ARRET

N°

[U]

[U]

C/

[B]

[B]

S.E.L.A.R.L. ERIC [V]

Copie exécutoire

le 21 mai 2026

à

M^e LEGRU

M^e LEFEVRE

M^e LE ROY

CJ/MEC/FG/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT ET UN MAI

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01832 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JB7A

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] DU VINGT HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Madame [Q] [U]

née le 17 Mars 1968 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [Y] [U]

née le 02 Janvier 1967 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentées par M^e Valentine FORRE substituant M^e Benoît LEGRU de la SELARL BENOIT LEGRU, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANTES

ET

Monsieur [F] [B]

né le 03 Octobre 1968 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [J] [B]

né le 23 Juillet 1998 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par M^e Christelle LEFEVRE, avocat au barreau de COMPIEGNE

S.E.L.A.R.L. [P] [V] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olympe TURPIN substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Sylvie GUILLEVIC, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 12 mars 2026 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier en présence de M^me Myriam [K], Mme [R] [T], M. [J] [G], Mme [W] [X], Mme [R] [L], Mme [I] [Z], auditeurs de justice.

Sur le rapport de M^me Clémence JACQUELINE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 21 mai 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Flore GUEZOU, greffière.

*

* *

DECISION :

Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] sont les propriétaires indivises d’un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 6], destiné à la location nue.

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2016, Mme [Y] [U] a donné à bail à M. [J] [B] pour une durée initiale de trois années à compter du 1er août 2016 un appartement situé [Adresse 7] (rez-de-chaussée) – [Localité 8] [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 340 euros nets.

M. [F] [B] s’est porté caution solidaire de l’engagement de son fils, M. [J] [B], pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges ainsi que pour l’exécution des conditions du bail et de ses suites.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 4 août 2016.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 décembre 2017, M. [J] [B] a délivré congé pour le 31 mars 2018. Mme [Y] [U] conteste avoir eu connaissance de ce congé.

Par actes d’huissier de justice du 9 mai 2018 et du 7 juin 2018 délivrés par Me [P] [V], M. [J] [B] a d’abord donné congé pour le 11 juin 2018 puis convoqué Mme [Y] [U] le 11 juin 2018 à 15h en vue de procéder à un état des lieux de sortie.

Indisponible à cette date, Mme [Y] [U] a mandaté Me [N] [S], huissier de justice, pour établir le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

Le 17 décembre 2019, Mme [Y] [U] a adressé le détail du compte de sortie à M. [F] [B], en sa qualité de caution solidaire et l’a mis en demeure de régler la somme de 3 525,42 euros au titre des frais engagés pour le coût des réparations, les charges locatives impayées, les frais et les loyers pour perte de chance de relocation.

Par acte d’huissier de justice du 7 janvier 2021, Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] ont fait assigner M. [J] [B] et M. [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims afin d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :

—  1 877,71 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des dégradations et défaut de nettoyage de l’appartement donné en location,

—  86,19 euros au titre des charges locatives impayées,

—  683,48 euros au titre de la perte de loyer pendant la période estimée des travaux,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive, et ce, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2019, date de la mise en demeure,

— outre la capitalisation des intérêts échus pour une année entière, et 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux dépens.

Par assignation en intervention forcée du 1er avril 2021, les consorts [B] ont fait assigner Me [P] [V] en sa qualité d’associé de la Selarl [P] [V], par acte remis à personne morale, afin de les garantir de toute condamnation à des dommages et intérêts au titre des dégradations locatives.

Par jugement du 17 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a déclaré bien fondée la demande de dépaysement de l’affaire formée par la Selarl [P] [V] et ordonné la transmission du dossier au tribunal judiciaire de Soissons.

Par jugement du 28 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Soissons a ordonné la jonction des instance n°22-294 et n°21-86, condamné in solidum M. [J] [B] et M. [F] [B] à payer à Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] la somme de 497,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de jugement, condamné la Selarl [P] [V] à garantir entièrement M. [J] [B] et M. [F] [B] de cette condamnation, débouté Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] du surplus de leur demande en paiement, débouté M. [J] [B] et M. [F] [B] de leur demande reconventionnelle en paiement, débouté respectivement chacune des parties de son chef de demande fondé sur l’article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum M. [J] [B] et M. [F] [B] aux entiers dépens de l’instance, sauf ceux nés de l’appel en garantie, qui seront mis à la charge de la Selarl [P] [V].

Par déclaration du 15 avril 2024, Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] ont interjeté appel de cette décision.

Par leurs dernières conclusions signifiées par voie dématérialisée le 30 octobre 2025, elles demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné, in solidum, M. [J] [B] et M. [F] [B] à payer à Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] la somme de 497,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de jugement, débouté Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] du surplus de leur demande en paiement, débouté respectivement chacune des parties de son chef de demande fondé sur l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

À titre principal, condamner, in solidum M. [J] [B] et M. [F] [B] au paiement des sommes suivantes, assorties de l’intérêt à taux légal à compter du décompte de sortie en date du 17 décembre 2019, à défaut à compter du 7 janvier 2021, date de l’assignation en première instance :

—  1877,71 euros au titre des dégradations et du défaut de nettoyage de l’appartement,

—  86,19 euros au titre des charges locatives impayées,

—  683,48 euros au titre de la perte de loyers pendant la durée estimée des travaux, et à titre subsidiaire, en cas de terme du bail en date du 31 mars 2018, la somme de 2221,31 euros,

—  16 737,18 euros au titre de la perte de loyers du fait de la vacance du logement,

À titre subsidiaire, si la date du terme du bail retenue est le 31 mars 2018, condamner in solidum, M. [J] [B] et M. [F] [B] au paiement des sommes suivantes, assorties de l’intérêt à taux légal à compter du décompte de sortie en date du 17 décembre 2019, à défaut à compter du 7 janvier 2021, date de l’assignation en première instance :

—  1877,71 euros au titre des dégradations et du défaut de nettoyage de l’appartement,

—  86,19 euros au titre des charges locatives impayées,

—  2 221,31 euros au titre de la perte de loyers pendant la durée d’attente de la restitution des lieux, la durée d’attente des devis et la durée estimée des travaux, – 808,70 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2018 au 11 juin 2018,

—  18 203,35 euros au titre de la perte de loyers du fait de la vacance du logement,

En tout état de cause,

— débouter M. [J] [B] et M. [F] [B] de l’intégralité de leurs demandes,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation de première instance en date du 7 janvier 2021,

— condamner in solidum, M. [J] [B] et M. [F] [B] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de la résistance abusive,

— condamner in solidum, M. [J] [B] et M. [F] [B] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum, M. [J] [B] et M. [F] [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Selarl Benoît Legru en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les dégradations locatives, elles font valoir que le constat établi par Me [S] est probant, précis et détaillé, alors que celui réalisé par Me [V] est approximatif. Sur la base des constats opérés par Me [S], elles demandent la confirmation du jugement en ce qu’il évalue les réparations locatives à 1 877,71 euros. Elle soutiennent qu’aucun coefficient de vétusté ne saurait être appliqué car le logement était neuf à l’entrée du locataire dans les lieux et qu’il ne s’est maintenu dans les lieux que pendant deux ans. Elle ajoute qu’il ne justifie pas de l’entretien du ballon d’eau chaude qui n’a pu fuir qu’à la suite d’une intervention humaine.

Enfin, elles soutiennent que les photographies produites en cause d’appel ne sont pas probantes.

Sur les sommes dues au titre des charges, elles relèvent que les intimés soutiennent pour la première fois en appel qu’elles ne sont pas dues après avoir reconnu le principe de la dette.

Elles évaluent la perte de loyers du fait de la remise en état du logement à deux mois et exposent que si la date du terme du bail était fixée au 31 mars 2018, il faudrait prendre en compte la restitution des clefs intervenue le 11 juin 2018 et évaluer leur préjudice à 6 mois et demi de loyer révisé en raison de la durée d’attente de la restitution des lieux, de la durée d’attente des devis et de la durée estimée des travaux.

Sur la perte des loyers du fait de l’inoccupation du logement, elles indiquent justifier du fait que leur demande n’est pas nouvelle en appel. Elles exposent que faute de paiement du coût des travaux de remise en état, elles n’ont pas pu réaliser les travaux et percevoir de loyers. Mme [Y] [U] explique qu’elle n’a pu relouer le logement le 9 septembre 2022 qu’après avoir financé et réalisé les travaux.

Elles exposent qu’elles n’ont pas eu connaissance du congé délivré par courrier du 2 décembre 2017, que le délai de préavis de trois mois a commencé à courir à compter du 9 mai 2018, jour du congé délivré par Me [V]. Elles en déduisent que les loyers étaient dus jusqu’au 9 août 2018.

Elles soulignent que la photographie non datée d’une boîte aux lettres de l’immeuble au nom de Mme [Y] [U] est produite tardivement et que Me [V] n’aurait pas manqué d’en faire état dans son constat si elle avait existé. Elles en concluent que le jugement doit être infirmé en ce qu’il a tenu compte du congé délivré le 2 décembre 2017. A titre subsidiaire, elles demandent que les consorts [B] soient condamnés au paiement d’indemnités d’occupation jusqu’au 11 juin 2018.

Enfin, elles contestent la force probante des attestations produites en pièces 18 et 19.

Par leurs dernières conclusions signifiées par voie dématérialisée le 22 septembre 2025, M. [J] [B] et M. [F] [B] demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. [J] [B] et M. [F] [B] à payer à Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] les sommes de :

* 1877, 71 euros pour les dégradations locatives et le défaut de nettoyage de l’appartement,

* 86, 16 euros au titre des charges locatives impayées,

— infirmer le jugement en ce qu’il a procédé à une compensation et condamné in solidum M. [J] [B] et M. [F] [B] à payer à Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] la somme de 497, 73 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [J] [B] et M. [F] [B] aux dépens,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] de leur demande au titre de la perte de loyers, les a condamnées à leur payer la somme de 1466, 17 euros au titre des loyers indus, les a déboutées de leur demande au titre de la résistance abusive,

Débouter Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] de leur demande subsidiaire de condamnation in solidum de M. [J] [B] et M. [F] [B] en cas de terme du bail en date du 31 mars 2018, soit la somme de 2 221, 31 euros,

Débouter Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] de leur demande de condamnation in solidum de M. [J] [B] et M. [F] [B] à hauteur de 16 737, 18 euros au titre de la perte de loyers du fait de la vacance du logement et de leur demande subsidiaire en cas de terme du bail en date du 31 mars 2018, soit la somme de 18 203, 35 euros,

À titre subsidiaire, et dans le cas où des condamnations viendraient à être prononcées à ce titre à l’encontre de M. [J] [B] et M. [F] [B],

Confirmer le jugement rendu et condamner Me [V] à les relever et garantir des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

Dans tous les cas, condamner Me [V] à relever et garantir M. [J] [B] et M. [F] [B] de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

À titre infiniment subsidiaire, accorder les plus larges délais de paiement à M. [J] [B] et M. [F] [B],

Condamner tous succombants à payer à M. [J] [B] et M. [F] [B] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils exposent que le constat de Me [S] est contredit par le constat réalisé le 11 juin 2018 par Me [V] à leur demande dont il résulte que le logement était en bon état sauf concernant le ballon d’eau chaude dont le cache en partie basse est démonté et sous lequel il existe une flaque d’eau et le bac à douche mouillé sans présence d’une fuite. Ils indiquent que les photographies prises le 30 mars 2018 permettent de voir que le logement était particulièrement propre et qu’il a été rendu en bon état de réparations locatives. Si le constat de Me [S] devait être pris en compte, ils soutiennent qu’il ne démontre pas l’existence de dégradations imputables au locataire. Ils affirment qu’ils n’ont pas à supporter le changement des robinets, du ballon d’eau chaude et du robinet d’arrêt général d’arrivée d’eau car il s’agit de réparations à la charge du propriétaire et qu’il n’est pas établi qu’il y aurait un défaut d’entretien du locataire. Ils ajoutent démontrer que le logement était auparavant loué par M. [M] [D] et le ballon d’eau chaude était déjà défectueux ce qui signifie qu’il devait donc être changé par le propriétaire.

