COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/SJ

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/01823 – N° Portalis DBVP-V-B7I-FMLY

jugement du 1er octobre 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1]

n° d’inscription au RG de première instance 24/01799

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

APPELANTE :

Madame [C] [H]

née le 06 Juillet 1988 à [Localité 2] (50)

[Adresse 1]

17420 SAINT PALAIS SUR MER

Représentée par M^e Patrick BARRET, substitué par M^e Olwenn MICHELET-PEDRON, de la SELARL CABINET PATRICK BARRET ET ASSOCIES, N° du dossier 240243, avocats au barreau d’ANGERS

INTIMES :

Monsieur [Z] [N]

né le 30 Septembre 1979 à [Localité 3] (85)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [F] [J] épouse [N]

née le 09 Septembre 1985 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Bertrand BRECHETEAU de la SARL AVOCONSEIL, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 240302 et par M^e Camille VIAUD LE POLLES, de la SELARL TGS France Avocats, avocat plaidant au barreau de NANTES

S.A.R.L. AVIC agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Julien TRUDELLE, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 240034

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 18 novembre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 10 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Emilie DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [C] [H] (ci après la propriétaire) est propriétaire d’un appartement dans un ensemble immobilier '[Adresse 4]' situé [Adresse 5].

La propriétaire a donné mandat à deux agences, dont la SARL AVIC exerçant sous l’enseigne Nestenn (ci après l’agence immobilière), de vendre ce bien.

Par courrier électronique du 29 avril 2024, M. [Z] [N] et Mme [F] [J] épouse [N] (ci après les candidats acquéreurs) ont transmis à l’agence immobilière une proposition d’achat pour l’immeuble qui a été refusée par la propriétaire par courrier électronique du 30 avril 2024, adressé à l’agence immobilière, contenant une contre-proposition pour un montant de 180'000 euros net vendeur.

Par courrier électronique du 30 avril 2024 adressé à l’agence immobilière, les candidats acquéreurs ont fait une proposition d’achat au prix de 189 000 euros honoraires inclus.

Le 11 mai 2024, la propriétaire a accepté pour ce même bien immobilier une offre d’achat présentée par un tiers au prix de 199'000 euros frais d’agence inclus, offre rédigée par l’autre agence ayant mandat sur le bien.

Par actes de commissaire de justice en date des 23 et 29 juillet 2024, les candidats acquéreurs ont fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire d’Angers la propriétaire et l’agence immobilière aux fins, notamment, d’ordonner que la vente soit déclarée parfaite.

Par jugement contradictoire du 1er octobre 2024, le tribunal a :

— déclaré parfaite dès le 30 avril 2024 la vente des biens immobiliers constitués d’un appartement et d’un garage, lots numéros 52 et 95 au sein de l’ensemble immobilier sise [Adresse 6], édifié sur les parcelles cadastrées EZ [Cadastre 1] et EZ [Cadastre 2], entre le vendeur et les candidats acquéreurs au prix net vendeur de 180'000 euros hors honoraires d’agence et frais d’acte de vente,

— dit que la vente sera réitérée sur première convocation d’un notaire dûment mandaté par la partie la plus diligente, selon les conditions définies dans le compromis de vente transmis le 7 mai 2024 par l’agence immobilière, sauf à modifier la date de réitération et à dire qu’elle devra intervenir au plus tard le 31 décembre 2024,

— ordonné qu’à défaut de réitération par acte authentique de la vente imputable à la propriétaire, dans le délai d’un mois à compter de la convocation adressée par le notaire et sur justification du versement par les demandeurs du prix de vente de 180'000 euros, le présent jugement vaudra réitération de la vente, tiendra lieu d’acte authentique et devra être publié à l’initiative de la partie la plus diligente au service chargé de la publicité foncière d'[Localité 1], aux frais des acquéreurs,

— ordonné à la propriétaire de livrer la chose vendue selon les conditions définies dans le compromis de vente transmis le 7 mai 2024 par l’agence immobilière, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois, à compter de la date qui sera fixée pour la signature de l’acte authentique de vente ou à défaut de la publication du présent jugement au service de la publicité foncière d'[Localité 1],

— condamné la propriétaire à payer aux candidats acquéreurs la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— condamné la propriétaire à payer aux candidats acquéreurs la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,

— condamné les candidats acquéreurs à payer à l’agence immobilière la somme de 9 000 euros au titre des honoraires de l’agence,

— débouté les candidats acquéreurs de leur demande tendant à faire droit à la demande subsidiaire de l’agence immobilière de condamnation de la propriétaire au paiement des honoraires d’agence,

— débouté la propriétaire de l’ensemble de ses demandes principales et de ses demandes présentées en tout état de cause,

— condamné la propriétaire à payer aux candidats acquéreurs la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la propriétaire à payer à l’agence immobilière la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la propriétaire aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que l’acceptation de la contre-proposition de la propriétaire par les candidats acquéreurs le 30 avril 2024 avait été transmise téléphoniquement par l’agence immobilière à la propriétaire ; que, la vente étant un contrat consensuel, la propriétaire n’était pas fondée à se prévaloir de l’absence de réception d’une offre écrite.

Il a relevé que la contre-proposition de la propriétaire était précise sur la désignation de la chose et des parties ; que le courrier des candidats acquéreurs était également précis et matérialisait la rencontre des volontés sur la chose et le prix ; qu’il n’était pas établi que les parties avaient soumis la rencontre des volontés à la signature d’un compromis de sorte que la vente était parfaite.

Le tribunal a retenu qu’il existait également un accord sur les honoraires de l’agence immobilière à hauteur de 9 000 euros à charge de l’acquéreur ; que l’accord des candidats acquéreurs était global tant sur le prix de l’immeuble que sur celui des honoraires du mandataire ; que les candidats acquéreurs devaient donc régler à l’agence immobilière ces honoraires.

Le 25 octobre 2024, la propriétaire a interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en son entier dispositif sauf en ce qu’elle a condamné les candidats acquéreurs à payer à l’agence immobilière la somme de 9 000 euros au titre des honoraires d’agence et en ce qu’elle a débouté les candidats acquéreurs de leur demande tendant à faire droit à la demande subsidiaire de l’agence de condamnation de la propriétaire au paiement des honoraires d’agence, intimant dans ce cadre les candidats acquéreurs et l’agence immobilière.

La vente immobilière a été réitérée entre la propriétaire et les candidats acquéreurs par acte authentique du 30 décembre 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 octobre 2025 pour l’audience collégiale du 18 novembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Aux termes de dernières conclusions d’appelant récapitulatives en date du 29 avril 2025, la propriétaire demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* a déclaré parfaite dès le 30 avril 2024, la vente des biens immobiliers, constitués d’un appartement et d’un garage, lots numéros 52 et 95 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7], édifié sur les parcelles cadastrées EZ [Cadastre 1] et EZ [Cadastre 2], entre elle-même, née le 6 juillet 1988 à [Localité 2] (50), et M. [N] né le 30 septembre 1979 à [Localité 7] (85) et son épouse Mme [F] [J] née le 09 septembre 1985 à [Localité 1] (49) au prix net vendeur de 180 000 euros (cent quatre-vingts mille euros) hors honoraires d’agence et frais d’acte de vente

* a dit que la vente sera réitérée sur première convocation d’un notaire dûment mandaté par la partie la plus diligente selon les conditions définies dans le compromis de vente transmis le 7 mai 2024 par l’agence immobilière, sauf à modifier la date de réitération et à dire qu’elle devra intervenir au plus tard le 31 décembre 2024,

* a ordonné qu’à défaut de réitération par acte authentique de la vente imputable à elle-même, dans le délai d’un mois à compter de la convocation adressée par le notaire et sur justification du versement par les demandeurs du prix de vente de 180 000 euros, le présent jugement vaudra réitération de la vente, tiendra lieu d’acte authentique et devra être publié à l’initiative de la partie la plus diligente au service chargé de la publicité foncière d'[Localité 1] aux frais des acquéreurs.

* lui a ordonné de livrer la chose vendue selon les conditions définies dans le compromis de vente transmis le 07 mai 2024 par l’agence immobilière, sous astreinte provisoire de 150 euros (cent cinquante euros) par jour de retard pendant une durée de six mois, à compter de la date qui sera fixée pour la signature de l’acte authentique de vente ou à défaut de la publication du présent jugement au service de la publicité foncière d'[Localité 1],

* l’a condamnée à payer aux candidats acquéreurs la somme de 2 000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

* l’a condamnée à payer aux candidats acquéreurs la somme de 2 000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,

* l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes principales et de ses demandes présentées en tout état de cause,

* l’a condamnée à payer aux candidats acquéreurs la somme de 4 500 euros (quatre mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée à payer à l’agence immobilière la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux dépens,

* a dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement,

— se déclarer non saisie de la demande subsidiaire de l’agence immobilière de voir ordonner qu’elle lui versera la somme de 9 000 euros au titre de ses honoraires à titre d’indemnité forfaitaire et définitive, sur le fondement de l’article 954 du code de procédure civile,

Statuant autrement et y ajoutant,

A titre principal,

— débouter les candidats acquéreurs de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la vente était ordonnée,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné les candidats acquéreurs à payer à l’agence immobilière la somme de 9 000 euros au titre des honoraires d’agence,

* débouté les candidats acquéreurs de leur demande de lui voir ordonner de payer l’agence immobilière la somme de 9 000 euros,

* débouté les candidats acquéreurs de leur demande de dommages et intérêts ou, subsidiairement, ramener cette demande à de plus justes proportions, qui ne pourra excéder la somme de 1 000 euros,

En toute hypothèse,

— débouter l’agence immobilière et les candidats acquéreurs de l’intégralité de leurs demandes contraires au présent dispositif,

— condamner les candidats acquéreurs à lui payer la somme de 4 500 euros au titre des frais exposés en première instance et 5 000 euros au titre des frais exposés en appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les candidats acquéreurs aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la propriétaire expose qu’il n’est pas démontré que l’acceptation de sa contre-proposition par les candidats acquéreurs serait parvenue jusqu’à elle alors que cette contre-proposition a été formée auprès de l’agence immobilière ; qu’elle pouvait légitimement penser que l’agence immobilière pré-rédigeait différents documents dans l’attente de l’issue des pourparlers entre elle et les candidats acquéreurs ; que son message en réponse à l’envoi du projet de compromis ne constituait qu’une approbation de la rédaction d’un compromis conforme à sa contre-proposition qui ne saurait justifier de ce que l’acceptation de cette contre-proposition par les candidats acquéreurs lui aurait été transmise. Elle relève que, si chacune des parties s’était engagée de manière certaine, la rédaction d’un compromis n’aurait pas eu d’utilité. Elle répond qu’une connaissance orale, laquelle n’est d’ailleurs pas démontrée, n’est pas probante au regard de l’article 1359 du code civil qui prévoit une preuve écrite nécessaire pour les actes portant sur une valeur excédant 1 500 euros. Elle soutient qu’elle n’a été informée de la proposition des candidats acquéreurs que postérieurement à sa rétractation.

Elle ajoute qu’il n’y a pas eu offre ferme et précise alors que la proposition n’émanait que de l’un des deux candidats acquéreurs ; que leur identité complète n’était pas mentionnée ; que le bien objet de la vente n’était pas clairement identifié ; qu’il n’y avait pas eu d’échanges sur les questions essentielles que sont le dépôt de garantie, la copropriété, la situation du locataire occupant le bien ; que sa contre-proposition n’était pas ferme comme en témoigne l’emploi du verbe pouvoir et qu’elle ne constituait qu’une invitation à entrer en pourparlers et non une offre. Elle souligne que la position des candidats acquéreurs, qui soutenaient devant le tribunal que les honoraires de l’agence devaient être payés par la propriétaire, démontre bien l’absence d’accord sur le prix. Elle ajoute que c’est bien parce que les conditions de la vente n’avaient pas été préalablement précisées qu’il était prévu de rédiger un compromis.

Elle ajoute que ni sa mauvaise foi ni le préjudice moral invoqué par les candidats acquéreurs ne sont démontrés. Elle répond que le gain manqué du fait de l’absence de perception des loyers ne pourrait être indemnisé qu’au titre de la perte de chance ; qu’au regard de l’aléa concernant la perception des loyers, la perte de chance ne pourra être évaluée à plus de 200 euros par mois sur cinq mois.

Elle souligne que les candidats acquéreurs avaient proposé le paiement de la somme de 189'000 euros de sorte que les honoraires de l’agence à hauteur de 9 000 euros doivent être mise à leur charge dans l’hypothèse où il serait considéré que la vente aurait un caractère parfait. Elle souligne que l’agence, qui n’a pas formé de demande d’infirmation du jugement entrepris, n’a pas valablement saisi la cour de sa demande subsidiaire de mettre les honoraires à la charge de la propriétaire conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Elle ajoute qu’elle n’avait donné qu’un mandat simple à l’agence qui ne lui interdisait donc pas de mandater une autre agence et qu’aucune violation de sa part des obligations du mandat n’est établie de sorte que les clauses pénales dont se prévaut l’agence immobilière n’ont pas vocation à s’appliquer.

Aux termes de leurs conclusions d’intimés n° 2 en date du 14 octobre 2025, les candidats acquéreurs demandent à la cour de :

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

— débouter la propriétaire de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter l’agence immobilière de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

— condamner la propriétaire à leur verser la somme de 6 000 euros HT à parfaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la propriétaire aux entiers dépens de l’instance.

Ils expliquent qu’ils ont accepté la contre-proposition de la propriétaire ;

que celle-ci en a bien eu connaissance ainsi que cela ressort de son courrier du 13 mai 2024, dans lequel elle ne contestait pas cette connaissance mais uniquement la réception d’une acceptation écrite, et des échanges entre l’agence immobilière et la propriétaire.

Ils répondent que la contre-proposition de la propriétaire explicitait clairement la désignation de l’immeuble ; que celle-ci n’avait pas mis d’autre bien en vente ; que l’identité des acquéreurs avait été indiquée précisément à la propriétaire par SMS de l’agence immobilière.

Ils soulignent que la contre-proposition de la propriétaire traduisait sa volonté de s’engager à vendre le bien convenu au prix proposé de 180'000 euros ; que leur acceptation à hauteur de 189'000 euros frais d’agence inclus manifestait un accord sur la chose et le prix. Ils répondent que, s’ils ont sollicité que les frais d’agence soient mis à la charge de la propriétaire devant les premiers juges, c’est uniquement en raison de sa rétractation injustifiée et de son refus de procéder amiablement à la vente. Ils ajoutent que l’ensemble des conditions nécessaires à la perfection de la vente était déterminé alors qu’ils ne subordonnaient pas la réalisation de la vente à l’obtention de financement et qu’ils avaient précisément choisi le bien en raison du bail d’habitation dont il faisait l’objet, voulant réaliser un investissement immobilier. Ils précisent que leur acceptation ne faisait aucunement référence à un acte ultérieur ou à des éléments devant être négociés par la suite.

Ils font état d’un préjudice moral indéniable dès lors qu’ils se sont sentis particulièrement lésés par le comportement de la propriétaire ; qu’ils ont dépensé un temps considérable pour essayer de la raisonner ; qu’ils ont réalisé eux-mêmes des recherches juridiques ; qu’ils ont dû se résoudre à engager une procédure judiciaire.

Ils ajoutent qu’ils ont également subi un préjudice financier du fait de retard dans la conclusion de la vente initialement prévue au début du mois de juillet 2024 ; qu’ils ont ainsi perdu la chance de bénéficier des revenus locatifs du bien à hauteur de 661,15 euros mensuels.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée n°2 en date du 3 octobre 2025, l’agence immobilière demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en conséquence,

— ordonner que la vente des biens immobiliers est parfaite à compter du 30 avril 2024,

— ordonner que la vente sera réitérée sur première convocation d’un notaire dûment mandaté par la partie la plus diligente,

— ordonner qu’en cas de défaillance de la propriétaire lors de la signature de l’acte authentique de vente et sur justification du versement par les candidats acquéreurs du prix de vente d’un montant de 180'000 euros, le jugement à intervenir vaudra réitération de la vente, tiendra lieu d’acte authentique et sera publié, à l’initiative de la partie la plus diligente, au service de la publicité foncière,

— condamner les candidats acquéreurs, à la signature de l’acte authentique de vente ou de la publication du jugement à intervenir valant acte authentique de vente, à lui verser la somme de 9 000 euros au titre de ses honoraires,

À titre subsidiaire, en cas d’infirmation totale ou partielle du jugement entrepris,

— condamner la propriétaire, à la signature de l’acte authentique de vente ou de la publication du jugement à intervenir valant acte authentique de vente, à lui verser la somme de 9 000 euros au titre de ses honoraires à titre d’indemnité forfaitaire et définitive,

En tout état de cause,

— débouter les candidats acquéreurs ainsi que la propriétaire de toutes leurs demandes, fins et conclusions qui pourraient être dirigées à son encontre,

— condamner la propriétaire à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la propriétaire aux entiers dépens de l’instance.

Elle explique que, ayant elle-même accepté de réduire ses honoraires à 9 000 euros, la contre-proposition de la propriétaire représentait une somme de 189'000 euros honoraires inclus, laquelle a été acceptée par les candidats acquéreurs.

Elle répond qu’elle a répercuté immédiatement cette acceptation à la propriétaire et que la vente était ainsi parfaite sans nécessité d’un écrit dès lors que les parties s’étaient entendues sur la chose et le prix. Elle souligne que la transmission de cette acceptation à la propriétaire est démontrée par le comportement de celle-ci et leurs échanges de SMS. Elle répond qu’elle ne rédige jamais de compromis de vente avant d’être certaine que celui-ci sera régularisé. Elle souligne que tous les sujets avaient été tranchés.

Elle ajoute que le mandat de vente prévoit que les honoraires seront supportés par l’acquéreur et que l’acceptation de la contre-proposition fait état d’un prix d’achat de 189'000 euros honoraires inclus de sorte que les candidats acquéreurs devront être tenus au paiement de ses honoraires. À titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la propriétaire à ce paiement en application du mandat qui prévoit cette sanction à défaut du respect par le mandant de son obligation d’exécution de bonne foi du contrat.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION

I- Sur la demande de constater le caractère parfait de la vente

A) Sur la preuve de la réception de l’acceptation des candidats acquéreurs

L’article 1113 du code civil prévoit que 'Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.'

L’article 1115 de ce code vient préciser que l’offre peut être rétractée tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire.

L’article 1118 ajoute que 'L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.'

L’article 1121 du même code prévoit que 'Le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue.'

Il résulte de l’article 1583 du code civil que 'Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.'

L’article 1359 du code civil dispose que 'L’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.'

Si en vertu de ce dernier article, l’acte de vente immobilière pour un montant de 180 000 euros doit être passé par écrit, cette nécessité est prévue à titre de preuve de la vente mais non de validité de celle-ci laquelle est acquise dès lors qu’il y a eu accord sur la chose et le prix. En l’espèce, alors que le contentieux résulte du refus de signer l’acte par écrit par la propriétaire, il convient uniquement de vérifier la rencontre des consentements. Or, la transmission de l’acceptation à l’offrant étant un fait, sa preuve est libre et à la charge de ceux qui les invoquent en application de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, il convient de relever que la transmission à la propriétaire de la première offre des candidats acquéreurs avait été faite par l’agence téléphoniquement. Ainsi, la propriétaire indiquait en réponse à cette transmission dans son courrier électronique adressé à l’agence le 30 avril 2024 'Comme convenu suite à notre conversation téléphonique vous trouverez ci-joint ma contre-proposition'. Dès lors, le circuit invoqué par les intimés d’une transmission d’un écrit des candidats acquéreurs à l’agence immobilière qui le transmet oralement à la propriétaire est bien celui pratiqué s’agissant de la première offre.

Par ailleurs, le fait que la propriétaire ait été informée oralement de l’acceptation de sa contre-proposition écrite est confirmé par l’attitude de l’agence et de la propriétaire par la suite. En effet, l’agence a établi un compromis de vente lequel n’était pas un simple document de travail théorique puisqu’il comportait notamment l’identité complète des candidats acquéreurs mais également le prix de vente conforme à la contre proposition de la propriétaire. Or, il résulte des échanges de SMS entre l’agence immobilière que, suite à la transmission de ce projet, la propriétaire ne s’est pas étonnée mais a indiqué qu’elle l’étudierait. Par ailleurs, elle a contacté son notaire pour obtenir les éléments nécessaires à la rédaction de ce compromis. Ensuite, par courrier électronique du 9 mai 2024, la propriétaire a donné son accord au projet en indiquant 'J’ai bien lu le document concerné, tout me semble correct'.

Enfin, dans son courrier du 13 mai 2024, la propriétaire ne fait pas état d’un défaut d’acceptation de sa contre-proposition mais uniquement de l’absence de 'confirmation de la part de votre client à un prix plus bas à l’écrit', formulation qui confirme qu’elle a bien eu cette confirmation de manière orale, mais qu’elle estimait simplement, en contrariété avec le consensualisme prévu par les textes sus-visés, que de simples échanges à l’oral n’étaient pas suffisants pour établir un engagement.

Il ne saurait être tiré argument de ce que la rédaction de ce compromis témoigne de l’absence d’accord antérieur, qui aurait rendu inutile la rédaction d’un tel acte, alors même que l’établissement de cet acte résulte de la pratique habituelle en matière de vente immobilière, qu’elle qu’en soit la nécessité réelle.

En conséquence, c’est par une motivation pertinente que le tribunal a considéré que la preuve de la transmission orale de l’acceptation de la contre-proposition par les candidats acquéreur était bien parvenue à la propriétaire.

B) Sur le caractère parfait de la vente

L’article 1114 de ce code prévoit que 'L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.'

La propriétaire, suite à la première proposition des candidats acquéreurs, a transmis une offre écrite à ceux-ci, par l’intermédiaire de l’agence immobilière à laquelle elle a adressé un courrier électronique précisant, suite à la réception de la première proposition ' J’ai pris note de votre offre pour un montant de 174 000€ net vendeur. Toutefois, je ne peux pas accepter de vendre à ce prix. Je peux proposer un achat pour un montant de 180 000€ net vendeur, à Mme et M. [N]'. Il résulte de ce courrier que la propriétaire a bien transmis une offre d’achat aux candidats acquéreurs pour un montant inférieur à celui initialement prévu, offre ferme qui ne saurait constituer une simple invitation à entrer en pourparlers à défaut de précision d’une quelconque réserve ou condition. En effet, il ne saurait se déduire de l’emploi du verbe 'pouvoir’ que l’offre ne serait pas formelle alors que ce verbe est employé au présent et que le reste du message est clair dans les intentions de la propriétaire, qui a également employé ce verbe pour le refus de la proposition initiale des candidats dont il n’est pourtant pas contesté que ce refus ait été ferme.

Les candidats acquéreurs ont répondu à l’agent immobilier par courrier électronique du 30 avril 2024 mentionnant 'Suite à la visite samedi 27 avril de l’appartement situé [Adresse 8] à [Localité 1] au 1er étage de la résidence, je viens vous faire part de mon intérêt pour ce bien, et vous proposer une offre d’achat au prix de 189 000€ honoraires inclus.

Je vous informe disposer de la totalité des fonds et par conséquent le financement serait comptant sans condition suspensive.'

Si ce courrier n’est signé que de M. [N], il convient de relever qu’il provient d’une adresse électronique aux noms des deux époux, qu’il fait suite à une offre de vente au bénéfice des deux époux et que le compromis établi par la suite l’a été aux deux noms de sorte qu’il ne saurait être déduit de cette signature, au regard de la situation matrimoniale des acquéreurs, une incertitude quant à l’identité des candidats acquéreurs. A cet égard, il convient de relever que la première proposition de ceux-ci avait été rédigée dans un message électronique à la seule signature de M. [N] sans que la propriétaire ne s’y soit trompée dès lors que sa nouvelle offre a été faite au bénéfice des deux époux.

Par ailleurs, ce message permet de déterminer clairement l’identité des parties, il n’existe pas de doute sur le bien visé dont l’adresse est indiquée ainsi que sa localisation dans l’immeuble dès lors qu’il n’est pas soutenu que la propriétaire aurait mis en vente d’autres biens situés au même étage de ce même immeuble.

La cour ne saurait tirer aucune conséquence de la demande formée en première instance de condamnation de la propriétaire aux frais d’agence alors qu’il résulte de l’exposé des moyens des premiers juges que cette demande était fondée non sur le fait que la propriétaire se serait engagée à assumer ces honoraires mais sur son attitude dans le cadre de la vente, les candidats acquéreurs soutenant que c’est la défaillance de la propriétaire qui est à l’origine du défaut de signature et se prévalant des stipulations du mandat en cas de défaillance.

S’agissant du prix de vente, les parties s’accordent sur le fait que les frais d’agence convenus, initialement fixés au mandat à 11 900 euros, ont été revus à la somme de 9 000 euros ainsi que l’indique la propriétaire en page 3 de ses conclusions. L’absence d’incertitude sur ce montant résulte d’ailleurs des échanges préalables sur la première offre des candidats acquéreurs à 185 000 euros frais d’agence inclus analysée, dans le courrier de refus de la propriétaire, en une proposition à la somme de 174 000 euros net vendeur.

Enfin, il ne résulte pas des échanges que l’accord des parties aurait été soumis à l’établissement d’un compromis, lequel n’était pas nécessaire à la validité de la vente notamment du fait que les candidats acquéreurs mentionnaient disposer des fonds de sorte qu’il n’y avait pas lieu de prévoir une conditions suspensive d’obtention d’un crédit. Ainsi, la rédaction d’un tel acte n’était pas indispensable au regard de l’accord intervenu sur les conditions essentielles de la vente, et ne traduisait que la pratique de l’agence.

En conséquence, il y a bien eu un accord entre les candidats et la propriétaire sur la chose et le prix caractérisant le caractère parfait de cette vente, les autres mentions relatives à l’occupation, à la désignation plus précise avec références cadastrales n’ayant à figurer que dans l’acte écrit qui devait nécessairement intervenir ultérieurement s’agissant d’une vente immobilière.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré la vente parfaite, a prévu sa réitération et les modalités de cette réitération et a ordonné à la propriétaire de remettre aux candidats acquéreurs l’immeuble.

II- Sur les demandes indemnitaires des candidats acquéreurs

A) Sur le préjudice moral

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte que les premiers juges, considérant que la propriétaire avait fait preuve de mauvaise foi ayant causé des inquiétudes aux candidats acquéreurs, leur ont alloué la somme de 2 000 euros en réparation de ce poste de préjudice de sorte que le jugement sera confirmé à ce titre.

B) Sur le préjudice financier

Il résulte du compromis que l’acte authentique de vente devait être réitéré au plus tard au 31 juillet 2024. Par ailleurs, ce projet précisait que le logement était loué moyennant le versement d’un loyer mensuel de 661,15 euros.

Dans ces conditions, c’est à juste titre et par une motivation pertinente que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que l’absence de conclusion de la vente à la date fixée avait causé pour les acquéreurs une perte de chance de percevoir les loyers. De la même manière, ils ont valablement retenu que la somme perdue n’était pas égale au montant du loyer dès lors que les candidats n’ont pas, pendant cette période, assumé les charges de l’immeuble.

En cause d’appel, il apparaît que la vente a été formalisée le 30 décembre 2024 de sorte que la perte de chance a été subie pendant une période de cinq mois.

Dans ces conditions, au regard du caractère important de la chance de location de l’immeuble alors que le locataire était déjà en place, et prenant en considération les charges devant être assumées en cas de transfert de propriété, une évaluation de cette perte de chance à 400 euros par mois est adaptée de sorte que le jugement qui a condamné la propriétaire au paiement de la somme de 2 000 euros à ce titre sera confirmé.

III- Sur les dépens et les frais irrépétibles

La propriétaire succombant, les dispositions concernant les dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées et la cour, y ajoutant, la condamnera aux dépens de la procédure d’appel, la déboutera de sa demande au titre de ses frais irrépétibles et la condamnera à payer aux candidats acquéreurs la somme de 6 000 euros et à l’agence immobilière la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [C] [H] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [C] [H] à verser à M. [Z] [N] et Mme [F] [J] épouse [N] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

CONDAMNE Mme [C] [H] à verser à la SARL AVIC exerçant sous l’enseigne Nestenn la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

DEBOUTE Mme [C] [H] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER P/LA PRESIDENTE, empêchée