COUR D’APPEL

D’ANGERS

1^re CHAMBRE A

CLM/IM

ARRET N° 64

AFFAIRE N° : 09/00191

Jugement du 20 Janvier 2009

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 08/1830

ARRET DU 09 FEVRIER 2010

APPELANTE :

Mademoiselle G Z

XXX

représentée par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoués à la Cour

assistée de M^e Pierre PAUTRET, avocat au barreau de PARIS

INTIMES ET INCIDEMMENT APPELANTS :

Madame I B

XXX

Monsieur K A

XXX

représentés par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour

assistés de M^e François HARROUET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Novembre 2009 à 14 H 00, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame VERDUN, conseiller faisant fonction de président en application de l’ordonnance du 7 septembre 2009 , ayant été entendue en son rapport, Madame X et Madame LECAPLAIN-MOREL, conseillers,

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Y

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 09 février 2010, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Signé par Madame VERDUN, président, et par Madame Y, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 15 décembre 2006, Melle G Z, assistée de sa curatrice, a vendu à M. K A et à M^me I B, unis par un pacte civil de solidarité, un appartement de trois pièces principales, situé au premier étage d’un immeuble du XV ème siècle, implanté au coeur du 'Vieux Mans', à l’angle de la XXX et de la rue Godart, moyennant le prix de 147 000 €.

Au rez-de-chaussée de cet immeuble en copropriété est exploité un restaurant à l’enseigne 'Le Nez Rouge'.

Se plaignant des nuisances sonores provoquées par l’activité de cet établissement et par les fréquentations nocturnes de la XXX, par acte du 11 avril 2008, régulièrement publié au bureau des hypothèques compétent, M. K A et M^me I B ont fait assigner Melle G Z devant le tribunal de grande instance du Mans en annulation de la vente pour dol au motif qu’elle leur aurait menti sur la tranquillité de l’appartement vendu.

Par jugement du 20 janvier 2009 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé, le tribunal a :

— annulé, pour dol, le contrat de vente résultant de l’acte reçu par Maître AB-AC, notaire au Mans, le 15 décembre 2006 entre Melle G Z, d’une part, et M. K A et M^me I B, d’autre part ;

— dit que par l’effet du jugement, Melle Z est redevenue propriétaire du bien vendu ;

— l’a condamnée à rembourser à M. A et à M^me B la somme de 147 000 € correspondant au montant du prix et à leur payer les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :

¿ 11 250 € de frais de négociation et 10 109 € de frais notariés ;

¿ le montant des intérêts d’emprunt qu’ils ont versés jusqu’à ce jour, arrêté au 15 septembre 2008 à la somme de 10 106 €, sans préjudice des intérêts échus postérieurement jusqu’au remboursement du prix ;

¿ 2 200 € au titre du cautionnement (Crédit logement) et 595 € au titre de l’assurance (Cardif) ;

¿ le montant de l’indemnité de remboursement anticipé qui sera due à la BNP après que Melle Z aura remboursé le montant du prix ;

¿ les intérêts au taux légal sur leur apport personnel de 20 599 € à compter du 15 décembre 2006 jusqu’au jour du remboursement du montant du prix ;

¿ au titre des taxes foncières des années 2007 et 2008, les sommes de 420 € et 436 € avec intérêts au taux légal à compter de la date de paiement de ces sommes ;

¿ au titre des travaux d’amélioration, la somme totale de 3 136 € dont 2 599 € pour le remplacement des fenêtres ;

¿ 1 000 € au titre des frais de relogement ;

¿ 3 600 € en réparation du préjudice de jouissance ;

— dit que les intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil ;

— rejeté toute autre demande ;

— condamné Melle G Z aux entiers dépens comprenant les frais de constat d’huissier (250 €) des 25 et 26 janvier 2008 et le coût de publication de l’assignation, et débouté M. K A et M^me I B de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 27 janvier 2009, Melle G Z a relevé appel de cette décision. M. K A et M^me I B ont formé appel incident.

Les parties ont constitué avoué et conclu.

Par acte du 24 février 2009, M. A et M^me B ont fait assigner la société Le Nez Rouge en référé. Faisant droit à leur demande, par ordonnance du 6 mai 2009, le juge des référés a ordonné la suspension de l’activité du restaurant à compter de la signification de sa décision et jusqu’à 'l’achèvement des travaux d’insonorisation du restaurant, salle de restaurant et cuisine incluses', sous astreinte de 500 € par jour de retard.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 novembre 2009.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions signifiées et déposées au greffe par Melle G Z le 12 novembre 2009, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile, et aux termes desquelles elle demande à la cour :

— de rejeter des débats tous moyens et arguments nouveaux, autres que des répliques, produits par les intimés au sein de leurs dernières conclusions n° 3 et 4 ;

à titre principal :

— d’ordonner, avant dire droit, une mesure d’expertise aux fins :

¿ de voir procéder à des mesures acoustiques permettant de déterminer si les normes de bruit sont ou non respectées, notamment s’agissant des bruits susceptibles d’émaner du restaurant,

¿ de donner son avis sur les éventuels troubles anormaux du voisinage subis par les occupants du logement litigieux,

¿ le cas échéant, de préconiser et chiffrer tous travaux d’isolation ou toutes mesures utiles de nature à parer aux nuisances éventuelles, soit dans les établissements qui en sont la source, soit à partir de la structure du bâtiment, soit à partir de l’appartement vendu ;

à défaut :

— d’infirmer le jugement entrepris, de débouter M. K A et M^me I B de l’ensemble de leurs prétentions ;

subsidiairement sur les conséquences de la nullité :

— de condamner M. K A et M^me I B à lui payer la somme mensuelle de 800 € à titre d’indemnité d’occupation, charges en sus, du 15 décembre 2006 jusqu’à la libération effective des lieux ;

subsidiairement sur les préjudices :

— de réduire le montant des dommages-intérêts destinés à réparer le préjudice de jouissance à de plus justes proportions ;

— de rejeter comme irrecevables ou mal fondées toutes prétentions contraires ;

— de condamner in solidum M. K A et M^me I B à lui payer 3 000 € à titre de dommages-intérêts et une indemnité de procédure de même montant.

Melle Z conteste le dol invoqué et avoir proféré un quelconque mensonge à l’endroit des acquéreurs au sujet des nuisances sonores qu’ils invoquent.

Elle oppose tout d’abord, qu’à supposer qu’une difficulté ait existé au moment de l’échange des consentements au sujet du bruit provoqué par la ventilation du restaurant, la demande en nullité fondée sur cette nuisance était irrecevable pour défaut d’objet en avril 2008 puisque cette ventilation avait été mise hors service par le restaurateur dès le mois de novembre 2007.

Elle fait valoir en outre :

— que le seuil de tolérance au bruit est tout à fait personnel et subjectif et qu’elle n’a pas dit aux intimés que le restaurant et l’environnement ne produisaient aucun bruit, mais qu’elle a livré sa perception subjective, sans jamais prétendre qu’il puisse s’agir d’une réalité objective, en indiquant que, selon elle, les bruits environnants n’étaient pas la source de nuisances sonores ;

— que la preuve des nuisances invoquées, de leur consistance et de leur ampleur n’est pas rapportée en ce que, notamment, les constats d’huissier produits ne fournissent pas des mesures acoustiques fiables ;

— que s’agissant des bruits liés à l’activité du restaurant qui seraient entendus dans le logement litigieux, il résulte au contraire de façon objective du procès-verbal de mesures acoustiques dressé par l’inspecteur de salubrité du service Santé et Environnement de la Ville du Mans, qu’ils n’existent pas puisque l’opérateur n’a pas relevé d’autre bruit émergent que celui provenant de l’appareil de ventilation ;

— que l’ordonnance de référé ne permet pas de caractériser le dol allégué, qui aurait été commis en octobre 2006, en ce qu’elle a été rendue deux ans et demi après la vente;

— que s’agissant des bruits provenant de la rue, les voisins ne décrivent pas les mêmes nuisances que celles dont se plaignent les intimés et que leurs déclarations ne permettent pas de caractériser que ces bruits seraient anormaux et imprévus s’agissant d’un quartier particulièrement animé ;

— qu’elle n’a donc pas pu mentir sur une situation dont la réalité n’est pas démontrée et qui, en fait, n’existe pas ; que les intimés, qui connaissaient le quartier du Vieux Mans, ont été parfaitement mis à même, de réaliser, avant la vente, que l’appartement en cause, situé dans un quartier animé du Vieux Mans, se trouvait naturellement soumis à des inconvénients sonores ;

— qu’ils ne rapportent la preuve ni du mensonge allégué, ni de l’élément intentionnel exigé par le dol, ni de ce que le calme et le silence du logement constituaient pour eux un élément déterminant de leur engagement ; que d’ailleurs, l’agent immobilier n’a fait aucune réserve sur l’environnement de l’appartement, ce qui accrédite la thèse selon laquelle Melle Z n’a pas menti.

Vu les dernières conclusions signifiées et déposées au greffe par M. K A et M^me I B le 10 novembre 2009, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile, et aux termes desquelles ils demandent à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente en cause pour dol et en ses dispositions relatives, d’une part, à la restitution du prix de vente, au remboursement des frais notariés et de négociation, d’autre part, aux condamnations prononcées au titre des intérêts d’emprunt, du cautionnement, de l’indemnité de remboursement anticipé qui sera due à la BNP, des intérêts au taux légal sur leur apport personnel, des taxes foncières afférentes aux années 2007 et 2008, des améliorations apportées à l’appartement, des frais de relogement, du coût de publication de l’assignation et de celui relatif aux constats d’huissier ;

— de le confirmer en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts ;

— de l’actualiser s’agissant des taxes foncières en condamnant Melle G Z à leur payer, de ce chef, 468 € au titre de l’année 2009 avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2009, date du paiement ;

— de le réformer des chefs suivants et de condamner Melle G Z à leur payer :

¿ 931,27 €, somme arrêtée au 15 novembre 2009, à parfaire jusqu’au jour du remboursement du prix, au titre du contrat de garantie-emprunteur contracté auprès de la société CARDIF,

¿ 50 € au titre des frais de suivi postal,

¿ 410,41 €, somme arrêtée au 1^er décembre 2009 et à parfaire au jour de la restitution du bien, au titre des charges d’assurance de l’appartement depuis le 15 décembre 2006,

¿ 393 €, 334 € et 392 € représentant le montant de la taxe d’habitation acquittée pour les années 2007, 2008 et 2009, avec intérêts au taux légal à compter de leur règlement intervenu respectivement les 17 décembre 2007, 17 novembre 2008 et 16 novembre 2009 ;

— de condamner Melle G Z à :

¿ les garantir du paiement des taxes foncière et d’habitation pour l’année 2010 ;

¿ leur payer, en réparation de leurs préjudices moraux, la somme de 300 € par mois d’occupation à compter du 15 décembre 2006 jusqu’à l’exécution du présent arrêt, 'sauf pour les nuisances à cesser plus tôt’ ;

¿ 3000 € de dommages-intérêts pour appel abusif et dilatoire en application des dispositions de l’article 559 du code de procédure civile,

¿ 4 500 € en application des dispositions de l’article 700 du même code ;

— d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil.

Les intimés se plaignent des nuisances sonores provoquées, dans l’appartement, par l’appareil de ventilation du restaurant, par l’activité de cet établissement et par les fréquentations nocturnes de la XXX, nuisances qu’ils qualifient tour à tour d’intolérables et d’insoupçonnables et dont ils estiment qu’elles constituent des troubles anormaux de voisinage.

Ils font grief à Melle Z de n’avoir jamais porté ces éléments et informations à leur connaissance, de ne pas leur avoir dit que l’appartement était dépourvu d’isolation et laissait passer tous les types de bruits, et d’avoir commis un dol à leur endroit, consistant à leur avoir menti sciemment en leur affirmant que l’appartement en cause ne subissait pas de nuisances sonores alors qu’elle ne pouvait pas les ignorer pour y avoir vécu pendant dix-huit mois.

Ils indiquent qu’ils ne supportent plus de vivre dans cet appartement et qu’ils ne peuvent pas remédier aux nuisances subies puisqu’il s’avère techniquement impossible d’isoler la majeure partie du logement.

Ils considèrent que la pertinence de leur position selon laquelle leur consentement a été vicié pour dol résulte de la mesure de fermeture ordonnée en référé, l’appelante ne pouvant pas soutenir qu’elle ne les aurait pas trompés alors que les troubles anormaux de voisinage sont avérés par l’ordonnance de référé.

Ils font valoir que la réalité et l’ampleur des nuisances qu’ils invoquent résultent amplement des mesures acoustiques et des constats d’huissier effectués et que Melle Z ne pouvait pas ignorer ces nuisances sonores, constitutives de troubles anormaux de voisinage, puisque l’appartement est dans le même état que lorsqu’elle l’occupait.

Ils estiment que les manoeuvres dolosives dont la venderesse a usé à leur égard sont caractérisées par son comportement au moment des visites emprunt de mensonge et d’excès de zèle, par le fait qu’ils n’ont pas négocié le prix et par l’absence de toute stipulation, dans l’acte de vente, d’une clause exonératoire de responsabilité .

Ils arguent de ce que la tranquillité de l’appartement était un élément déterminant de leur consentement et de ce que celui-ci n’a été obtenu qu’à la suite de graves mensonges sur les caractéristiques essentielles du bien vendu, en l’occurrence, sa tranquillité.

S’agissant de leur connaissance du quartier et de son caractère animé, ils rétorquent qu’il est parfaitement possible d’habiter dans un quartier très animé d’un hyper centre ville et au-dessus d’un restaurant sans subir aucune nuisance et que la réticence dolosive rend toujours excusable l’erreur provoquée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à voir rejeter des débats tous moyens et arguments nouveaux

Attendu que, déplorant la constante inflation des écritures des intimés lesquelles, en effet atteignent 88 pages dans leur dernier état, Melle G Z demande purement et simplement à la cour de 'rejeter des débats tous moyens et arguments nouveaux produits au sein de leurs conclusions n° 3 et 4" ;

Attendu que la cour observera tout d’abord que rien ne dispensait l’appelante de se livrer, comme elle l’a fait elle-même, à une étude comparative des écritures successives des intimés et de préciser à quels moyens et arguments nouveaux elle estimait n’avoir pas été mise en mesure de répondre, ce à quoi elle se garde de procéder ;

Attendu que Melle G Z a conclu en dernier le 12 novembre 2009 ; que si les écritures des consorts A-B n’ont, en effet, pas cessé de s’allonger, elles ne contiennent pas, en leur dernier état, de demandes, moyens ou arguments nouveaux auxquels l’appelante n’aurait pas été mise à même de répondre utilement, étant rappelé que les arguments sont dépourvus de portée juridique et, comme tels, non susceptibles de fonder une demande en justice ;

Qu’il n’y a donc pas lieu à rejeter des débats quelques moyens ou arguments que ce soit, contenus dans les deux derniers jeux de conclusions des intimés ;

Sur le dol

Attendu qu’aux termes de l’article 1116 du code civil, 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.' ;

Attendu qu’il incombe donc en l’espèce à M^me I B et à M. K A de rapporter la preuve du dol qu’ils invoquent ;

Attendu qu’ après avoir rappelé qu’un simple mensonge, même non appuyé d’actes extérieurs, peut constituer un dol, le tribunal a, pour prononcer la nullité de la vente litigieuse, retenu que M^me I B et M. K A avaient visité l’appartement en cause à deux reprises à des horaires auxquelles l’activité du restaurant 'Le Nez Rouge’ n’était pas intense, qu’ils s’étaient souciés auprès de la venderesse du bruit et, notamment, des nuisances pouvant provenir de cet établissement, que la réalité des nuisances sonores dénoncées est démontrée et que la venderesse ne pouvait pas les ignorer, qu’en affirmant aux acquéreurs que le restaurant n’était source d’aucune nuisance sonore, elle a donc menti en connaissance de cause et avec la conscience, qu’en disant la vérité, elle réduisait ses chances de vendre son bien, surtout en réalisant une plus-value significative ;

Attendu que M^me I B et M. K A reprochent à Melle Z de leur avoir menti au sujet des nuisances sonores qui affectent l’appartement en cause et qui tiennent au bruit de la ventilation, au bruit lié à l’activité du restaurant et aux bruits provoqués par les passants dans la XXX, le soir et au cours de la nuit ;

Attendu qu’il est constant que les acquéreurs ont visité l’appartement le mardi 3 octobre et le samedi 7 octobre 2006 à des horaires auxquels l’activité du restaurant 'Le Nez Rouge’ n’était pas intense ; que la première fois, Melle B l’a visité accompagnée d’un ami, M. M N, et du négociateur de l’agence immobilière INITIA, M. O C aux alentours de 18 heures ; que la seconde fois, M. C y a accompagné M. A et M^me B en tout début d’après-midi (cf note 3 page 7 des conclusions des intimés) ; que ces derniers, qui exercent respectivement les professions d’avocat et de responsable d’agence, ont signé le compromis le jour même de cette seconde visite sans négocier le prix, étant observé qu’ils indiquent dans leurs écritures (pages 5 et 41) que, même une fois installés, ils étaient 'sous le charme de leur nouvel appartement’ qu’ils qualifient de bien 'd’exception’ comme ne nécessitant aucun travaux, présentant un 'cachet incontestable’ et disposant d’un vaste séjour de 30 m² et d’une bonne luminosité, ce qui est, selon eux, exceptionnel dans les quartiers du Vieux Mans, que l’intimée connaissait bien pour y avoir elle-même vécu quelques années auparavant ;

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que les intimés, qui n’ont pas pu ne pas constater que le bien qu’ils envisageaient d’acquérir était situé au coeur du Vieux Mans, au premier étage d’un immeuble très ancien du XVème siècle, juste au-dessus du restaurant, 'Le Nez Rouge', vanté par de nombreux guides, se sont préoccupés de la question des nuisances susceptibles d’être occasionnées par les bruits environnants ;

Attendu que trois attestations sont versées aux débats relativement aux échanges qu’ont eus Melle Z et les acquéreurs à ce sujet ;

Attendu que M. P E, concubin de Melle Z, indique qu’il était présent lors de la première visite et que sa compagne s’est montrée 'd’une grande honnêteté concernant la présence du restaurant en-dessous, ainsi que des éventuelles nuisances que celui-ci pouvait engendrer.' ;

Que M. M N, ami des acquéreurs, atteste quant à lui : 'la propriétaire nous a affirmé que le restaurant n’était source d’aucune nuisance sonore.' ;

Qu’enfin, M. O C, qui a assisté aux deux visites, relate : 'Melle Z a confirmé lors des visites que j’ai pu effectuer en compagnie de Melle B et M. A de l’appartement XXX, que, de son point de vue, il n’y avait pas de nuisances liées aux bruits environnants.' ;

Attendu qu’après avoir analysé d’une part, le rapport de mesures acoustiques établi le 26 novembre 2007 par M. D, inspecteur de salubrité de la Ville du Mans, au sujet du bruit provoqué par l’extracteur ou appareil de ventilation, d’autre part, le constat d’huissier dressé dans la nuit du 25 au 26 janvier 2008 par Maître I Q, enfin les attestations de trois riverains, le tribunal, estimant qu’il ne pouvait accueillir qu’avec 'circonspection’ le témoignage ci-dessus relaté de M. E en raison de sa qualité de concubin de la venderesse, a retenu que cette dernière, interrogée par les acquéreurs sur la gêne que présentait le restaurant, ne pouvait, sans mentir, affirmer que celui-ci n’était source d’aucune nuisance sonore ;

Attendu qu’hormis le négociateur, seuls des familiers des parties à l’acte de vente avaient vocation à participer à la visite de l’appartement, et qu’aucun élément objectif ne permet d’accorder moins de crédit au témoignage du compagnon de Melle Z qu’à celui de l’ami de Melle B que le tribunal a retenu purement et simplement en faisant sienne la thèse selon laquelle l’appelante aurait affirmé que le restaurant n’était source d’aucune nuisance sonore ;

Or attendu que cette thèse est démentie par cette dernière qui conteste avoir porté une telle affirmation et prétendu asséner une vérité objective mais affirme avoir fourni sa perception subjective de la situation, ce qui est confirmé par le témoignage du négociateur qui a le mérite de la neutralité en ce qu’il émane d’un tiers aux deux parties ; qu’en effet, il résulte de la teneur des propos rapportés par M. C que Melle Z n’a pas nié l’existence de bruits environnants et a répondu aux interrogations des acquéreurs en ne leur fournissant que son avis quant à l’existence ou non de nuisances sonores en résultant ;

Et attendu qu’il est inopérant de la part des intimés d’indiquer qu’ils attendaient une réponse objective, seule la réponse fournie par l’appelante, dépourvue d’équivoque, étant de nature à influer sur la solution du présent litige, étant observé en outre que la question posée est, par essence, de nature à induire une appréciation subjective tenant, notamment, au degré de tolérance personnelle au bruit ainsi qu’au mode de vie ;

Que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la preuve n’est donc pas rapportée de ce que Melle Z aurait affirmé aux consorts A-B que le restaurant n’était source d’aucune nuisance sonore ; qu’en outre, ni M. M N, ni aucun des témoins n’est venu indiquer qu’elle aurait affirmé que la XXX n’était source d’aucune nuisance ;

Attendu qu’indépendamment de la teneur des propos tenus par Melle Z, l’existence du mensonge allégué doit s’apprécier en considération des constatations auxquelles les acheteurs ont pu eux-mêmes procéder et elle peut se déduire de la preuve objective de l’ampleur des nuisances dénoncées ; qu’en effet l’avis émis par l’appelante est susceptible de caractériser un mensonge s’il apparaît incompatible ou inconciliable avec des nuisances objectivement démontrées et dont les intimés n’auraient pas pu se convaincre à l’occasion de leurs visites ;

Attendu, s’agissant tout d’abord de la ventilation installée dans la cuisine du restaurant, que M. A et M^me B s’en plaignent en indiquant qu’elle engendrait un bruit de fond qu’ils qualifient d''intolérable’ et de 'perpétuel’ envahissant tout l’appartement ;

Attendu qu’aux termes des mesures acoustiques qu’il a réalisées les 14 septembre et 22 octobre 2007, M. R D, inspecteur de salubrité au service 'Santé et Environnement’ de la ville du Mans, a conclu (cf son rapport du 26 novembre 2007) que l’extracteur ou appareil de ventilation était générateur d’un niveau sonore très régulier se situant à XXX et d’une émergence de 14 DB (A), cette dernière incompatible avec la réglementation en vigueur puisque le décret n° 2006-1099 du 31 août 2006 fixe à 5 dB (A) l’émergence limite réglementaire le jour et à 3 dB (A) l’émergence limite réglementaire pour la nuit ; que la réalité de la nuisance invoquée, autant que son caractère important, sont donc établis ;

Attendu que, contrairement à ce que soutient l’appelante, le fait que les nuisances liées à la ventilation n’existaient plus au moment de l’assignation puisqu’il est constant que l’extracteur litigieux a été définitivement supprimé en novembre 2007, n’interdit pas aux consorts A-B d’invoquer ces nuisances à l’appui de leur demande en nullité dès lors que l’existence du dol doit s’apprécier au moment de l’échange des consentements ;

Mais attendu qu’eu égard à la description qu’ils font de l’intensité du bruit incessant provoqué par l’extracteur, même fenêtres fermées, et eu égard à l’émergence révélée par les mesures réalisées, les acheteurs, qui se sont montrés soucieux des nuisances sonores environnantes lors des deux visites qu’ils ont effectuées n’ont pas pu, à cette occasion, ne pas se convaincre par eux-mêmes du bruit généré par la ventilation alors en place, étant observé que le ventilateur est situé juste en-dessous des chambres de leur logement et qu’il est parfaitement visible depuis la rue où se situe l’entrée donnant accès à leur logement ;

Et attendu que leur affirmation selon laquelle ladite ventilation n’aurait pas fonctionné précisément au moment de leurs deux visites, par suite d’une collusion entre Melle Z et M. F, exploitant du restaurant 'Le Nez Rouge', n’est étayée par aucun élément objectif et se trouve au contraire contredite tant par leurs propres écritures desquelles il résulte que l’extracteur fonctionnait de façon ininterrompue (ce qu’indique aussi M. D: 'le moteur de l’extraction qui fonctionne en continu'), M. F S même bien souvent, selon eux, de l’éteindre la nuit ou lors des jours de fermeture de l’établissement, que par l’attestation établie par le restaurateur, lequel déclare que la ventilation fonctionnait les 3 et 7 octobre puisque le restaurant était ouvert ;

Attendu que les intimés indiquent que l’établissement était ouvert du mardi soir au samedi soir et que l’activité débutait à 8 heures pour s’interrompre à 14 H 30, puis reprendre de 17 heures à 0 H 30 ; que ces données accréditent la thèse de ce que la ventilation fonctionnait bien lorsqu’ils ont visité un mardi vers 18 heures et le samedi suivant en début d’après-midi ;

Attendu que les consorts A-B sont mal fondés à invoquer un dol tenant en un mensonge relatif aux nuisances sonores générées par la ventilation dès lors qu’ils ont été parfaitement à même de constater personnellement, à deux reprises avant la vente, l’importance du bruit provoqué par cette installation et d’apprécier s’il constituait ou non, de leur point de vue, une nuisance sonore ;

Attendu qu’ils ajoutent que le fait que la ventilation était en infraction avec la réglementation suffit à caractériser le comportement dolosif de la venderesse car il s’agit d’une nuisance qualifiée par la réglementation 'd’atteinte à la tranquillité du voisinage’ ;

Mais attendu que l’on voit mal comment Melle Z, qui exerce l’activité professionnelle de comédienne et n’a, au contraire de l’intimé, aucune compétence juridique, aurait pu connaître la réglementation issue du décret n° 2006-1099 du 31 août 2006 et se convaincre, mieux que les consorts A-B, de ce que l’extracteur générait un bruit supérieur aux limites réglementaires ;

Attendu, s’agissant du second chef de nuisances invoqué, que le rapport établi par M. D, qui ne rend compte que du niveau sonore développé par le moteur de l’extracteur et de l’émergence générée par cet appareil, ne fournit aucun élément probant relativement aux nuisances sonores susceptibles d’être générées par la stricte activité du restaurant ;

Attendu qu’à l’appui des nuisances ainsi invoquées, les consorts A-B versent aux débats deux constats d’huissier, l’un réalisé dans la nuit du vendredi 25 au samedi 26 janvier 2008 de 22 heures 30 à 0 heure 25 (l’huissier ayant noté que le restaurant, quasiment plein, accueillait une trentaine de personnes) , l’autre, dans la nuit du vendredi 6 au samedi 7 février 2009 entre 22 heures 30 et 1 heure 00 (l’huissier ayant estimé à une vingtaine le nombre de clients du restaurant) ;

Attendu qu’il résulte des constatations 'auditives’ effectuées par les deux huissiers, portes et fenêtres de l’appartement fermées et en situation de silence absolu dans le logement des intimés, si ce n’est le ronronnement du moteur du réfrigérateur :

— qu’à partir du salon-séjour, pièce située juste au-dessus de la salle de restaurant, vers 22 H 30 / 22 H 45 et jusqu’à minuit environ, pouvaient être entendus un bruit de fond à type de bruits sourds de conversations en continu (avec distinction possible selon l’un des huissiers des voix féminines et des voix masculines) ainsi que des éclats de rire faciles à distinguer ;

— que les mêmes bruits étaient perceptibles depuis la partie cuisine (cuisine américaine) et depuis l’entrée du logement ;

— qu’à partir de 23 heures, peu à peu le bruit de fond laisse place aux bruits liés aux activités de rangement et que, depuis les chambres, situées au-dessus de la cuisine, et depuis la salle de bain, qui deviennent les parties les plus affectées, s’entendent des bruits de vaisselle manipulée et entrechoquée ainsi que des bruits 'd’objets qui seraient traînés sur le sol’ ;

— que vers 0 H25, en janvier 2008, et vers 0 H 55, en février 2009, un violent claquement de la porte de sortie du restaurant a marqué la fermeture de l’établissement ;

Attendu que, lors du constat effectué en janvier 2008, l’huissier instrumentaire a relevé : 'Lorsque nous tenons une conversation normale à un niveau sonore habituel, nous entendons encore perceptiblement les bruits de voix émanant de la salle de restauration.' ;

Attendu que le procès-verbal des 6 et 7 février 2009 comporte quant à lui des termes tels que : 'paraître', 'je distingue', 'je perçois des bruits sourds à type de pas', 'je note des bruits s’assimilant à des déplacements d’objets à répétition’ ainsi que parfois l’emploi du conditionnel, qui ne caractérisent pas la constatation de nuisances évidentes ;

Attendu que lors du second constat, l’huissier, au moyen d’un sonomètre, a procédé à des mesures acoustiques qui ont donné les résultats suivants :

— vers 22 H 45, sonomètre posé sur la table de la salle à manger du séjour : 40 à 45 dB,

— vers 22 H 50 / 23 H, sonomètre posé au sol successivement dans la cuisine et dans le séjour : 53 dB et 52,7 dB, dans le couloir 54 dB ;

— vers 23 H 00, dans les chambres, sonomètre à terre ou à un mètre de hauteur : 52,8 dB ;

— dans le couloir, vers minuit, le bruit de vaisselle entrechoquée a pu faire monter le sonomètre à 58,7 dB ;

Attendu que, selon les indications publiées par la DDASS des Pays de la Loire et par la DRASS, reproduites par les intimés en page 32 de leurs conclusions :

— le seuil d’endormissement se situe entre 30 et XXX,

— le niveau de bruit dans un appartement normal se situe entre 40 et 50 dB (A),

— le seuil des bruits gênants est fixé à 60 dB (A) ;

Attendu que le rapport établi par l’inspecteur de salubrité du service Santé et Environnement de la Ville du Mans enseigne que les mesures acoustiques doivent être réalisées conformément à la norme NF S 31-010 'sans déroger à aucune de ses dispositions’ et que, notamment, le microphone doit être disposé à 1,50 mètre de hauteur ;

Attendu qu’il appert de l’ensemble de ces éléments que les deux constats produits ne permettent pas d’établir la preuve de l’existence, du fait de l’activité du restaurant, des nuisances sonores caractérisées que dénoncent les intimés, qu’ils qualifient d’ 'intolérables même en cas de faible affluence ou sans affluence particulière', et qui excéderaient, selon eux, à l’évidence les troubles normaux de voisinage, puisqu’en effet :

— les mesures fournies par l’huissier se situent dans la norme du niveau de bruit dans un appartement normal alors pourtant qu’elles ont été recueillies dans des conditions aberrantes, qui ne répondent en rien aux exigences techniques de la norme susvisée en ce qu’elles ont été prises le sonomètre posé à même le sol -comme si les habitants de l’appartement vivaient allongés sur leur plancher- au mieux, à un mètre du sol, microphone à la main, dans un appartement totalement silencieux et sans tenir aucun compte des bruits ambiants ('bruits de la ville, notamment passage des véhicules et des piétons, bruits habituels extérieurs et intérieurs avec fonctionnement normal des appareils sans la source nuisante') que l’inspecteur de salubrité avait mesurés, le 22 octobre 2007 entre 19 H 35 et 20 H 36, soit un lundi soir, jour de fermeture du restaurant et de faible affluence nocturne dans les rues, à 25,7 dB (A) ;

— il en est de même des constatations 'auditives’ des huissiers qui procèdent d’une inspection des bruits en provenance du restaurant en gommant, là encore, tous les autres bruits ambiants, de sorte que ces mesures et constatations ne sont donc révélatrices ni du bruit effectivement et habituellement perçu par l’oreille des intimés, ni de l’émergence sonore imputable à l’activité du restaurant ;

— en outre ces constatations opérées seulement à deux reprises, toutes deux des vendredis soirs, soit lors de jours de fréquentation importante du restaurant, ne rendent pas compte du niveau de bruit couramment vécu par les occupants de l’appartement au cours de la globalité de la semaine ;

— s’agissant d’un appartement situé dans un immeuble du XV ème siècle, juste au-dessus du restaurant, les constatations opérées ne permettent de caractériser, ni en intensité, ni en fréquence, ni en durée au cours de la soirée (l’activité du restaurant cesse le vendredi soir vers minuit et demi / une heure du matin) des nuisances sonores excédant les troubles normaux de voisinage et à ce point intolérables, objectivement, qu’ils caractériseraient nécessairement la réticence dolosive du vendeur ;

Et attendu que Melle Z verse aux débats diverses attestations de personnes qui ont séjourné dans l’appartement en cause, y ont dormi ou passé des soirées et qui attestent n’avoir pas été gênées par l’activité du restaurant 'Le Nez Rouge';

Attendu, la propre perception et la propre tolérance de Melle G Z n’étant pas contredites de façon manifeste, probante et objective par les constats d’huissiers, mesures acoustiques réalisées et témoignages recueillis qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’elle a pu, sans proférer un mensonge caractérisé, indiquer à M^me I B et à M. K A que, de son point de vue, l’activité du restaurant n’était pas à l’origine de nuisances sonores ;

Et attendu que ces derniers sont mal fondés à soutenir que la preuve de la tromperie commise par la venderesse et de ce que leur consentement aurait été vicié par le dol résulterait de la mesure de fermeture du restaurant ordonnée en référé à raison des troubles anormaux de voisinage générés par l’établissement, alors, d’une part, que l’ordonnance de référé intervenue le 6 mai 2009 entre eux et la société 'Le Nez Rouge’est dépourvue de l’autorité de chose jugée au fond, que, d’autre part, en cause d’appel, par arrêt du 8 décembre 2009, la présente cour a partiellement infirmé cette ordonnance et débouté les consorts A-B de leur demande en suspension, sous astreinte, de l’activité du restaurant, et en exécution de travaux d’isolation phonique dans la salle du restaurant, en retenant que les mesures acoustiques réalisées par huissier de justice étaient dépourvues de valeur probante et que les constatations 'auditives’ ne permettaient pas de considérer que les bruits provenant de la salle de restaurant constituaient un trouble manifestement illicite ;

Attendu, s’agissant des nuisances provenant de la XXX, que les intimés se plaignent des bruits que font, à l’arrivée des beaux jours, les personnes qui sortent vers deux heures du matin des bars environnants et, vers quatre heures de la boîte de nuit 'La Limite’ située non loin de leur appartement (page 5 de leurs écritures) ; qu’ils décrivent (page 9) la rue comme se muant, la nuit, à l’arrivée des beaux jours, en un lieu de passage d''un nombre insoupçonnable de personnes en état d’ébriété… qui chantent, crient quand elles ne se battent pas ou improvisent des sittings sur les marches situées à quelques mètres de leur appartement’ ; qu’ils font grief à l’appelante de ne pas leur avoir décrit cette situation ;

Mais attendu là encore, M^me B connaissant le Vieux Mans pour y avoir vécu et les intimés étant tous deux, eu égard à leur niveau socio-culturel, des personnes parfaitement avisées, qu’ils n’ont pas pu, alors qu’ils se sont souciés des nuisances sonores, ne pas constater que des bars étaient implantés dans le quartier et qu’une boîte de nuit était proche de l’appartement en cause et qu’ils ne peuvent pas sérieusement soutenir que 'les nuisances générées par la XXX sont insoupçonnables pour qui n’a jamais résidé à cet endroit particulièrement importuné’ ;

Qu’en effet, ils ne pouvaient pas ignorer que les bars ferment usuellement vers deux heures du matin, les boîtes de nuit vers quatre heures, que les gens ont tendance à s’y alcooliser et sont bruyants quand ils en sortent de sorte qu’ils subiraient nécessairement ces bruits en s’installant au coeur de ce quartier, dans un appartement, situé au premier étage d’un immeuble du XV ème siècle, dépourvu de volets et de double-vitrages, dont ils soulignent eux-mêmes que les chambres donnent sur la rue ; que là encore, M^me I B et M. K A ne sont pas fondés à reprocher à Melle Z de n’avoir pas attiré leur attention sur cette situation dont ils pouvaient se convaincre eux-mêmes ;

Qu’en outre, il n’est pas établi qu’elle leur aurait affirmé qu’il n’y avait pas de bruit lié à la fréquentation des rues environnantes et de la XXX, mais qu’elle a seulement indiqué que, de son point de vue, cette rue n’était pas à l’origine de nuisances sonores ;

Et attendu que les trois attestations versées aux débats par les intimés ne décrivent pas la situation insupportable et insoupçonnable qu’ils dépeignent mais sont beaucoup plus nuancées, notamment quant à la fréquence de ces bruits nocturnes, et elles décrivent une situation, hélas pour les riverains, assez usuelle de quartier animé où sont implantés des bars et boîtes de nuit ;

Qu’en effet, Melle G T et M. U V, locataires de l’appartement situé au-dessus de celui des intimés depuis le 16 juillet 2005, attestent, strictement dans les mêmes termes, qu’ils ont 'tout à fait connaissance du tapage nocturne à répétition principalement le week-end et durant la nuit’ et que 'Ces nuisances sonores, importantes certaines nuits, peuvent altérer les conditions de repos de notre voisin à l’étage inférieur dont les fenêtres des chambres donnent directement sur la rue, lieu de passage et de tapage.' ;

Que M. W AA, qui habite également la XXX, indique quant à lui: 'Il y a des problèmes récurrents de bruit dans la rue, surtout la nuit, dans les heures de sortie de bars et de boîte (vers minuit jusqu’à 4 heures du matin) en particulier jeudi, vendredi et samedi soir (gens ivres, criant et jetant des poubelles, bagarres…). Les pb surviennent au moins 1 fois par semaine.' ;

Attendu qu’à l’appui du mensonge qu’ils allèguent, les intimés affirment encore (page 41 de leurs conclusions) que Melle Z aurait bénéficié d’un prix très intéressant en acquérant l’appartement en cause, qu’ils qualifient de bien 'd’exception', pour le prix de 119 000 € le 23 mai 2005 et que ce prix ne peut s’expliquer que parce qu’il a été négocié en raison de la connaissance qu’elle aurait obtenue de ses vendeurs des nuisances sonores affectant l’appartement ;

Mais attendu que ces affirmations ne sont étayées par aucun élément objectif ;

Attendu que la preuve du mensonge allégué n’est donc pas rapportée ;

Et attendu que M^me I B et M. K A sont tout aussi défaillants à caractériser l’élément intentionnel du dol ;

Qu’en effet leur affirmation selon laquelle la venderesse aurait fait preuve d’exubérance, d’excès de zèle à l’occasion des visites n’est étayée par aucun élément objectif, pas plus que celle (page 61) selon laquelle elle leur aurait présenté 'un appartement invivable comme un havre de tranquillité', ou celle selon laquelle elle leur aurait présenté la présence du restaurant 'Le Nez Rouge’ 'comme un avantage’ (permettant notamment de réaliser des économies de chauffage) 'prenant ainsi à contre-pied leur suspicion’ (page 44 des conclusions des intimés) ;

Que de même, contrairement à ce qu’ils soutiennent, l’intention dolosive ne peut pas se déduire du fait qu’ils n’ont pas même tenté de négocier le prix, étant observé que cette attitude peut s’expliquer en ce qu’ils indiquent eux-même avoir été sous le charme, et encore plusieurs mois après la vente, de cet appartement qu’il qualifie de bien d’exception ;

Qu’enfin, les intimés arguent de ce que la preuve des manoeuvres et de l’intention dolosives résulteraient de l’absence de mention, dans l’acte de vente, d’une clause exonératoire de responsabilité : selon eux, si Melle Z les avait informés des nuisances sonores affectant l’appartement, elle n’aurait pas manqué de faire insérer une telle clause dans l’acte ;

Mais attendu, à supposer qu’une telle clause ait eu une véritable utilité, que l’on ne voit pas comment l’appelante, qui n’a aucune compétence juridique, et qui était, encore au moment de la vente sous curatelle simple (jugement du 30 novembre 2006 allégeant en curatelle simple la curatelle renforcée ouverte par décision du 22 avril 1998) au motif qu’elle avait besoin d’être conseillée et assistée dans certains actes de la vie civile, dont les actes de disposition, aurait pu, de son seul chef faire insérer une telle clause et qu’on ne peut déduire aucune conséquence du fait qu’elle ne l’ait pas requise ;

Attendu que les intimés font valoir qu’ils n’ont conclu la vente qu’à la faveur de graves mensonges sur la tranquillité de l’appartement, dont ils soutiennent qu’elle constituait un élément déterminant de leur consentement ;

Mais attendu que les consorts A-B, qui sont des personnes avisées et qui connaissaient le Vieux Mans, ne peuvent pas sérieusement soutenir avoir été à la recherche d’un appartement dont l’une des qualités essentielles était la tranquillité, en ayant porté leur dévolu sur un appartement dépourvu de volets aux fenêtres et de double-vitrages, situé au premier étage d’un immeuble du XV ème siècle, dont les chambres donnent sur la rue, qui est implanté juste au-dessus d’un restaurant, dans un quartier animé, un environnement de bars et non loin d’une boîte de nuit ; qu’objectivement, même avec la meilleure isolation intérieure possible, ils ne pouvaient pas penser acquérir un logement à l’abri des nuisances sonores alors surtout qu’ils ont été mis à même, avant de signer la vente, de constater le bruit généré par l’extracteur, l’absence de volets aux fenêtres et de double-vitrages, ainsi que la situation des chambres sur la rue ;

Attendu, M^me I B et M. K A ne rapportant pas la preuve du dol invoqué, que le moyen tiré du fait que leur erreur serait excusable pour avoir été provoquée par un dol est inopérant et qu’ils ne peuvent qu’être déboutés de leur demande en nullité de la vente et de toutes leurs demandes pécuniaires y attachées et ce, sans qu’il y ait lieu à mise à oeuvre d’une quelconque mesure d’instruction préalable ;

Que le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions ;

Sur les demandes de dommages-intérêts formées les intimés et par Melle Z

Attendu que M^me I B et M. K A, qui succombent en cause d’appel, ne démontrent pas que Melle G Z ait fait preuve d’une quelconque attitude fautive, encore moins abusive ou dilatoire en exerçant le recours qui lui était ouvert ; qu’ils seront donc déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour recours abusif et dilatoire ;

¿¿¿

Attendu qu’à l’appui de sa demande de dommages-intérêts, Melle Z fait valoir que l’action en nullité de la vente engagée par les consorts A-B est 'choquante’ en ce qu’elle est fondée sur un comportement qu’elle n’a jamais eu et qu’elle lui cause un préjudice certain, eu égard à sa fragilité psychologique, qui nécessite un traitement psychotrope depuis sept ans et a justifié l’ouverture d’une mesure de curatelle ;

Attendu que les certificats médicaux versés aux débats confirment que l’appelante présente une fragilité psychologique ancienne, qui justifie l’administration de médicaments psychotropes depuis 2001 ; Attendu que les accusations excessives et particulièrement désobligeantes portées à l’encontre de Melle G Z, qui s’est vue taxer, notamment et sans l’ombre d’une preuve, de collusion frauduleuse avec l’exploitant du restaurant, ont été pour cette personne, qui plus est psychologiquement fragile, à l’origine d’un préjudice dont la réparation sera assurée par l’allocation d’une somme de 1 000 € ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que M^me I B et M. K A seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce inclus les frais de publication de l’assignation, et conserveront la charge du coût des constats d’huissier auxquels ils ont fait procéder ;

Que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et qu’ils conserveront, en cause d’appel, la charge des frais irrépétibles qu’ils ont pu exposer tandis qu’ils seront condamnés in solidum à payer de ce chef à Melle G Z la somme de 3 000 € ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu à rejeter des débats quelques moyens ou arguments que ce soit contenus dans les deux derniers jeux de conclusions des intimés ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me I B et M. K A de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à mesure d’expertise ;

Déboute M^me I B et M. K A de leur demande en nullité de la vente conclue entre eux et Melle G Z suivant acte authentique reçu le 15 décembre 2006 et portant sur un appartement dépendant d’un immeuble situé au Mans (72) 107, XXX et, 6 et XXX, ainsi que de toutes leurs autres demandes ;

Ajoutant au jugement déféré,

Condamne in solidum M^me I B et M. K A à payer à Melle G Z la somme de 1 000 € (mille euros) à titre de dommages-intérêts outre 3 000 € (trois mille euros) en application l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M^me I B et M. K A aux entiers dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. Y F. VERDUN