COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

XXX

ARRÊT N°

AFFAIRE N° : 13/00814

Jugement du 31 Décembre 2012

Tribunal de Grande Instance de Z

n° d’inscription au RG de première instance : 12/01520

ARRÊT DU 10 MARS 2015

APPELANTE :

SELARL K L ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL MJM COTTAGE

XXX

53000 Z

Représentée par M^e MEUNIER, de la SELARL LEXCAP-BDH, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 12900780

INTIMES :

Monsieur E A

né le XXX à Z (53000)

XXX

53000 Z

Madame C D épouse A

née le XXX à XXX

XXX

53000 Z

Représentés par M^e Olivier BURES de la SELARL BFC AVOCATS, avocat au barreau de Z – N° du dossier 1625

S.A.R.L. X agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Christian NOTTE, avocat postulant, au barreau d’ANGERS, N° du dossier 00010650 et de M^e BOCQUET, avocat plaidant au barreau de RENNES.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 27 Janvier 2015 à 14 H 00, Madame GRUA, Conseiller ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

Monsieur HUBERT, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Monsieur CHAUMONT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement le 10 mars 2015 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Louis-Denis HUBERT, Président de chambre et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1^er octobre 2007, la société MJM Cottage a vendu à M. E A et M^me C A une parcelle de terrain à bâtir dans un lotissement par elle créé au XXX, XXX à Z, en Mayenne, pour un prix de 89 424 euros.

Au cours des travaux de construction de leur maison d’habitation, sous la maîtrise d’oeuvre de la société X, lors de la réalisation des terrassements, l’entreprise n’a trouvé le bon sol qu’à une profondeur de 1,50 m voire 3,80 m, ce qui a entraîné pour M. et M^me A un surcoût de 29 044,86 euros pour les fondations.

M. et M^me A qui alléguaient un vice caché du sol ont obtenu, selon ordonnance de référé du 25 mars 2009, la désignation de l’expert Y, lequel a déposé son rapport les 5 et 13 avril 2011.

Par actes d’huissier de justice délivrés les 28 octobre 2009 et 31 mai 2011, ils ont assigné la société MJM en garantie des vices cachés, la société X en responsabilité du fait d’un manquement à son obligation de conseil.

La procédure de liquidation judiciaire de la société MJM ayant été ouverte par un jugement du tribunal de commerce du 23 octobre 2011, la société K L (le liquidateur) est intervenue volontairement en qualité de liquidateur.

Par jugement rendu le 31 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Z a fixé à 50 000 euros le montant de la créance de M. et M^me A au passif de la liquidation judiciaire de la société MJM, condamné la société X au paiement de dommages et intérêts de 5 000 euros et condamné la société MJM au paiement des dépens et d’une indemnité de procédure.

Il retenait que, selon l’expert, les sondages réalisés par le CEBTP, sapiteur, à la demande de l’expert avaient permis de repérer des limons entre 0,80 m et 2,20 m de profondeur et des remblais jusqu’à 3,80 m, formations impropres à recevoir des fondations de type semelles filantes prévues au marché de travaux initial ; les données recueillies lors du sondage P5 réalisé par la société SOLCAP à la demande du vendeur, à environ 40 m de la parcelle vendue à M. et M^me A, mais sur les mêmes courbes de niveau, révélaient la présence d’un sol argileux ne remplissant pas les conditions permettant d’envisager des fondations normales et que des sondages complémentaires auraient dû être effectués avant le démarrage des travaux. Il constatait que l’étude de la société SOLCAP, qui ne figure pas parmi les pièces déposées en l’étude du notaire et consultables par les acquéreurs avant la vente, n’avait pas été portée à la connaissance de M. et M^me A et considérait que la société MJM qui avait connaissance avant la vente du défaut de la parcelle vendue en raison de son insuffisance de résistance pour accepter des fondations normales ne le leur avait pas révélé.

Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 20 mars 2013, la société K L a relevé appel de cette décision. L’instance a été inscrite sous le n°13/814.

Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 10 avril 2013, M. et M^me A ont relevé appel de cette même décision. L’instance a été inscrite sous le n°13/996. Cette seconde instance a été jointe à la première.

Les parties ont conclu. L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2014.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les dernières conclusions, déposées les 28 novembre 2014 par le liquidateur, 14 juin 2013 par M. et M^me A et 10 décembre 2014 par la société X, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

Le liquidateur demande de dire M. et M^me A irrecevables en tout cas mal fondés en l’ensemble de leurs demandes, les en débouter et les condamner au paiement de dommages et intérêts de 5 000 euros et d’une indemnité de procédure de 10 000 euros.

Il fait valoir que la société X, maître d’oeuvre de M. et M^me A, a omis de leur proposer la réalisation d’une étude géotechnique alors que le contrat prévoyait qu’ils devaient lui fournir un rapport de sol ; elle disposait du rapport de la société SOLCAP, mais ne s’en est pas servi, et de l’arrêté du lotissement mentionnant la présence d’un ancien four à chaux repéré en tant que petit patrimoine architectural, signifiant pour un professionnel la présence de calcaire et d’argile en sous-sol. Il relève l’erreur du tribunal qui a retenu que le rapport de la société SOLCAP ne figurait pas parmi les pièces déposées chez le notaire alors que l’expert indique clairement que le contrat d’étude et de réalisation des parcelles du lotissement contient ce rapport qui figure parmi les pièces techniques (pièce 24) reproduites dans les documents administratifs du promoteur au titre du dépôt de pièces fait le 2 septembre 2006 en l’étude du notaire, le titre de propriété de M. et M^me A mentionnant d’ailleurs, page 8, l’arrêté du 12 mai 2007 et l’étude de sols. Il précise qu’il ressort du rapport d’expertise que la société SOLCAP n’a réalisé aucun sondage sur la parcelle, son étude ne concernant que les parties communes du lotissement et non chacun des lots vendus et permettait seulement de prendre en compte la présence d’un sol argileux qui ne remplissait pas les conditions pour construire des fondations normales.

Il considère que la preuve d’un vice caché n’est pas rapportée, la nature du sol exigeant du constructeur qu’il définisse le type de fondations et conclut au rejet des demandes. Il indique que M. et M^me A ont pris une inscription d’hypothèque sur les terrains restant à vendre, ce qui a entraîné la nécessité de saisir le juge de l’exécution en mainlevée, s’estime fondé en sa demande de dommages et intérêts et ajoute que M. et M^me A, qui ont demandé une réduction du prix de vente ne justifient pas leur demande de dommages et intérêts complémentaires d’un montant de 70 000 euros.

M. et M^me A demandent de confirmer la décision en ce qu’elle retient que le terrain était atteint d’un vice caché au moment de la vente et fixe le montant de leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société MJM, le réformer pour le surplus, retenir la responsabilité de la société MJM et de la société X, les condamner in solidum, ou chacune, au paiement de dommages et intérêts de 70 000 euros, et condamner in solidum la société MJM, le liquidateur et la société X au paiement d’une indemnité de procédure de 6 000 euros.

Ils affirment qu’ils n’auraient jamais acquis le terrain s’ils avaient connu les vices cachés dont il était atteint et n’avoir pas sollicité la résolution de la vente en raison de l’état d’avancement de leur projet et des frais engagés. Ils prétendent que le rapport de la société SOLCAP n’est pas annexé à l’acte de dépôt des pièces du lotissement en l’étude du notaire mais ajoutent que si cette étude leur avait été communiquée, elle leur aurait été totalement incompréhensible parce qu’ils n’auraient pu s’imaginer qu’elle pouvait laisser suspecter qu’à partir d’un forage éloigné, il pourrait y avoir des difficultés sur le terrain qu’ils projetaient d’acquérir, ajoutant que les diligences qu’aurait pu effectuer la société X importent peu puisque leur terrain était atteint d’un vice caché.

Sur leur préjudice, ils incluent l’impossibilité de réaliser une piscine, élément essentiel de leur vie familiale, motivant leur demande de dommages et intérêts. Ils considèrent qu’il appartenait à la société X de préconiser l’étude géotechnique nécessaire qui leur aurait permis de demander la résolution de la vente.

La société X demande de dire M. et M^me A irrecevables en leurs demandes, subsidiairement, les en débouter et les condamner au paiement d’indemnités de procédure de 6 000 euros en première instance, 4 000 euros en cause d’appel.

Elle soutient que la responsabilité de la société MJM au titre de la garantie des vices cachés n’est pas contestable, pour avoir vendu un terrain ne permettant pas l’édification d’une construction sans travaux de confortement inhabituels.

Sur l’étude de sol de la société SOLCAP, elle prétend que cette étude n’a jamais été remise aux acquéreurs et n’était pas annexée à l’acte de vente, l’attestation du notaire contre les mentions de l’acte n’y changeant rien. Elle affirme qu’elle ne connaissait pas les sondages de cette société mais que le sondage P 5 révélait que les fondations devaient descendre à 3,80 m, ce qui n’avaient rien à voir avec la présence d’un sol argileux d’une certaine robustesse descendant à 2,20 m, l’attestation Angot confirmant que la société MJM savait bien que le terrain présentait un risque du fait de sa composition, une ancienne carrière et une source étant présentes en sous-sol.

Elle fait valoir que sa responsabilité ne peut être retenue, le contrat passé avec M. et M^me A, qui ne lui ont pas remis les documents adéquats, stipulant une clause d’irresponsabilité, précisant qu’ils ont été immédiatement alertés des difficultés pour trouver le bon sol. Elle s’estime fondée à invoquer la réception de l’ouvrage intervenue sans réserves interdisant aux maîtres de l’ouvrage de faire retenir sa responsabilité contractuelle puisque lors de cette réception, ils connaissaient le surcoût des travaux de fondation et n’ont pas envisagé de le lui imputer.

Elle ajoute subsidiairement qu’elle n’a causé aucun préjudice à M. et M^me A qui n’ont jamais envisagé une solution autre que de terminer leurs travaux et ne peuvent invoquer le préjudice résultant de l’impossibilité de construire une piscine dont la construction, qui n’entrait pas dans sa mission, n’est pas impossible mais exige des fondations spéciales.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est certain qu’un terrain à bâtir doit permettre la construction d’une maison dans des conditions normales, c’est à dire sans travaux de confortement inhabituels.

Ainsi que l’a parfaitement analysé le premier juge, le rapport SOLCAP ne figure pas parmi les documents déposés le 29 septembre 2006 en l’étude du notaire et consultables par les acquéreurs avant le jour de la vente et le titre de propriété de M. et M^me A, qui précise en pages 8 et 9 les documents leur ayant été remis avant la vente ou consultables tant auprès du lotisseur qu’auprès de la mairie de Z, ne mentionne pas ce rapport, l’arrêté de lotir mentionnant la présence d’un ancien four à chaux ne suffisant pas à les informer de la nature du sol de la parcelle qu’ils se proposaient d’acquérir.

L’obligation dans laquelle se sont trouvés les maîtres de l’ouvrage d’engager des frais importants est la conséquence directe de la faute commise par la société MJM lotisseur vendeur ayant vendu un terrain constructible atteint d’un vice caché. C’est donc à raison que le premier juge dont la décision sera confirmée, retenant le chiffrage de l’expert tant quant au surcoût des fondations de la maison que de celui qu’engendrera la construction de la piscine, a évalué à 50 000 euros le montant de la créance de M. et M^me A au passif de liquidation MJM.

Pour engager la responsabilité professionnelle de la société X, il appartient à M. et M^me A de prouver la faute qu’elle aurait commise.

Les insuffisances du sol, connues de la société MJM qui les a cachées aux acquéreurs, ne peuvent engager la responsabilité de l’architecte qui, s’il devait s’informer en prenant connaissance des documents consultables tant auprès du lotisseur qu’auprès de la mairie de Z, ne pouvait prendre connaissance du rapport SOLCAP qui seul lui aurait permis de préconiser à ses clients une étude géotechnique au vu des sondages réalisés.

En conséquence, infirmant le jugement, il y a lieu de débouter M. et M^me A de toute demande contre la société X.

Toute autre demande sera rejetée.

Les dépens d’appel seront partagés entre le liquidateur et M. et M^me A qui seront condamnés in solidum à payer à la société X une indemnité de procédure de 3 000 euros en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré, uniquement en ce qu’il fixe à 50 000 euros le montant de la créance de M. E A et M^me C A au passif de la liquidation judiciaire de la société MJM Cottage ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. E A et M^me C A de toute demande contre la société X ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société K L en qualité de liquidateur de la société MJM Cottage au paiement des entiers dépens de première instance, parmi lesquels les frais de référé et d’expertise, lesquels seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile, et au paiement d’une indemnité de procédure de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. E A et M^me C A ;

Partage par moitié les dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, entre la société K L en qualité de liquidateur de la société MJM Cottage, d’une part, M. E A et M^me C A, d’autre part, et les condamne in solidum à payer à la société X une indemnité de procédure de 3 000 euros au profit de la société X, en première instance et en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. LEVEUF L. D. HUBERT