COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01590 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FG3X

ordonnance du 21 Septembre 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 23/275

ARRET DU 12 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. IMMO 3%

prise en la personne de son représentant légal Monsieur [C] [B], gérant de la société

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Véronique PINEAU de la SELARL ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ANGERS substituée par M^e Léopold SEBAUX et par M^e Bertrand SALQUAIN, avocat plaidant au barreau de NANTES

INTIMES :

S.C.I. B&R

représentée par Madame [N] [R] en sa qualité de gérante de société

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e José MORTREAU, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier E000313G substitué par M^e Audrey PAPIN et par M^e Alexia QUESADA, avocat plaidant au barreau d’ANGERS

Monsieur [P] [U]

né le 13 Juillet 1955 à [Localité 6] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 4]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 16 Septembre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 12 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2020, la SCI B&R a consenti un bail commercial à la SARL Immo 3%, exerçant une activité d’agent immobilier, portant’sur des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2020, moyennant un loyer mensuel de 850 euros HT, 15 euros TTC de charges mensuelles et 20 euros de provision d’impôt foncier et taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, soit 1 055 euros TTC. Il y est stipulé que le preneur doit rembourser au bailleur la taxe foncière.

Le bail comporte une clause résolutoire ainsi libellée : 'À défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le’présent bail sera résilié de plein droit.'

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2020, M. [U] s’est porté caution solidaire des engagements de la SARL Immo 3% envers la SCI B&R dans la limite de la somme de 30 600 euros HT et pour une durée de trois années.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2023, la SCI B&R a fait délivrer à la SARL Immo 3% un commandement visant la clause résolutoire, pour’paiement de la somme totale de 2 833,84 euros, se décomposant comme suit :

— loyer et charges locatives de janvier 2023 : 1 050 euros

— taxe foncière : 570 euros

— loyer et charge locatives de février 2023 : 1050 euros

outre le droit proportionnel et le coût de l’acte

Les 5 et 9 mai 2023, la SCI B&R a fait assigner la SARL Immo 3% et M. [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire en constatation de la résiliation du bail, expulsion sous astreinte, paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel et paiement de provisions à valoir sur l’arriéré de loyers et sur la taxe foncière 2022.

Par ordonnance du 21 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire d’Angers a :

— constaté la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date de 22 mars 2023,

— constaté que la SARL Immo 3% est sans droit ni titre depuis le 23 mars 2023,

— ordonné, en conséquence, l’expulsion de la SARL Immo 3% ainsi que de ses biens et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], avec le concours, en’tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50'euros par jour de retard passé un délai de 30 jours suivant la signification de l’ordonnance et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés,

— débouté la SCI B&R de sa demande de liquidation de l’astreinte,

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils’seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec’sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— condamné in solidum la SARL Immo 3% et M. [U] à payer à la SCI B&R une indemnité d’occupation s’élevant à la somme mensuelle de 1 050 euros à compter du 23 mars 2023, et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné in solidum la SARL Immo 3% et M. [U] à payer à la SCI B&R la somme de 1 050 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer dû jusqu’au 22 mars 2023, puis au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 23 mars 2023,

— condamné in solidum la SARL Immo 3% et M. [U] à payer à la SCI B&R la’somme de 570 euros à titre de provision à valoir sur la taxe foncière 2022,

— condamné in solidum la SARL Immo 3% et M. [U] à payer à la SCI B&R la’somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SARL Immo 3% et M. [U] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 22 février 2023, la’dénonciation du commandement à la caution et le procès-verbal de saisie-conservatoire à hauteur de 368,38 euros,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Par déclaration reçue au greffe le 5 octobre 2023, la SARL Immo 3% a interjeté appel de cette ordonnance en attaquant expressément chacun de ses chefs.

La SCI B&C et M. [U] ont été intimés.

La SARL Immo 3% a fait signifier à M. [U] la déclaration d’appel et ses premières conclusions par acte du 9 février 2024, remis à personne.

M. [U] n’a pas constitué avocat.

La SCI B&C a fait signifier ses dernières conclusions à M. [U] par acte du 9'septembre 2024.

La SARL Immo 3% a fait l’objet d’une mesure d’expulsion, le 13 mars 2024. Elle’n'a libéré les lieux que le 18 mars 2024, ayant obtenu du commissaire de justice un délai pour le déménagement de ses meubles.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SARL Immo 3% demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance,

Statuant à nouveau,:

— constater l’existence d’une contestation sérieuse relative aux obligations ou aux effets juridiques attachés à une clause résolutoire inefficace ou nulle,

En conséquence,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— déclarer la société B&R irrecevable, et en tous les cas mal fondée, en ses demandes, fins et conclusions,

— l’en débouter,

— condamner la société B&R à payer à la société Immo 3% la somme de 10'000'euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance et d’image,

— condamner la société B&R à payer à la société Immo 3% la somme de 4'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société B&R au paiement des entiers dépens.

A titre subsidiaire,

— ordonner la compensation judiciaire entre les sommes qui seraient supportées par la société Immo 3% et la créance détenue par elle sur la SCI B&R à hauteur de 1 500 euros assorti de l’intérêt au taux légal depuis le 12 octobre 2021 par l’effet de l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de commerce du 12 octobre 2021.

La SCI B&C demande à la Cour de :

— juger la SARL Immo 3% irrecevable, ou à tout le moins mal fondée, en son appel ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la SARL Immo 3% de son appel ainsi que de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire d’Angers du 21 septembre 2023 en son entier,

Y ajoutant,

— condamner in solidum la SARL Immo 3% et M. [U] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner in solidum la SARL Immo 3% et M. [U] à payer à la SCI B&R la’somme de 821 euros à titre de provision à valoir sur la taxe foncière 2023,

— condamner in solidum, la SARL Immo 3 % et M. [U], en sa qualité de caution, au paiement de la remise en état des locaux du fait des dégradations volontaires commises lors du déménagement des locaux, et ce sur présentation des devis émis par les artisans sollicités par la SCI B&R, savoir :

—  5 564,90 euros TTC pour les frais de remise en état des locaux ;

—  6 328,08 euros TTC pour la remise en état du système de climatisation.

Pour un plus ample exposé moyens des parties au soutien de leurs prétentions respectives, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement remises au greffe :

— le 5 septembre 2024 pour la SARL Immo 3%,

— le 6 août 2024 pour la SCI B&C.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Le bail stipule, au paragraphe 2° 'Paiement du loyer', que 'le loyer convenu et les charges, soit 1 055 euros, seront payables par mois et d’avance entre les mains du bailleur ou du mandataire qu’il désignera, en leur domicile ou à tout autre endroit indiqué par eux. Le premier paiement aura lieu le cinq février -deux mille vingt (05.02.2020) par virement.'

La SARL Immo 3% en déduit qu’aucun terme n’a été fixé au bail pour le versement des loyers et qu’elle n’était donc pas contractuellement tenue de verser le loyer le 5 de chaque mois. Ainsi, pour s’opposer à la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, elle fait valoir que la clause résolutoire, qui vise le défaut de paiement du loyer à son échéance, ne peut trouver à s’appliquer dans le cas présent à défaut pour le bail de préciser la date d’échéance des loyers, en rappelant qu’il n’entre pas dans la compétence du juge des référés d’ajouter une stipulation qui ne figure pas au contrat, que dans le doute, un contrat de gré à gré, s’interprète contre le créancier en faveur du débiteur et que la clause résolutoire doit s’interpréter strictement. Elle en conclut que le juge des référés ne pouvait constater l’acquisition de la clause résolutoire en présence d’une contestation sérieuse tenant à l’absence de 'terme’ précis pour payer les loyers.

Mais c’est exactement et sans avoir dû interpréter le contrat que le premier juge a retenu que le bail prévoit sans ambiguïté que la date d’échéance des loyers est fixée au plus tard au 5 de chaque mois. En effet, le premier paiement, pour le loyer du mois de février 2020 devait être payé le 5 février 2020 et les loyers étant mensuels et payables d’avance, ils ne pouvaient être dus après le 5 de chaque mois, ce qui, d’ailleurs était mentionné dans les appels de loyers, sans que la SCI’B&C n’élève jusqu’alors une contestation.

La SARL Immo 3%, qui de plus ne conteste pas être la rédactrice du bail, ne saurait donc prétendre que la rédaction de la clause relative au paiement du loyer aurait été de nature à créer une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte du commandement qui lui était donné et d’y satisfaire dans le délai imparti.

La cour observe, d’ailleurs, que le loyer et les charges du mois de janvier 2023 étaient nécessairement échus à la date du 22 février 2023 et que le défaut de paiement de ce loyer dans le délai d’un mois du commandement suffit à entraîner la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

La SARL Immo 3% ne peut donc sous le faux prétexte de l’absence de fixation de date d’exigibilité du loyer venir valablement prétendre qu’ayant réglé le 28'mars 2023 les deux loyers des mois de janvier et février 2023, la résiliation du bail n’est pas acquise.

Au contraire, la SARL Immo 3% n’a régularisé le défaut de paiement des deux loyers et charges des mois de janvier et février 2023, à hauteur de 2 100 euros, que par virement du 28 mars 2023, soit après l’expiration du délai d’un mois qui lui était imparti à compter de la date du commandement, du 22 février 2023, la’résiliation est acquise, étant observé que la SARL Immo 3% n’a jamais sollicité la suspension de ce délai.

En outre, elle ne s’est pas acquittée de la somme de 570 euros restant due sur la taxe foncière 2022, visée dans le commandement, qu’elle restait devoir après le versement des acomptes mensuels, le montant de la taxe de 813 euros étant justifié par la bailleresse par l’avis d’imposition de l’année 2022, de sorte que la résiliation du bail est de plus fort acquise par l’effet de la clause résolutoire.

Sur la provision à valoir sur le loyer dû au 22 mars 2023 et sur les indemnités d’occupation dues à compter du 23 mars 2023

Le montant de l’indemnité d’occupation fixé à titre provisionnel à 1050 euros par mois par le premier juge n’est pas remis en cause.

La SARL Immo 3% justifie par une attestation de son expert-comptable établie le 27 octobre 2023 avoir réglé la somme de 1 050 euros correspondant à la provision fixée à valoir sur le loyer dû au 22 mars 2023 et les indemnités d’occupation des mois d’avril à octobre 2023. La condamnation sera donc limitée aux indemnités d’occupations dues à compter du 1er novembre 2023 jusqu’au 18'mars 2024, date de la libération des lieux.

Pour les motifs énoncés ci-dessus, la condamnation de la SARL Immo 3% au’paiement de la somme de 570 euros à titre de provision à valoir sur la taxe foncière de 2022 est justifiée, la contestation de la SARL Immo 3% n’étant pas fondée.

La SCI B&C sollicite, en outre, le paiement de la somme de 821 euros à titre de provision à valoir sur la taxe foncière 2023. Elle produit l’avis d’imposition justifiant le montant de la taxe, mise en recouvrement le 31 août 2023.

La SARL Immo 3% soulève à justice l’irrecevabilité de cette demande pour ne pas avoir été formée dans le délai imparti à l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret 11 décembre 2019.

En effet, aux termes du premier alinéa de ce texte 'à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.'

Or, dans le cas présent, les premières conclusions d’appelant ont été remises le 9 février 2024, après l’avis de fixation notifié aux parties le 1er février 2024, de sorte que le délai imparti à l’intimée par l’article 905-2 du code de procédure civile pour former ses demandes expirait le11 mars 2024. Cette prétention nouvelle, présentée pour la première fois par conclusions remises au greffe le 3 août 2024, est donc irrecevable à défaut de justifier de l’existence d’une cause d’exception à l’application de la règle de la concentration des prétentions, prévue à l’alinéa 2 de l’article 910-4.

Sur les demandes de paiement au titre des frais de remise en état des locaux

La bailleresse se plaint de dégradations dans les locaux qu’elle a fait constater lors de la libération des lieux par le commissaire de justice qui après avoir procédé à l’expulsion, a dressé un procès-verbal de constat, le 18 mars 2024, et’dont elle demande à être indemnisée. Elle expose avoir fait réaliser par sa gérante les travaux de remise en état en raison de ses difficultés financières causées par l’absence de versement des loyers par le locataire.

La SARL Immo 3% soulève à tort l’irrecevabilité de cette demande, présentée pour la première fois par conclusions remises au greffe le 3 août 2024, pour ne pas avoir été formée conformément aux principe de la concentration des prétentions au fond imposé par l’article 910-4 du code de procédure civile, dès’lors que la prétention tendant à l’indemnisation des frais de remise en état ne pouvait être formée avant la restitution des lieux qui est survenue le 18 mars 2024. En effet, dans sa version issue du décret 11 décembre 2019, ce texte, en’son alinéa 2, dispose que demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de la survenance ou de la révélation d’un fait. Or, dans le cas présent, le délai pour former ses demandes expirait pour l’intimée le 11 mars 2024, soit avant la survenance de la libération des lieux.

En revanche, la SARL Immo 3% fait observer, à juste titre, que la SCI B&C réclame le paiement du coût des travaux de remise en état et non pas une provision à valoir sur la créance de réparation alors que la cour d’appel statue avec les pouvoirs du juge des référés et ne peut dès lors prononcer une condamnation au paiement d’une créance indemnitaire mais seulement allouer une provision à valoir sur cette créance dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, conformément aux dispositions de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile.

La SCI B&C n’ayant pas modifié sa demande indemnitaire formée sur le fondement à la fois de l’article 1240 du code civil et de l’article 2 du bail en dépit de l’irrecevabilité soulevée par la partie adverse, la cour ne peut que la déclarer irrecevable.

Sur la demande de provision à valoir sur la créance de réparation d’un préjudice de jouissance et d’image de la société Immo 3%

La société Immo 3% a fait l’objet d’une procédure d’expulsion en cours de la procédure d’appel. Elle se plaint qu’une affiche apparente a été apposée sur la devanture du local indiquant 'expulsion sur décision de justice', ce qu’elle considère avoir été une publicité négative pour elle, qui aurait porté préjudice à son image, et demande réparation du préjudice de jouissance résultant de son expulsion des locaux.

L’irrecevabilité de cette demande, soulevée par la SCI B&R pour avoir été formée postérieurement au délai imposé par l’article 910-4 du code de procédure civile, ne peut être retenue pour les mêmes motifs que ceux énoncés précédemment pour la demande de la partie adverse sur l’indemnisation des frais de remise en état, tenant à ce que le principe de la prétendue créance est né postérieurement à l’expiration de ce délai.

La SCI B&R s’oppose à toute indemnisation en faisant valoir qu’aucun préjudice de jouissance et d’image n’est démontré dans la mesure où la société Immo 3% disposait d’un autre établissement et que la procédure d’expulsion résulte des agissements de la locataire, professionnelle de l’immobilier, qui avait connaissance des conséquences du défaut de paiement des loyers.

Force est de constater que la société Immo 3% ne justifie d’aucun préjudice spécifique qui aurait pu résulter de l’apposition d’une affiche sur la devanture des locaux et elle n’est pas fondée à réclamer un préjudice de jouissance résultant de son expulsion qui ne peut être causé, à le supposer avéré, que par sa propre défaillance dans le respect de ses obligations contractuelles.

Sur la demande de compensation :

La société Immo 3% expose que, dans le cadre d’une autre procédure, par ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de commerce d’Angers le 12 octobre 2021, devenue définitive, la SCI B&R a été condamnée à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont elle ne s’est jamais acquittée, de sorte qu’elle détient contre elle une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 1 500 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la date de cette ordonnance, dus en application de l’article 1237-1 du code civil. Elle demande à la cour d’ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties, la condition de réciprocité étant remplie.

La SCI B&R soulève l’irrecevabilité de cette prétention pour ne pas avoir été présentée dans les premières conclusions d’appelant en violation du principe de la concentration des demandes découlant des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile, rappelées ci-avant.

Dès lors qu’il n’est invoqué ni encore moins justifié de l’existence d’une cause d’exception à l’application de la règle de la concentration des prétentions, et que la demande de compensation n’a pas été formée dans le délai de l’article 905-2 du code de procédure civile imparti à l’intimée, mais pour la première fois, par conclusions remises le 7 juin 2024, cette demande est irrecevable.

Sur les frais et dépens

La SARL Immo 3% et M. [U], parties largement perdantes, seront condamnés aux dépens d’appel et à payer à la SCI B&R la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, et par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf à limiter la condamnation in solidum de la SARL Immo 3% et de M. [U] à payer à la SCI B&R à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer dû jusqu’au 22 mars 2023, puis au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 23 mars 2023, aux indemnités d’occupations dues à compter du 1er novembre 2023 jusqu’au 18 mars 2024, date de la libération des lieux.

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande en paiement d’une provision à valoir sur la taxe foncière de 2023.

Déclare irrecevable la demande de la SCI B&R en paiement d’une créance indemnitaire au titre de la remise en état des locaux.

Déclare irrecevable la demande de compensation judiciaire.

Rejette la demande de la société Immo 3% en paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice d’image et de jouissance.

Condamne in solidum la SARL Immo 3% et M. [U] à payer à la SCI B&R la’somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette la demande de SARL Immo 3% au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SARL Immo 3% aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

S. TAILLEBOIS C. CORBEL