Sur la responsabilité de l’huissier de justice, ils indiquent que Me [V] était en possession des clefs depuis le 31 mars 2018 et qu’en sa qualité de dépositaire des clefs, il lui revient de démontrer que les détériorations dont se plaignent les appelantes existaient avant qu’il reçoive les clefs de l’appartement. Ils indiquent qu’il n’a pas pris la peine de faire un état de l’appartement le 31 mars 2018 alors qu’il a accepté de recevoir les clefs. Ils affirment qu’il aurait pu prendre contact avec Mme [U] afin d’envisager la remise des clefs, ce qu’il n’a pas fait et également prévoir les modalités de réalisation de l’état des lieux de sortie.

Ils ajoutent qu’il a manqué à ses obligations dès lors que, le 31 mars 2018, il devait venir constater l’état de l’appartement, ce qui aurait permis aux consorts [B] de démontrer leur dire et de justifier de leur bonne foi.

Ils en concluent que l’huissier doit donc être condamné à indemniser le preneur compte tenu de son attitude doublement fautive : ne pas avoir convoqué le bailleur ou du moins de ne pas avoir établi de constat sur l’état des lieux et ne pas avoir averti le locataire de l’incidence d’une remise des clés à la mauvaise personne. Ils affirment qu’ils croyaient en effet être protégés du fait de la remise des clefs à Me [V].

Ils notent que seul Me [V] est responsable du procès-verbal qu’il a établi et doit donc répondre de ses fautes si la cour tient compte du procès-verbal de Me [S].

Sur l’indemnisation pendant la durée des travaux, ils exposent qu’aucun des devis ne mentionne de durée et qu’ils ne peuvent être responsables de l’indisponibilité des entreprises pour intervenir.

Ils signalent que les appelantes ne démontrent pas l’impossibilité de louer l’appartement entre le 11 juin 2018 et le 9 septembre 2022, que l’appartement a été proposé à la location à compter du 2 décembre 2018 sur le site Le Bon Coin et que le délai de plus de 4 ans écoulé entre l’état des lieux de sortie du 11 juin 2018 et la prise de location du 9 septembre 2022, ne peut sérieusement être imputée au locataire. Ils notent qu’il s’agirait d’une perte de chance de pouvoir relouer rapidement le logement et que l’indemnisation doit être limitée dans son quantum.

Ils ajoutent que Mme [U] avait connaissance du congé délivré par lettre recommandée car ils avaient collé un mot sur sa boîte aux lettres. Ils expliquent justifier de l’existence de cette boîte aux lettres par la production de photographies datées du 8 mars 2018. Ils ajoutent que par courrier en date du 4 mai 2018, soit avant la délivrance du congé par acte d’huissier, Mme [U] a exigé le règlement des loyers des mois d’avril et mai 2018 et a interrogé M. [B] sur la date de restitution des clés en raison du déménagement de son fils.

Par ses dernières conclusions signifiées le 18 novembre 2025, la Selarl [P] [V] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident de Selarl [P] [V],

— débouter M. [J] [B] et M. [F] [B] de leur appel incident à l’encontre la Selarl [P] [V],

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné la Selarl [P] [V] à garantir M. [J] [B] et M. [F] [B] de la condamnation prononcée à leur encontre à hauteur de 497,73 euros,

* condamné la Selarl [P] [V] aux dépens de l’appel en garantie,

Et statuant à nouveau,

Débouter M. [J] [B] et M. [F] [B] de leur appel en garantie à l’encontre de la Selarl [P] [V],

En conséquence,

Débouter M. [J] [B] et M. [F] [B] de leur demande de condamnation de la Selarl [P] [V] à les garantir toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre,

Condamner M. [J] [B] et M. [F] [B] au paiement d’une somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il expose que le premier congé délivré le 2 décembre 2017 n’est pas opposable au propriétaire, qu’il a donc conseillé à M. [B] de délivrer un congé par acte de commissaire de justice ce qu’il a fait le 9 mai 2018 pour le 11 juin 2018 et a ensuite dressé l’état des lieux de sortie. Il en conclut qu’il n’a commis aucune faute.

Il indique qu’il n’est pas l’auteur de dégradations dans l’appartement postérieures au dépôt des clefs par les consorts [B] à son étude le 31 mars 2018, date à laquelle il n’a pas été en mesure de réaliser l’état des lieux contradictoires car Mme [U] était absente.

Il précise qu’il est lié par un contrat de mandat avec les consorts [B] et non par un contrat de dépôt. Il souligne qu’aucune des pièces produites ne permet de connaître l’état du logement au 31 mars 2018.

Il explique avoir dressé son constat qui mentionne un logement en bon état tandis que Me [S] a noté de menus désordres constatés par Mme [U].

Il souligne qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la notification du congé par le commissaire de justice et les éventuelles dégradations, les préjudices allégués ou la perte de loyers. Il ajoute que le préjudice lié à la perte de loyers n’est pas établi alors que les travaux nécessaires étaient de faible ampleur.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 19 novembre 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 12 mars 2026.

SUR CE :

1. Sur le terme du bail et la durée du préavis, il résulte de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ; le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

L’article 669, alinéa 3, du code de procédure civile dispose que la date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

L’article 670 du même code prévoit que la notification est réputée faite à personne lorsque l’avis de réception est signé par son destinataire. La notification est réputée faite à domicile ou à résidence lorsque l’avis de réception est signé par une personne munie d’un pouvoir à cet effet.

Il résulte de ces articles que lorsque le congé est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre, qui est celui qui est apposé par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Il est de jurisprudence constante qu’il n’est pas possible d’admettre qu’un délai de préavis commence à courir à défaut de réception de la lettre recommandée notifiant le congé au propriétaire.

En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 décembre 2017, M. [J] [B] a délivré congé à Mme [Y] [U] pour le 31 mars 2018 par une lettre recommandée avec accusé de réception qu’elle n’a cependant pas réclamée.

La lettre recommandée a été adressée à l’adresse exacte de Mme [U]. M. [J] [B] justifie du fait qu’elle disposait d’une boîte aux lettres dans l’immeuble dans lequel elle lui louait l’appartement et qu’il a voulu prendre contact avec elle par ce biais.

Cependant, aucune pièce ne permet d’établir qu’elle a bien eu connaissance de ce congé délivré en décembre 2017 et de retenir une prise d’effet au 31 mars 2018 comme le sollicitent les consorts [B].

Mme [Y] [U] a certes adressé une mise en demeure à M. [F] [B] le 4 mai 2018 pour lui réclamer les loyers impayés d’avril et mai 2018, une révision de loyers et lui indiquer envisager la mise en oeuvre d’une procédure judiciaire en constat d’abandon des lieux loués s’il s’avérait que son fils ne résidait plus dans les lieux comme 'certains éléments [le] laissent supposer'. Il ne peut être déduit de ce courrier que Mme [U] avait connaissance du congé délivré et en prenait acte alors qu’au contraire, elle fait état de sa volonté de diligenter une procédure pour obtenir la résiliation judiciaire du bail.

Conscients de cette difficulté, les consorts [B] ont donc sollicité un huissier de justice pour qu’il fasse signifier un congé le 9 mai 2018 pour le 11 juin 2018 en se prévalant d’un délai de préavis réduit motif pris de l’embauche d'[J] [B] dans une entreprise située à [Localité 9].

L’acte d’huissier produit ne comporte aucune référence à une pièce jointe permettant de justifier de l’embauche du jeune homme par une entreprise de [Localité 9]. Aucune pièce n’est produite a posteriori alors que Mme [Y] [U] conteste que le délai réduit de préavis soit applicable.

Il en résulte que le congé a produit ses effets le 9 août 2018 et non le 11 juin 2018. Les consorts [B] ont réglé la somme de 1 466,17 euros au titre des loyers échus au 9 août 2018. Il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu qu’ils étaient bien fondés à en réclamer le remboursement motif pris d’une résiliation du bail fixée le 31 mars 2018.

2. Sur les charges locatives d’un montant de 86,19 euros, il résulte des pièces produites et des éléments du débat que les consorts [B] n’ont jamais contesté être redevables de cette somme. Ils demandent désormais l’infirmation du jugement qui les a condamnés à régler ce montant mais ne développent aucun moyen à l’appui de leur demande d’infirmation. Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnés à régler cette somme in solidum.

3. Sur les réparations locatives, l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

Les réparations locatives sont définies par le décret du 26 août 1987 comme les travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L’article 22 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige simplement que les sommes restant dues au bailleur soient dûment justifiées sans qu’il soit fait obligation au propriétaire de produire les factures des réparations.

L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée contradictoire mentionne que l’appartement est à l’état neuf.

Deux procès-verbaux d’huissier ont été établis le 11 juin 2018. Celui de Me [V], mandaté par M. [J] [B], retient que le logement est en bon état en dehors du fait que le ballon d’eau chaude comporte un cache démonté en partie basse, sous lequel il existe une flaque d’eau, et que le bac à douche était mouillé sans fuite apparente. Celui de Me [S], mandaté par les bailleresses, mentionne l’état de saleté des huisseries extérieures, l’existence de quelques désordres à savoir notamment, la dégradation de peintures intérieures, du joint derrière le lavabo, la dégradation du ballon d’eau chaude, de la robinetterie de la douche, le défaut de fixation d’une prise de téléphone, du robinet d’arrivée d’eau des WC, du robinet général d’arrivée d’eau et la présence d’une lampe de réfrigérateur jaunie dont le fonctionnement ne peut être vérifié car l’électricité avait été coupée.

Contrairement à ce que soutiennent les parties, les états des lieux ne sont pas contradictoires. Me [S] s’est attaché à signaler des détails que Me [V] n’a pas relevés (une prise défixée, la lampe du réfrigérateur qui dysfonctionnerait, la saleté des huisseries extérieures, le joint d’étanchéité du lavabo sale, la présence de tartre sur différents éléments de la salle de bain) mais les deux huissiers dressent le constat d’un appartement dont l’intérieur n’est pas sale, a été correctement entretenu sur une durée de deux ans, la présence d’une prise défixée ou d’une lampe qui fonctionnerait mal relevant par ailleurs de la vétusté. Les photographies en couleur jointes au procès-verbal de Me [V] établissent que l’appartement demeurait en bon état, loin de la description catastrophiste opérée par les appelantes.

Par ailleurs, les consorts [C] produisent l’état des lieux de sortie de l’appartement du locataire précédent qui a quitté les lieux le 30 juillet 2016 tandis qu'[J] [C] est devenu locataire le 1er août 2016 et a réalisé l’état des lieux d’entrée avec les propriétaires le 4 août 2016. Alors qu’au 4 août 2016, il n’est fait mention d’aucun désordre, l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire mentionne des désordres parfaitement identiques à ceux relevés par Me [S] à savoir : la présence d’eau dans le tiroir du freezer, la lumière du réfrigérateur qui ne fonctionne plus, dans la salle de bain, la présence de tartre, le joint d’étanchéité du lavabo est sale, la présence d’une tache sombre sur le mur de la chambre.

Ces éléments conduisent à remettre en question l’exactitude de l’état des lieux d’entrée, les bailleurs n’ayant pas disposé d’un laps de temps suffisant pour remettre en état l’appartement au point qu’il soit remis à neuf pour l’arrivée de M. [B].

Dans ces conditions, alors que les états de lieux de sortie ne caractérisent pas un état de saleté de l’intérieur de l’appartement, mais seulement des huisseries extérieures qui n’étaient pas décrites dans l’état des lieux d’entrée, que la vétusté peut expliquer qu’une prise soit mal fixée ou qu’une ampoule ne fonctionne plus dans le réfrigérateur et ne justifie pas de facturer le prix d’achat d’une nouvelle prise et d’une ampoule, et que l’état des peintures ne justifie pas de facturer le coût de leur réfection à M. [B], les demandes en paiement afférentes (facture de nettoyage de l’appartement, travaux de peinture et de reprise du joint derrière le lavabo, remplacement de la prise de téléphone) doivent être rejetées.

Il en est de même du coût du remplacement ou de la remise en état de la robinetterie qui ne relève pas de réparations locatives.

