COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 20 MAI 2025

N° 2025/218

Rôle N° RG 21/04706 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHGKR

SARL L’ETOILE

C/

[L] [G]

[D] [V] épouse [G]

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Yann CRESPIN

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 10 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 14/01523.

APPELANTE

SARL L’ETOILE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité au siège social

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Yann CRESPIN, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [L] [G]

Né le 06 Décembre 1940 à [Localité 5] (ITALIE)

Demeurant [Adresse 8] (ITALIE)

Madame [D] [V] épouse [G]

Née le 02 Mars 1948 à [Localité 7] (ITALIE)

Demeurant [Adresse 8] (ITALIE)

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Jean-Marie LESTRADE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Xavier DE CRAECKER, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL SOGEA agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité au siège social

Demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Le 3 août 1999, la société à responsabilité limitée (SARL) l’Etoile a acquis plusieurs lots de copropriété au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 6].

A partir de 2002, elle a entrepris des travaux de rénovation et de restructuration de ces lots en logements d’habitation.

Par acte du 26 décembre 2003, M. [L] [G] et Mme [D] [V] épouse [G] (les époux [G]) ont acquis en l’état futur d’achèvement un lot de cet ensemble immobilier, consistant en un studio de 26,20 m². La réception a eu lieu le jour même et a fait l’objet de réserves de la part des acquéreurs qui ont retenu sur le paiement du prix une somme de 15 900 euros.

Dans le cadre d’un litige devant le juge des référés relativement au paiement du solde du prix, les époux [G] ont sollicité la désignation d’un expert.

M. [Z] a été désigné par ordonnance du 13 février 2007 et a déposé son rapport le 18 décembre 2012.

Par actes des 3 mars et 9 avril 2014, les époux [G] ont assigné la SARL l’Etoile et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] devant le tribunal de grande instance de Nice, afin d’être indemnisés de leurs préjudices et que les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres soient ordonnés.

Par jugement du 10 mars 2021, le tribunal a :

— déclaré la SARL l’Etoile responsable des désordres ;

— débouté les époux [G] de leur demande tendant à ce que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] soit déclaré responsable des désordres au titre de la vétusté de l’immeuble ;

— condamné la SARL l’Etoile à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] le coût des travaux jugés indispensables par l’expert pour la reprise des désordres, soit la somme de 31 000 euros, augmentée de l’indice du coût de la construction BT01 à compter de la signification du jugement et jusqu’à la réalisation des travaux ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] à réaliser les travaux préconisés par l’expert en page 23 de son rapport, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement et pendant un délai de six mois ;

— condamné la SARL l’Etoile à payer aux époux [G] les sommes de 5 000 euros au titre des travaux de levée des réserves et embellissements, augmentée de l’indice du coût de la construction BT01 à compter de la signification du jugement, ainsi que 54 900 euros au titre de leur préjudice locatif et de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— condamné les époux [G] à payer à la SARL L’Etoile la somme de 15 900 euros en règlement du solde du prix de vente, avec intérêts à compter de la signification du jugement ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— ordonné la compensation entre les créances réciproques de la SARL l’Etoile et des époux [G] ;

— débouté la SARL l’Etoile du surplus de ses demandes ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné la SARL l’Etoile à payer 3 000 euros aux époux [G] et 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SARL l’Etoile de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL l’Etoile aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal s’est référé à l’expertise judiciaire de M. [Z] en ce qu’elle a retenu l’existence d’un désordre consistant en l’affaissement du plancher bas de l’immeuble, rendant le bien impropre à sa destination et dont la responsabilité incombe à la SARL l’Etoile sur le fondement de la garantie décennale, au motif que les travaux réalisés par cette dernière étaient inadéquats au regard de l’état de l’immeuble.

Pour rejeter la demande indemnitaire des époux [G] contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3], le tribunal a estimé qu’ils ne démontraient pas le lien de causalité entre les désordres et la vétusté de l’immeuble.

Par acte du 30 mars 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SARL l’Etoile a relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 7 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SARL l’Etoile demande à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il l’a déclarée responsable des désordres, a débouté les époux [G] de leur demande afin que le syndicat des copropriétaires soit déclaré responsable au titre de la vétusté de l’immeuble, l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires le coût de travaux de reprise à hauteur de 31 000 euros augmenté de l’indice du coût de la construction BT01 à compter de la signification du jugement jusqu’à la réalisation des travaux et aux époux [G] la somme de 5 000 euros au titre des travaux de levée des réserves et d’embellissement, augmentée de l’indice BT01 à compter de la signification du jugement, outre 54 900 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement en réparation de leur préjudice locatif et de jouissance, ordonné la compensation des créances, a rejeté ses autres demandes et l’ condamnée à verser la somme de 3 000 euros aux époux [G] et au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, tout en la déboutant de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux préconisés par l’expert judiciaire en page 23 de son rapport, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera à nouveau statué, et condamné les époux [G] à lui payer la somme de 15 900 euros au titre du solde du prix de vente, avec intérêts à compter de la signification du jugement ;

' dire et juger que sa responsabilité n’est pas engagée, que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] est seul responsable des désordres, au titre de la vétusté de l’immeuble et d’une mauvaise reprise des désordres causés en 2005 par un dégât des eaux et que les travaux de levée des réserves ne pourront intervenir qu’une fois les travaux de reprise des désordres effectués ;

' condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] à réaliser les travaux de reprise des éléments d’infrastructure de l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir et à indemniser les époux [G] de leur préjudice de jouissance ;

A titre subsidiaire,

' débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] de sa demande afin que sa condamnation au titre du coût des travaux de reprise soit fixée à une somme de 40 000 euros, s’agissant d’une demande nouvelle en cause d’appel, comme telle irrecevable ;

' débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’astreinte provisoire à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause,

' condamner les époux [G] et le syndicat des copropriétaires à lui payer, chacun, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés et d’appel incident, notifiées le 21 décembre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, les époux [G] demandent à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à payer à la SARL l’Etoile une somme de 19 500 euros et dire et juger que cette somme n’est pas due tant que les réserves n’ont pas été levées ;

' confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SARL l’Etoile et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] le coût des travaux de reprise rendus nécessaires par sa faute ;

' rejeter la demande de suppression de l’astreinte ;

' confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] à effectuer les travaux de confortement du plancher, sous astreinte ;

Y ajoutant,

' condamner la SARL l’Etoile à lui payer 108 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de leur avocat.

Dans ses dernières conclusions d’intimé et d’appel incident, notifiées le 28 janvier 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] demande à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité exclusive de la SARL l’Etoile dans les désordres, l’a condamnée à lui payer le coût des travaux de reprise et à payer aux époux [G] les sommes de 5 000 euros et 54 900 euros ;

' infirmer le jugement et dire n’y avoir lieu à une astreinte provisoire à son encontre ;

' fixer le montant de la condamnation prononcée contre la SARL l’Etoile au titre du coût des travaux de reprise à une somme minimum de 40 000 euros, à parfaire sur devis accepté strictement conforme aux travaux préconisés par l’expert judiciaire ;

' fixer une astreinte provisoire à la charge de la SARL l’Etoile sur sa condamnation au financement des travaux, à hauteur de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et ce pour une durée au moins égale à six mois ;

' condamner la SARL l’Etoile au paiement d’une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de son avocat.

Motifs de la décision

1/ Sur les désordres affectant le plancher de l’appartement

1.1 Moyens des parties

La SARL L’Etoile fait valoir que la vétusté du plancher ne concerne pas uniquement le bien des époux [G] mais toutes les parties communes de l’immeuble, de sorte que les désordres qui en résultent ne peuvent avoir pour origine les seuls travaux de consolidation qu’elle a fait réaliser sous leur plancher, qui, au demeurant, n’affectaient pas la structure de l’immeuble ; qu’en tout état de cause, elle a diligenté, avant de réaliser ces travaux, toutes les études et vérifications indispensables en faisant intervenir des spécialistes ; que lors de la réception des travaux, les époux [G] ne se sont pas plaints d’un quelconque affaissement du plancher, qui n’est intervenu qu’en 2005 après un dégât des eaux contre lequel le syndicat des copropriétaires n’a pris aucune mesure, de sorte que c’est ce dégât des eaux qui est à l’origine des désordres et que les travaux de réfection des planchers, ne pouvant être réalisés uniquement dans l’appartement des époux [G], relèvent du syndicat des copropriétaires qui a refusé de collaborer aux opérations d’expertise, de même que les époux [G] qui n’ont jamais sollicité l’inscription de cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale de la copropriété.

Les époux [G] soutiennent que l’acte de vente fait référence à plusieurs reprises à des travaux de construction portant sur les infrastructures de l’immeuble et que le rapport d’expertise est accablant pour la SARL l’Etoile en ce qu’il rappelle que, parmi les réserves formulées, certaines sont afférentes à un affaissement du plancher, outre des décollements et des fissures et que l’affaissement du plancher bas de l’appartement est dû aux travaux de confortement mal conçus et mal réalisés par la SARL l’Etoile, notamment en ce qui concerne l’ancrage du renfort dans la structure.

Ils ajoutent que ces travaux ont été réalisés sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires et que, si seul celui-ci a le pouvoir de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert, la SARL l’Etoile doit en supporter l’entière charge financière dès lors qu’elle est seule responsable des désordres.

Selon eux, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1954 impose au syndicat des copropriétaires de conserver l’immeuble et d’administrer les parties communes, tout en précisant qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires par les vices de construction et, en l’espèce, la réparation et le confortement des gros ouvrages structurels incombent bien au syndicat des copropriétaires, à charge pour lui de se retourner contre le SARL l’Etoile, et à cette responsabilité, s’ajoute celle procédant de la non reprise des désordres consécutifs au dégât des eaux qui a eu lieu en 2005.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] fait valoir que la responsabilité des copropriétaires ne peut être retenue pour des désordres qui procèdent exclusivement de travaux réalisés sous la maîtrise d’oeuvre de la SARL l’Etoile, sans son accord et sur la base d’une division de lots et d’un modificatif d’état descriptif de division annulé par la cour d’appel pour défaut d’approbation préalable ; qu’en application des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ces travaux, dès lors qu’ils concernaient des éléments structurels des parties communes, exigeaient un accord préalable des copropriétaires en assemblée générale ; qu’ils n’ont pas été correctement réalisés et n’ont pas été accompagnés d’un renforcement du plancher existant, provoquant son affaissement ainsi que des désordres subséquents, de sorte que leur exécution, à laquelle il ne s’oppose pas, est indissociablement liée à l’exécution par la SARL l’Etoile de la condamnation pécuniaire prononcée au titre de leur financement, ce dont il déduit que le prononcé d’une astreinte n’est pas justifié.

1.2 Réponse de la cour :

La garantie pesant sur le vendeur à raison des défauts affectant un immeuble à construire est réglementée, d’une part aux articles 1642-1 et 1643 du code civil, qui imposent au vendeur une double garantie des vices de construction et des défauts apparents lors de la réception ou dans le délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur et des vices cachés, d’autre part à l’article 1646 du code civil, selon lequel le vendeur d’immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil.

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.

En application de l’article 1792 du code civil du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Selon l’article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, et toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage, s’il démontre que ce vice, soit porte atteinte à la solidité de l’immeuble, soit le rend impropre à sa destination, soit porte atteinte à sa solidité ou au bon fonctionnement de ses éléments d’équipements.

En l’espèce, la SARL l’Etoile ayant vendu l’appartement aux époux [G], est réputée constructeur au sens de ce texte.

Par ailleurs, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable au moment de l’apparition des désordres en cause, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le texte rappelle en préambule que l’objet du syndicat des copropriétaires est d’assurer la conservation de l’immeuble et d’administrer ses parties communes.

Il s’en déduit que le syndicat des copropriétaires est responsable des vices de construction, même s’ils ne sont pas de son fait, ainsi que du défaut d’entretien des parties communes, quand bien même aucune faute ne peut lui être imputée, dès lors qu’ils portent atteinte au droit de libre jouissance du propriétaire sur son bien.

Il résulte de cette responsabilité de plein droit, qui est le corollaire des pouvoirs dont il dispose sur les parties communes et les éléments d’équipement collectifs, que le syndicat des copropriétaires est responsable de tous les dommages causés aux copropriétaires à partir du moment où ceux-ci résultent d’un vice de construction et ont leur siège dans une partie commune, et ce, quelle que soit la nature de la difficulté rencontrée, à charge pour lui d’exercer toute action récursoire utile.

Par ailleurs, au-delà de cette responsabilité de plein droit, le syndicat des copropriétaires répond également des dommages causés par le fait des choses ou sa faute sur le fondement des articles 1382 et 1383 et 1384 du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à l’époque des désordres en cause.

Il appartient cependant à la victime de prouver que le dommage dont elle demande réparation est imputable à un défaut de conception ou d’entretien d’une partie commune, et au syndicat des copropriétaires, s’il entend être exonéré de sa responsabilité, de démontrer que ces désordres sont dus à la faute exclusive de la victime ou d’un tiers ou à un cas de force majeure.

En l’espèce, en 2003, la SARL L’Etoile a vendu aux époux [G] un appartement au sein de la résidence [Adresse 4] et[Adresse 3] à [Localité 6], dans laquelle elle avait entrepris, à partir de 2002, des travaux de rénovation et de restructuration.

Lors de la réception, qui a eu lieu le 26 décembre 2003, les époux [G] ont formulé des réserves afférentes aux plinthes sur le sol du séjour, au parquet dans ce même séjour, à l’entrée, au placard de l’entrée, au carrelage de la salle de bains, à la bouche VMC dans la salle de bains, à l’évacuation des WC et à l’encadrement de la porte de la salle de bains.

Il résulte de l’expertise judiciaire réalisée par M. [Z], au contradictoire des parties, que le marché de travaux dont la réalisation a commencé en septembre 2001, portait sur la suppression d’un ascenseur de la cage sud, une étude de stabilité des planchers, une terrasse au 3ème étage de l’immeuble, un mur du 4ème palier, des travaux de confortement de la charpente, des travaux de sous oeuvre au 2ème étage, la démolition du sol du 3ème étage, des travaux de reprise tous niveaux, une reprise en sous-oeuvre, la démolition d’une terrasse au 4ème étage, la construction d’une piscine, outre des aménagements divers, la construction d’une terrasse et d’une plage de piscine au 4ème étage, la dépose de gaines dans l’emprise de la cage d’ascenseur, la suppression d’un mur intérieur au 4ème étage, la modifications des paliers aux 3ème et 4ème étage, la reconstruction du balcon au 4ème étage, la démolition de la gaine d’ascenseur existante, la reprise des façades sur cour intérieur, une intervention sur la dalle basse logement 200 et cloisons et la pose d’allèges pour portes-fenêtres.

Selon l’expert, l’appartement acquis par les époux [G] est affecté d’un désordre caractérisé par un affaissement du plancher bas, à l’origine d’un affaissement important avec fissuration et décollement périmétrique des sols carrelés de la salle de bains.

Il ajoute que si un renfort a été entrepris par des poutrelles métalliques en sous-face du plancher existant dans l’entresol en dessous de l’appartement, ces travaux ont été mal réalisés et mal conçus. En effet, l’expert considère que si la section de ce renfort est suffisamment dimensionnée, le renfort lui-même est très mal posé et pratiquement sans liaison avec l’ouvrage existant d’origine.

L’expert précise, par ailleurs, que le poids du portique métallique installé dans le local situé sous l’appartement, composée d’une poutre profilée en I à profil normal métallique, même fortement dimensionnée et largement suffisante pour maintenir le plancher supérieur, n’est pas compatible avec une descente de charge sur la structure porteuse ancienne, vétuste et non prévue à cet effet.

Il ajoute que la liaison entre la poutre renfort IPN et le poteau IPN ne comporte aucun gousset de liaison et n’est pas solidarisée, que la poutre en bois, ancienne, enrobée de plâtre, est très vétuste et n’est pas maintenue par un renfort métallique et que la rive du plancher de l’appartement n’est pas solidarisée avec la nouvelle poutraison de renfort.

Il fait également remarquer que la charge générale de la poutre de renfort métallique est reportée sur deux appuis poteaux sans patelage de répartition des charges sur le plancher inférieur, qui n’est pas adapté à une telle surcharge, et que le bois de la poutre d’origine, très vétuste, est très dégradé et masqué en quasi totalité par un enrobage de plâtre non solidarisé au renfort métallique.

S’agissant du plancher de l’appartement n°108, acquis par les époux [G], l’expert relève que le poteau support des portiques horizontaux de renfort du plancher supérieur a été posé à même le sol, avec un risque de poinçonnement du plancher ancien par une absence de patelage de répartition de la charge ponctuelle et d’affaissement de l’ensemble.

Il retient, photographie à l’appui, une déformation par fléchissement lié, d’une part au défaut de calage des renforts métalliques, d’autre part à la déformation du solivage bois très dégradé du plancher d’origine, qui n’est pas apte à supporter les surcharges d’exploitation d’un plancher d’appartement moderne.

Au cours des opérations de l’expert sur place, l’entrepreneur qui a réalisé les travaux en cause a évoqué à l’origine de l’état du plancher, un dégât des eaux, expliquant avoir été appelé par le maître d’ouvrage afin de conforter ce plancher mais sans commande officielle, et avoir accepté de réaliser ces travaux en pensant qu’il s’agissait d’une consolidation provisoire dans l’attente d’une étude technique pour la réalisation des travaux définitifs.

L’expert en conclut que le plancher n’est pas apte à remplir son office de façon satisfaisante et que la difficulté ne concerne pas exclusivement l’appartement n°108 mais tout l’étage, dont les parties communes.

Il retient donc des désordres procédant d’ouvrages de renfort de structure mal conçus et inadaptés à l’existant, ne permettant pas d’assurer la stabilité durable de l’étage.

Selon lui, si le renfort prévu par la SARL l’Etoile était une solution suffisante, elle a été techniquement mal conçue, notamment au travers d’une mauvaise solidarisation à la structure existante. Il en déduit que ce défaut de conception est dû à une étude préalable insuffisante et à une exécution qualifiée de 'en amateur', et 'non digne d’une entreprise consciente des risques'.

Certes, l’immeuble était lui-même vétuste mais, selon l’expert, il n’était pas nécessairement impropre à son usage, sous réserve, en cas de réalisation de parquets modernes, comme en l’espèce, d’installer des renforts afin de permettre à l’ouvrage existant d’en supporter le poids.

Or, selon l’expert, les études préalables, à supposer qu’il y en ait eu, étaient insuffisantes.

La SARL l’Etoile le conteste mais ne produit aucun document antérieur à la vente de l’appartement aux époux [G], démontrant qu’elle a fait réaliser une étude complète de l’existant avant d’installer ces renforts qui se révèlent insuffisants.

Les documents qu’elle produit démontrent qu’elle a sollicité M. [K] et que celui-ci a requis un bureau d’étude. Cependant, les conclusions de ce bureau d’étude ne sont pas produites aux débats.

Quant à l’intervention de M. [K], elle a été analysée par l’expert qui l’a considérée comme insuffisante pour démontrer que la SARL l’Etoile a réalisé l’étude de structure complète qui était indispensable avant la réalisation des travaux.

Cette défaillance correspond d’ailleurs à ce que M. [K], chargé des travaux par la SARL l’Etoile, a indiqué à l’expert qu’il pensait réaliser des travaux de renfort provisoires, dans l’attente d’une étude et de travaux définitifs.

Les désordres afférents aux parquets installés dans l’appartement et sur tout l’étage proviennent donc de travaux de renforts insuffisants au regard de l’état de l’immeuble.

Ces travaux, réalisés sous la maîtrise d’oeuvre de la SARL L’Etoile, sont donc à l’origine de désordres rendant l’appartement acheté par les époux [G] impropre à son usage.

Comme tels, ils relèvent de la responsabilité décennale de la SARL l’Etoile, à qui il appartenait, avant de réaliser ces planchers, de s’assurer que l’existant pouvait les supporter et, si tel n’était pas le cas, de ne pas les installer, de s’adresser au syndicat des copropriétaires afin qu’il remédie à cette faiblesse structurelle, ou de privilégier une autre solution technique.

Au lieu de cela, elle a choisi une solution intermédiaire insatisfaisante car non pérenne, qui a au surplus été mal réalisée, de sorte qu’elle ne peut utilement se plaindre de la négligence du syndicat des copropriétaires, qu’elle ne démontre pas avoir interpellé à cette époque afin qu’il remédie à la difficulté.

S’agissant du dégât des eaux qui serait survenu après la réalisation des travaux, la SARL l’Etoile ne produit aucune pièce permettant de le dater. Or, au cours de l’expertise, M. [K] a évoqué un dégât des eaux avant la réalisation des travaux sous la maîtrise d’oeuvre de la SARL l’Etoile.

En conséquence, c’est à raison que le tribunal a retenu la responsabilité décennale de la SARL l’Etoile.

Par ailleurs, les désordres relevés dans l’appartement, tels que décrits plus haut, en ce qu’ils proviennent d’un affaissement du plancher bas, partie commune de l’immeuble, engagent également la responsabilité du syndicat des copropriétaires puisqu’ils sont imputables à un défaut de conception ou d’entretien d’une partie commune de l’immeuble.

Dans son rapport, l’expert préconise une dépose par zones des éléments de renfort métalliques existants, un renforcement en sous face du solivage du plancher vétuste par des plaques de contreplaqué de forte épaisseur de 20 mm minimum, la pose de solives en bois à espaces réguliers de 1.30 m maximum entre les axes, et des reprises sur les poutres de rive ancrées dans les murs maîtres.

S’il précise qu’il ne s’agit pas d’un descriptif des travaux, puisqu’une étude préalable est nécessaire pour la réalisation de ces ouvrages, il estime le coût de ces travaux à 20 000 euros en ce qui concerne les travaux de confortement, 6 000 euros en ce qui concerne la reprise du sol du hall commun et 5 000 euros au titre des frais d’étude et d’assurance.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires, responsable de l’entretien des parties communes de l’immeuble, à réaliser les travaux décrits par l’expert.

A ce jour, ces travaux n’ont pas été réalisés, en dépit de la condamnation prononcée par le premier juge avec exécution provisoire.

Une astreinte est donc nécessaire afin d’en assurer la réalisation effective, étant rappelé que ces travaux relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires à qui il appartient de les mettre en oeuvre nonobstant la carence de la SARL L’Etoile, à charge pour lui d’engager contre cette dernière toutes voies d’exécution qu’il estimera utile.

L’astreinte prononcée par le tribunal est donc confirmée et une nouvelle astreinte, de 100 euros par jour de retard, sera prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires pendant une durée de six mois commençant à courir à compter de la signification de l’arrêt.

En revanche, la SARL l’Etoile, étant responsable, par la mauvaise conception et des malfaçons lors de la réalisation des travaux, des désordres et de la nécessité de réaliser ces travaux de confortement, doit en supporter seule le coût.

L’expert a chiffré le coût des travaux à 31 000 euros, sans s’appuyer sur des devis.

La demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété afin que le coût des travaux soit fixé à 40 000 euros ne constitue pas une demande nouvelle, comme telle irrecevable devant la cour puisqu’en application les articles 546, 564 et 565 du code de procédure civile, sont recevables, comme n’étant pas nouvelles, des demandes de majoration de sommes allouées au titre de postes de préjudice comme tendant aux mêmes fins d’indemnisation que celles soumises au premier juge.

Pour autant, si l’évaluation chiffrée de l’expert date de 2012, le syndicat des copropriétaires ne produit devant la cour aucun devis chiffré actualisé permettant à la cour de réévaluer le coût des travaux de reprise. Le premier juge a, à juste titre, assorti la condamnation d’une indexation sur l’indice BT01. Cette indexation, qui permet de tenir compte de la dépréciation monétaire, est pertinente et doit être confirmée en l’absence de tout devis actualisé produit par le syndicat des copropriétaires.

S’agissant de la demande d’astreinte du syndicat des copropriétaires afin de garantir l’exécution par la SARL l’Etoile de son obligation de payer, elle n’est pas nécessaire. Il appartient au syndicat des copropriétaires d’exercer toutes voies d’exécution qu’il jugera utiles.

Quant aux travaux propres à remédier aux désordres et à la levée des réserves dans l’appartement des époux [G], l’expert les chiffre à 5 000 euros, de sorte que c’est à raison que le premier juge a condamné la SARL l’Etoile à payer cette somme à titre de dommages-intérêts aux époux [G].

2/ Sur le préjudice de jouissance des époux [G]

2.1 Moyens des parties

Les époux [G] font valoir que l’appartement étant impropre à sa destination, ils n’ont pu en jouir et que l’expert ayant évalué sa valeur locative à la somme de 300 euros par mois, les dommages-intérêts propres à réparer ce préjudice doivent, compte tenu de la durée écoulée, être fixés à 108 000 euros.

La SARL l’Etoile soutient que les époux [G] ne démontrent pas qu’ils ont été contraints, lors de leur venue à [Localité 6], de louer un autre appartement ou de séjourner à l’hôtel ; qu’ils ne démontrent par aucune pièce qu’ils avaient le projet de louer l’appartement ; que la réparation d’une perte de chance ne peut être équivalente à la chance perdue et qu’ils ont fait obstacle à la levée des réserves en l’empêchant d’accéder à l’appartement, de sorte qu’ils sont mal fondés à revendiquer l’indemnisation d’un quelconque préjudice de jouissance.

2.2 Réponse de la cour

Dès lors que l’immeuble est impropre à sa destination, le préjudice de jouissance des époux [G] est acquis en ce qu’ils n’ont pu, ni occuper eux-mêmes l’appartement, ni le mettre en location.

En effet, le préjudice de jouissance comprend la perte de jouissance directe du bien mais également celle des fruits que le propriétaire est susceptible d’en retirer s’il démontre que le bien n’a pu être proposé à la location.

Il appartient à la victime de démontrer qu’une location en cours dû être interrompu ou qu’elle a dû renoncer à un projet en ce sens.

Dans ce dernier cas, seule la disparition d’une éventualité favorable peut être consacrée.

En l’espèce, aucun contrat de location n’était en cours lors de l’apparition des désordres. Les époux [G] ne produisent aucune pièce démontrant qu’ils avaient l’intention de proposer le bien à la location afin d’en retirer un revenu locatif.

Leur préjudice s’analyse donc en un trouble de jouissance directe, étant observé qu’il s’agit d’un studio, qui n’avait pas vocation à devenir leur résidence principale.

Au regard de ces éléments, le trouble de jouissance sera réparé par l’allocation aux époux [G] d’une somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts.

3/ Sur le paiement du solde du prix de vente de l’appartement

3.1 Moyens des parties

La SARL l’Etoile n’articule aucun moyen au soutien de cette demande de confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les époux [G] à payer le solde du prix.

Les époux [G] soutiennent que toutes les réserves n’ayant pas été levées, la SARL l’Etoile n’est pas fondée à leur réclamer le paiement du solde du prix de vente.

3.2 Réponse de la cour

Les époux [G] ne contestent pas être redevables du solde du prix de vente de l’appartement, soit la somme de 15 900 euros.

Los de la réception des travaux, le 26 décembre 2003, ils ont émis des réserves.

Le contrat de vente stipule que, pour apprécier l’achèvement, qui rend exigible le reliquat du prix de vente, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons ne rendant pas les ouvrages ou les éléments d’équipement impropres à leur utilisation.

En l’espèce, la teneur des réserves a été rappelée plus haut.

Il résulte de l’expertise judiciaire que ces réserves ne peuvent être levées tant que les travaux de confortement des planchers, que la cour condamne le syndicat des copropriétaires à réaliser, ne l’ont pas été.

Pour autant, dès lors que le syndicat des copropriétaires est condamné à réaliser ces travaux, et que la SARL l’Etoile est elle-même condamnée par le présent arrêt à payer aux époux [G] 5 000 de dommages-intérêts au titre des réserves non levées par la venderesse, ceux-ci ne sont plus fondés à retenir le paiement du solde du prix.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné les époux [G] à payer à la SARL l’Etoile la somme de 15 900 euros au titre du solde du prix de vente et ordonné la compensation des créances réciproques des parties.

4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

La SARL l’Etoile, qui succombe principalement, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer aux époux [G] une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

En revanche, il n’y a pas lieu à condamnation à ce titre au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3].

Par ces motifs

La cour,

Ecarte la fin de non recevoir opposée à l’ampliation devant la cour de la demande au titre des travaux de reprise des désordres ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour, hormis en ce qu’il a condamné la SARL l’Etoile à payer à M. [L] [G] et Mme [D] [V] épouse [G] une somme de 54 900 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau sur le point infirmé et y ajoutant,

Condamne la SARL l’Etoile à payer à M. [L] [G] et Mme [D] [V] épouse [G], ensemble, une somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Dit n’y avoir lieu d’assortir les condamnations prononcées à l’encontre de la SARL l’Etoile d’une astreinte ;

Assortit la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3] à réaliser les travaux de reprise des renforts de planchers, tels que préconisés par l’expert, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt pendant un délai de six mois ;

Condamne la SARL l’Etoile aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL l’Etoile de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Condamne la SARL l’Etoile à payer à M. [L] [G] et Mme [D] [V] épouse [G], ensemble, une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] et [Adresse 3].

Le greffier La présidente