COUR D’APPEL

D'[Localité 6]

CHAMBRE A – CIVILE

YW/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/00345 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FD7C

jugement du 16 Janvier 2023

Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6]

n° d’inscription au RG de première instance 11-22-509

ARRET DU 25 FEVRIER 2025

APPELANT :

Monsieur [W] [J]

né le 22 Mai 1969 à [Localité 7] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 49007-2023-000735 du 07/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 6])

Représenté par M^e Florent DELORI de la SCP OUEST DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2302116

INTIME :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT MAINE ET [Localité 8] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Marie CARRE, substituant M^e Aurélie BLIN de la SELARL LEX PUBLICA, avocats au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 9 décembre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. WOLFF, conseiller qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 25 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Yoann WOLFF, conseiller, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par contrat du 29 juin 2012, l’office public de l’habitat Maine-et-[Localité 8] Habitat (l’OPH) a donné en location à M. [W] [J] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Par acte d’huissier de justice du 13 avril 2022, M. [J] a fait assigner l’OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers afin de voir celui-ci condamné à :

Reprendre les joints de dilatation sur son balcon sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

Lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la privation de jouissance paisible de son balcon du fait des infiltrations ;

Procéder à la visite d’entretien annuelle obligatoire du ballon d’eau chaude sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

Lui restituer la somme de 150 euros au titre de la prestation d’entretien annuelle du ballon d’eau chaude qui n’a jamais été réalisée ;

Lui restituer 110,40 euros au titre des sommes versées pour la prétendue prestation d’entretien et de sortie des poubelles ;

Cesser ou faire cesser le prélèvement abusif effectué sur son compte au titre de l’entretien et de la sortie des poubelles, et ce sous astreinte de 20 euros par mois de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

Procéder à la réparation du portail automatique sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Lui payer la somme de 134 euros au titre de l’augmentation surévaluée et non justifiée du prix des prestations d’entretien des espaces verts ;

Lui payer la somme de 32,89 euros au titre des prestations d’entretien des espaces extérieurs facturées de février à avril 2020 sans avoir été réalisées.

Par jugement du 16 janvier 2023, ce juge a :

Débouté M. [J] de toutes ses demandes ;

Enjoint à l’OPH d’effectuer la reprise des joints du balcon et autorisé celui-ci à pénétrer dans le logement de M. [J] au besoin avec la présence d’un huissier de justice, d’un serrurier et d’une entreprise prestataire, et ce pour réaliser l’ensemble des travaux nécessaires ;

Condamné M. [J] aux dépens.

M. [J] a relevé appel de ces chefs du jugement par déclaration du 28 février 2023.

Un avis de fixation visant les articles 905 et suivants du code de procédure civile a été adressé aux parties le 26 juin 2024, puis la clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 20 novembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2024, M. [J] demande à la cour :

D’infirmer le jugement ;

De condamner l’OPH à :

Reprendre les joints de dilatation sur son balcon sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

Lui payer la somme de 600 euros de dommages et intérêts au titre de la privation de jouissance paisible de son balcon du fait des infiltrations ;

Procéder à la visite d’entretien annuel obligatoire du ballon d’eau chaude sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

Lui restituer la somme de 150 euros au titre de la prestation d’entretien annuel du ballon d’eau chaude qui n’a jamais été réalisée ;

Lui restituer 110,40 euros au titre des sommes versées pour la prétendue prestation d’entretien et de sortie des poubelles ;

Cesser ou faire cesser le prélèvement abusif effectué sur son compte au titre de l’entretien et de la sortie des poubelles, et ce sous astreinte de 20 euros par mois de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

Procéder à la réparation du portail automatique sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Lui payer la somme de 134 euros au titre de l’augmentation surévaluée et non justifiée du prix des prestations d’entretien des espaces verts ;

Lui payer la somme de 32,89 euros au titre des prestations d’entretien des espaces extérieurs facturées de février à avril 2020 sans être réalisées ;

Lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

De condamner l’OPH à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

De condamner l’OPH aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

De débouter l’OPH de toute demande plus ample ou contraire ;

De débouter l’OPH de sa demande fondée sur l’article 700 de code de procédure civile, ainsi que sa demande de condamnation aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 août 2024, l’OPH demande à la cour :

De confirmer le jugement ;

De rejeter l’ensemble des demandes de M. [J] ;

De condamner M. [J] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

De condamner M. [J] aux dépens.

MOTIVATION :

Sur la reprise des joints de dilatation du balcon

Moyens des parties

M. [J] soutient que :

Il a signalé l’existence d’infiltrations d’eau sur son balcon dès le 17 juillet 2018. Sauf pour l’OPH à démontrer qu’il a procédé aux travaux objets du litige, il ne peut que maintenir ses prétentions initiales.

L’OPH soutient que :

M. [J] feint d’ignorer que les travaux ont été réalisés à son domicile le 16 janvier 2024. Par ailleurs, sa demande d’indemnisation n’apparaît aucunement justifiée, dès lors qu’il n’est absolument pas établi qu’il ne pouvait plus utiliser paisiblement son balcon, et ce d’autant plus qu’il s’est opposé à la réalisation des travaux.

Réponse de la cour

Le fait que le premier juge ait enjoint à l’OPH d’effectuer la reprise des joints du balcon de M. [J] n’est finalement pas contesté. M. [J] réclame toujours cette reprise, et l’OPH ne demande pas l’infirmation de cette disposition du jugement. Seul le prononcé d’une astreinte, que le premier juge a écarté au motif que M. [J] s’était lui-même opposé aux travaux concernés, et la demande de dommages et intérêts de M. [J] sont en jeu devant la cour.

S’agissant de l’astreinte, l’OPH justifie que les travaux ont été réalisés selon une facture du 31 janvier 2024 non contestée par M. [J]. La mesure est donc encore moins justifiée aujourd’hui, et le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a écartée.

En ce qui concerne les dommages et intérêts, force est de constater que M. [J] ne donne aucune explication, ni sur les infiltrations alléguées, ni sur la manière dont elles l’auraient privé de la jouissance paisible de son balcon. Faute ainsi pour lui de justifier de l’existence d’un réel préjudice, le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

Sur l’entretien du ballon d’eau chaude

Moyens des parties

M. [J] soutient que :

L’OPH, qui lui a remis le jour de la signature du bail un papier l’informant de l’existence d’un contrat d’entretien chauffage et eau chaude, est tenu par ses engagements et doit donc faire procéder annuellement à une visite d’entretien du ballon d’eau chaude.

L’OPH soutient que :

Il n’existe aucune obligation légale pour un bailleur de mettre en place un contrat de maintenance annuelle des chauffe-eau électriques. Le contrat qu’elle a conclu avec la société Engie ne prévoit aucunement une visite préventive annuelle du ballon d’eau chaude électrique. Quant à la demande tendant à ce que la somme de 150 euros soit restituée à M. [J], elle n’apparaît justifiée ni dans son principe ni dans son quantum.

Réponse de la cour

Il résulte du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives que l’entretien des chauffe-eau électriques (rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries) relève des réparations qui sont à la charge du locataire. Quant à l’article R. 224-41-4 du code de l’environnement invoqué par M. [J], outre qu’il ne s’applique qu’aux « chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides », et donc pas aux chauffe-eau électriques, il prévoit lui aussi qu’en principe « l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant », c’est-à-dire du locataire en cas de location. Il n’est justifié à cet égard d’aucune stipulation contraire dans le bail.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [J] tendant à ce que l’OPH soit condamné à procéder annuellement à l’entretien du ballon d’eau chaude. Il le sera également en ce qu’il a rejeté la demande de M. [J] tendant à la restitution de la somme de 150 euros « au titre de la prestation d’entretien annuel du ballon d’eau chaude qui n’a jamais été réalisée », l’intéressé ne justifiant pas avoir payé cette somme et ne fournissant aucune autre explication en ce qui la concerne.

Sur la facturation de l’entretien et de la sortie des poubelles

Moyens des parties

M. [J] soutient que :

Alors qu’il contestait le caractère de charge récupérable de la prestation d’entretien et de sortie des poubelles facturée mensuellement pour un montant de 1,84 euros, en faisant valoir que celle-ci ne correspondait à aucune prestation réelle, le premier juge a rejeté sa demande sans qualifier néanmoins la réalité de la prestation facturée, et sans justifier en conséquence l’obligation de paiement.

L’OPH soutient que :

Le bail mentionnant l’entretien des appareils de conditionnement des ordures, la prestation facturée chaque mois à M. [J] est une charge récupérable dont celui-ci ne peut obtenir remboursement.

Réponse de la cour

Selon le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 fixant la liste des charges récupérables, les dépenses d'« entretien des appareils de conditionnement des ordures » font partie de ces charges pouvant être récupérées auprès des locataires.

L’OPH justifie à cet égard de la conclusion avec la société Atmos [Localité 6] d’un marché portant notamment sur le nettoyage chaque mois des conteneurs d’ordures ménagères (grattage éventuel des surfaces en cas de fort encrassement, pulvérisation d’un produit bactéricide et fongicide à fort pouvoir odorant, rinçage des surfaces, et remise en place des conteneurs).

Il est ainsi rapporté la preuve, et de la prestation contestée, et du caractère récupérable de la dépense correspondante, mentionnée sur les quittances de loyer sous l’intitulé général Entretien et sortie poubelles.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [J] tendant à l’arrêt du prélèvement concerné et au remboursement des sommes déjà payées.

Sur la réparation du portail du parking

Moyens des parties

M. [J] soutient que :

Le portail est un vecteur de sécurité des personnes et des biens, qui doit à ce titre être remis en état de marche aux frais du bailleur.

L’OPH soutient que :

Il n’a pas l’obligation de remettre en service le portail automatique litigieux. Une majorité de locataires s’y est en outre opposée dans la mesure où cette remise en service entraînerait une charge supplémentaire liée à la mise en place d’un contrat de maintenance.

Réponse de la cour

M. [J] fonde sa demande sur l’article L. 271-1 du code de la sécurité intérieure. Néanmoins, selon l’article R. 271-1 du même code, ses dispositions ne s’appliquent qu’au bailleur qui gère cent logements locatifs ou plus dans un immeuble ou groupe d’immeubles collectifs formant un ensemble situé soit dans une zone urbaine sensible définie au 3 de l’article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire, soit dans une commune dont la population dépasse 25 000 habitants ou qui est comprise dans une aire urbaine d’un seul tenant regroupant au moins 50 000 habitants et dont une ou plusieurs communes comptent plus de 15 000 habitants.

Or il n’est pas contesté que tel n’est pas le cas en l’espèce.

Dans ces conditions, et sans qu’il soit besoin de suivre davantage les parties dans le détail de leur argumentation relative à la consultation des locataires, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [J] tendant à ce que l’OPH soit condamné à réparer le portail automatique litigieux.

Sur l’entretien des espaces verts

Moyens des parties

M. [J] soutient que :

Les prestations d’entretien des espaces verts qui lui sont facturées ne correspondent à aucune réalité. Aucun entretien n’a été réalisé par la société ID Verde durant trois mois lors de la période de confinement. En outre, les espaces verts de la résidence sont désormais employés comme parking et ne sont donc plus entretenus.

L’OPH soutient que :

Jusqu’en 2018, l’entretien des espaces verts de l’immeuble était effectué par un agent de l’office. La prestation était donc facturée en fonction du temps effectif d’activité. À la suite du décès de cet agent, la prestation a été externalisée auprès de l’entreprise ID Verde. Ce changement de prestataire justifie la hausse tarifaire pratiquée au titre des charges. Il n’est aucunement établi par M. [J] que la prestation ne serait pas réalisée, ni que les espaces verts seraient désaffectés et ne seraient plus entretenus.

Réponse de la cour

Selon le décret précité du 9 novembre 1982, sont récupérables auprès des locataires les dépenses relatives aux opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant les allées, aires de stationnement et abords, ainsi que les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes).

L’OPH justifie, par les pièces qu’il produit, des dépenses concernées, y compris pour l’année 2020.

M. [J] ne rapporte quant à lui aucune preuve contraire, notamment de ce que ces dépenses ne correspondraient à aucune réalité. La seule pièce utile qu’il produit est une photographie non datée dont il ressort uniquement qu’une automobile tractant une moto a pu être stationnée ponctuellement sur l’une des pelouses.

Dans ces conditions, le jugement sera encore une fois confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [J] tendant à ce que lui soit remboursées les sommes de 134 euros et 32,89 euros au titre des prestations d’entretien des espaces verts.

Sur les frais du procès

M. [J] perdant définitivement le procès, les dispositions du jugement relatives aux frais du procès seront également confirmées.

M. [J] sera seul condamné aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à verser à l’OPH la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

CONFIRME le jugement ;

Y ajoutant :

Condamne M. [W] [J] aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne M. [W] [J] à verser à l’office public de l’habitat Maine-et-[Localité 8] Habitat la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de M. [W] [J].

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée

T. DA CUNHA Y. WOLFF