S’agissant du ballon d’eau chaude, les deux huissiers ont constaté que le capot de la partie électrique était ouvert. Me [S] précise qu’il manque une vis de fixation et qu’un fil électrique est coupé. En ce qui concerne le robinet de la douche il est mentionné sur l’état des lieux dressé par Me [S] qu’il est fortement serré voire bloqué et que la douchette fuit cependant. Les bailleresses lui réclament 950 euros à ce titre expliquant avoir réalisé des travaux moins onéreux que ceux devisés à hauteur de 1000,12 euros le 18 juin 2018 correspondant au remplacement du chauffe-eau et du mélangeur de la douche.

Le remplacement de ces éléments ne relève cependant pas de réparations locatives. Les appelantes ne produisent aucun document permettant d’établir que les désordres sont imputables au locataire. Seule la présence d’un fil électrique coupé est imputable à un acte réalisé par le locataire. Mais rien n’établit que le changement de chauffe-eau s’imposait. Quant au robinet, aucune faute ne peut être reprochée au locataire, la vétusté expliquant le dysfonctionnement de cet élément de plomberie. La totalité du coût du remplacement du chauffe-eau ne saurait dans ces conditions rester à la charge des consorts [B] qui seront donc condamnés in solidum au paiement d’une indemnité de 200 euros au titre des réparations locatives.

Le jugement sera donc infirmé s’agissant du quantum des réparations locatives à la charge des consorts [B].

4. Les appelantes prétendent avoir subi une perte de loyers faute d’avoir été indemnisées par les consorts [B] dès leur départ des lieux au titre des réparations locatives si bien qu’elles n’ont pas pu réaliser immédiatement les travaux.

Cependant, ainsi que cela vient d’être démontré, les réparations à la charge du locataire étaient de faible importance et il n’est pas démontré que l’appartement ne pouvait pas être remis en location dans un délai raisonnable d’autant que les clefs ont été restituées le 11 juin 2018 et que les consorts [B] ont réglé les loyers jusqu’au terme du congé le 9 août 2018 ce qui permettait aux bailleresses de réaliser les travaux nécessaires concernant le chauffe-eau avant l’arrivée d’un nouveau locataire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

5. Les consorts [U] forment ensuite une demande d’indemnisation de la perte de loyers du fait de l’inoccupation du logement à hauteur de 16 737,18 euros.

Les intimés soulèvent l’irrecevabilité de cette demande qui serait nouvelle. Cependant, la même demande a bien été formée devant le premier juge ainsi que cela résulte de l’exposé du litige, les consorts [U] ayant alors limité leur demande à la somme de 14 937,35 euros. Si le premier juge n’a pas développé de motivation pour rejeter cette demande, il a indiqué au dispositif du jugement qu’il déboutait les intéressées du surplus de leurs demandes.

La demande est donc recevable en appel.

Sur le fond, pour les mêmes motifs que ceux précédemment développés, la demande doit être rejetée car les appelantes ne démontrent pas que l’appartement était dans un tel état qu’il était impossible de le louer à nouveau sans réaliser d’importants travaux conditionnés par le règlement d’une indemnité par les consorts [B] au titre des réparations locatives.

La demande sera donc rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

6. Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige et alors que les intimés pouvaient légitimement s’interroger sur la pertinence de la demande en paiement au titre des réparations locatives et ont fait preuve de bonne foi en réglant tous les loyers jusqu’à août 2018 en dépit du désaccord existant sur la question du point de départ du congé, Mmes [Y] et [Q] [U] échouent à démontrer que les consorts venant ont intentionnellement refusé de les indemniser au titre des réparations locatives pour les mettre en difficulté.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

7. Dans ces conditions, M. [J] [B] et M. [F] [B] seront condamnés in solidum, ce qu’ils ne contestent pas, au paiement de la somme de 86,19 eurosau titre des charges locatives avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2021, date de l’assignation, et d’une indemnité de 200 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt s’agissant d’une condamnation de nature indemnitaire, au profit de Mmes [Q] et [Y] [U]. Le surplus de la demande en paiement de Mmes [Q] et [Y] [U] sera rejeté.

M. [J] [B] et M. [F] [B] seront pour leur part déboutés de leur demande de remboursement de la somme de 1 466,17 euros correspondant aux loyers dus d’avril à août 2018.

Les intérêts échus pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

7. Sur la responsabilité de Me [V], huissier de justice qui a fait signifier le congé et réalisé l’état des lieux de sortie à la demande des consorts [B], ces derniers doivent démontrer que l’huissier a commis une faute en lien avec leur préjudice en application de l’article 1231-1 du code civil.

Me [V] a signifié le congé de mai 2018 alors que celui adressé par lettre recommandée non réclamée du 2 décembre 2017 n’était pas opposable aux bailleresses. Il a donc réalisé la mission qui lui était confiée pour assurer l’effectivité du congé et aucune faute ne saurait lui être reprochée à ce titre. Il a agi en ce sens après avoir été mandaté par les consorts [B] pour réaliser un état des lieux le 31 mars 2018, date d’effet du congé du 2 décembre 2017 inefficace juridiquement. Il ne peut davantage être reproché à Me [V] de ne pas avoir réalisé l’état des lieux de sortie le 31 mars 2018 alors qu’il savait que le congé n’avait pas de valeur et que les bailleresses ne se sont pas présentées pour l’établissement de l’état des lieux puisqu’elles n’avaient pas connaissance de sa date.

En outre, Me [V] a dressé un état des lieux contradictoires qui ne comporte certes pas toutes les mentions du procès-verbal dressé par Me [S]. La description globale de l’appartement est néanmoins identique, les photographies prises sont exploitables et confortent son commentaire.

Enfin, les consorts [B] se prévalent d’un contrat de dépôt les liant à Me [V] dans la mesure où ils lui ont confié les clefs de l’appartement. Ils soutiennent que sa responsabilité est ainsi engagée car des dégradations ont été constatées le 11 juin 2018 alors que l’appartement était en parfait état en mars 2018. Or, un contrat de dépôt ne peut porter que sur un bien meuble en application de l’article 1918 du code civil. Par ailleurs, les consorts [B] se prévalent de photographies prétendument datées de mars 2018 pour soutenir que les dégradations étaient inexistantes à cette date sans qu’un tiers impartial ait confirmé cette date.

Dans ces conditions, la faute de Me [V] n’est pas caractérisée et le jugement sera infirmé à ce qu’il l’a condamné à garantir M. [J] [B] et M. [F] [B] des condamnations mises à leur charge.

8. Sur les délais de paiement, en application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la modicité du solde de la créance, soit 286,19 euros, et au regard du montant des ressources de M. [J] [B] (plus de 2 000 euros), la demande de délais de paiement formée par les intimés sera rejetée.

9. Sur les dépens et les frais irrépétibles, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [J] [B] et M. [F] [B] aux dépens de première instance. Ils seront également condamnés in solidum au paiement des dépens d’appel dont distraction au profit de la Selarl Benoît Legru en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par infirmation du jugement, ils seront également condamnés in solidum au paiement des dépens liés à l’appel en garantie de la Selarl [P] [V].

Enfin, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté chaque partie de sa demande au titre des frais irrépétibles. Les demandes formées par les parties au titre des frais irrépétibles d’appel seront également rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné in solidum M. [J] [B] et M. [F] [B] à payer à Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] la somme de 497,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de jugement,

— condamné la Selarl [P] [V] à garantir entièrement M. [J] [B] et M. [F] [B] de cette condamnation,

— mis à la charge de la Selarl [P] [V] les dépens nés de l’appel en garantie,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [J] [B] et M. [F] [B] au paiement au profit de Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] de la somme de 86,19 euros au titre des charges locatives avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2021 et d’une indemnité de 200 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute Mme [Y] [U] et Mme [Q] [U] du surplus de leur demande en paiement et de leurs demandes indemnitaires,

Déboute M. [J] [B] et M. [F] [B] de leur demande de remboursement de la somme de 1 466,17 euros correspondant aux loyers dus d’avril à août 2018,

Dit que les intérêts échus pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute M. [J] [B] et M. [F] [B] de leur appel en garantie de la Selarl [P] [V] ;

Déboute M. [J] [B] et M. [F] [B] de leur demande de délais de paiement ;

Condamne M. [J] [B] et M. [F] [B] in solidum aux dépens d’appel et au paiement des dépens liés à l’appel en garantie de la Selarl [P] [V], dont distraction au profit de la Selarl Benoît Legru en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute chaque partie de sa demande au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE