COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

IG/LL

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 21/00161 – N° Portalis DBVP-V-B7F-EYL5

Jugement du 18 novembre 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d’inscription au RG de première instance : 20/00764

ARRET DU 10 DECEMBRE 2024

APPELANTS :

Monsieur [C] [M]

né le 12 janvier 1972 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [X] [G] épouse [M]

née le 7 février 1972 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e David SIMON de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20210074

INTIMES :

Madame [N] [U]

née le 1er mai 1960 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [A] [O]

né le 14 février 1959 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Claude TERREAU, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20170193

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 10 septembre 2024 à 14 H 00, M^me GANDAIS, conseillère, ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieu WOLFF, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 10 décembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 20 octobre 2000, M. [A] [O] et Mme [N] [U] ont acquis une maison d’habitation cadastrée section ZP n°[Cadastre 3], située à [Localité 8], lieudit '[Localité 10]', au [Adresse 2].

Cet immeuble jouxte la propriété cadastrée ZP n°[Cadastre 4], située au [Adresse 1], appartenant à M. [C] [M] et son épouse, Mme [X] [G], lesquels ont fait réaliser en 2015 des travaux d’extension de leur maison et notamment de construction d’un garage à proximité du pignon Nord de la maison de M. [O] et Mme [U].

Par acte en date du 21 juillet 2015, M. [O] et Mme [U] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance du Mans afin de voir ordonner une mesure d’expertise visant à déterminer les désordres, risques de désordres et d’atteinte à leur servitude de tour d’échelle, provoqués par les travaux de maçonnerie réalisés par leurs voisins.

Par ordonnance en date du 9 décembre 2015, le juge des référés a débouté M. [O] et Mme [U] de leur demande d’expertise à défaut de justifier du juste motif exigé par l’article 145 du code de procédure civile.

Les consorts [O]-[U] ayant interjeté appel, la cour d’appel a rendu le 25 octobre 2016 un arrêt infirmant la décision du 9 décembre 2015 et ordonnant une expertise afin notamment de décrire les travaux réalisés par les époux [M] relativement à l’édification d’un garage et appentis attenant, de dire s’ils sont conformes au permis de construire obtenu, préciser s’ils remettent en cause une servitude de tour d’échelle, à la supposer avérée, décrire les éventuels désordres entraînés sur le fonds de M. [O] et Mme [U], décrire et évaluer les travaux éventuels de reprise nécessaires. M. [B] a été désigné à cette fin.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 30 novembre 2017.

Par acte d’huissier du 6 mars 2020, M. [O] et Mme [U] ont fait assigner les époux [M] devant le tribunal judiciaire du Mans aux fins de voir ordonner la démolition de la construction litigieuse réalisée en violation de la servitude de tour d’échelle et obtenir leur condamnation à une indemnité pour résistance abusive.

Par jugement réputé contradictoire du 18 novembre 2020, le tribunal judiciaire du Mans, devant lequel les époux [M] n’ont pas constitué, a :

— ordonné à M. et Mme [M] de démolir le garage qu’ils ont fait édifier sur leur propriété, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— débouté M. [O] et Mme [U] de leur demande en dommages-intérêts ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné in solidum M. et Mme [M] aux dépens, y compris les frais d’expertise et les dépens de l’instance en référé, ainsi qu’à payer à M. [O] et Mme [U] une indemnité de 6.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 26 janvier 2021, les époux [M] ont relevé appel du jugement en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant débouté M. [O] et Mme [U] de leur demande indemnitaire ; intimant M. [O] et Mme [U].

Suivant conclusions déposées le 26 juillet 2021, Mme [U] et M. [O] ont formé appel incident de cette décision en ses dispositions les déboutant de leur demande indemnitaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024 et l’audience de plaidoirie fixée au 10 septembre de la même année conformément aux prévisions d’un avis du 30 mai 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 17 mai 2024, les époux [M] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a déclaré que Mme [U] et M. [O] ne bénéficiaient pas d’une servitude de tour d’échelle sur le fonds des époux [M] ;

— infirmer le jugement rendu sur le surplus ;

statuant de nouveau, à titre principal :

— dire et juger que la création d’un garage par eux, en limite de propriété avec l’habitation de Mme [U] et de M. [O], n’excède pas les inconvénients normaux de voisinage ;

— en conséquence, débouter Mme [U] et M. [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

— à titre subsidiaire, limiter les travaux de reprise auxquels ils pourraient être condamnés à l’hypothèse n°3 évoquée par l’expert judiciaire à savoir : le maintien du garage actuel en réalisant uniquement au niveau de l’acrotère, un sous-avant toit en PVC mitoyen voire accolé à l’immeuble d’habitation des consorts [O]-[U] ;

— à titre très subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour s’estimerait insuffisamment éclairée, ordonner que M. [B], expert ayant rédigé le rapport d’expertise où tout autre expert, complète ledit rapport en précisant par des éléments techniques et de fait les modalités d’un éventuel entretien de la façade nord de l’immeuble [O]-[U] ;

— en tout état de cause :

— condamner in solidum Mme [U] et M. [O] à leur payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes, aux entiers dépens, ainsi qu’à supporter les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 3 juin 2024, Mme [U] et M. [O] demandent à la cour de :

— dire et juger, en tant que de besoin constater, que la construction du garage réalisée par les époux [M] est en violation de la servitude conventionnelle du 31 novembre 1980 de tour d’échelle ;

— confirmer le jugement dont appel, et ne le réformant in parte que sur les dispositions non contraires et y ajoutant ;

— en conséquence, ordonner la démolition de la construction sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans le mois de la signification de la décision à intervenir ;

— recevant leur appel incident, condamner solidairement les époux [M] au paiement des sommes de :

* 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi pour intention de nuire et résistance abusive ;

* 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les époux [M] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

MOTIFS DE LA DECISION :

La cour observe que les appelants développent des moyens relativement à l’absence de trouble anormal de voisinage qui serait occasionné par l’implantation et la hauteur du garage litigieux. La cour n’est toutefois pas saisie, comme d’ailleurs le tribunal, par les intimés, de moyens tendant à fonder leur action en démolition de la construction sur le trouble anormal du voisinage. Il n’y a donc pas lieu d’examiner l’argumentaire de ce chef développé par les appelants.

I- Sur la demande de démolition du garage

Le tribunal, en s’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire, a constaté que le garage litigieux édifié par les défendeurs, se trouve légèrement en retrait de la limite de propriété avec le fonds des demandeurs, laissant un espace d’une largeur de 28 cm. Le tribunal en a déduit que ces derniers ne peuvent donc plus accéder à la façade externe de leur mur pour sa remise en état et pour son entretien. Le juge a écarté le moyen des demandeurs se fondant sur une convention du 31 novembre 1980, non produite aux débats, qui aurait été conclue entre les auteurs de chacune des parties et aux termes de laquelle une servitude conventionnelle de tour d’échelle aurait été prévue. En revanche, le tribunal a accueilli l’argumentaire des demandeurs se fondant sur le règlement du plan d’occupation des sols de la commune de La Milesse et qui édicte des distances à respecter relativement à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Le tribunal a retenu que le garage litigieux ne respecte pas cette réglementation, observant que l’expert judiciaire a relevé à cet égard que le constructeur n’avait pas réalisé la construction conformément à l’implantation prévue au permis de construire. Le juge, pour ce motif, a condamné les défendeurs à démolir le garage construit sur leur propriété.

— pour atteinte à la servitude de tour d’échelle

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants font valoir que :

— il n’existe aucune servitude de tour d’échelle au bénéfice des intimés ;

— en tout état de cause, le débord de la toiture terrasse du garage litigieux couvre l’espace séparatif créé par les deux constructions, de telle sorte que plus aucun entretien de la façade ne serait nécessaire et donc que la servitude, à la supposer existante, serait parfaitement inutile ;

— la configuration des lieux permet aux intimés de jouir de la servitude de tour d’échelle ; la prétendue difficulté d’entretien porte en réalité sur une infime partie de la façade nord de l’immeuble voisin (1,20 mètres de longueur) et non sur l’ensemble de la façade ; la servitude litigieuse n’a pas été remise en cause à la suite des travaux qu’ils ont fait réaliser puisque tant l’entreprise ayant installé le garage qu’un expert amiable concluent à la possibilité d’entretenir le pignon litigieux et de procéder à des travaux de ravalement sur la surface concernée ; l’attestation produite pour les besoins de la cause par leurs contradicteurs, émanant de M. [T] qui ne s’est pas rendu sur leur fonds, n’a aucune valeur probante ;

— la position de l’expert judiciaire est critiquable dans la mesure où aucune investigation technique n’a été réalisée pour constater la prétendue impossibilité d’entretenir la façade litigieuse ; l’expert avait l’obligation de poursuivre ses investigations techniques en convoquant les parties et une ou des entreprises de maçonnerie afin d’avoir un avis précis sur les modalités d’entretien de la façade litigieuse ; l’expert s’est contenté de tenir pour acquis les déclarations des intimés sans faire ses propres constatations ;

— les intimés ne subissent aucun préjudice du fait de la construction du garage litigieux ; leur demande tendant à passer par la propriété des intimés pour procéder à un enduit sur la façade Est de leur garage atteste simplement de la possibilité de réaliser des travaux de maçonnerie sur cette façade du garage donnant directement sur le jardin voisin ;

— si la cour s’estime insuffisamment informée, elle peut, en application de l’article 283 du code de procédure civile, entendre l’expert sur un point précis en présence des parties ou celles-ci convoquées ; un complément d’expertise pourrait encore être sollicité afin que le technicien soit invité à compléter son rapport en précisant par des éléments techniques et de fait les modalités d’un éventuel entretien de la façade Nord de l’immeuble appartenant aux intimés.

Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés font valoir que :

— ils justifient bénéficier d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle mentionnée dans un procès-verbal de bornage établi le 31 novembre 1980, stipulant notamment au titre des conventions particulières, celle du tour d’échelle ; la cour, au besoin par substitution de motifs, ne pourra dès lors que confirmer le bien-fondé de leur demande de démolition au regard de cette servitude ; la force obligatoire de celle-ci ne saurait être remise en question puisqu’il y est fait référence dans l’acte d’acquisition des appelants ;

— le rapport d’expertise judiciaire caractérise l’impossibilité pour eux de bénéficier de ce droit de tour d’échelle dont sont débiteurs les appelants ; la construction édifiée par ces derniers, en retrait de 25 cm de la limite de propriété, a été exécutée au mépris de la convention de tour d’échelle dont ils connaissaient pourtant l’existence ; cette construction remet en cause le droit fondamental de la propriété, soulignant que les appelants ne contestent pas la réalité de son implantation ; la seule réparation concrète et contradictoirement exposée par l’expert judiciaire est la démolition du garage ;

— le rapport d’expertise amiable produit en appel par la partie adverse et qui renvoie à un devis imprécis et une attestation de faisabilité, laconique, ne fournit pas de solution technique plus pertinente que celle de l’expert judiciaire ;

— l’impossibilité de réaliser des travaux d’entretien de leur mur est encore justifiée par une attestation d’un artisan ainsi que par une correspondance des appelants eux-mêmes, du 6 septembre 2019 aux termes de laquelle ils sollicitent leur autorisation pour qu’un entrepreneur puisse passer sur leur propriété pour effectuer les travaux d’enduit de leur garage ;

— la demande de nouvelle expertise formée par les appelants est dilatoire, étant observé que l’expert judiciaire a rempli sa mission, que chacune des parties était assistée d’un conseil, que des dires ont été adressés à l’expert et que la question de la proximité de la construction du garage a été débattue contradictoirement ; que l’expert judiciaire a apporté des réponses techniques aux problèmes posés et qu’aucune des pièces versées aux débats ne remet sérieusement en cause les conclusions de ce dernier.

Sur ce, la cour

En application de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’article 691 du même code précise que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

Une servitude n’est toutefois opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé que si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de son acquisition.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’ article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou la rendre plus incommode.

En l’espèce, les intimés produisent aux débats un procès-verbal de bornage établi le 31 novembre 1980 par M. [E], géomètre-expert, entre d’une part M. et Mme [D] (auteurs des appelants) et d’autre part, M. et Mme [V] (auteurs des intimés). Cet acte stipule au titre de conventions particulières conclues entre les parties que 'M. [V] bénéficiera d’un droit de tour d’échelle sur la propriété de M. [D] ; ce dernier aura quant à lui droit au puits situé sur la propriété de M. [V]'.

Dans la mesure où les intimés ne produisent que la première page de leur titre de propriété, il n’est pas permis à la cour de vérifier si cette servitude a été rappelée dans ce titre. En revanche, l’acte d’acquisition du 13 juillet 1999 des appelants évoque en p.7, ce procès-verbal de bornage établi en 1980, indiquant qu’il résulte notamment de celui-ci un droit au puits situé sur la propriété de M. [V] pour M. et Mme [D]. Il est spécifié que ledit procès-verbal de bornage a été annexé à l’acte.

Les appelants ne répondent pas au moyen des intimés qui soutiennent qu’ils avaient nécessairement connaissance de ce qu’ils leur étaient redevables d’un droit de tour d’échelle, l’acte constitutif de cette servitude ayant été joint à leur acte d’acquisition du 13 juillet 1999.

Force est de constater que si le droit au puits dont ils sont bénéficiaires sur le fonds des intimés a été rappelé au titre des servitudes existantes, dans ledit acte, le droit de tour d’échelle dont étaient débiteurs leurs auteurs ne l’a pas été. Néanmoins, le procès-verbal de bornage précité étant annexé à leur titre de propriété, ils ne peuvent pas contester l’existence de cette servitude conventionnelle mentionnée sans équivoque audit procès-verbal et qui a été transmise lors de la mutation de propriété intervenue en 1999.

Il en résulte que l’acte d’acquisition des appelants qui se réfère expressément à cet acte antérieur constitutif de servitude, est, au sens de l’article 695 du code civil, un acte recognitif du droit de tour d’échelle bénéficiant aux intimés, lesquels doivent pouvoir procéder aux réparations qui s’avéreraient nécessaires sur la façade Nord de leur maison qui est limitrophe avec le fonds voisin. Si le titre constitutif de la servitude ne précise pas son assiette, il est certain qu’il impose au propriétaire du fonds servant de permettre un passage commode au propriétaire du fonds dominant pour procéder à quelques travaux que ce soit sur son mur.

Il revient dès lors à la cour de rechercher si la construction par les propriétaires du fonds servant d’un garage en retrait de 28 cm du mur privatif de l’immeuble des propriétaires du fonds dominant, n’interdit pas l’exercice de la servitude conventionnelle de tour d’échelle.

Aux termes de son rapport déposé le 30 novembre 2017, l’expert judiciaire a constaté l’édification d’un garage (d’une surface de 16,84 m² et d’une hauteur de 2,87 mètres) réalisée par la SARL Pinto, en lieu et place de vestiges d’un abri de stockage, devenu une ruine dangereuse et accolée à l’immeuble appartenant aux intimés. Cette édification du garage a été validée par un permis de construire qui a autorisé une implantation mitoyenne et non, comme réalisée, en retrait de l’immeuble voisin, à savoir à une distance de 0,28 mètres. En continuité de ce garage, a été construit un appentis couvert de bacs acier avec 'raccordement fortement siliconné’ et qui se trouve quant à lui accolé à la façade de l’immeuble des consorts [O]-[U].

L’expert a indiqué que 'la proximité dudit garage avec l’immeuble d’habitation [O]/[U], interdit, au vu de l’étroitesse du passage réalisé (0,28 m.), toute(s) possibilité(s) d’entretien de la façade Nord de l’immeuble d’habitation susnommé ([O]/[U]).'

Il a encore souligné que les appelants 'n’ayant aucune compétence dans le domaine conceptuel, de même qu’en matière d’urbanisme (code) et droit de la construction pour réaliser et maîtriser le projet de réhabilitation et extension envisagé sur leur immeuble d’habitation, ont pour ce faire, contacté et donné mission à l’Agence d’Architecture ARCADE afin que celle-ci, professionnelle patentée, dresse sous son entière responsabilité l’ensemble des documents graphiques et administratifs indispensables à l’obtention du permis de construire. Toutefois, malgré leur inaptitude avouée dans les domaines de la construction et de l’urbanisme, ils ont, malgré leurs lacunes manifestes, confié à la SARL Pinto, la construction dudit garage, sans imposer à celle-ci le respect de son implantation telle que l’Agence d’Architecture ARCADE la représentée (sic) dans le dossier de permis de construire (PC). De plus, nous pensons également que les époux [M] se devaient, au vu d’une réalisation non conforme au PC, de signaler à ladite SARL Pinto, le problème qu’allait poser à court terme le goulet de 0,28 m séparant le garage de l’immeuble d’habitation [O]/[U].' L’expert judiciaire estime que les appelants, tranquillisés par l’obtention du permis de construire, ont, de fait complètement oublié d’évoquer avec la SARL Pinto le problème que poserait à court terme la proximité dudit garage avec l’immeuble voisin.

Il importe de relever, comme noté par l’expert judiciaire, que l’Agence d’Architecture ARCADE qui n’avait pas, s’agissant du garage, de mission autre que celle d’établir les documents graphiques et administratifs nécessaires à l’obtention du permis de construire, avait pour sa part prévu l’implantation de celui-ci à l’identique de celle de l’ancien abri de stockage, avant sa démolition, c’est-à-dire en l’accolant à l’immeuble voisin.

Or, pour des raisons qui n’ont pu être explicitées, y compris lors des opérations d’expertise, la SARL Pinto a construit le garage à 0,28 mètres de la paroi Nord de l’immeuble voisin.

L’expert judiciaire a proposé trois solutions :

— première solution : la démolition du garage et sa reconstruction sur un nouvel emplacement pour un coût estimé à 43.920 euros ;

— deuxième solution : la reprise de l’ouvrage litigieux en vue de sa mise en conformité avec le plan de masse dressé par l’Agence d’Architecture ARCADE, à savoir mitoyen à l’immeuble d’habitation [O]/[U] avec la réalisation de l’allongement du garage jusqu’à sa jonction avec la paroi de l’immeuble d’habitation voisin pour un coût estimé à 8.800 euros ;

— troisième solution : la reprise de l’ouvrage litigieux en vue de sa mise en conformité avec le plan de masse dressé par l’Agence d’Architecture ARCADE, à savoir mitoyen à l’immeuble d’habitation [O]/[U] avec la réalisation, au niveau de l’acrotère, d’un 'sous avant toit’ en PVC mitoyen voire accolé à l’immeuble d’habitation [O]/[U], pour un coût estimé à 3.850 euros.

Pour soutenir que les appelants font obstacle à l’exercice de la servitude conventionnelle, les intimés font état de leur impossibilité d’effectuer l’entretien nécessaire de leur mur compte tenu de la faible distance entre celui-ci et le mur du garage litigieux. Outre qu’ils s’appuient sur les constatations précitées de l’expert judiciaire, ils produisent à cet égard un courrier daté du 24 février 2024, établi par M. [T], artisan maçon, aux termes duquel il 'certifie ne pas pouvoir réaliser des travaux sur le mur du pignon nord de la maison de M. [O] car son voisin a construit trop prêt (sic) de la maison et du puits'.

Pour leur part, les appelants versent aux débats :

— un courrier du 7 septembre 2021 rédigé par le maçon ayant construit le garage litigieux qui déclare : 'au vu de la configuration des lieux, il est parfaitement possible pour un professionnel de procéder à l’entretien du pignon Nord de la maison [O]-[U] (ravalement notamment)' ;

— un 'compte rendu expertise unilatérale’ établi le 15 mars 2024 par M. [F], ingénieur et expert en bâtiment, missionné pour indiquer si les consorts [O]-[U] peuvent réaliser l’entretien des murs Nord de leur maison et ce malgré la construction du garage à proximité par les époux [M] ; l’expert a conclu que 'le nouveau garage maçonné construit par les époux [M] à 0,28 m de l’immeuble d’habitation des consorts [O]/[U] rend exigu l’accès pour la maintenance de mur de leur maison mais pas impossible', annexant des devis établis à la demande des appelants :

* devis de l’entreprise Biardeau établi le 14 janvier 2024 pour un ravalement du mur de la maison des consorts [O]/[U] situé sous le préau et derrière le mur du garage de la propriété [M]

* devis de l’entreprise Maçonnerie des Sources établi le 29 janvier 2024 pour un ravalement du même mur

— une attestation établie le 30 janvier 2024 par M. [J], gérant de l’entreprise maçonnerie des Sources, indiquant confirmer que 'des travaux de ravalement du mur de façade de la maison des consorts [O]-[U] situé sous le préau et derrière le mur du garage de la propriété [M] sont réalisables'.

C’est à juste titre que les intimés font remarquer que les artisans qui concluent à la faisabilité notamment de travaux de ravalement du mur de leur immeuble n’explicitent pas les moyens techniques qui seraient utilisés pour y parvenir, au regard de l’exiguïté de l’accès confirmée par l’expert requis par les appelants. Ce technicien qui a annexé les devis de deux de ces artisans, s’est également borné à relever que la maintenance du mur n’était pas impossible sans toutefois apporter une réplique circonstanciée aux conclusions de l’expert judiciaire.

Par ailleurs, si les appelants affirment que le débord de toiture du garage couvre l’espace séparatif existant entre les deux constructions, cela ne ressort pas de manière évidente de l’examen des photographies transmises à l’expert judiciaire. Les photographies numérotées 55 et 65 transmises lors des opérations d’expertise judiciaire font au contraire apparaître des espaces entre ce débord de toiture et le mur, montrant qu’il n’y a pas de jonction entre les deux. L’expert judiciaire n’a d’ailleurs pas constaté, comme les appelants invitent la cour à le faire, qu’il n’y aurait plus d’utilité à réaliser de ce fait, des travaux d’entretien du mur. Force est de constater que le technicien désigné par la cour d’appel n’aurait pas davantage proposé au titre des solutions réparatoires la pose d’un sous avant toit en PVC mitoyen voire accolé à l’immeuble d’habitation [O]/[U] si le débord de toiture existant présentait déjà ces caractéristiques.

De l’ensemble, il résulte que les appelants n’ont pas respecté la servitude conventionnelle bénéficiant aux intimés, en édifiant le garage litigieux.

Néanmoins, la démolition de celui-ci, sollicitée par les intimés, n’apparaît pas être l’unique solution réparatoire, étant observé que le garage litigieux se trouve très majoritairement implanté en parallèle de la clôture séparant les deux fonds et donne sur la façade Nord de leur immeuble d’habitation sur une longueur de 1,20 mètres, mesure donnée par les appelants qui ne fait l’objet d’aucune discussion. L’assignation délivrée par les intimés mentionne que le garage présenterait une longueur de 5,94 mètres.

Il échet encore de relever que nonobstant la servitude de tour d’échelle qui leur bénéficie, les intimés ne voient finalement aucune objection à ce que des constructions soient mitoyennes à cette façade Nord, aveugle, de leur maison, comme en témoigne la situation préexistante avec l’abri de destockage et l’actuel appentis en acier qui joint à la fois la façade Nord et la façade Ouest de leur habitation.

Il s’ensuit que la mesure de démolition n’apparaît nullement nécessaire dès lors que conformément à la 3ème solution préconisée par l’expert judiciaire, la construction litigieuse peut être maintenue avec la réalisation, au niveau de l’acrotère, d’un dessous d’avant-toit en PVC mitoyen accolé à l’immeuble d’habitation des intimés. Cette solution permet que les eaux de ruissellement ne descendent plus au niveau de la partie de façade rendue inaccessible et que celle-ci soit protégée des agressions extérieures.

— Pour non-conformité de la construction aux règles d’urbanisme :

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants font valoir que le tribunal ne pouvait prononcer la démolition pure et simple du garage litigieux au regard de sa hauteur, non conforme aux règles d’urbanisme en vigueur, sans s’assurer préalablement que les intimés subissent un préjudice direct en relation avec le dépassement de 37 cm de la hauteur réglementaire. À cet égard, ils observent que leurs contradicteurs n’établissent nullement l’existence d’un préjudice direct en lien avec la violation de l’article 7 du plan local d’urbanisme de la commune.

Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés demandent à la cour de confirmer la motivation des premiers juges au regard du non-respect du plan d’occupation des sols.

Sur ce, la cour

Au terme de son rapport, l’expert judiciaire a relevé que le garage maçonné présente une hauteur de 2,87 mètres alors que l’article 7 concernant l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives du plan local d’urbanisme de la commune précise que 'pour les constructions dont la superficie est supérieure à 30 m² (surface actuelle du garage = 16,84 m²) ou dont la hauteur la plus proche de la limite séparative excède 2,50 m', toute construction doit être implantée en retrait par rapport aux limites séparatives à une distance au moins égale à 3 mètres.

Les appelants ne discutent pas le fait que la hauteur de leur garage est supérieure de 37 cm par rapport à la réglementation en vigueur.

Néanmoins, ils font exactement remarquer qu’il revient aux intimés d’établir la preuve d’un préjudice certain en résultant.

A cet égard, force est de constater que si les intimés font état d’un préjudice personnel tenant à l’impossibilité d’exercer la servitude de tour d’échelle dont ils bénéficient, il échet d’observer qu’antérieurement à l’édification de la construction litigieuse par les appelants, ils se trouvaient d’ores et déjà en difficulté pour procéder aux opérations d’entretien de la partie supérieure du pignon Nord de leur maison d’habitation. En effet, l’abri de stockage préexistant à la nouvelle construction est présenté par l’expert judiciaire, au vu des photographies qui lui ont été transmises, comme une ruine qui, au vu de sa dégradation très avancée et inexploitable en l’état, ne pouvait que porter, outre son indiscutable dangerosité, un sérieux et évident préjudice à la qualité architecturale de l’immeuble d’habitation des consorts [O]-[U]. Aussi, si cette construction de fortune se trouvait accolée aux murs de cet immeuble, elle ne recouvrait pas en hauteur l’entièreté de ces murs et laissait donc à nu une surface en hauteur, allant du toit en tôle de l’abri jusqu’à la toiture de la maison. Or, il est manifeste, au vu des indications données par l’expert judiciaire, que ledit abri ne permettait aucun appui sécurisé pour des travaux d’entretien de cette partie découverte des murs.

La nouvelle construction qui présente, à l’examen des photographies produites aux débats, une hauteur supérieure à cet abri remédie en partie à cette difficulté puisque l’appentis couvert de bacs acier et dont la démolition n’est pas demandée, se trouve accolé aux murs à une hauteur supérieure, réduisant ainsi la surface à nu de la façade. Le garage qui est édifié dans le prolongement mais avec un retrait de 0,28 mètres par rapport à l’appentis permet également d’accéder à cette hauteur de mur qui nécessiterait des travaux.

Il en résulte que les intimés connaissaient, avant même l’édification de la construction litigieuse, des difficultés pour assurer l’entretien d’une partie du mur de la façade Nord de leur immeuble. Depuis l’installation du garage litigieux, il s’avère que ces difficultés sont largement minorées du fait d’un accès plus sécurisé à la partie supérieure de la façade qui reste à nu et qui présente désormais une surface moindre. La seule complication nouvelle née de l’implantation du garage litigieux à une distance très proche de la façade et rendant dès lors inaccessible la partie inférieure de celle-ci sur une longueur de 1,20 mètres ne suffit pas à caractériser un préjudice en relation directe avec l’infraction aux règles de l’urbanisme, de nature à justifier la démolition de la construction litigieuse.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a ordonné la démolition pour ce motif et les intimés seront déboutés de leur prétention formée de ce chef.

En revanche, au regard de ce qui a été jugé précédemment s’agissant du non respect par les appelants de la servitude conventionnelle bénéficiant aux intimés, il y a lieu de condamner les premiers qui, à titre liminaire, sollicitent l’adoption de l’hypothèse n°3 donnée par l’expert judiciaire, à réaliser les travaux ainsi proposés par ce dernier.

Les intimés qui sollicitent le prononcé d’une astreinte pour la condamnation à une démolition de la construction, seront déboutés sur ce point dès lors qu’en l’état, au vu de la solution retenue par la cour, aucune raison n’impose son recours pour assurer l’exécution de cette condamnation.

II- Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et abus de droit

Le tribunal a débouté les consorts [O]-[U] de leur demande indemnitaire au motif qu’à supposer que la résistance des défendeurs puisse être qualifiée d’abusive, ils ne justifient pas d’un préjudice moral.

Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés maintiennent leur demande indemnitaire et la portent à la somme de 20.000 euros, estimant que les appelants ont résisté abusivement, ne satisfaisant pas aux exigences tant de la servitude que du permis de construire, ce qui leur a causé un réel préjudice puisque cette servitude conventionnelle était stipulée et annexée au titre de propriété de leurs voisins.

Sur ce, la cour

Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts qu’en cas d’une attitude fautive génératrice d’un dommage, la mauvaise foi, l’intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits.

En l’espèce, les intimés n’établissent pas l’existence d’une résistance abusive de la part de leurs contradicteurs, l’erreur qu’ils ont pu commettre sur leurs droits n’étant pas suffisante à justifier cet abus.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge les a déboutés de leur prétention indemnitaire de ce chef et la cour, pour ce même motif, rejettera la demande actualisée formée également à ce titre.

III- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens. Les dépens d’appel seront également supportés par les appelants, lesquels succombent majoritairement.

S’agissant des frais non compris dans les dépens, il convient au regard de la solution donnée au litige d’infirmer le jugement entrepris et de condamner solidairement les appelants à payer aux intimés la somme de 3.000 euros. Il y a lieu également de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des intimés pour les frais exposés en appel et de condamner solidairement les appelants à leur payer la somme de 3.000 euros sans qu’ils puissent quant à eux être accueillis en leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire du Mans du 18 novembre 2020 sauf en ce qu’il ordonne à M. et Mme [M] de démolir le garage qu’ils ont fait édifier sur leur propriété, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

CONDAMNE M. [C] [M] et Mme [X] [M] à procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire, dans son rapport du 30 novembre 2017, au titre de la troisième solution et consistant à réaliser, au niveau de l’acrotère, un sous avant toit en PVC mitoyen accolé à l’immeuble d’habitation appartenant à M. [A] [O] et Mme [N] [U],

DIT n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte,

DEBOUTE M. [A] [O] et Mme [N] [U] de leur demande de démolition du garage construit sur le fonds de M. [C] [M] et Mme [X] [M],

DEBOUTE M. [A] [O] et Mme [N] [U] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive,

CONDAMNE solidairement M. [C] [M] et Mme [X] [M] à payer à M. [A] [O] et Mme [N] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à raison des frais irrépétibles exposés en première instance,

CONDAMNE solidairement M. [C] [M] et Mme [X] [M] à payer à M. [A] [O] et Mme [N] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

DEBOUTE M. [C] [M] et Mme [X] [M] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [C] [M] et Mme [X] [M] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

T. DA CUNHA C. MULLER