ARRET

N°

S.A.R.L. HI-TECH SECURITE PRIVEE

C/

[O]

[O]

[O]

[F]

[O]

Copie exécutoire

le 03 février 2026

à

M^e PETIT

M^e REBOURCET

AB/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TROIS FEVRIER

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03900 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JF5M

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

S.A.R.L. HI-TECH SECURITE PRIVEE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 17]

Représentée par M^e Anne-Sophie PETIT de la SCP PETIT-DARRAS, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Gabriel KENGNE de la SELARL KENGNE GABRIEL, avocat au barreau de ROUEN

APPELANTE

ET

Madame [J] [O]

née le [Date naissance 3] 1936 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 11]

Madame [U] [O]

née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 15]

Monsieur [G] [O]

né le [Date naissance 7] 1934 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 12]

Madame [S] [F]

née le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 12]

Monsieur [X] [O]

né le [Date naissance 4] 1959 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 10]

Représentés par M^e Emilie REBOURCET de la SCP FABIGNON, LARDON-GALEOTE, EVEN, KRAMER, REBOURCET, avocat au barreau de SENLIS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 02 décembre 2025, l’affaire est venue devant M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et M^me Anne BEAUVAIS, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 03 février 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, présidente de chambre, présidente, M^me Graziella HAUDUIN, présidente de chambre et M^me Anne BEAUVAIS, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 03 février 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Mme [J] [O], Mme [U] [O], M. [G] [O], Mme [S] [F] et M. [X] [O] (les consorts [O]) sont propriétaires d’un immeuble situé à [Localité 19] (60), [Adresse 5] et [Adresse 8].

Par acte notarié du 4 février 2014, ils ont consenti à M. [B] et Mme [M], épouse [B], un bail sur un local à usage de bureaux situé au rez-de-chaussée de l’immeuble d’une superficie de 380 m².

Suivant avenant du 4 avril 2014 ils ont ensuite autorisé les locataires à sous-louer à la société Hi-Tech sécurité privée (la société) une partie dudit local, d’une superficie d’environ 100 m², située [Adresse 8].

Par acte du 8 avril 2014, M. et Mme [B] lui ont ainsi sous-loué les locaux à compter du 1er mai 2014, en contrepartie d’un loyer annuel de 12 000 euros payable mensuellement et d’avance.

La société Hi-Tech sécurité privée a elle-même sous-louée sans autorisation une partie des locaux à la société Edec formation.

Par jugement du 2 septembre 2015, le tribunal de commerce de Compiègne a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de M. et Mme [B], convertie le 7 décembre 2016 en liquidation judiciaire.

Par courrier du 19 décembre 2016, le mandataire liquidateur a notifié aux consorts [O] la résiliation du bail et la restitution des locaux.

Par actes des 7, 9 et 19 août 2018, les consorts [O] ont engagé une action à l’encontre notamment de la société Hi-Tech sécurité privée pour obtenir le constat qu’elle était occupante sans droit ni titre avec les conséquences de droit devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Senlis, lequel les en a déboutés par décision du 25 septembre 2018.

Considérant que la société Hi-Tech sécurité privée se maintenait indûment dans les lieux malgré leurs demandes de départ, les consorts [O] l’ont faite assigner le 12 mai 2020 devant le tribunal judiciaire de Senlis aux fins de faire constater qu’elle était occupante sans droit ni titre et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et des charges, et la voir condamner à leur payer diverses sommes au titre notamment des loyers, ou à tout le moins des indemnités d’occupation, impayés.

Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Senlis a :

— constaté que le contrat de sous-location du 8 avril 2014 a été résilié le 19 décembre 2016,

— dit que la société Hi-Tech sécurité privée est occupante sans droit ni titre des locaux précédemment sous-loués situés [Adresse 8] à [Localité 19] en suite de la résiliation du bail principal à compter du 19 décembre 2016,

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée à libérer les locaux dans le mois suivant la signification du jugement et, à défaut de départ volontaire, ordonné l’expulsion avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonné l’enlèvement de biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux aux frais et risques de la société Hi-Tech sécurité privée qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée à payer aux consorts [O] les sommes suivantes :

—  49 000 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due sur la période du 1er janvier 2018 au 31 janvier 2022,

—  1 000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2022 et jusqu’à la libération effective et totale des lieux et la remise des clés, indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;

— la quote-part des impôts fonciers à concurrence de 1 627,65 euros au titre de la taxe foncière 2018, 1 594 euros au titre de la taxe foncière 2019, 1 578 euros au titre de la taxe foncière 2020, 1 571 euros au titre de la taxe foncière 2021 et 131 euros au titre de la taxe foncière 2022, au prorata temporis, arrêtée au 31 janvier 2022,

— la quote-part de l’impôt foncier jusqu’à la libération effective et totale des lieux,

—  2 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée aux entiers dépens.

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Le 23 août 2022, la société Hi-Tech sécurité privée a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par conclusions du 28 octobre 2022, les consorts [O] ont saisi le conseiller de la mise en état d’un incident à fins de radiation de l’instance pour défaut d’exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 14 juin 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire, réinscrite ensuite au rôle suivant conclusions régularisées dans l’intérêt de la société Hi-Tech sécurité privée le 28 août 2024, après exécution des termes du jugement.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 25 mars 2025, la société Hi-Tech sécurité privée demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Au principal,

Déclarer prescrite l’action introduite le 12 mai 2020 devant le tribunal judiciaire de Senlis par les consorts [O] ;

En conséquence,

Prononcer l’irrecevabilité des demandes et de ladite action

A titre subsidiaire,

Débouter les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

En tout état de cause,

Les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner solidairement aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 20 janvier 2025, les consorts [O] demandent à la cour de :

Les dire recevables et bien fondés en leurs prétentions ;

Y faire droit ;

En conséquence,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis du 5 juillet 2022 en ce qu’il a :

— constaté que le contrat de sous-location du 8 avril 2014 a été résilié le 19 décembre 2016,

— dit que la société Hi-Tech sécurité privée est occupante sans droit ni titre des locaux précédemment sous-loués situés [Adresse 8] à [Localité 19] en suite de la résiliation du bail principal à compter du 19 décembre 2016,

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée et tout occupant de son chef à libérer les locaux dans le mois suivant la signification du présent jugement et à défaut du départ volontaire, ordonné l’expulsion de la société Hi-Tech sécurité privée et de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonné l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais et risques et périls de la société Hi-Tech sécurité privée qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée à leur payer la somme de 49 000 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due sur la période du 1er janvier 2018 au 31 janvier 2022,

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 000 euros par mois correspondant au loyer courant convenu initialement, à compter du 1er février 2022 et jusqu’à la libération effective et totale des lieux et la remise des clés, cette indemnité d’occupation étant indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée à leur payer la quote-part de l’impôt foncier à concurrence de 1627,65 euros au titre de la taxe foncière 2018, de 1594 euros au titre de la taxe foncière 2019, de 1578 euros au titre de la taxe foncière 2020 et de 1571 euros au titre de la taxe foncière 2021 et 131 euros au titre de la taxe foncière 2022, au prorata temporis, arrêtée au 31 janvier 2022,

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée à leur payer la quote-part de l’impôt foncier jusqu’à la libération effective et totale des lieux,

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive,

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de la société Hi-Tech sécurité privée au titre des frais irrépétibles,

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Y ajoutant en cause d’appel,

Condamner la société Hi-Tech sécurité privée à leur payer la somme de 63 000 euros correspondant à l’indemnité d’occupation actualisées et due sur la période du 1er janvier 2018 au 29 mars 2023, date de restitution effective des lieux (63 mois x 1 000 euros) ;

Condamner la société Hi-Tech sécurité privée à leur payer la quote-part de l’impôt foncier à concurrence de 1 560 euros au titre de la taxe foncière 2022,

Condamner la société Hi-Tech sécurité privée à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

Condamner la société Hi-Tech sécurité privée aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de l’action des consorts [O]

La société Hi-Tech sécurité privée fait valoir que le bail de sous-location est un bail commercial, que toutes les actions fondées sur les dispositions du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans en vertu de l’article L.145-60 du code de commerce.

Elle explique que le premier juge a fixé la date de résiliation du bail au 19 décembre 2016, de sorte qu’à prendre cette date de résiliation du bail principal et du bail de sous-location comme point de départ du délai de prescription fixé par les dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce applicable, le délai de deux ans pendant lequel les consort [O] pouvaient exercer une action à son encontre était expiré à la date de son assignation, le 12 mai 2020.

Elle ajoute qu’il en serait de même en retenant la date du 1er janvier 2018 à laquelle elle a quitté les lieux, de même que son sous-locataire, la société Edec formation.

En réponse aux objections des consorts [O] à l’application de la prescription biennale au litige, elle fait valoir que le fournisseur d’électricité a suspendu le contrat, alors que l’accès aux lieux était commandé par un rideau de fer électrique donnant sur l’unique porte d’entrée, de sorte qu’il était impossible d’y accéder pour déménager le reste de son matériel.

Sur ce point, elle précise d’une part, s’agissant de l’occupation des locaux, qu’elle s’était rapprochée du bailleur pour conclure un nouveau bail à son nom, et avait ainsi versé un dépôt de garantie de 2 000 euros et maintenu le paiement des « loyers » jusqu’en décembre 2017, date à laquelle elle a cessé les paiements en l’absence de bail à son nom, d’électricité et de chauffage malgré ses sollicitations du bailleur en ce sens, d’autre part, s’agissant de la configuration du local qui lui était sous-loué, qu’elle a pu déménager l’ensemble du matériel le 29 mars 2023 en accédant au local se trouvant au [Adresse 8] car le local du [Adresse 5], dans lequel se trouvait le seul compteur électrique, avait été loué en 2022 à un commerçant qui s’était abonné au compteur électrique qui distribuait notamment la partie sous-louée.

Elle déduit de l’impossibilité d’accéder aux lieux pour en assurer le retrait des effets mobiliers de la société Edec formation consécutivement à la résiliation du bail que l’action des consorts [O] est bien fondée sur les règles du statut des baux commerciaux, contrairement à ce qu’elle affirme, et donc soumis à la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce.

Elle réfute enfin le fait que l’action ait pu être suspendue par l’introduction de l’action en référé, précisant que même alors, elle demeurait prescrite.

Les consorts [O] répondent que toutes les parties s’accordent sur le fait que le bail de sous-location était résilié à la date du 19 décembre 2016 et que pour autant, la société Hi-Tech sécurité privée n’a libéré les lieux que durant la procédure d’appel, le 29 mars 2023, postérieurement à la première audience d’incident devant le conseiller de la mise en état, près de trois années après le début de la procédure judiciaire.

Ils soulignent par ailleurs que leur demande initiale en justice devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Senlis en août 2018 a interrompu la prescription en application de l’article 2241 du code civil, et ce, jusqu’à l’extinction de l’instance en vertu des dispositions de l’article 2242 dudit code, soit, au plus tôt, par l’ordonnance du 25 septembre 2018 faisant alors courir un nouveau délai de prescription plein et entier.

Ils ajoutent que si l’action en paiement d’une indemnité d’occupation dans le cadre du droit du locataire à son maintien dans les lieux jusqu’au complet paiement de l’indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale, tel n’est pas le cas de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre laquelle se prescrit quant à elle par cinq ans, délai de droit commun.

Ils précisent enfin que les juges du fond n’ont fait que « constater » la résiliation du bail au 19 décembre 2016 non contestée par la partie adverse. Aussi, l’occupation ultérieure sans droit ni titre ne saurait relever du statut des baux commerciaux mais bien du droit commun et de la prescription de droit commun ainsi que cela résulte expressément de la jurisprudence versée aux débats.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, la prescription constitue une fin de non-recevoir.

Aux termes de l’article 123 dudit code, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

En outre, en vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Et selon les dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre ['du bail commercial'] se prescrivent par deux ans.

Si la prescription biennale s’applique à l’action en fixation de l’indemnité d’éviction, (Civ. 3è, 25 juin 1997, n° 95-19.989), il en va différemment de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation intentée contre un occupant sans droit ni titre, à la demande du propriétaire des lieux, laquelle échappe à la prescription biennale par le seul fait qu’elle n’est que la réparation du dommage résultant d’une occupation irrégulière des locaux par une partie ne tirant aucun droit des dispositions du décret sur les baux commerciaux. (Civ. 3è, 14 mars 1973, n° 71-13.963).

En outre, si l’action en paiement d’une indemnité d’occupation due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option est soumise à la prescription biennale édictée par l’art. L.145-60 du code de commerce, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour. (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-19.707).

Enfin, l’article L. 622-14, 1° du code de commerce, en vigueur depuis le 11 décembre 2010, prévoit que sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail.

En l’espèce, la société Hi-Tech sécurité privée n’explicite jamais clairement, en droit, en quoi les circonstances d’occupation et de restitution des locaux qu’elle détaille à plusieurs reprises au fil de ses écritures sont susceptibles d’influer sur son statut d’occupante et par conséquence, sur la prescription applicable au présent litige.

Elle se prévaut d’une résiliation de son contrat de bail de sous-location concomitamment à la résiliation du bail principal, à la date du 19 décembre 2016, conformément au constat posé par le premier juge, sur le fondement du courrier de notification du liquidateur judiciaire des locataires principaux aux bailleurs, conforté par un courriel ultérieur du 6 décembre 2017.

Il est constant qu’à compter du 19 décembre 2016 et jusqu’au mois de janvier 2018, elle s’est maintenue dans les lieux en versant tous les mois aux propriétaires indivis de l’immeuble une somme de 1 000 euros en contrepartie de son occupation.

Il ressort des trois courriers de mise en demeure du conseil des consorts [O] adressés à la société Hi-Tech sécurité privée entre novembre 2017 et mars 2018 que ce paiement était accepté par ces derniers, avec cet objet.

Dans ce contexte, la société Hi-Tech sécurité privée plaide – sans en justifier d’ailleurs – que les bailleurs sont à l’origine de l’absence de conclusion d’un contrat de bail, et qu’ils n’ont ni assuré le rétablissement de la fourniture en électricité du local, ni fait procéder à la réparation du chauffage, l’empêchant de ce fait d’exploiter le local ou de le libérer. Elle précise à cet égard que "les consorts [O] non seulement ont refusé de lui accorder un bail mais également refusaient de faire les travaux de chauffage pour rendre les lieux exploitables. En dernier lieu les parties ne s’étaient jamais mis d’accord sur un montant concernant le loyer ou l’éventuelle indemnité d’occupation."

Il ne peut pas être déduit de ces motifs factuels l’existence d’un bail commercial verbal à compter du 19 décembre 2016, faute d’accord sur le prix, la durée et la chose conformément aux dispositions de l’article 1709 du code civil (Cass. 3e civ. 5-12-2001 n° 00-14.294).

Sur ce point, la cour constate que seule l’occupation au mois le mois a été tolérée par les consorts [O], moyennant le paiement d’une indemnité, tant qu’elle a été payée, et que l’occupant a été rapidement mis en demeure d’avoir à libérer les lieux (pièces n°7, 8 et 9 des intimés).

Quant au versement d’un « dépôt de garantie » de 2 000 euros, la société n’en justifie pas.

Il en résulte que la société appelante a été occupante de la partie de l’immeuble qui lui était sous-louée par M. et Mme [B] à compter du 19 décembre 2016, sans être titulaire d’un bail écrit ou même simplement verbal.

Ainsi, en application des textes précités, l’action en paiement de l’indemnité d’occupation intentée par les consorts [O] à l’encontre de la société Hi-Tech sécurité privée n’est pas exercée en vertu d’un bail commercial, de sorte qu’elle n’est pas soumise, en application des textes précités, à la prescription biennale, mais à la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du code civil.

Entre la résiliation du bail de sous-location, le 19 décembre 2016, et le 12 mai 2020, date de l’assignation en justice, le délai de prescription de cinq ans de l’action n’était pas écoulé.

Sans qu’il y ait lieu de rechercher si l’action était prescrite par l’effet d’un point de départ dudit délai ultérieur qui ne pourrait qu’être favorable aux bailleurs, ajoutant au jugement querellé, il convient donc de déclarer les consorts [O] recevables à agir, et de débouter la société appelante de sa demande aux fins de voir déclarer prescrite l’action introduite le 12 mai 2020 devant le tribunal judiciaire de Senlis par ces derniers.

2. Sur la fin du contrat de sous-location et ses suites

2.1. Sur la résiliation du contrat de sous-location

Les parties s’accordent expressément sur le fait que la résiliation du contrat de sous-location conclu entre la société Hi-Tech sécurité privée et M. et Mme [B], locataires, est intervenue le 19 décembre 2016, conformément au constat posé par le premier juge.

Le jugement entrepris est confirmé de ce chef.

2.2. Sur les suites de la résiliation du contrat de sous-location

La société Hi-Tech sécurité privée expose qu’au 19 décembre 2016, le mandataire liquidateur a notifié la résiliation du bail et la restitution des locaux, sans accord sur la régularisation d’un nouveau contrat de bail et fixation d’un prix. Elle explique qu’elle ne pouvait pas accéder aux lieux à défaut d’accès au compteur électrique et au tableau électrique ou encore y exercer une quelconque activité, par l’intermédiaire de la société Edec formation, à défaut de chauffage. Elle indique avoir pourtant continué à s’acquitter d’un montant de loyer de 1 000 euros jusqu’au mois de janvier 2018 avant, de guerre lasse, de quitter les lieux.

Elle souligne que les consorts [O] avaient parfaitement connaissance de son départ ainsi qu’en atteste le fait que le 22 mars 2018, une lettre recommandée à l’adresse du local a été retournée au conseil des consorts [O] assortie de la mention "destinataire inconnu à l’adresse, qu’ensuite, tous les actes de procédure ont été délivrés à son adresse à [Localité 20], et enfin, que depuis le mois de janvier 2018, les loyers n’étaient pas payés sans que les consort [O] lui délivrent commandement aux fins de quitter les lieux.

Elle précise que la société Edec formation a, de son côté, été radiée d’office par le tribunal de commerce, au motif qu’elle non plus n’exerçait pas d’activité dans les lieux.

Elle fait encore valoir qu’elle verse aux débats les constats d’huissier qui démontrent que le compteur électrique était situé dans un second local appartenant aux consorts [O], qui ne lui était pas accessible. Les parties n’ont eu accès au local en dernier lieu que parce que les consort [O] ont loué le deuxième local dans lequel se trouve le compteur électrique et que le bailleur a donc remis l’électricité qui alimente les deux locaux et notamment le rideau métallique.

Les consorts [O] répondent que la société Hi-Tech sécurité privée se contente de soutenir, sans le démontrer réellement, qu’elle ne pouvait entrer dans les lieux, ni y exercer une quelconque activité.

Ils qualifient de « fantaisistes et erronés », avancés « pour les seuls besoins de la cause », les faits exposés par la société et précisent pour leur part que c’est bien la clé en possession de la société Hi-Tech sécurité privée qui a permis l’accès aux lieux le 3 mars 2023 et son déménagement ultérieur, permettant la restitution effective le 29 mars 2023.

Ils soulignent qu’ils ne font que tirer les conséquences légales de la résiliation et de l’absence de restitution des locaux par la société Hi-Tech sécurité privée en demandant de :

— constater que l’appelante est depuis occupante sans droit ni titre ;

— condamner l’appelante à libérer les lieux ou à défaut que son expulsion soit ordonnée ;

— condamner l’appelante au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que des frais afférents, tels que la taxe foncière.

Ils se prévalent particulièrement des dispositions de l’article 1753 du code civil selon lesquelles le bailleur demeure titulaire d’une action directe à l’encontre du sous-locataire dans la limite du sous loyer, dès lors que le locataire principal est défaillant à son égard dans le paiement de loyers mais également des indemnités d’occupation si le bail principal est résilié (Civ. 3è,19 février 1997 n° 95- 12.491).

Selon eux, il n’est pas contestable que la société Hi-Tech sécurité privée est demeurée dans les locaux litigieux, ainsi que la société Edec formation, occupant de son chef, postérieurement au 19 décembre 2016, date de la résiliation du bail de sous location, et sans s’acquitter, à compter de janvier 2018, de la moindre indemnité d’occupation à ce titre.

Ils ajoutent qu’ainsi que l’ont relevé les juges du fond, la société Hi-Tech sécurité privée ne justifie d’aucune manière avoir procédé à une restitution en bonne et due forme des locaux et des clés à l’égard du locataire principal ou à l’égard du propriétaire, ou avoir débarrassé les lieux, la seule restitution régulière n’ayant eu lieu qu’à compter du 29 mars 2023.

Sur ce,

Sur le statut du sous-locataire postérieurement à la résiliation du contrat de sous-location

Il est d’ores et déjà établi que la société Hi-Tech sécurité privée est demeurée occupante de la partie de l’immeuble qui lui était sous-louée par M. et Mme [B] après le 19 décembre 2016, sans le bénéfice d’un bail écrit ou verbal.

Ainsi qu’il a déjà été jugé, l’occupation de la société High-Tech sécurité privée caractérise celle d’un occupant qui se maintient dans les lieux postérieurement à la résiliation de son bail, sans droit ni titre, puisque la société affirme sans en justifier que les propriétaires des lieux n’ont jamais répondu à sa demande d’établissement d’un bail à son nom, et que s’ils ont accepté le paiement d’une mensualité fixe de 1 000 euros en contrepartie de cette occupation, les consorts [O] ne l’ont jamais légitimée par un fait positif de leur part.

Il convient donc de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a dit que la société Hi-Tech sécurité privée est occupante sans droit ni titre des locaux précédemment sous-loués situés [Adresse 8] à [Localité 19] en suite de la résiliation du bail principal à compter du 19 décembre 2016.

Sur la date de libération des lieux

Les parties conviennent que la société Hi-Tech sécurité privée a remis les clefs le 29 mars 2023 et que les lieux étaient alors libres d’occupation.

Seule est contestée par la société la date de sa libération des lieux qu’elle situe avant le 1er janvier 2018.

Or c’est par une parfaite application du droit que le tribunal a relevé qu’en fin de jouissance, les locaux objets du bail doivent être rendus libres de toute occupation au propriétaire, et que pour répondre parfaitement aux exigences de la loi, la libération des locaux consiste notamment pour le locataire à enlever tous les effets mobiliers qui le garnissent et remettre les clés au bailleur ou son représentant, cette remise matérialisant la restitution des lieux loués et entraînant leur libération.

Le fait que la société n’ait pas été identifiée en mars 2018 par les services postaux comme occupante les lieux n’établit pas à lui seul sa parfaite libération des lieux, non plus que les actes délivrés à son attention à une autre adresse alors qu’il s’agit de l’adresse de son siège social déclaré au RCS.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat d’huissier établi à sa demande le 3 novembre 2021 atteste seulement du fait qu’à cette date, la clé détenue par son gérant n’actionnait pas le rideau, sans qu’il soit possible d’en déduire de manière certaine la cause et sans autre élément objectivé par ce constat si ce n’est le fait, par ailleurs significatif d’une occupation – à l’inverse de ce que plaide la société appelante – que la société Hi-Tech sécurité privée détenait toujours la clé du local à cette date.

Cette dernière ne justifie pas davantage avoir débarrassé les locaux, peu importe que le matériel appartienne à une société qu’elle ne conteste pas avoir introduit dans les lieux sans l’autorisation du bailleur. Le procès-verbal de constat d’huissier du 3 mars 2023, postérieur au jugement querellé, établit d’ailleurs que les parties ont effectivement pénétré dans le local en actionnant le rideau métallique à commande au moyen de la clef que détenait le gérant, même personne physique, des sociétés Hi-Tech et Edec formation, et de constater la présence de mobilier dans les lieux. Si la société appelante souligne que ce procès-verbal de constat montre que le local qu’elle sous-louait ne comportait ni tableau, ni compteur électrique, il ne peut rien être déduit de cet élément factuel.

En outre, ce procès-verbal de constat n’établit pas la situation antérieure au 29 mars 2023, a fortiori depuis le 19 décembre 2016 soit plus de six ans auparavant, en particulier un éventuel empêchement d’exploiter ou restituer les lieux, d’autant qu’elle-même indique de manière quelque peu contradictoire qu’elle a souhaité voir établir un bail à son nom – et a, de fait, continué à verser une contrepartie à cette occupation de 1 000 euros par mois du 19 décembre 2016 au 31 décembre 2017 – sans justifier de réclamations de sa part durant cette période.

Preuve que les lieux étaient privés d’électricité et de chauffage, et donc non susceptibles d’être exploités, n’est en conséquence pas rapportée.

La cour ajoute encore que peu importe l’usage que faisait la société Hi-Tech sécurité privée ou sa sous-locataire des locaux, en l’absence de remise des clés au bailleur.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée à libérer les locaux dans le mois suivant la signification du jugement et à défaut de départ volontaire ordonné l’expulsion avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonné l’enlèvement de biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux aux frais et risques de la société Hi-Tech sécurité privée qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation sur la période du 1er janvier 2018 au 29 mars 2023

Les premiers juges ont relevé à bon droit qu’en application de l’article 1753 du code civil, le propriétaire a une action directe contre le sous-locataire dans la limite du sous-loyer, et qu’en l’espèce, la société Hi-Tech sécurité privée, qui prétend avoir été empêchée de jouir des locaux conformément à leur destination et avoir restitué les lieux en 2018, ne justifie pas avoir versé un « dépôt de garantie » postérieurement à la résiliation, et ne justifie par aucune pièce qu’elle a été empêchée d’utiliser les locaux en raison d’une défaillance du système de chauffage.

Au surplus, la seule facture d’électricité de la société Engie qu’elle produit elle-même aux débats, du 30 octobre 2017, est à son nom et indique qu’elle était personnellement redevable au 14 novembre 2017 d’une somme substantielle de 678,54 euros au titre de sa consommation du 12 août 2017 au 27 octobre 2017, largement supérieure au montant de l’abonnement et correspondant en conséquence à une consommation d’électricité bien réelle qui atteste tant de la fourniture d’énergie électrique à son profit que de son accès aux lieux.

Par ailleurs, le tribunal a relevé avec justesse l’absence de preuve d’une éventuelle résiliation dudit contrat de fourniture d’électricité par Engie.

Enfin, aucune contestation n’est élevée par rapport au décompte d’indemnités d’occupation établi par le bailleur, lequel, à titre surabondant, apparaît concordant avec les versements effectués par la société Hi-Tech sécurité privée jusqu’en janvier 2018 de son propre chef.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée à payer aux consorts [O] la somme de 49 000 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due sur la période du 1er janvier 2018 au 31 janvier 2022,

— condamné la société Hi-Tech sécurité privée à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 000 euros par mois correspondant au loyer courant convenu initialement, à compter du 1er février 2022 et jusqu’à la libération effective et totale des lieux et la remise des clés, cette indemnité d’occupation est indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties.

Compte tenu de l’évolution du litige, il convient de dire que la condamnation à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 000 euros par mois correspondant au loyer courant convenu initialement, à compter du 1er février 2022, et jusqu’à la libération effective et totale des lieux et la remise des clés, intervenue depuis le jugement, à la date du 29 mars 2023, s’élève à 14 000 euros, et de condamner en conséquence la société Hi-Tech sécurité privée à leur payer la somme de 14 000 euros correspondant à l’indemnité d’occupation du 1er février 2022 au 29 mars 2023.

Sur la demande de quote-part des impôts fonciers

C’est avec justesse que les premiers juges ont constaté qu’au contrat de sous-location régularisé entre les consorts [B] et la société Hi-Tech sécurité privée, il était expressément stipulé que le sous-locataire rembourserait à concurrence de sa quote-part de leur montant total l’ensemble des taxes afférentes aux locaux loués et notamment la taxe foncière à partir de l’entrée en jouissance.

En application de l’article 1753 du code civil précité, il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société au paiement de sa quote-part de l’impôt foncier correspondant à la superficie du local par elle occupé, soit 122 m2 sur 379 m2 du rez-de-chaussée lequel représente 40% du bâtiment, soit,

—  1 627,65 euros au titre de la taxe foncière 2018,

—  1 594 euros au titre de la taxe foncière 2019,

—  1 578 euros au titre de la taxe foncière 2020,

—  1 571 euros au titre de la taxe foncière 2021,

—  131 euros au titre de la taxe foncière 2022, au prorata temporis, au 31 janvier 2022.

Au vu des nouvelles pièces produites aux débats devant la cour, il convient pour le même motif de condamner la société Hi-Tech sécurité privée au paiement des sommes suivantes :

— (1 560 – 131 =) 1 429 euros au titre de la taxe foncière 2022, au prorata temporis, du 1er février au 31 décembre 2022.

3. Sur la demande d’indemnité des consorts [O] pour procédure abusive

Les consorts [O] font valoir que la société s’est abusivement maintenue dans les lieux alors qu’elle a été rendue destinataire de multiples relances et mises en demeure et n’a jamais cru devoir régulariser les indemnisations au titre du bien occupé depuis plus de cinq années, ni même libérer les lieux ainsi occupés sans droit ni titre, et ce malgré la condamnation assortie de l’exécution provisoire à ce titre, la restitution effective des lieux n’étant finalement intervenue que du fait de leur insistance, sur le fondement du jugement de première instance assorti de l’exécution provisoire.

Ils soulignent qu’elle a également sciemment laissé perdurer la situation en suggérant la régularisation d’un nouveau bail sans se présenter aux rendez-vous fixés à cet effet. Ils indiquent s’être retrouvés dans l’impossibilité de reprendre leur bien et de procéder à sa location alors que par ailleurs, ils devaient s’acquitter des charges afférentes.

Ils précisent avoir été contraints de procéder à des travaux à la suite d’une infiltration d’eau, travaux limités à la partie à laquelle ils avaient accès faute de pouvoir vérifier l’état du local occupé par la société Hi-Tech sécurité privée.

Ils relèvent encore des variations et contradictions dans les argumentations développées successivement par la partie adverse et notamment la contestation d’une occupation alors même qu’il est justifié d’une immatriculation d’un établissement secondaire à l’adresse litigieuse encore à ce jour, ce qui caractérise sa particulière mauvaise foi.

Ils soulignent enfin avoir eu toutes les peines pour obtenir la libération des lieux et l’exécution des condamnations financières assorties de l’exécution provisoire, contraints de procéder par voie de saisies-attributions les 6 décembre 2022 et le 3 février 2023 avant que la société s’acquitte des sommes restant dues en plusieurs versements, de septembre 2023 à mars 2024.

En réponse, la société fait valoir qu’elle était dans l’impossibilité d’avoir accès dans les lieux et de récupérer le matériel de la société Edec formation, de sorte qu’il ne saurait lui être reproché une quelconque résistance abusive.

Sur ce,

Il est suffisamment établi par les pièces et explications des consorts [O] qu’au-delà des aspects financiers liés à la privation de jouissance de leur bien, ils ont été entretenus par la société Hi-Tech sécurité privée dans l’illusion d’une volonté de conclure un bail, confortée par le versement d’une mensualité pendant un an jusqu’en janvier 2018, avant qu’ils se heurtent à la fois à une absence de paiement et une absence de volonté effective de restituer les lieux, caractérisée par un défaut de remise des clés, sans explication cohérente à cette attitude, la société soutenant tout à la fois dans ses écritures avoir restitué les lieux en janvier 2018 faute de pouvoir y accéder et y exercer son activité dans des conditions normales, tout en admettant que du matériel s’y trouvait toujours entreposé du fait d’un occupant qu’elle avait fait entrer dans les lieux sans l’autorisation des consorts [O], le tout, sans jamais justifier d’aucune démarche auprès du bailleur afin d’obtenir la preuve d’une restitution des lieux susceptible de mettre un terme à ses obligations vis-à-vis de ce dernier, en y maintenant au contraire la domiciliation de son établissement secondaire au 23 janvier 2023 et encore au 19 janvier 2025 (pièce n°38 bis des intimés), 21 mois après la remise des clés.

Il est encore justifié en cause d’appel de difficultés à obtenir de la société Hi-Tech sécurité privée, pourtant partie appelante et intéressée au premier chef à voir prospérer son appel, l’exécution du jugement rendu sous le bénéfice de l’exécution provisoire au profit des consorts [O], contraignant ces derniers à mobiliser un commissaire de justice à l’effet de conférer une date certaine à la libération des lieux et assurer le recouvrement des condamnations de première instance.

Dans ces conditions, le caractère abusif de la réticence à restituer les locaux est parfaitement caractérisée au regard des complications et contrariétés inutiles occasionnées par cette attitude, justifiant la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Hi-Tech sécurité privée au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice des consorts [O] causé par sa résistance abusive.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Hi-Tech sécurité privée, partie perdante, aux dépens de première instance, y ajoutant, sa condamnation aux dépens de l’instance d’appel.

L’article 700 du code de procédure civile commande de même de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Hi-Tech sécurité privée, partie perdante, à payer aux consorts [O] la somme de 3000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, non compris dans les dépens de première instance, y ajoutant, sa condamnation à leur payer la somme prévue au dispositif du présent arrêt au titre de leurs frais irrépétibles, non compris dans les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Déclare les consorts [O] recevables à agir ;

En conséquence,

Déboute la société Hi-Tech sécurité privée de sa demande aux fins de voir déclarer prescrite l’action introduite le 12 mai 2020 devant le tribunal judiciaire de Senlis ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Vu l’évolution du litige,

Dit que la condamnation de la société Hi-Tech sécurité privée à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 000 euros par mois correspondant au loyer courant convenu initialement, à compter du 1er février 2022 et jusqu’à la libération effective et totale des lieux et la remise des clés, intervenue le 29 mars 2023, s’élève à 14 000 euros ;

Condamne en conséquence la société Hi-Tech sécurité privée à payer à Mme [J] [O], Mme [U] [O], M. [G] [O], Mme [S] [F] et M. [X] [O] la somme de 14 000 euros correspondant à l’indemnité d’occupation du 1er février 2022 au 29 mars 2023 ;

Condamne la société la Hi-Tech sécurité privée à payer à Mme [J] [O], Mme [U] [O], M. [G] [O], Mme [S] [F] et M. [X] [O] la somme de 1 429 euros au titre de la taxe foncière 2022, au prorata temporis, du 1er février au 31 décembre 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne la société la Hi-Tech sécurité privée aux dépens ;

Condamne la société Hi-Tech sécurité privée à payer à Mme [J] [O], Mme [U] [O], M. [G] [O], Mme [S] [F] et M. [X] [O] la somme de 3 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles, non compris dans les dépens d’appel ;

Déboute la société Hi-Tech sécurité privée de ses demandes ;

Déboute Mme [J] [O], Mme [U] [O], M. [G] [O], Mme [S] [F] et M. [X] [O] du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE