Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 14 MARS 2023

(n° / 2023 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14944 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJSF

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Juillet 2022 -Juge commissaire du Tribunal de commerce de CRETEIL – RG n° 2011J00912

APPELANTE

La société VERSANTIS, société de droit luxembourgeois, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Dont le siège social est situé [Adresse 8]

L-2146 LUXEMBOURG

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111,

Assistée de M^e Alexis OUINT, avocat au barreau de PARIS, toque R176,

INTIMÉS

Maître [P] [A], en qualité de liquidateur judiciaire de la SOCIETE D’INVESTISSEMENT DE PARTICIPATION ET DE PATRIMOINE 'SI2P',

Dont l’étude est située [Adresse 7]

[Localité 11]

Représenté par M^e Thierry SERRA de la SELARL SERRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280,

S.A.R.L. SOCIÉTÉ D’INVESTISSEMENT DE PARTICIPATION ET DE PATRIMOINE ( SI2P) , prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CRÉTEIL sous le numéro 451 398 218,

Dont le siège social est situé [Adresse 5]

[Localité 10]

Non constituée

Monsieur LE PROCUREUR GÉNÉRAL – SERVICE FINANCIER ET COMMERCIAL

[Adresse 6]

[Localité 9]

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Février 2023, en audience publique, devant la Cour, composée de :

Madame Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre,

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, conseillère,

Madame Constance LACHEZE, conseillère,

qui en ont délibéré.

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame [T] [X] dans le respect des conditions prévues à l’artcile 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL

ARRÊT :

— Rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre, et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

La Société d’investissement de participation et de patrimoine (la société SI2P) est une société du groupe Steema qui exerce une activité de promotion immobilière portant sur des résidences de tourisme et d’hôtellerie, des logements adaptés aux séniors et des résidences étudiantes.

Pour financer l’acquisition de quarante lots de copropriété d’une résidence de tourisme située à proximité de l’aéroport de Genève, à [Localité 1] (01 210), pour un prix total de 4 268 913 euros, la société SI2P a souscrit le 29 décembre 2006 un prêt de 4 800 000

euros auprès de M. [S] [J]. Une hypothèque conventionnelle a été inscrite sur la totalité des lots de copropriété acquis par la société SI2P. Cinq lots ont été vendus.

Les 7 et 18 mai 2010, M. [J] a cédé à la société Versantis, dont il est actionnaire, sa créance d’un montant total de 4 977 000 euros dont 4 200 000 euros au titre du capital restant dû et 777 000 euros au titre des intérêts et accessoires de la créance.

Par jugement en date du 14 décembre 2011, la société SI2P a été placée en redressement judiciaire, converti le 25 avril 2012 en liquidation judiciaire. A été nommée en qualité de liquidateur judiciaire la Selarl SMJ, à laquelle s’est substitué Me [P] [A] à la suite d’une ordonnance du 4 novembre 2020.

Par un arrêt du 28 mai 2015, la cour d’appel a étendu la procédure aux quatre autres sociétés du groupe Steema.

La société Versantis a déclaré sa créance le 27 février 2012 et, après contestation, un arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 mai 2019 devenu définitif a admis sa créance au passif de la société SI2P à hauteur de 4 317 600 euros à titre hypothécaire.

La procédure de liquidation a fait l’objet de quatre prorogations à la demande du liquidateur « compte tenu de la valorisation toujours en cours de l’actif immobilier ». Par ordonnance du 26 septembre 2012, le juge commissaire a confié au cabinet [E] une mission de valorisation des lots. Par ordonnance du 15 mai 2013, le juge commissaire a autorisé la cession de gré à gré desdits lots. Deux personnes ont formulé une offre. Par ordonnance du 25 juin 2013, le juge commissaire a rejeté ces deux offres estimant qu’elles étaient valorisées " à une valeur très sensiblement inférieure à l’expertise effectuée par le cabinet [E] ".

L’actif de la société SI2P n’a plus fait l’objet d’aucune offre d’acquisition jusqu’à l’introduction de la présente instance.

Par requête du 12 avril 2022, la société Versantis a demandé au juge commissaire du tribunal de commerce de Créteil d’autoriser la vente par adjudication du bien immobilier (soit 35 lots de copropriété restant appartenir à la société SI2P) sur le fondement des articles L. 642-18, L.643-2 et R. 642-22 du code de commerce.

Par une ordonnance du 6 juillet 2022, le juge commissaire a :

— dit irrecevable la société Versantis en sa demande et l’en a déboutée ;

— ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective ;

— ordonné la notification de l’ordonnance par les soins du greffe au débiteur et au créancier.

Par déclaration du 5 août 2022, la société Versantis a relevé appel de cette ordonnance.

L’affaire a été fixée en circuit court.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le

23 janvier 2023, la société Versantis demande à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée et statuant à nouveau :

— d’autoriser la vente par adjudication du bien immobilier et d’en fixer la mise à prix, les modalités de publicité et celles de visite du bien,

— de condamner in solidum toutes les parties succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de la procédure d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau.

En ce qu’elle est bénéficiaire d’une hypothèque, la société Versantis se prévaut de sa qualité de créancier privilégié au sens de l’article L. 643-2 du code de commerce pour exercer son droit de poursuite individuelle. Elle ajoute que le liquidateur n’a pas entrepris la liquidation du bien immobilier dans le délai imparti de trois mois, et n’a pas été capable de le réaliser en plus de dix ans de liquidation. Elle en déduit que l’adjudication des biens est désormais nécessaire.

La société Versantis soutient que l’ordonnance refusant l’adjudication doit être infirmée en raison de la violation du principe du contradictoire et de son droit à un procès équitable, dans la mesure où le courrier du 25 avril 2022 sur lequel s’est fondé le juge commissaire, et rédigé par la société Appart’City qui est l’exploitant des biens grevés, ne lui a pas été communiqué. Elle prétend subsidiairement que le juge commissaire a fait une fausse interprétation et une mauvaise application des dispositions de l’article L. 643-2 du code de commerce.

Elle précise que, bien qu’évalué à hauteur de 2 610 000 euros lors du dépôt de sa requête, elle demande la fixation du prix du bien immobilier au montant de la meilleure offre reçue à ce jour, soit 1 010 000 euros, et la fixation du second seuil de prix à 530 000 euros, offre la moins-disante reçue pour le bien immobilier, étant précisé que l’exploitant de ce bien qui en est également le preneur est placé en procédure de sauvegarde.

Selon la société Versantis, le liquidateur de la société SI2P a transmis, le 28 avril 2022, une requête aux fins d’organiser la vente de gré à gré. Le juge commissaire a fait droit à cette requête mais rejeté la seule offre d’achat. Le 27 juillet 2022, le juge commissaire a ordonné l’ouverture d’une seconde procédure de cession de gré à gré, qui a abouti, le 30 novembre 2022, au rejet des trois offres présentées dans ce cadre.

Suivant ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 17 janvier 2023, Maître [P] [A] ès qualités demande à la cour de confirmer l’ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Créteil du 6 juillet 2022 en toutes ses dispositions et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Me [A] ès qualités soutient que la société Versantis n’est pas recevable à agir sur le fondement de l’article L. 643-2 du code de commerce. En effet, ce texte n’autorise le créancier à solliciter l’exercice de son droit de poursuite individuelle au juge commissaire que si dans les trois mois suivant l’ouverture de la liquidation judiciaire, le liquidateur n’a entrepris aucune diligence en vue de parvenir à la liquidation des actifs de la personne liquidée. Or, dès l’ouverture de la liquidation judiciaire, un processus d’offre a été engagé, en témoigne l’ordonnance du juge commissaire du 25 juin 2013 rejetant les offres en raison du caractère très insuffisant du prix. Les manifestations d’intérêt régulières parvenues par la suite étaient également insuffisantes.

La société Appart’City, locataire exploitant des lots grevés, a de son côté manifesté son intérêt pour l’acquisition de l’ensemble des actifs dès l’année 2018, et a entrepris la rénovation de l’ensemble de la résidence, en ce compris les lots appartenant à la société SI2P. Une expertise judiciaire du bien a été ordonnée en 2018 afin de revaloriser l’actif et affiner sa valeur locative. La société Appart’ City a par la suite formalisé une offre en février 2020, à un prix très supérieur aux offres initiales et équivalentes à la demande du requérant. Le processus de vente de gré à gré a malheureusement été interrompu en raison de la pandémie de covid 19. Placée en procédure de sauvegarde, l’exploitante n’a finalement pas pu finaliser son offre d’achat.

Le 24 octobre 2022, le juge commissaire a commis un expert foncier et immobilier pour évaluer le bien occupé à la vente, qui a été chiffré par l’expert dans une fourchette de prix allant de 2 720 000 euros (valeur de rendement), 2 940 000 euros (valeur d’exploitation) à 4 130 000 euros (valeur immobilière).

Il précise avoir initié une action en responsabilité du notaire, de M. [J] et de la société Versantis actuellement pendante devant la cour d’appel (pôle 4, chambre 13).

Le parquet général, intimé, n’a pas fait valoir d’observations à la suite de la communication du dossier.

