COUR D’APPEL

D'[Localité 11]

1ERE CHAMBRE SECTION B

MCPC/ILAF

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 19/00188 – N° Portalis DBVP-V-B7D-EOLW

jugement du 6 Décembre 2018 du Juge aux affaires familiales du MANS

n° d’inscription au RG de première instance : 18/00409

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

APPELANT :

M. [L] [H]

né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 21]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Inès RUBINEL, avocat postulant au barreau d’ANGERS et par M^e Marie-Odile COTEL, avocat plaidant au barreau d’ORLEANS

INTIMEE :

SELARL [D] [K]

prise en la personne de Maître [D] [K] ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme [O] [W]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Claude TERREAU, avocat au barreau du MANS substitué à l’audience par M^e F.X LANDRY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 17 Octobre 2024, M^me PLAIRE COURTADE, présidente de chambre ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

M^me PLAIRE COURTADE, présidente de chambre

M^me PARINGAUX, conseillère

M^me GUERNALEC, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : M^me BOUNABI

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 19 décembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Marie-Christine PLAIRE COURTADE, présidente de chambre et par Florence BOUNABI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique dressé par devant Maître [I], notaire, le 26 octobre 2007, M. [L] [H] et Mme [O] [W] ont acquis à concurrence de moitié indivise chacun, un ensemble immobilier sis [Adresse 20], comprenant une fermette rénovée en partie, de plain-pied renfermant : cuisine, séjour, salle d’eau-toilettes, deux chambres communicantes entres elles, grenier au dessus, à la suite : ancienne étable et écurie, à gauche : anciens toits à porcs avec four à pain, en face : grange avec appentis en tôle, chenil, cour avec garage en dur non fermé, derrière, en appentis une cave avec sol en terre battue, petit grenier au-dessus, le tout cadastré dite commune section A numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 9], pour une surface totale de 45 ares 95 centiares, moyennant le prix de 68 600 euros.

Par jugement du tribunal de commerce du Mans en date du 19 juillet 2016, a été prononcée l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’encontre de Mme [W], laquelle exerçait une activité de transports de personnes et de marchandises.

La SARL [15] prise en la personne de maître [D] [K] a été désignée en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de Mme [W].

Par acte d’huissier en date du 31 janvier 2018, la SARL [15], prise en la personne de maître [D] [K], a assigné M. [H] devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance du Mans, aux’fins notamment d’ordonner la cessation de l’indivision [Z] au titre de l’immeuble situé à [Adresse 22].

Par jugement en date du 6 décembre 2018, le juge aux affaires familiales du tribunal saisi a notamment :

— ordonné l’ouverture des opérations de comptes-liquidation-partage judiciaire de l’indivision existant entre M. [H] et Mme [W] ;

— désigné Maître [P] [T], notaire à [Localité 12] (72), pour procéder à ces opérations ;

— rappelé que ces opérations judiciaires ne peuvent pas être limitées à la seule cessation de l’indivision au titre de l’immeuble objet du présent contentieux ;

— commis le juge aux affaires familiales en charge du contentieux des liquidations/partages des régimes matrimoniaux au sein de la chambre 2 du tribunal de grande instance du Mans, afin de surveiller Ies opérations de liquidation/partage ;

— dit qu’à compter du jour du présent jugement, le notaire disposera d’un délai de douze mois pour dresser un état liquidatif à partir des éléments que les parties soumettront à leur accord ;

— dit qu’en cas de désaccord il dressera au plus tard à l’issue de ce délai un procès-verbal énumérant précisément et point par point Ies différentes contestations soulevées ;

— dit que le procès-verbal auquel sera annexé le projet d’état liquidatif sera remis à chacune des parties ;

— dit qu’il appartiendra alors à la partie la plus diligente de saisir le juge aux affaires familiales du tribunal pour qu’il soit statué sur les difficultés consignées ;

— dit qu’en cas d’établissement d’un simple procès-verbal de carence, la’saisine de la juridiction ne pourra se faire que par voie d’assignation ;

— rappelé au notaire commis Ies dispositions de l’article 1365 dernier alinéa du code de procédure civile lui permettant de s’adjoindre un expert d’un commun accord entre Ies parties ou désigne à défaut par le magistrat qui sera commis ;

— rappelé que le notaire pourra d’initiative interroger le [14] en vertu de la présente décision ;

— rappelé que si le notaire commis se heurte à l’inertie d’un indivisaire il peut le mettre en demeure, par acte extra-judiciaire, de se faire représenter par application des dispositions de l’article 841-1 do code civil. Faute d’avoir constitué mandataire dans Ies trois mois de la mise en demeure le notaire peut demander au juge de désigner toute personne qualifiée qui représentera le défaillant jusqu’à la réalisation complète des opérations ;

— débouté M. [H] de sa demande de prise en charge des impenses, mensualités de prêts et dépenses de travaux d’amélioration, formée au visa de l’article 815-13 du code civil ;

— rappelé qu’il appartient au notaire désigné de recenser dans le cadre des opérations de partage Ies différents emprunts et Ies dépenses à la charge de l’indivision, ainsi que de déterminer le ou les co indivisaires qui les ont assumés, pour l’établissement du compte de l’indivision;

— débouté M. [H] de sa demande d’acquisition des droits indivis de Mme [W] ;

— ordonné qu’il soit procédé par le ministère de Maître [P] [T] à compter de la présente décision, à la vente aux enchères publiques au plus offrant et dernier enchérisseur, en un seul lot, de l’immeuble situé à [Adresse 26] édifié sur une parcelle cadastrée dite commune section A numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 9], pour une surface totale de 45 ares 95 centiares, sur’la mise à prix de 50 000 euros, après établissement et aux conditions du cahier des charges et accomplissement de toutes Ies formalités judiciaires et de publicité de la vente ;

— dit que toute stipulation de faculté de substitution au profit de M. [H] est exclue ;

— rappelé qu’il peut, le cas échéant, présenter à maître [D] [K], ès qualités, une offre amiable d’achat avant la mise en oeuvre effective de la vente aux enchères par le notaire ;

— dit que Ies modalités de publicité de la vente seront celles fixées pour Ies procédures de saisie immobilière avec l’autorisation d’établir des avis publicitaires sur format A3 ;

— débouté Ies parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit que Ies dépens seront employés en frais privilégiés de vente et de partage ;

— condamné M. [H] au paiement d’une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision .

Par déclaration reçue au greffe de la cour d’appel d’Angers le 31 janvier 2019, M. [H] a interjeté appel de la décision en ses dispositions qui ont 'débouté M. [H] de sa demande de prise en charge des impenses, mensualités de prêts et dépenses de travaux d’amélioration, formée au visa de l’article 815-13 du Code Civil, – Débouté M. [H] de sa demande d’acquisition des droits indivis de Mme [W] – Ordonné qu’il soit procédé par le ministère de Me [P] [T], à compter de la présente décision, à la vente aux enchères publiques au plus offrant et dernier enchérisseur, en un seul lot, de l’immeuble situé à Soulitre (72370), lieudit Les Thuaudières édifié sur une parcelle cadastrée dite commune Section A numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 9], pour une surface totale de 45 ares 95 centiares sur la mise à prix de 50.000 euros, après établissement et aux conditions du cahier des charges et accomplissement de toutes les formalités judiciaires et de publicité de la vente, – Dit que toute stipulation de faculté de substitution au profit de M. [H] était exclue, – Dit que les modalités de publicité de la vente seront celles fixées par les procédures de saisie immobilière avec l’autorisation d’établir des avis publicitaires sur format A3, – Condamné M. [H] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile – Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et donc en ce que M.[H] a été débouté de sa demande visant à dire et juger que Me [D] [K] ès qualités ne peut prétendre à plus de droits que sa liquidée au sein de l’indivision [A] portant sur l’immeuble sis à [Adresse 25], et en conséquence à des droits supérieurs à la moitié de l’actif net de cette indivision tels que calculés notamment en tenant compte de la valeur théorique de l’immeuble comprise entre 85 000 et 90 000 euros, du montant des crédits restant à régler afférents à l’immeuble et dépendant du passif de l’indivision, de l’indemnité d’amélioration à laquelle peut prétendre M. [H], et plus généralement des remboursements de charges de l’indivision auxquels il peut également prétendre, – Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision'.

Par arrêt en date du 27 octobre 2022, la cour d’appel a notamment :

— confirmé le jugement du juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance du Mans du 6 décembre 2018 sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité au titre des dépenses d’amélioration et de conservation sur l’immeuble et fixé la mise à prix ;

Statuant de nouveau de ces seuls chefs,

— dit que Maître [P] [T], notaire à [Localité 12], devra retenir dans les opérations de compte et liquidation, le financement par M. [L] [H] des mensualités des prêts souscrits dans les livres de la banque [13] sous le n° 000573714 001 01, le n° 000573714 001 02 et le n° 000573715 003 03 pour un montant de 51 459,66 euros entre le 15 septembre 2016 et le 30 septembre 2021, sauf à parfaire cette somme à la date du partage définitif ;

— dit que le notaire devra retenir dans les opérations de compte et liquidation, à’titre de créance contre l’indivision, le financement par M. [L] [H] des dépenses d’amélioration du bien à hauteur de 2 916,81euros concernant les achats de matériaux, sauf à parfaire cette somme à la date du partage définitif, créance qui devra être revalorisée au profit subsistant ;

— dit que le notaire devra retenir dans les opérations de compte et liquidation, à titre de créance contre l’indivision, l’activité directe de M. [L] [H] dans la réalisation des travaux sur l’immeuble, créance qui devra être revalorisée au profit subsistant ;

Avant dire droit sur le montant de ces indemnités et la mise à prix de l’immeuble,

— ordonné une expertise immobilière et commis pour y procéder Mme [V] [B] [Adresse 1] – avec pour mission :

* de déterminer les travaux exécutés sur l’immeuble sis [Adresse 18] à [Adresse 24]), cadastré section A numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 9] depuis son acquisition et indiquer ceux nés de l’investissement personnel de M. [L] [H] ;

* proposer une évaluation de l’immeuble dans sa consistance d’origine c’est-à-dire sans la réalisation des travaux effectués durant l’indivision ;

* proposer une évaluation de la plus-value procurée à cet immeuble par les travaux d’amélioration ;

* déterminer la valeur du bien immobilier dans sa valeur actuelle ;

* donner un avis sur la mise à prix de l’immeuble aux fins de vente sur licitation ;

* évaluer l’activité personnelle de M. [L] [H] dans la réalisation des travaux d’amélioration de l’immeuble sur la base d’un taux horaire dénué de charges professionnelles ;

Y ajoutant,

— débouté M. [L] [H] de sa demande d’indemnité au titre des taxes foncière et d’habitation ;

— dit que l’immeuble sis [Adresse 19], cadastré section A numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 9], pour une surface totale de 45 ares 95 centiares, sera mis en vente de façon amiable pendant 8 mois à compter du présent arrêt et passé ce délai que la licitation s’opérera conformément aux dispositions du jugement du 6 décembre 2018, sauf pour la cour à fixer la mise à prix.

