COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

MR/AS

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 16/01956

Jugement du 27 Mai 2016

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 13/02034

ARRET DU 19 DECEMBRE 2017

APPELANTE :

SCI C-D représenté par son gérant

[…]

[…]

Représentée par M^e E philippe MESCHIN de la SCP DMT, avocat postulant au barreau d’ANGERS et M^e Richard JONEMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEES :

La société EDELIS anciennement dénommée SAS AKERYS PROMOTION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 16096 et M^e Armelle AMICHAUD-DABIN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

La BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 130269

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Juillet 2017 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame B, Président de chambre qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame B, Président de chambre

Madame MONGE, Conseiller

Madame PORTMANN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 19 décembre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique B, Président de chambre et par Christine X, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Par acte authentique au rapport de Maître Y, notaire à Z sur Cère (Cantal) en date du 14 novembre 2007, la société Akerys promotion (le vendeur) aux droits de laquelle se trouve actuellement la société Edelis, a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI C D un appartement de type T2 bis et deux emplacements de stationnement aérien dans un ensemble immobilier situé sur la commune de Beaupréau (Maine-et-Loire) dénommée 'Résidence Bel Pratel’ pour un prix TTC de 142.000 €.

Cet investissement immobilier destiné à la location permettait de bénéficier du régime fiscal de faveur dit 'de Robien'.

Il avait été proposé à l’acquéreur par Monsieur A de la société JCB Conseils et Patrimoine.

Le contrat préliminaire a été signé en l’espèce le15 janvier 2007.

L’acquéreur a en outre contracté auprès de BNP Paribas Personal Finance un emprunt pour financer cet achat et signé un mandat de gérance locative avec la société Akerys service immobilier.

Le bien a été livré le 4 mars 2009 et loué une première fois à compter du 19 mars 2010 moyennant un loyer mensuel hors charges de 380 € inférieur de 105 € au loyer prévu après une période de carence locative d’une année.

Après une nouvelle vacance de treize moi, l’appartement a pu être reloué pour un loyer réduit à 360 €.

Il a été porté à 370 € à l’occasion du troisième bail.

Soutenant ne pas avoir pu bénéficier de loyers au montant initialement prévu, ni des revalorisations escomptées et faisant état de la faible valeur actuelle du bien immobilier, l’acquéreur a assigné le 19 avril 2013 devant le tribunal de grande instance d’Angers le vendeur, et la banque, afin d’obtenir la

nullité de la vente et l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 27 mai 2016, le tribunal de grande instance d’Angers a :

— déclaré prescrite l’action en nullité du contrat pour non-respect des dispositions du code de la construction et de l’habitation et du code de la consommation ;

— débouté la SCI C-D de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— condamné la SCI C-D à verser à la SA Akerys Promotion une indemnité de 2500 € de dommages-intérêts pour procédure abusive avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— condamné la SCI C-D à verser à la SA Akerys Promotion une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI C-D à verser à la SA Akerys Participations une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné à la SCI C-D verser à BNP Paribas Personal Finance une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI C-D aux entiers dépens.

La SCI C-D a fait appel du jugement par déclaration du 6 juillet 2016.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières écritures respectivement :

' la SCI C-D le 11 mai 2017,

' Edelis, le 29 mai 2017,

' BNP Paribas Personal Finance le 8 février 2017.

L’ appelante demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions y compris celles condamnant la SCI C D au paiement à chacune des parties de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aupaiement à la société Akerys Promotion de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

statuant a nouveau,

A titre principal :

— de dire et juger que le consentement de la SCI C D à la réalisation de la vente litigieuse a été surpris par dol,

— en conséquence de ce dol, de prononcer la nullité de I’acte authentique de vente en I’état futur d’achèvement du 14 novembre 2007 :

— d’ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au Service de la Publicité Foncière de Cholet,

— de prononcer la nullité du contrat de prêt conclu entre la SCI C D et l’Union de Crédit pour

le Bâtiment aux droits de laquelle vient BNP Paribas Personal Finance, ledit contrat de prêt ayant été conclu sous la forme authentique le 14 novembre 2007, cet acte ayant été reçu par Maître E-F Y, Notaire, titulaire d’un Office Notarial dont le siège est sis 66, avenue Milhaud à Z Sur Cere (Cantal),

— en conséquence des nullités prononcées de dire et juger que les parties devront être remises en I’état et que :

— la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion sera condamnée à répéter à la SCI C D le montant du prix d’acquisition soit 142.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation délivrée à Akerys Promotion et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

— la SCI C D devra transférer à la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion la propriété de l’immeuble litigieux étant précisé que la restitution du bien litigieux par la SCI C D n’aura à intenrenir qu’après le règlement des sommes dues par la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion à la SCI C D,

— la SCI C D devra répéter à la société BNP Paribas Personal Finance venant aux droits de l’Union de Crédit pour le Bâtiment les sommes mises à leur disposition, soit au total la somme de 142.000 euros et la société BNP Paribas Personal Finance venant aux droits de l’Union de Crédit pour le Bâtiment devra, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation délivrée à la société BNP Paribas Personal Finance venant aux droits de l’Union de Crédit pour le Bâtiment et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil, répéter à la SCI C-D le montant du capital, des intérêts, frais et accessoires de toutes natures du prêt acquittés par la SCI C D arrêté à la date de l’arrêt à intervenir étant précisé que la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion sera condamnée à relever et garantir la SCI C D des restitutions précitées.

A titre infiniment subsidiaire, et si par exceptionnel la Cour venait à dire et juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de la vente litigieuse :

— de dire et juger que des manquements de la société JCB Conseils & Patrimoine à son obligation d’information et à son devoir de conseil ont privé la SCI C D de la chance d’éviter la réalisation d’un événement défavorable, savoir en I’espèce l’investissement litigieux,

— en réparation de cette perte de chance, de condamner, avec intérêts au taux légal àcompter de la date de I’assignation délivrée à Akerys Promotion et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil, la société Edelis anciennementdénommée Akerys Promotion, au paiement à la SCI C D de la somme de 37.403 euros à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause :

— de condamner la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion au

paiement à la SCI C D de la somme de 8.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,

— de débouter les défendeurs de leurs demandes à l’encontre de la SCI C D et, en tout état de cause, de les rapporter à de plus justes proportions.

Edelis demande à la cour de :

— réformer le Jugement rendu le 27 mai 2016 en ce qu’iI a déclaré l’action de la SCI C D

recevable et non prescrite,

— dire et juger que la SCI C D ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une réticence dolosive,

— dire et juger que la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle,

— dire et juger en tout état de cause que I’Appelante ne justifie d’aucun préjudice ,

Par conséquent,

— confirmer le Jugement rendu le 27 mai 2016 en ce qu’il a débouté la SCI C D de ses demandes,

— le reformer en ce qu’il a condamné la SCI C D a la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts et le condamner au paiement de la somme de 10.000 euros pour procédure abusive, atteinte à limage de la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion et préjudice commercial consécutif,

— débouter la société BNP Paribas Personal Finance de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion,

— condamner l’Appelante au paiement de la somme de 10.000 euros à la société Edelis anciennement dénommée AKERYS PROMOTtON en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens du procès.

BNP Paribas Personal Finance conclut à la confirmation du jugement du 27 mai 2016 en ce qu’iI a débouté La SCl C D de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la BNP Paribas Personal Finance.

Si la Cour faisait droit à la demande de La SCI C D tendant à la nullité du contrat de vente et prononçait par voie d’accessoire la nullité du contrat de prêt souscrit auprès de la BNP Paribas Personal Finance, il est demandé à la Cour de :

— constater que si la nullité du contrat de prêt devait être prononcée par accessoire au contrat de vente, cette nullité aurait pour conséquence de remettre les parties dans I’état où elles se trouvaient avant la conclusion du prêt,

— condamner La SCI C D à rembourser l’intégralité des fonds qu’elle a empruntés auprès de la concluante, desquels seront déduits les sommes payées par elle au titre des règlements mensuels,

— constater la compensation entre les dettes réciproques de restitution,

— juger que le préjudice susceptible d’être subi par la BNP Paribas Personal Finance en conséquence de la nullité du contrat de prêt par accessoire à la nullité du contrat de vente est au moins équivalent au montant des intérêts conventionnels perçus et à percevoir enexécution du contrat de prêt, aux frais annexes restituée par la BNP Paribas Personal Finance, somme à parfaire au jour du paiement,

— dire et juger la BNP Paribas Personal Finance recevable et bien fondée en sa demande de condamnation des tiers par la faute desquels le contrat principal a été annulé,

— dire et juger la BNP Paribas Personal Finance recevable et bien fondée en sa demande de maintien de garantie hypothécaire prise à son profit sur le bien immobilier objet du financement.

En conséquence,

— condamner le tiers par la faute duquel la nullité du contrat de vente serait prononcée à réparer le préjudice résultant de la nullité du contrat de prêt par I’octroi de dommages-intérêts à hauteur d’une somme de 25.335,93 euros, somme à parfaire au jour du paiement,

En tout état de cause,

— débouter La SCI C D de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 4.000 euros en application des dispositions de I’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la partie qui succombera au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de I’article 699 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

• 1) Sur l’existence d’un dol

• a) Sur la prescription

La société Edelis conclut à la prescription de l’action introduite le 19 avril 2013.

Elle soutient que la nullité d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement de lots en copropriété se prescrit à compter de la date de conclusion du contrat de vente et que l’action en nullité pour dol était prescrite lorsque l’assignation a été délivrée.

L’acquéreur soutient être recevable à invoquer le dol sans que ne puisse être invoquée la prescription de cinq ans à compter de la signature de l’acte authentique le 14 novembre 2007.

Le point de départ de l’action en nullité pour dol, en application des dispositions de l’article 1304 du code civil, est la date à laquelle l’acquéreur a découvert l’existence de ce vice du consentement.

Ce n’est qu’après la livraison du bien litigieux le 4 mars 2009 en raison de la signature du premier bail d’habitation à un prix inférieur à ce qui lui avait été indiqué après une longue période de vacance locative que l’acquéreur a pu se rendre compte que la rentabilité locative n’était pas du tout la rentabilité annoncée.

Elle a ainsi découvert les difficultés de rentabilité locative de l’appartement après livraison et au cours de l’année 2009. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé l’action en nullité pour dol non prescrite

• b) Sur l’existence du dol

Il est soutenu que l’appartement a été loué moyennant le paiement d’un loyer déjà inférieur au loyer escompté après une vacance locative très longue.

Un nouveau bail a été conclu pour un loyer toujours inférieur au loyer annoncé et les loyers n’ont jamais pu être réévalués. L’appartement est resté vacant durant plusieurs mois entre chaque location.

En ce qui concerne la perte à subir à la revente, la simple estimation de valeur est insuffisante pour pouvoir être retenue. Il n’est produit aucun terme de comparaison tiré du marché immobilier de la

commune. Aucun élément n’est versé aux débats permettant à la cour d’en apprécier l’évolution.

Les comparaisons tirées de la cote annuelle des valeurs vénales immobilières de Beaupréau ne permettent pas d’ établir le caractère manifestement surévalué du lot vendu à l’époque de la négociation, alors qu’il ne s’agit que de valeurs moyennes susceptibles de varier selon la situation du bien dans la ville et ses atouts propres en terme d’attractivité, d’exposition, de qualité du site etc…

S’il peut être relevé que la simulation repose sur des évaluations optimistes du marché immobilier de la ville de Beaupréau, cela ne suffit pas à apporter la preuve de la commission d’un dol par manoeuvres ou réticence dolosives.

Le 21 décembre 2011, la société Akerys a prévenu les copropriétaires de la nécessité de baisser les loyers en raison de l’existence d’offres de location trop nombreuses sur la Commune.

Il est fait état dans ce courrier de l’existence de trois résidences récentes dont la rénovation du château de Beaupréau.

Il n’est pas démontré que la société Akerys connaissait la teneur de ces projets concurrents suffisants pour modifier le marché immobilier d’une ville de la taille de Beaupréau, lorsqu’elle a commercialisé son propre projet et qu’elle ait sciemment tu ces informations et dissimulé de mauvaise foi le risque inévitable qu’il entraîne à la fois sur le prix des loyers et la valeur du bien par multiplication des offres dans un même créneau.

Il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de la vente sur le fondement du dol.

• 2) Sur la responsabilité d’Edelis en raison de manquements fautifs à l’obligation de conseil et d’information allégués

• a) Sur la faute

Il est sollicité condamnation de la société Edelis au paiement de la somme de 37.403 euros pour préjudice économique.

La SCI C-D soutient que l’opération de défiscalisation lui a causé un préjudice car elle n’a pas bénéficié des avantages promis quant à la valeur locative mais aussi à la valeur vénale du bien immobilier.

Elle indique que la société Akerys promotion ne l’a pas complètement informée sur les données économiques du projet, qu’elle lui a présenté un projet ne tenant pas compte de la faible demande locative relevée dans le secteur. Elle fait valoir enfin que l’appartement a été vendu pour un prix supérieur au prix moyen des ventes immobilières du secteur.

L’un des éléments essentiels du contrat de nature à persuader à contracter est l’importance de l’effort d’épargne mensuelle auquel l’acquéreur aura à faire face.

Aussi, le montant du loyer mensuel que procure l’investissement est à cet égard, un élément essentiel pour déterminer le consentement des personnes démarchées dès lors qu’elles auront à supporter la charge corrélative de remboursement des mensualités d’emprunt.

Il a été insisté sur la garantie des loyers, sur l’existence d’une assurance parant à toutes difficultés et présenté un calcul de rentabilité de l’investissement reposant sur une valorisation de 2% l’an du montant de ces loyers et de la valeur de l’immeuble sans évoquer les difficultés susceptibles de survenir en cas de baisse du marché immobilier, les difficultés économiques nationales ou locales, étant observé que l’investissement s’effectuait dans une localité de 7000 habitants et non dans une

grande ville, que le développement de cette ville demeurait fragile, que l’attractivité de Beaupréau était conditionnée directement par le développement des activités économiques d’un bassin d’emploi local peu diversifié.

Aucune information n’a été donnée sur le risque en cas de modification des éléments de contexte.

La société Edelis fait état à juste titre que le projet a été conçu à une époque où le marché immobilier était favorable et qu’il ne pouvait être prévu l’effondrement des prix des biens immobiliers et la chute des loyers.

Cependant, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, elle ne pouvait méconnaître les aléas inhérents à toute opération immobilière surtout lorsque elle est effectuée dans un lieu géographique situé à l’écart d’une grande ville.

La société Akerys Promotion n’est pas fondée à s’étonner de l’importance relative de la difficulté récurrente à louer les appartements, laquelle est nécessairement induite par le nombre d’appartements mis en location au sein de la résidence en même temps (80 logements collectifs dans une ville de moins de 7000 habitants).

De même, elle ne pouvait méconnaître le fait que les possibilités de revente à l’issue de la période de défiscalisation de 9 années seraient rendues difficiles au regard du nombre d’appartements (80) susceptibles d’être mis sur le marché à la même date, ceci indépendamment de ceux susceptibles d’être proposés par d’autres constructeurs et que cet élément jouerait de manière inévitable sur la valorisation des dits appartements.

S’il n’est pas démontré que le prix d’acquisition et le montant du loyer espéré étaient en totale contradiction avec les données locales de l’époque, elle n’a pas fourni aux acquéreurs une information complète et loyale sur l’opération d’investissement qu’elle leur proposait dont elle a minimisé à l’extrême les risques.

Il ne peut être fait reproche à l’ appelante, profane en matière d’investissement défiscalisant, démarchée par le mandataire du vendeur, de ne pas s’être renseignée par elle-même alors que l’investissement se réalisait dans une commune éloignée de son lieu de résidence et qu’elle avait été mise en confiance sur les garanties de l’opération par la présentation rationnelle et chiffrée qui lui était présentée.

Le manquement à l’obligation pré contractuelle d’information du vendeur professionnel à l’égard d’un acquéreur profane en la matière est suffisamment établie.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI C-D présentée à ce titre.

• b) Sur le préjudice

Il doit être considéré en terme de perte de chance.

Il peut être admis qu’au regard des avantages fiscaux espérés sur 9 ans mais informée sur les aléas, la SCI C-D n’aurait pas pris le risque d’investir dans une opération par essence incertaine.

La perte de chance peut être considérée à hauteur de 80%.

L’appelante estime son préjudice à la somme de 37.403 €. Elle n’a pas revendu l’appartement à ce jour et ne justifie pas de la certitude du montant de la perte qu’elle pourra subir à la revente.

Il est toutefois suffisamment rapporté la preuve qu’elle ne pourra le revendre qu’avec difficultés compte tenu de l’absence d’un marché immobilier soutenu dans la commune de Beaupréau et de l’importance de l’offre immobilière d’appartements de même type dont la valeur patrimoniale est nécessairement dévalorisée.

Le préjudice subi au titre de la perte de loyers espérés est certain même si le décompte précis justifiant le montant de la somme réclamée n’est pas établi.

Il lui sera accordé une somme de 10.000 €, application faite du coefficient retenu de perte de chance.

Les intérêts courront au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt constitutif de droits et avec capitalisation à compter de cette date

• 3) Sur l’appel des condamnations pour procédure abusive et condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’action diligentée contre Edelis étant partiellement fondée, cette partie n’est pas fondée à obtenir une indemnité à ce titre.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamn SCI C-D é la à verser des dommages-intérêts pour procédure abusive à la SA Akerys Promotion.

Il sera également infirmé en ce qu’il a condamné la SCI C-D à verser à l’ensemble des intimés une somme d’argent au titre des frais irrépétibles de première instance dont l’application apparaît inopportune.

• 4) Sur les demandes annexes présentées devant la cour d’appel

Il convient de condamner Edelis au titre au titre des frais irrépétibles d’appel à verser :

—  1000 € à BNP Paribas Personal Finance,

—  2500 € à la SCI C-D.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance d’Angers sauf en ce qu’il a déclaré prescrites les actions fondées sur le code de la consommation et sur le code de la construction et de l’habitation, déclaré recevable l’action fondée sur le dol mais débouté la SCI C-D de sa demande de nullité pour dol ;

Statuant à nouveau des autres chefs,

CONDAMNE la société Edelis aux droits de la société Akerys Promotion à verser à la SCI C-D la somme de 10.000,00 €, à titre de perte de chance ;

DIT que les intérêts courront au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt et avec capitalisation à compter de cette date ;

DEBOUTE la SCI C-D de toute autre indemnisation ;

DEBOUTE Edelis anciennement Akerys Promotion de sa demande de condamnation de la SCI

C-D pour procédure abusive ;

DEBOUTE Edelis anciennement Akerys Promotion et BNP Paribas Personal Finance de leur demande de condamnation au titre des frais irrépétibles de première instance ;

CONDAMNE la société Edelis sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à verser :

—  1000 € à BNP Paribas Personal Finance,

—  2500 € à la SCI C D ;

CONDAMNE la société Edelis aux entiers dépens de première instance et d’appel et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui le requièrent.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X M. B