La société SI2P intimée n’a pas constitué avocat sur la signification de la déclaration d’appel qui lui a été faite le 26 septembre2022 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 janvier 2023.

Le courrier du 25 avril 2022 rédigé par la société Appart’City et précédemment évoqué a été versé aux débats le 2 février 2023, postérieurement à l’ordonnance de clôture.

SUR CE,

Sur l’exercice du droit de poursuite individuelle de la société Versantis

Aux termes de l’article L. 643-2 du code de commerce, « Les créanciers titulaires d’un privilège spécial, d’un gage, d’un nantissement ou d’une hypothèque et le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu’ils ont déclaré leurs créances même s’ils ne sont pas encore admis, exercer leur droit de poursuite individuelle si le liquidateur n’a pas entrepris la liquidation des biens grevés dans le délai de trois mois à compter du jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire. (') ».

Contrairement à ce que prétend Me [A] ès qualités, la société Versantis n’est pas

« irrecevable » à se prévaloir de l’application de ces dispositions, qui ne constituent pas une condition de recevabilité de son action mais une condition du bien-fondé de ses demandes, ainsi que le confirme au demeurant l’argumentaire développé par l’intimé.

Par ailleurs, si ce texte permet de considérer qu’il convient d’examiner les diligences entreprises aux fins de liquidation au bout du délai de trois mois, cette interprétation ne saurait prévaloir plus de dix ans après l’ouverture de la liquidation judiciaire, ni conduire à considérer que ces diligences sont suffisantes pour faire obstacle au droit de poursuite individuel des créanciers privilégiés.

En l’espèce, il est constant qu’en dépit des efforts de vente des biens hypothéqués, la liquidation des biens grevés n’est pas intervenue près de onze ans après la conversion du redressement en liquidation judiciaire de la société SI2P malgré deux offres de rachat en 2013 et quatre nouvelles offres en 2022 postérieurement au dépôt de la requête de la société Versantis, les refus du juge-commissaire résultant du caractère insuffisant de ces offres au regard des évaluations d’experts.

Pour s’opposer à la demande d’adjudication, Me [A] ès qualités suivi en cela par le juge commissaire, se fonde sur un courrier du 25 avril 2022 qui n’a pas été versé contradictoirement aux débats devant le premier juge et qui n’a pas été communiqué avant la clôture de l’instruction devant la cour. Non contradictoire, cette pièce sera écartée des débats.

Aucune réalisation de l’actif à l’initiative du liquidateur en dépit des délais écoulés n’étant intervenue, la société Versantis qui détient une créance hypothécaire régulièrement admise au passif de la société SI2P est donc bien fondée à exercer son droit de poursuite individuelle et la cour fera droit, eu égard aux échecs réitérés des ventes de gré à gré, à sa demande d’adjudication des biens grevés.

Il convient par voie de conséquence d’infirmer l’ordonnance déférée.

Sur les modalités de réalisation de l’adjudication

L’article L. 643-2 du code de commerce renvoie, en cas de vente d’immeubles, à l’application des dispositions des premier, troisième et cinquième alinéas de l’article

L. 642-18 du même code.

Aux termes de ces dispositions, « Les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. (') »

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. (')

« Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l’ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l’exécution. »

L’article R. 642-22 du même code dispose, en complément : " Le juge-commissaire qui ordonne, en application de l’article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d’adjudication judiciaire ou amiable détermine :

1° La mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente ;

2° Les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens ;

3° Les modalités de visite des biens.

Lorsque la vente est poursuivie par un créancier, en application de l’article L. 643-2, la mise à prix est déterminée en accord avec le créancier poursuivant.

Le juge-commissaire peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe. "

En l’espèce, s’agissant de la mise à prix, Me [A] ès qualités produit une estimation des lots de copropriété litigieux réalisée le 18 novembre 2022 par [F] [H] (expert désigné par le juge-commissaire) et comportant une fourchette de prix comprise entre 2 720 000 euros -valeur de rendement-, 2 940 000 euros -valeur d’exploitation- et 4 130 000 euros -« valeur immobilière-indemnité d’éviction »-.

L’appelante ne discute pas qu’au jour de sa requête, le bien immobilier était évalué 2 610 000 euros mais demande à la cour de fixer le prix à la somme de 1 010 000 euros correspondant à l’offre la mieux disante. Elle produit également une estimation réalisée le 8 mars 2022 par le cabinet Frérault Expertises, dont il ressort que le bien bénéficie d’une situation géographique favorable, a été rénové en 2021 par le preneur et présente pour seul inconvénient son usage commercial spécifique. En définitive, l’évaluation retenue par le cabinet Frérault Expertises rejoint celle produite par l’expert [H] puisqu’elle ressort à 2 675 000 euros suivant une estimation par comparaison et à 2 545 000 euros suivant une méthode dite « hôtelière », soit une valeur vénale retenue de 2 610 000 euros.

Toutefois, les offres jusqu’alors reçues n’ayant pas atteint un tel niveau, la mise à prix devant en matière de vente sur adjudication rester attractive afin d’intéresser le plus grand nombre d’acquéreurs potentiels et devant être fixée avec l’accord du créancier poursuivant dans le cadre de l’article L. 643-2 du code de commerce en application du cinquième alinéa de l’article R. 642-22 précité, il y a lieu de prendre en compte comme mise à prix la somme de 1 010 000 euros correspondant à la meilleure offre précédemment présentée devant le juge-commissaire, et ce dans les termes et suivant les modalités prévues au dispositif.

Compte tenu du montant de l’offre la moins-disante, il n’y a pas lieu de faire application du dernier alinéa de ce même texte.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Maître [A] ès qualités succombant, les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et par défaut,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit irrecevable la société Versantis en sa demande et l’en a déboutée ;

Statuant à nouveau,

Déclare la société Versantis recevable en sa demande ;

Ordonne par voie d’adjudication judiciaire, la vente de l’immeuble appartenant à la société Société d’investissement de participation et de patrimoine, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 451 398 218, ayant son siège [Adresse 5]), prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Me [P] [Y] [A], désigné comme suit :

Dans un ensemble immobilier à destination d’hôtel de tourisme situé à [Adresse 3] (Ain), Lieudit " [Adresse 3] ", se composant d’un

seul corps de bâtiment élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de cinq étages, cadastré:

Au premier étage : lots n°5 à 11, 14 à 29, lot n°35, lots n°40 46, lot n°48, lot n°70, lot n°85, lot n°121,

Devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bourg-En-Bresse (Ain),

Etant précisé que le débiteur en est devenu propriétaire par suite de l’acquisition qu’il en a faite suivant acte reçu par Me [U], notaire à [Localité 13], le 29 décembre 2006, publié au bureau des hypothèques de [Localité 12] (Ain) le 15 février 2007, volume 2007 P numéro 1556,

Etant aussi précisé, s’agissant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété institué par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que celui-ci a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Me [Z] [U], notaire à [Localité 13] (Alpes Maritimes), le 29 décembre 2006, dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 12] (Ain), le 2 février 2007,

volume 2007 P numéro 1118 ;

Rappelle que son arrêt produit, en vertu de l’article R. 642-23, alinéa 2, du code de commerce, les effets du commandement prévu à l’article R. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Désigne comme avocat constitué dans la procédure M^e Philippe Reffay, avocat au barreau de l’Ain, laquelle constitution emportant élection de domicile au cabinet de l’avocat ;

Fixe la mise à prix à la somme d’un million dix mille euros (1.010.000 euros) ;

Fixe comme suit les modalités de publicité de la vente : l’annonce de la vente sera publiée dans une édition du journal La voix de l’Ain et sur son site internet, dans une édition du journal Le Dauphine Libéré, dans une édition du journal Les Echos, dans une édition du magazine Hôtellerie Restauration et sera complétée par une insertion sur les sites internet avocats-ventes.com, cnajmj.fr et licitor.com ;

Désigne [D] [L], commissaire de justice demeurant [Adresse 4]

[Localité 1], afin :

— D’une part de procéder à la description des biens dont s’agit, décrire les conditions d’occupation et dresser un procès-verbal qui sera annexé au cahier des conditions de vente avec l’assistance, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ou, à défaut, de deux témoins majeurs conformément à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— D’autre part, pour organiser la visite destinée aux amateurs dans la quinzaine précédant l’adjudication, avec l’assistance, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ou, à défaut, de deux témoins majeurs conformément a’ l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit qu’en cas d’empêchement tout autre commissaire de justice compétent territorialement pourra le remplacer ;

Dit que le présent arrêt sera, à la diligence du créancier poursuivant, publié au bureau du service de publicité foncière de [Localité 12] (Ain) ;

Ordonne au greffier de la cour de procéder à la notification du présent arrêt, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— au débiteur,

— aux créanciers inscrits suivants en leur domicile élu dans leurs inscriptions : Trésor Public, ayant fait élection de domicile à la Trésorerie de [Localité 1], sise [Adresse 2],

— au liquidateur judiciaire,

— à l’avocat constitué dans le présent arrêt ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes formées en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’emploi des dépens d’appel en frais privilégiés de liquidation judiciaire et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière,

Liselotte FENOUIL

La Présidente,

Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT