N° RG 17/04371 – N° Portalis DBVX-V-B7B-LCQ2 Décision du

Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE

Au fond du 11 mai 2017

RG : 13/02684

chambre civile

Y

Z

C/

P

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 19 Mars 2019

APPELANTS :

M. Q R-S Y

[…]

[…]

Représenté par la SELARL G AVOCATS, avocats au barreau de LYON

M^me J K L Z

[…]

[…]

Représentée par la SELARL G AVOCATS, avocats au barreau de LYON

INTIMÉE :

M^me M N O P veuve H-I

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL ADP AFFAIRES DROIT PUBLIC – IMMOBILIER, avocats au barreau de LYON

Assistée de la SELARL NESE, avocats au barreau de PYRÉNÉES-ORIENTALES

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Décembre 2018

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Février 2019

Date de mise à disposition : 19 Mars 2019

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— Michel FICAGNA, conseiller

— E F, conseiller

assistés pendant les débats de Marion COUSTAL, greffier

A l’audience, E F a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Marion COUSTAL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Suivant acte authentique de vente reçu par Maître X, notaire, le 26 septembre 2011, M. Y et M^me Z ont acquis de M^me H-I une maison d’habitation sise […] à Chaux à SAINT R LE VIEUX 01640, ainsi désignée :

— Maison d’habitation édifiée sur sous-sol, composée d’un garage double, cellier, dégagement comprenant :

— au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salle à manger, séjour, dégagement, 2 chambres, toilettes, salle de bains, bureau traversant, buanderie,

— au 1^er étage : dégagement, chambre et salle de bains.

Le prix de vente a été fixé à la somme de 302 000 €, outre les frais de notaire.

Préalablement à la signature du compromis, M. Y et M^me Z ont effectué une visite de la maison par l’intermédiaire de l’agence GUY HOQUET, société OMAMORI.

Par acte du 26 juillet 2012, M. Y et M^me Z ont fait assigner en référé leur venderesse afin que soit ordonnée une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 18 septembre 2012, une mesure d’expertise a été confiée à M. A.

S u i v a n t e x p l o i t d u 1 0 j u i l l e t 2 0 1 3 , l e c o u p l e T O C H E – R O Y a a s s i g n é M m e H-I en résolution de la vente et restitution du prix, outre dommages et intérêts, sur le fondement de la garantie des vices cachés, du dol et de l’obligation de délivrance conforme.

Cette assignation a été publiée.

Par exploit en date du 3 avril 2014, ils ont également assigné en intervention forcée l’agence immobilière OMAMORI GUY HOQUET.

Cette assignation a également été publiée.

Une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’égard de l’agence immobilière OMAMORI GUY HOQUET, pour cette raison, la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, assureur de la société OMAMORI GUY HOQUET, est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement en date du 11 mai 2017, le tribunal de grande instance de BOURG-EN-BRESSE a retenu l’existence d’un défaut caché au moment de la vente :

«dans la mesure où, le plancher du 1^er étage risquant de s’effondrer, c’est la solidité même de l’ouvrage qui est atteinte».

Mais a débouté M. Y et M^me Z de leurs demandes par application de la clause limitative de responsabilité.

Suivant déclaration d’appel en date du 14 juin 2017, M. Y et M^me Z ont interjeté appel de la décision précitée uniquement à l’encontre de M^me H-I.

En effet, ensuite d’une procédure de liquidation judiciaire, l’agence immobilière OMAMORI GUY HOQUET a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 12 juin 2017.

Ils demandent à la cour aux termes de leurs conclusions récapitulatives de :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Vu les articles 30.5, 28.4, 33 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

Vu les articles 1109, 1110, 1116, 1315 dans la rédaction ancienne du Code civil,

Vu les articles 1137 et 1353 dans la rédaction nouvelle du Code civil,

Vu les articles 1602 et suivants, 1641, 1643, 1644, 1645 du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

— CONFIRMER le Jugement du Tribunal de Grande Instance de LYON en date du 11 mai 2017 en ce qu’il a retenu l’existence d’un vice caché affectant la maison,

— REFORMER le jugement déféré en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau,

A) A titre principal,

— DIRE ET JUGER que M^me H-I avait connaissance de l’existence des vices cachés affectant le bien vendu,

— CONSTATER que M^me H-I a sciemment omis d’en aviser les acquéreurs,

— DIRE ET JUGER que M^me H-I avait la qualité de constructeur,

En conséquence,

— DIRE ET JUGER la clause exclusive de responsabilité prévue dans le contrat de vente inapplicable,

— PRONONCER la résolution de la vente pour vices cachés,

B) A titre subsidiaire,

— DIRE ET JUGER que M^me H-I avait connaissance de l’existence des vices cachés et des désordres affectant le bien vendu,

— CONSTATER que M^me H-I a commis des man’uvres dolosives en omettant d’aviser les acquéreurs des vices cachés,

En conséquence,

— DIRE ET JUGER clause exclusive de responsabilité prévue dans le contrat de vente inapplicable,

— PRONONCER la nullité du contrat de vente pour dol de la venderesse,

C) A titre encore plus subsidiaire,

— PRONONCER la résolution de la vente pour non-respect par la venderesse de son obligation de délivrance d’une chose conforme au contrat à savoir une maison habitable,

En conséquence de la résolution ou l’annulation du contrat et en tout état de cause,

— ORDONNER la restitution du prix de la vente outre les frais notariés, soit la somme de 322.191,22 €, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code Civil, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— CONDAMNER M^me H-I à verser à M. Y et M^me Z les sommes suivantes à titre des préjudices subis :

—  20 049,45 €, à parfaire au jour de la décision correspondant aux intérêts d’emprunt

et aux indemnités de remboursement anticipé,

—  26 542,02 €, à parfaire, correspondant frais d’entretien de la maison,

—  11 277,68 € correspondant aux acomptes des devis et des matériaux pour les travaux d’embellissements initiés,

— DONNER ACTE à M. Y et M^me Z de procéder, dans un délai de quatre mois à compter de la restitution du prix de vente par elle, au remboursement des sommes dues auprès des créanciers inscrits et à faire procéder à la levée des hypothèques éventuelles grevant le bien acquis,

D) A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour ne prononce pas la résolution ou la nullité de la vente,

— CONDAMNER M^me H-I à verser à M. Y et M^me Z la somme de 114 139,73 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code Civil, au titre des travaux de remise en état de la maison,

— CONDAMNER M^me H-I à verser la somme de 1 200 € par mois au titre d’indemnité de privation de jouissance, à compter de l’acte authentique de vente du 26 septembre 2011 jusqu’au caractère définitif de la décision de justice à intervenir,

Sur les demandes reconventionnelles de M^me H-I,

— DÉBOUTER M^me H-I de ses demandes au titre de réparation de son préjudice moral, comme étant infondées et injustifiées,

Si la Cour devait faire droit à la demande d’expertise, elle DÉSIGNERA tel expert qui lui plaira avec pour mission de :

— se rendre dans la maison d’habitation litigieuse sise à Saint R-le-Vieux (01), […] à Chaux,

— visiter la maison,

— entendre les parties en leurs dires et explications. Entendre tout sachant,

— déterminer contradictoirement l’état de la maison avant la vente 26 septembre 2011, par rapport aux éléments qui seront produits par les parties,

— rapport aux éléments qui seront produits par les parties,

— déterminer les travaux de remise en état de la maison et en chiffrer le coût, en prenant en compte les matériaux disponibles,

— évaluer la plus-value générée par ces travaux de remise en état similaire par rapport à l’état initial de la maison,

— établir un pré-rapport d’expertise en impartissant aux parties un délai raisonnable pour faire leurs observations éventuelles,

— rendre son rapport.

— CONDAMNER M^me H-I à prendre à sa charge l’intégralité des frais d’expertise,

— DÉBOUTER M^me H-I de ses demandes à titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En tout état de cause,

CONDAMNER M^me H-I à verser à M. Y et M^me Z la somme de 10 000 € à chacun, au titre du préjudice moral,

— CONDAMNER M^me H-I à payer M. Y et à M^me Z la somme de 20 000 € en application de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER la même aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de M. A et tous les frais de publication de l’assignation à la Conservation des Hypothèques, l’ensemble des dépens distraits au profit de Maître B de la SELARL G AVOCAT sur son affirmation de droit.

Ils font valoir que :

— suite à des travaux de rafraîchissement entrepris après l’acquisition, ils ont découvert que le premier étage n’était pas habitable car les travaux d’aménagement réalisés en 1990 ne respectaient pas les normes applicables,

— ainsi le plancher des combles est sous dimensionné par rapport aux charges correspondant à une habitation,(150 dN/m2), (norme de 1986 appliquée à juste titre),

— l’expert conclut à un défaut de conception de l’aménagement en partie habitable des combles, en l’absence des renforcements nécessaires, et que ce solivage a été conçu comme une grille de plafond et non comme un support de plancher habitable,

— la remise en état des combles chiffrés par l’expert entre 60'000 € et 80'000 € représente 26% du prix de vente environ, les travaux diminueront la hauteur sous plafond du rez-de-chaussée d’une vingtaine de centimètres environ, et nécessiteront la mise en place éventuelle de poteaux intermédiaires,

— s’ils avaient su que le premier en étage n’était pas habitable et que d’importants travaux de renforcement devaient être réalisés, ils n’auraient pas acquis la maison,

— des modifications importantes ont été apportées sur les composants de la charpente qui affaiblissent sérieusement les capacités portantes ainsi que la tenue au vent,

— il existe également d’autres vices cachés concernant le garage et le vide sanitaire qui est inondé par plusieurs centimètres d’eau,

— le tribunal a fait à tort application de la clause exclusive de responsabilité alors que la venderesse avait connaissance des vices et a failli à son obligation d’information à leur égard et qu’en qualité de constructeur, elle ne pouvait se prévaloir de cette clause,

— en effet le vendeur non professionnel a la qualité de constructeur dès lors qu’il a réalisé lui-même les travaux ou les a fait réaliser sans nécessairement avoir pris la mesure de leurs risques,

— elle sera considérée comme constructeur ne pouvant donner le nom de l’entreprise ayant procédé aux travaux d’aménagement des combles,

— le vendeur non professionnel souhaitant insérer une clause exonératoire des vices cachés doit indiquer clairement les travaux qu’il a faits en précisant qu’ils ne relèvent que du bricolage sans

pouvoir prétendre à la qualité de ce qu’aurait réalisé un professionnel connaissant les règles de l’art,

— il est étonnant que les fissures du plafond du rez-de-chaussée et du carrelage de la salle de bains de l’étage n’aient pas interpellé la venderesse,

— la construction d’origine, effectuée en 1971, comportait des combles non aménageables, l’aménagement a été fait sans déclaration de travaux ni permis de construire, ce non-respect constitue un vice caché du bien,

— ils ont effectué une seule visite avant la signature du compromis, une autre personne étant intéressée ce qui les a contraints à se positionner rapidement, la maison étant meublée rendant les désordres non visibles,

— il y a eu réticence dolosive dans la mesure où ils n’ont pas été informés de l’irrégularité de la réalisation des travaux d’aménagement des combles, travaux faits en amateur sans considération des règles de l’art,

— il y a eu non-respect de l’obligation de délivrance d’une chose conforme au contrat à savoir une maison habitable.

M^me H-I demande à la cour, aux termes de ses conclusions récapitulatives, de :

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes et moyens,

— déclarer irrecevable et mal fondée l’action en garantie des vices cachés tout comme l’action fondée sur l’obligation de délivrance d’une chose conforme,

— dire que le vice relatif à la solidité du plancher du premier étage est un vice caché et non pas un vice de conformité,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. Y et M^me Z de leurs demandes,

— vu le principe de proportionnalité de la sanction, et l’article six §premier de la Convention européenne des droits de l’homme,

— subsidiairement et dans l’hypothèse ou l’annulation ou la résolution de la vente serait prononcée, les débouter de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires comme injustifiées, infondées et se heurtant à l’anéantissement rétroactif de la vente,

— avant dire droit sur la restitution du prix de vente ordonner ce une expertise pour déterminer les travaux de remise en état à l’identique et en chiffrer le coût,

— débouter M. Y et M^me Z de leur demande fondée sur un prétendu manquement à une obligation de délivrance conforme,

— subsidiairement évaluer le coût des travaux de renforcement et de confortement du plancher du premier étage à la somme de 60'435,87 € selon le mode préparatoire préconisé par le BET PALVADEAU,

— estimer le dommage réparable à la somme de 45'435,87 euros ou à celle de 50'435,87 € (déduction faite de la plus-value pour mise à neuf des embellissements),

— débouter M. Y et M^me Z de leurs demandes plus amples et contraires ainsi qu’au titre de

l’article 700 du code de procédure civile,

— Réformer partiellement le jugement du 11 mai 2017,

— reconventionnellement, condamner solidairement M. Y et M^me Z à lui payer les sommes de 30'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice psychologique et moral, et de 20'000 € au titre de l’article 700,

— condamner solidairement M. Y et M^me Z à faire procéder à la radiation de l’inscription hypothécaire provisoire prise sur l’immeuble litigieux sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— les condamner solidairement aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de son conseil.

Elle fait valoir que :

— lorsqu’ils ont fait construire leur maison, ils ont demandé expressément de prévoir la possibilité d’un aménagement des combles ce qui trouvera sa traduction dans un additif mentionnant la possibilité de combles aménageables,

— ils ont fait réaliser les travaux par des artisans locaux entre 1980 et 1990 mais elle ne retrouve pas les documents afférents à ces travaux suite à son déménagement,

— elle a décidé de vendre suite à la perte de son conjoint et à son installation dans une autre région,

— plusieurs visites sont intervenues avant la signature de l’acte de vente,

— pendant une vingtaine d’années, les aménagements réalisés dans les combles serviront de lieu d’hébergement à leurs enfants lorsqu’ils leur rendront visite, aux amis de passage, puis aux petits-enfants,

— l’expert judiciaire conclu qu’elle n’avait pas de conscience du problème technique affectant le plancher puisqu’elle l’habitait en toute quiétude et que l’essentiel des modifications importantes a désormais plus de 20 ans,

— l’expert A a repris à son compte le calcul de l’expert privé sans faire procéder par un sapiteur à un contrôle concernant le plancher des combles,

— l’estimation des deux solutions réparatoires concernant la charpente ne s’appuie sur aucun devis estimatif,

— les infiltrations dans le garage sont très occasionnelles comme indiqué par l’expert il s’agissait d’un vice apparent au vu des auréoles en partie basse du mur et sur le carrelage,

— le vice du vide sanitaire est mineur et apparent,

— elle est un vendeur non professionnel, ni elle ni son mari ne peuvent être assimilés à un constructeur ni un vendeur bricoleur,

— la qualité de réputé constructeur au sens de l’article 1792 ' 1 du code civil a cessé après l’expiration du délai décennal soit en l’espèce depuis 2001,

— ils étaient ignares dans l’art de la construction, leur formation étant paramédicale ils ont

systématiquement eu recours à des entreprises pour la réalisation de tous leurs travaux faute de compétences et de temps, qu’il en est de même pour les travaux d’aménagement des combles,

— seuls les travaux effectués -de 10 ans avant la vente, soumis à l’obligation d’assurance dommages ouvrage, doivent être déclarés par un vendeur d’immeubles,

— la résolution de la vente ne saurait être prononcée pour les vices relevés s’agissant d’une sanction disproportionnée puisque ces vices sont réparables pour un coût modeste au regard du prix d’acquisition,

— elle n’a fait preuve d’aucune réticence dolosive,

— concernant la demande de résolution fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance, l’inhabitabilité virtuelle de deux pièces résultant d’un vice de construction est un vice caché et non un défaut de conformité.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est expressément renvoyé pour les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine :

Attendu qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif ;

Attendu que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte’ ;

Sur le fond :

— sur le vice caché :

Attendu que les problèmes d’infiltrations dans le garage, limités aux périodes pluvieuses et se traduisant par des auréoles visibles en partie basse du mur et sur le carrelage, ne présentent pas le caractère de vice au sens de l’article 1641 du code civil n’étant pas cachés, et ne rendant pas l’immeuble impropre à sa destination,

qu’il en est de même du défaut d’importance mineure affectant le vide sanitaire, qui peut se résoudre par des travaux évalués à la somme de 1 500 euros,

Attendu qu’au vu des constatations de l’expert, le premier juge a retenu à juste titre l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil rendant la chose vendue impropre à sa destination concernant le plancher de l’étage, le solivage ayant été conçu comme une grille à plafond et non comme un support de plancher habitable, ce qui affecte la solidité de l’ouvrage,

Attendu que la question qui se pose à la cour est celle de l’application de la clause de non garantie, prévue page 8 de l’acte de vente, stipulant que l’acquéreur prendra l’immeuble dans son état actuel sans recours contre le vendeur pour 'quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous sol, vices même cachés, …'

Attendu qu’il résulte du dossier que la venderesse et son époux ont fait construire leur maison en 1971 par l’entreprise 'les maisons prestige de France', qu’ils ont aménagé les combles ultérieurement dans les années 1990,

Attendu que l’expert judiciaire conclut qu’au regard du fait que les combles ont été habitées pendant de nombreuses années, il est clair que la venderesse n’avait pas connaissance du vice affectant les combles,

que M. C d’D , intervenant à la demande de l’assureur de M. Y, concluait déjà en ce sens ' le plancher a trouvé un nouvel équilibre et permet l’aménagement des combles grâce à la présence de fausses poutres apparentes. Dans ce contexte, concernant la structure du plancher, il nous semble difficile de démontrer que M^me H-I avait connaissance des vices étant donné qu’elle a occupé l’étage une vingtaine d’années sans qu’aucun désordre ne soit apparent',

Attendu qu’il résulte du dossier que M^me H-I a été en mesure de rapporter la preuve en versant de nombreuses factures que ni elle ni son époux, respectivement secrétaire médicale et assistant anesthésiste, n’avaient l’habitude de réaliser eux mêmes les travaux même mineurs comme la réfection de papiers peints relatifs à leur maison, qu’il ne peut être déduit du seul fait que suite à son déménagement, elle n’ait pas été en mesure de retrouver les factures relatives à l’aménagement des combles, qu’ils aient réalisé eux-mêmes des travaux de cette importance à défaut de toutes autres preuves,

Attendu que l’expert note que les fissures du plafond du rez-de-chaussée et du carrelage de la salle de bains de l’étage n’ont été constatées qu’après le retrait des poutres, que dès lors elles n’étaient pas visibles par la venderesse,

Attendu que la connaissance de la venderesse du vice ne peut se déduire de l’absence de preuve de déclaration de travaux ou de permis de construire pour aménager les combes, l’administration ne se livrant en tout état de cause qu’à un contrôle des règles d’urbanisme et de conformité des travaux effectués avec le permis sollicité,

Attendu qu’il résulte du dossier que M^me H-I n’était pas un professionnel de la vente,

que les travaux vieux de plus de 10 ans n’avaient pas à être déclarés à l’acte de vente, que la responsabilité décennale prévue par l’article 1792-1 du code civil est également éteinte,

Attendu que dès lors au vu de ces éléments, la mauvaise foi de M^me H-I n’étant pas établie, la clause exonératoire de clause de non garantie doit recevoir application,

— sur le dol :

Attendu qu’il s’évince également des éléments ci- dessus que la preuve de manoeuvres dolosives de M^me H-I n’est pas rapportée,

— sur la délivrance non conforme :

Attendu que le défaut qui rend la chose impropre à sa destination normale ressort à la garantie des vices cachés, unique fondement possible à l’action,

que dès lors le premier juge a à juste titre considéré que l’existence d’un vice caché étant retenue, la responsabilité de la venderesse ne peut être engagée sur le fondement d’un manquement à l’obligation de délivrance,

que la demande subsidiaire est donc rejetée,

Attendu que les appelants sont par conséquents déboutés de toutes leurs demandes principales et

subsidiaires en nullité ou résolution du contrat de vente et en paiement des travaux de remise en état de la maison ainsi qu’au titre d’une indemnité locative,

Sur la demande reconventionnelle au titre de la radiation de l’inscription hypohécaire provisoire prise sur la maison de M^me H-I :

Attendu que la décision déférée étant confirmée, il y a lieu de condamner solidairement M. Y et M^me Z à faire procéder à la radiation de l’inscription hypothécaire provisoire prise sur la maison de M^me H-I sise […] Mas sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard,

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

Attendu que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol, dont la preuve n’est pas rapportée en l’espèce,

que dès lors il convient de débouter M^me H-I de sa demande de dommages et intérêts,

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aattendu que M. Y et M^me Z sont condamnés aux dépens de l’appel et à payer à M^me H-I la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise,

Y ajoutant,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne solidairement M. Y et M^me Z à faire procéder à la radiation de l’inscription hypothécaire provisoire prise sur la maison de M^me H-I sise […], sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un mois suivant la signification du présent arrêt,

Condamne solidairement M. Y et M^me Z à verser à M^me H-I une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. Y et M^me Z aux dépens de l’appel qui seront recouvrés par le conseil de la partie adverse conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE