit Isolation.

Par acte sous signature privée du 1er janvier 2020, la SCI [V] [P] a donné à bail commercial à la société Vit Isolation des bureaux et locaux d’activité situés [Adresse 3] à Alfortville (94140), à usage exclusif de « prestations relatives aux travaux d’isolation : stockage et préparation ». Le bail a été consenti pour neuf ans à compter du 1er janvier 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 85 000 euros HT et HC.

Lors de la signature du contrat de bail, la SCI [V] [P] et la société Vit Isolation étaient représentées par le même gérant, M. [F] [L].

Par acte sous seing privé du 7 février 2020, la société La Financière Coat Elez a cédé à la société Compagnie financière [M] et [S] 800 actions de la société Vit Isolation représentant 80% du capital social de ladite société.

Par acte d’huissier de justice du 3 mai 2021, la société Vit Isolation a fait assigner la SCI [V] [P] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir l’annulation du contrat de bail commercial qui lie les parties.

Par acte extrajudiciaire du 16 décembre 2021, la société Vit Isolation a signifié à la SCI [V] [P] qu’elle 'a sollicité la nullité du contrat de bail par voie d’assignation au fond délivrée à la SCI [V] [P], et se trouve factuellement contrainte de quitter au plus vite les locaux loués, auxquels le bailleur a accès’ et lui a restitué les clés des locaux.

Par le jugement attaqué, le tribunal judiciaire de Créteil a statué en ces termes :

'Annule le contrat de bail commercial conclu le 1er janvier 2020 par la SARL Vit Isolation et la SCI [V] [P],

Condamne la SARL Vit Isolation à payer à la SCI [V] [P] la somme de 60 200 euros à titre d’indemnité d’occupation,

Condamne la SCI [V] [P] à payer à la SARL Vit Isolation la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI [V] [P] au paiement des dépens, avec distraction au profit de la SELARL HM Galimidi,

Rejette toute autre demande,

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.'

Par déclaration du 18 juillet 2023, la SCI [V] [P] a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 10 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières les conclusions déposées et notifiées le 22 avril 2024, la SCI [V] [P], appelante, demande à la cour de :

infirmer en son entier le jugement rendu le 7 juillet 2023 et statuant à nouveau :

A titre principal :

débouter la société Vit Isolation de ses demandes visant à voir prononcer la nullité du contrat de bail commercial conclu le 7 février 2020 entre elle-même et la SCI [V] [P],

juger que ledit bail est pleinement valable nonobstant le caractère éventuellement non-écrit d’une partie de la clause d’indexation,

Reconventionnellement :

condamner la société Vit Isolation à verser à la SCI [V] [P] la somme de 199.117,64 euros TTC en deniers ou quittance, correspondant aux loyers impayés dus entre le 1er février 2021 date à laquelle la preneuse a cessé de payer les loyers et le 31 décembre 2022 terme de la première période triennale,

Subsidiairement, si par impossible la cour jugeait nul le contrat de bail commercial du 7 février 2020 :

condamner la société Vit Isolation à verser à la société [V] [P] la somme de 89 250 euros à titre d’indemnité d’occupation sur la période du 1er février 2021 au 16 décembre 2021,

En tout état de cause :

dire que les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du jugement de première instance au visa de l’article 1231-7 du code civil,

condamner la société Vit Isolation à verser à la SCI [V] [P] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Olivier Bernabe conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI [V] [P] fait valoir :

Sur la clause d’indexation figurant au bail,

— que si la clause d’indexation, qui laisse à la seule discrétion du bailleur la mise en oeuvre de l’indexation, peut être réputée non écrite en application de l’article L.145-39 du code de commerce et non en application de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, elle n’entraîne pas la nullité du contrat de bail dans son ensemble ; que la clause d’indexation est divisible de sorte que seule la stipulation prohibée doit être réputée non-écrite ;

Sur la clause de prorogation,

— la société Vit Isolation confond renouvellement et prorogation lorsqu’elle soulève l’illicétité de l’article 4 du bail ; que l’article 4 du bail, qui vise l’hypothèse d’une prorogation du bail et non de son renouvellement, ne peut pas être frappé de nullité sur le fondement de l’article L.145-12 du code de commerce qui s’applique aux baux renouvelés ; que l’article 4 du bail, constesté par la société Vit Isolation, est favorable au locataire en limitant le droit du bailleur de mettre fin au bail en période de prorogation du bail ;

— que la société Vit Isolation n’explique pas en quoi l’éventuelle nullité de cette clause devrait entrainer la nullité du bail dans son entier ;

Sur la clause des charges,

— qu’il existe une contradiction entre le bail du 1er janvier 2020 et l’acte de cession des actions de la société Vit Isolation du 7 février 2020 s’agissant de la clause relative aux charges ; que le bail met à la charge du preneur la taxe sur les bureaux alors que l’acte de cession met cette taxe à la charge du bailleur ; que néanmoins, la SCI [V] [P] n’a jamais réclamé la taxe sur les bureaux à la société Vit Isolation ;

Sur le défaut de fourniture de l’inventaire des charges et du dossier technique,

— que ce défaut est sanctionné par l’impossibilité pour le bailleur d’exiger un remboursement à ce titre et non par la nullité du bail ; que la société Vit Isolation occupait les lieux depuis 2014 et les connaissait parfaitement ;

Sur les manquements graves reprochés à la SCI [V] [P] par la société Vit Isolation,

— que la société Vit Isolation ne définit pas clairement les manquements graves dont elle se prévaut ; que la société Vit Isolation ne démontre pas en quoi sa jouissance des locaux a été affectée par le maintien de l’adresse du siège social de la SCI [V] [P] dans les locaux loués, étant précisé que la société Vit Isolation ne s’est jamais plainte d’un trouble de jouissance auprès de la bailleresse et que la SCI [V] [P] n’a pas occupé les lieux loués ;

Sur les loyers dus par la société Vit Isolation,

— que la société Vit Isolation, qui a cessé de payer les loyers à partir du mois de février 2021 avant de restituer unilatéralement les locaux au mois de décembre 2021, reste redevable des loyers jusqu’au terme de la première période triennale, soit jusqu’au 31 décembre 2022, ce qui correspond à la somme de 199.117,64 euros ;

Sur ses demandes subsidiaires en cas de confirmation du prononcé de la nullité du bail,

— que la société Vit Isolation ne conteste ni ne pas avoir acquitté ses loyers à compter du 1er février 2021 ni avoir bénéficié des locaux jusqu’au 16 décembre 2021 ; qu’elle est donc redevable d’une indemnité d’occupation du 1er février 2021 au 16 décembre 2021 qui peut être fixée au montant du loyer prévu dans le bail ; que le raisonnement du tribunal revient à inverser la charge de la preuve en violation des dispositions de l’raticle 1353 du code civil.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 24 mars 2025, la société Vit Isolation, intimée, demande à la cour de :

A titre principal :

confirmer le jugement du 7 juillet 2023 en ce qu’il a :

annulé le contrat de bail commercial conclu le 1er janvier 2020 par la société Vit Isolation et la SCI [V] [P],

condamné la société Vit Isolation à payer à la SCI [V] [P] la somme de 60 200 euros à titre d’indemnité d’occupation,

condamné la SCI [V] [P] à payer à la société Vit Isolation la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI [V] [P] au paiement des dépens, avec distraction au profit de la SELARL HM Galimidi,

débouté la SCI [V] [P] de toutes ses autres demandes,

A titre subsidiaire :

prononcer la résiliation du contrat de bail du 1er janvier 2020 pour manquement grave de la SCI [V] [P], à compter du 16 décembre 2021 ;

A titre infiniment subsidiaire :

prononcer la résiliation du contrat de Bail du 1 er janvier 2020, résultant du congé du 16 décembre 2021 ;

En toutes hypothèses :

condamner la SCI [V] [P] à verser à la société Vit Isolation la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SELARL HM Galimidi conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

condamner la SCI [V] [P] à restituer à la société Vit Isolation le dépôt de garantie d’un montant de 30 000 euros ;

débouter la société SCI [V] [P] de l’intégralité de ses demandes.

La société Vit Isolation fait valoir :

Sur la nullité du contrat de bail,

— que le jugement querellé a prononcé à juste titre la nullité du bail dans son intégralité sur le fondement des articles 1184 du code civil et L. 112-1 du code monétaire et financier dès lors que la clause d’indexation du bail est illicite en ce qu’elle permet au bailleur d’écarter discrétionnairement son application, notamment en cas de baisse de l’indice, ce qui fausse le jeu normal de l’indexation en violation de l’article L. 145-39 du code de commerce ; que le bail stipule expressément que les dispositions relatives à l’indexation constituent une « condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti » ; que le caractère non écrit de la seule stipulation fautive entraine nécessairement la nullité du contrat de bail tout entier, conformémentaux dispositions de l’article 1184 du code civil ;

— que l’article 4 du bail, qui permet au seul bailleur de proroger le contrat pour une durée complémentaire de 3,6 ou 9 ans, porte atteinte aux dispositions des articles L.145-4, L.145-9 et L.145-12 du code de commerce sur la durée du bail et son renouvellement ; que cette clause illicite doit donc être réputée non écrite, ce qui justifie la nullité du contrat de bail;

— que l’article 6-31° du bail qui met à la charge du preneur la taxe sur les bureaux, alors que l’acte de cession du 7 février 2020 prévoit que la taxe sur les bureaux sera mise à la charge du bailleur, a été intégré de mauvaise foi par la SCI [V] [P] dans le contrat de bail, ce qui conforte la société Vit Isolation dans sa demande de nullité du bail ;

— que la SCI [V] [P] n’a pas fourni au preneur les informations requises (répartition des charges, travaux prévisibles etc.) et n’a pas annexé au contrat de bail l’état des risques et les diagnostics obligatoires en violation des dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014;

— que les anomalies du contrat de bail, qui a été conclu peu de temps avant la cession des parts de la société Vit Isolation à la société Compagnie financière [M] et [S] alors que M. [F] [L] était le gérant de la société bailleresse et de la société locataire, établissent que le bail a été conclu en fraude des droits de la société Vit Isolation et de la société Compagnie financière [M] et [S] ; que la nullité du bail se justifie de plus fort ;

Subsidiairement, sur la résiliation du bail aux torts de la bailleresse,

— que la SCI [V] [P] a manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible de sa locataire ; qu’en effet, en dépit du contexte conflictuel entre les parties, la SCI [V] [P] a maintenu son siège social dans les locaux loués à la société Vit Isolation ; qu’en outre, la société Isolif, qui était alors gérée par un salarié de la société Vit Isolation et qui est désormais gérée par M. [F] [L], également actionnaire majoritaire de la société mère de la société Isolif et gérant de la SCI [V] [P], s’est servie des lieux loués comme lieu de livraison, a adressé de faux bons decommandes, de fausses factures et de faux bons de livraison à la société Vit Isolation et a tenté de faire payer des commandes réalisées pour son seul profit par la société Vit Isolation ;

— que la société Vit Isolation ne pouvait se maintenir dans les locaux de la SCI [V] [P] en raison de la mésentente grave existant avec son gérant, M. [F] [L];

A titre infiniment subsidiaire, sur la résiliation du bail résultant du congé du 16 décembre 2021 délivré par la locataire,

— que l’acte du 16 décembre 2021, qui manifeste sans équivoque la volonté du preneur de mettre fin au bail, vaut congé ;

Sur la restitution du dépôt de garantie,

— que le bail ayant pris fin, le dépôt de garantie doit être restitué à la société Vit Isolation.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de nullité du bail

L’article 1178 du code civil dispose qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. Le nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

En vertu de l’article 1128 du code civil, les conditions requises pour la validité d’un contrat sont :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.

L’article 1184 du code civil précise que lorsque la cause de nullité n’affecte qu’une ou plusieurs clauses du contrat, elle n’emporte nullité de l’acte tout entier que si cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l’engagement des parties ou de l’une d’elles.

Le contrat est maintenu lorsque la loi répute la clause non écrite, ou lorsque les fins de la règle méconnue exigent son maintien.

1-1 Sur la nullité du bail tirée du caractère illicite de la clause d’indexation

Il est constant qu’en application des articles L.145-15 et L.145-39 du code de commerce, est réputée non-écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité (3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169), lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à sa cohérence.

En l’espèce, la clause d’indexation insérée au bail est ainsi rédigée :

' A compter de la prise d’effet du bail, le loyer sera indexé annuellement et proportionnellement à la variation positive de l’indice des loyers commerciaux (ILC), automatiquement, de plein droit et sans notification préalable.

Le réajustement du loyer se fera annuellement, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, en vertu de la présente clause, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice.

L’indice de base sera le dernier indice connu à la date d’effet du bail, soit celui du troisième trimestre 2019 et l’indice de comparaison annuel, celui de l’indice du trimestre situé chaque année quatre trimestres plus tard.

Si l’indice visé au présent article venait à cesser de faire l’objet d’une publication par l’INSEE, les parties décident de se référer à toute autre publication de l’indice retenu qui serait assurée par tel organisme public ou privé de statistiques, choisi par elles d’un commun accord ou, faute d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance de Versailles.

Les parties conviennent que le bailleur seul aura la possibilité de déterminer s’il entend chaque année qu’il soit procédé à l’application de la présente clause d’indexation.

Si le bailleur renonce à son application, il en informera le preneur et le loyer restera fixé au montant atteint par l’effet antérieur de la clause d’indexation.

Dans ce cas, lorsque la clause d’indexation reprendra ses effets, le loyer sera calculé en application du présent contrat, c’est à dire par la variation de l’indice au cours de la période de référence immédiatement antérieure au jeu de la clause d’indexation, la période de suspension des effets de la clause d’indexation étant neutralisée.

Ces dispositions constituent la condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti.'

Les stipulations suivantes :

— le terme 'positive’ dans la première phrase ;

— la phrase 'Les parties conviennent que le bailleur seul aura la possibilité de déterminer s’il entend chaque année qu’il soit procédé à l’application de la présente clause d’indexation.';

— la phrase’Si le bailleur renonce à son application, il en informera le preneur et le loyer restera fixé au montant atteint par l’effet antérieur de la clause d’indexation.';

— la phrase 'Dans ce cas, lorsque la clause d’indexation reprendra ses effets, le loyer sera calculé en application du présent contrat, c’est à dire par la variation de l’indice au cours de la période de référence immédiatement antérieure au jeu de la clause d’indexation, la période de suspension des effets de la clause d’indexation étant neutralisée.';

empêchent la variation du loyer à la baisse et doivent donc être réputées non-écrites, étant observé que ces stipulations peuvent être retranchées de la clause d’indexation sans que celle-ci perde sa cohérence.

Contrairement à ce que soutient la société Vit Isolation, le caractère réputé non écrit de ces stipulations n’entraîne pas la nullité du contrat de bail tout entier.

En effet, si en vertu de l’article 1184 du code civil, la nullité qui affecte une ou plusieurs clauses d’un contrat peut emporter la nullité du contrat tout entier lorsque cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l’engagement des parties ou de l’une d’elles, il y a lieu de rappeler que les stipulations prohibées de la clause d’indexation ne sont pas nulles mais réputées non-écrites sur le fondement de l’article L.145-15 du code de commerce. Or, l’article 1184 du code civil dispose dans son 2ème alinéa que le contrat est maintenu lorsque la loi répute la clause non écrite, sans émettre de réserve quant à l’importance de la clause réputée non écrite sur l’engagement des parties ou de l’une d’elles. Les stipulations de la clause d’indexation qui sont réputées non écrites ne sauraient donc entraîner la nullité du bail.

En outre, la stipulation 'ces dispositions constituent la condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti’ n’implique pas que chaque stipulation relative à la clause d’indexation constitue une condition essentielle et déterminante du bail sans laquelle il n’aurait pas été consenti. Dans ces conditions, le fait de réputer non écrites celles des stipulations de la clause d’indexation qui sont prohibées, en laissant subsister les autres, ce qui permet le jeu de l’indexation du loyer à la hausse comme à la baisse, n’entraine pas la nullité du bail dans son entier.

1-2 Sur la nullité du bail tirée du caractère illicite de la clause de prorogation du bail

Comme le soutient la société Vit Isolation, l’article L.145-15 du code de commerce sanctionne la violation des dispositions du statut des baux commerciaux relatives à la durée du bail et au droit de renouvellement en réputant non écrites les stipulations prohibées.

Mais, à supposer même que l’article 4 du bail, qui confère au bailleur une faculté de prorogation du bail pour une période complémentaire de trois, six ou neuf ans, doive être réputé non écrit, il n’en demeure pas moins que cela n’emporterait pas la nullité du bail dans son entier.

En effet, l’article 1184 du code civil dispose dans son 2ème alinéa que le contrat est maintenu lorsque la loi répute une clause non écrite.

En outre, il n’est ni apporté la preuve ni même soutenu que l’article 4 du bail constitue un élément déterminant de l’engagement des parties ou de l’une d’elles.

1-3 Sur la nullité du bail tirée de la clause relatives aux charges

Le paragraphe 31 de l’article 6 du bail met à la charge du preneur la taxe annuelle sur les surfaces commerciales, de stockage et de bureau en Ile de France.

L’acte de cession des actions de la société Vit Isolation mentionne que, préalablement à la cession, la société Vit Isolation a signé un nouveau bail commercial qui met cette taxe à la charge du bailleur.

Sans preuve que la SCI [V] [P] ait sollicité le remboursement de cette taxe auprès de sa locataire, cette contradiction entre les actes, qui peut résulter d’une simple erreur, ne suffit pas à apporter la preuve de la mauvaise foi de la SCI [V] [P]. Il est en outre rappelé que la SCI [V] [P], qui est distincte à la fois de son gérant et de la société Vit Isolation, n’était pas partie à l’acte de cession des actions de la société Vit Isolation et n’est donc pas responsable de ce que la société Vit Isolation et M. [F] [L], présents à l’acte, ont indiqué dans ledit acte au cessionnaire.

1-4 Sur la nullité du bail tirée de l’absence des informations dues au preneur à bail par le bailleur

Le bail doit être accompagné d’un certain nombre de documents, dont l’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances, un état prévisionnel des travaux à réaliser dans les trois ans, un état des travaux réalisés depuis trois ans prévus par l’article L.145-40-2 du code de commerce ainsi que les diagnostics prévus par le code de l’environnement.

Or, aucune preuve n’est apportée de la communication de ces documents à la société Vit Isolation.

Pour autant, le défaut de communication de ces documents n’est pas sanctionné par la nullité du bail et la société Vit Isolation, qui soulève ce défaut de communication, ne précise pas le texte et le raisonnement sur lesquels elle se fonde pour en tirer comme conséquence la nullité du bail.

1-5 Sur la nullité du bail à raison de la fraude commise par la SCI [V] [P]

Contrairement à ce que soutient la société Vit Isolation, l’illicéité d’une partie des stipulations de la clause d’indexation, l’éventuelle illicéité de la clause de prorogation, l’existence d’une contradiction entre la clause des charges figurant au bail et la mention de l’acte de cession des actions de la société Vit Isolation relative aux charges ainsi que le défaut de communication des documents devant accompagner le bail ne suffisent pas à apporter la preuve d’une fraude commise par la SCI [V] [P].

Selon les conclusions de la société Vit Isolation, la fraude dont elle se prévaut aurait été commise par M. [F] [L] et par la société La financière Coat Elez, à l’occasion de la cession des actions de la société Vit Isolation, et non par la SCI [V] [P].

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a annulé le contrat de bail conclu le 1er janvier 2020 entre la société Vit Isolation et la SCI [V] [P] et condamné la société Vit Isolation au paiement d’une indemnité d’occupation. Statuant à nouveau, il convient de débouter la société Vit Isolation de sa demande de nullité dudit bail et ainsi que de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation.

2- Sur la demande de résiliation du bail

2-1 Sur la résiliation du bail aux torts de la SCI [V] [P]

En vertu des articles 1224 et 1227 du code civil, en cas d’inexécution suffisamment grave, la résolution peut être demandée en justice.

Il est constant qu’il appartient au juge d’apprécier si les manquements contractuels invoqués à l’appui de la demande de résiliation du bail sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation sollicitée.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Toutefois, l’article 1725 du même code ajoute que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée.

En l’espèce, la société Vit Isolation apporte la preuve que la SCI [V] [P] a maintenu l’adresse de son siège social à l’adresse de la chose louée. Cela ressort notamment de l’extrait Kbis de la SCI [V] [P] à jour au 26 avril 2021.

Néanmoins, sans preuve d’une occupation physique des locaux loués par la SCI [V] [P] et d’un trouble apporté à la jouissance de la chose louée à raison du maintien de l’adresse du siège social de la SCI [V] [P] à l’adresse des locaux loués, ce fait ne caractérise pas un manquement de la bailleresse à son obligation de faire jouir paisiblement sa locataire des locaux loués suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs, la société Isolif est un tiers, au sens de l’article 1725 du code civil, pour la SCI [V] [P], peu important que M. [F] [L] soit à la fois le gérant de la SCI [V] [P] et l’actionnaire majoritaire de la société mère de la société Isolif. Dans ces conditions, le bail ne saurait être résilié en raison des agissements de la société Isolif.

En outre, si la société Vit Isolation prouve que la société Isolif a fait livrer des matériaux dans les locaux loués, elle n’établit pas que ces livraisons ont été réalisées sans son autorisation, étant rappelé qu’à l’époque de ces livraisons la société Isolif et la société Vit Isolation entretenaient des relations commerciales, la première vendant à la seconde des matelas isolants qui étaient livrés dans les locaux loués par la seconde.

En conséquence, il n’est pas démontré que la SCI [V] [P] a manqué à son obligation de faire jouir paisiblement sa locataire de la chose louée et il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse formée par la société Vit Isolation.

2-2 Sur la résiliation du bail à raison du congé délivré par la société Vit Isolation

Selon l’article L.145-4 du code de commerce, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

L’article 3 du bail commercial conclu entre les parties rappelle cette faculté.

En l’espèce, en limitant sa demande de paiement des loyers à la période allant jusqu’au 31 décembre 2022, date de fin de la première période triennale, la SCI [V] [P] ne conteste pas que l’acte extrajudiciaire délivré le 16 décembre 2021 à la requête de la société Vit Isolation vaut congé de cette dernière.

Ce congé, en application de l’article L.145-4 du code de commerce, a pris effet au 31 décembre 2022 et non au 16 décembre 2021, date du départ de la société Vit Isolation des locaux loués.

En conséquence, il convient de dire que le bail a pris fin le 31 décembre 2022.

3- Sur la demande de paiement des loyers

Aux termes de l’article 8 du bail, la société Vit Isolation est redevable d’un loyer annuel de 85 000 euros hors taxes et hors charges, augmenté de la TVA.

En vertu de l’article 9 du bail, ce loyer est indexé sur l’indice des loyers commerciaux, annuellement, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, soit le 1er janvier de chaque année, l’indice de base étant celui du troisième trimestre 2019 et l’indice de comparaison celui du trimestre situé chaque année quatre trimestres plus tard.

La SCI [V] [P] soutient que la société Vit Isolation a cessé de payer le loyer à compter du mois de février 2021 inclus.

La société Vit Isolation n’apporte pas la preuve contraire alors que selon le 2ème alinéa de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Dans ces conditions, il apparait que la société Vit Isolation est redevable envers la SCI [V] [P] des loyers dûs pour la période allant du 1er février 2021 au 31 décembre 2022, date de fin du bail.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI [V] [P] de paiement des loyers pour la période allant du 1er février 2021 eu 31 décembre 2022 et, statuant à nouveau, de condamner la société Vit Isolation à payer à la SCI [V] [P] la somme de 165 931,37 euros HT, soit 199 117,64 euros TVA incluse, correspondant à un loyer de 8 500 euros TTC pour les mois de février 2021 à décembre 2021 inclus, conformément à la demande de la SCI [V] [P], et de 8 801,47 euros TTC pour les mois de janvier 2022 à décembre 2022 inclus.

Etant observé que la SCI [V] [P] avait sollicité le paiement des loyers en première instance, il convient de faire droit à la demande de la bailleresse concernant les intérêts et d’assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023, date du jugement de première instance, en application de l’article 1231-6 du code civil.

4- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 11 du bail stipule que le preneur remettra au bailleur, le jour de la date de signature du bail, un dépôt de garantie non productif d’intérêts d’un montant de 30 000 euros et que cette somme sera remboursée au preneur en fin de jouissance après déménagement et remise des clés, justification au paiement de ses impôts, exécution des réparations à sa charge, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable pour lui à quelque titre que ce soit.

La société Vit Isolation apporte la preuve du versement du dépôt de garantie, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la SCI [V] [P].

Sans opposition de la SCI [V] [P], il convient de faire droit à la demande de la société Vit Isolation tendant à la restitution du dépôt de garantie et de condamner la SCI [V] [P] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

5- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il apparait que la société Vit Isolation perd son procès.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la SCI [V] [P] au paiement des dépens ainsi qu’à payer à la société Vit Isolation la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau et y ajoutant, il convient de condamner la société Vit Isolation au paiement des dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la SCI [V] [P] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière en première instance et à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 7 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de nullité du bail formée par la société Vit Isolation ainsi que sa demande subséquente en paiement d’une indemnité d’occupation,

Rejette la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse formée par la société Vit Isolation,

Dit que le bail a pris fin le 31 décembre 2022 à 24 heures,

Condamne la société Vit Isolation à payer à la société SCI [V] [P] la somme de 165 931,37 euros HT, soit 199 117, 64 euros TVA incluse, au titre des loyers dus pour la période allant du 1er février 2021 au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023,

Condamne la société SCI [V] [P] à payer à la société Vit Isolation la somme de 30 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Condamne la société Vit Isolation aux dépens de la procédure de première instance et aux dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de la Selarl Galimidi et de Maître Olivier Bernabe conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Vit Isolation à payer à la SCI [V] [P] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER,

LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,