Le rapport d’expertise a été déposé le 13 juillet 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées et déposées le 20 septembre 2024, M. [L] [H] demande à la cour :

— Homologuer le rapport d’expertise déposé par Mme [V] le 12 juillet 2023 en toutes ses composantes,

En conséquence,

— Fixer à la somme de 10 300,99 euros TTC, sauf à parfaire cette somme à la date définitive du partage, les dépenses d’amélioration financées par M.''[H] que le notaire devra retenir dans les opérations de compte liquidation partage, concernant les achats de matériaux ;

— Fixer à la somme de 3 298,50 euros la rémunération de M. [H] au titre de l’activité directe qu’il a déployée dans la réalisation des travaux sur l’immeuble, que le notaire devra retenir dans les opérations de compte liquidation partage ;

— Fixer la mise à prix de l’immeuble aux fins de vente sur licitation à la somme de 80 000 euros ;

En tout état de cause,

— Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, autant irrecevables que mal fondées ;

— Condamner Maître [D] [K] ès qualités à payer à M. [H] une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— Le condamner ès qualités aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées et déposées le 20 septembre 2024, Maître [D] [K] en qualité de liquidateur judiciaire de Mme'[O] [W] sollicite de la cour d’appel ;

— Donner acte à Maître [K] ès qualité de la mise en vente de l’immeuble dans les conditions fixées par Mme [V] et par le ministère de Maître [T] ;

— Dire et juger que Maître [T] prendra en considération l’indemnité d’occupation due par M. [H] à compter de 2016 et jusqu’à libération des lieux pour un montant de 1 400 mensuel sauf meilleur accord et/ou évaluation par le notaire et par application de l’article 815-9 du code civil ;

En conséquence :

— Le débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance du Mans en date du 6 décembre 2018 ;

— Condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément aux conclusions sus visées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de constater qu’aucune des parties ne critique le rapport d’expertise déposé par Mme [V] et dont les conclusions seront donc acquises aux débats et entérinées.

Ainsi, pour la bonne suite donnée à la mission du notaire, il convient de considérer que :

— la valeur vénale du bien dans sa consistance d’origine est de 75 000 euros ;

— la valeur vénale du bien au 12 juillet 2023 est de 144 000 euros ;

— la plus value globale générée par les travaux est de 69 000 euros ;

— la plus value provenant des travaux réalisés après la séparation est de 34'000'euros ;

— l’activité personnelle de M. [H] dans la réalisation des travaux d’amélioration de l’immeuble sur la base d’un taux horaire dénué de charges professionnelles est de 3 298,50 euros.

Sur les indemnités dues au titre des dépenses d’amélioration et de conservation

M. [H] expose qu’il convient d’homologuer le rapport d’expertise en toutes ses composantes.

Maître [K] expose que M. [H] sollicite l’homologation du rapport d’expertise et la prise en considération des matériaux achetés dans la période postérieure à l’année 2015 pour un montant de 10'300,99 euros ainsi que sa main d''uvre chiffrée par l’expert à 3 '298,50 euros ; que dans la mesure où M.'[H] valide le principe de la vente, Maître [T] devra prendre en considération la créance d’indemnité d’occupation au profit de l’indivision, M.'[H] occupant l’immeuble sans dispense d’indemnité d’occupation depuis 2016 ; qu’il ne peut se prévaloir d’aucune convention le dispensant du paiement de l’indemnité d’occupation ; qu’au regard du rapport d’expertise de Mme [V] notamment de l’évaluation de l’immeuble à 144'000 euros, du montant de remboursement des prêts (1'405,88 euros), l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 1 '400 euros par mois, sauf accord entre les parties par le ministère de Maître [T] chargé de la vente.

Sur ce,

Sur la saisine de la cour

La cour d’appel a, par arrêt du 27 octobre 2022, statué sur les demandes des parties ne réservant sa décision que sur le montant des indemnités dues à M.'[H] et la mise à prix de l’immeuble, dans l’attente de l’expertise de Mme'[V].

Maître [K], ès qualités, présente une demande afférente à une indemnité d’occupation de l’immeuble. Il s’agit d’une demande présentée pour la première fois, dans le cadre de la procédure en appel, dans des conclusions déposées le 20 septembre 2024 et pour la première fois devant le juge d’appel puisque le tribunal n’en n’avait pas été saisi.

Il paraît donc parfaitement irrecevable à le faire sur le fondement des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Plus encore, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie d’une contestation sur ce point, ce sur le fondement des articles 561 et 562 du code de procédure civile.

Sur le fondement de ces derniers articles, la cour constatant de quels éléments du litige elle est saisie, ne soulève pas d’office un moyen et n’a donc pas à inviter les parties à présenter leurs observations.

Sur les indemnités dues à M. [H] au titre des dépenses d’amélioration

La cour a donné mission à l’expert d’évaluer l’activité personnelle de M. [L] [H] dans la réalisation des travaux d’amélioration de l’immeuble sur la base d’un taux horaire dénué de charges professionnelles.

Mme [V] a évalué ce poste à 3 298,50 euros qui sera retenu faute de contestation.

M. [H] a produit devant la cour des factures au titre des matériaux achetés pour réaliser les travaux au sein de l’immeuble.

Dans son arrêt du 22 octobre 2022, la cour a retenu comme justifiée une somme de 2 916,81 euros.

L’appelant a justifié auprès de l’expert de la totalité des factures pour un montant global de 10 300,99 euros, incluant les 2 916,81 euros et excluant l’achat d’une tondeuse comme décidé par la cour, qui ne font l’objet d’aucune critique de Maître [K] et seront donc retenues.

Sur la mise à prix de l’immeuble

Le premier juge a fixé à 50 000 euros la mise à prix de l’immeuble.

L’expert a proposé une mise à prix en cas de licitation à 80 000 euros, laquelle ne reçoit pas de critique et sera retenue.

Sur les frais et dépens

Maître [K] expose que l’appel formé par M. [H] est manifestement dilatoire, n’ayant eu d’autre but que d’occuper le bien indivis sans bourse délier.

M. [H] soutient sa bonne foi ; dit qu’il a toujours cherché à simplement conserver l’immeuble qu’il a financé et amélioré, sans pour autant porter atteinte aux droits de la liquidation judiciaire de Mme [W].

Sur ce,

Il ne saurait être considéré que l’appel interjeté par M. [H] est dilatoire puisque la cour a satisfait à ses demandes.

Les dépens de première instance seront confirmés.

L’équité commande de débouter M. [H] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Maître [K], ès qualités, qui succombe sera débouté de sa demande présentée sur le même fondement.

Les dépens d’appel incluant les frais d’expertise seront employés en frais privilégiés du partage.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONSTATE que la cour n’est pas valablement saisie d’une critique sur l’indemnité d’occupation de l’immeuble sis [Adresse 17] [Adresse 16] à [Adresse 22], par M. [L] [H] ;

Vu l’arrêt du 27 octobre 2022 de la cour d’appel de céans,

Y ajoutant,

ENTERINE le rapport d’expertise déposé le 13 juillet 2023 par Mme [B] [V] ;

DIT que le notaire devra retenir dans les opérations de compte et liquidation, à titre de créance contre l’indivision, le financement par M. [L] [H] des dépenses d’amélioration du bien à hauteur de 7 384,18 euros, venant en sus des 2 916,81 euros d’ores et déjà fixés par l’arrêt du 27 octobre 2022, soit un total de 10 300,99 euros, au titre des achats de matériaux, sauf à parfaire cette somme à la date du partage définitif ;

DIT que le notaire devra retenir dans les opérations de compte et liquidation, à’titre de créance contre l’indivision, la rémunération de l’activité personnelle de M.'[L] [H] dans la réalisation des travaux d’amélioration de l’immeuble à 3 298,50 euros ;

FIXE la mise à prix de l’immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 23] (72) à à la somme de 80 000 euros ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’emploi des dépens d’appel comprenant les frais d’expertise, en frais privilégiés du partage.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

F. BOUNABI M. C. PLAIRE COURTADE